リヴァリエってどうですか？Part14

[物件比較中さん]

新しくパート１４を作ったので、引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363075/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分、工事完了時期:2013年12月（予定））
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 、東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分 、南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：2LDK・3LDK
面積：64.55平米～81.47平米
売主：京浜急行電鉄 、大和ハウス工業　東京支社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[251: 匿名さん]

頭金1000万が物件価格の2割というと、5000万の部屋ですか？
年収500万でローン4000万は、けっこうきついと思いますよ。
一般的にローンは年収の5倍以内が無難といわれていますが、8倍は勇気あるなと思います。

[252: 匿名さん]

そうやって、タワーでない自分の売ってるマンションに不安を煽って誘導する●●不動産

みえみえですな。

[253: 匿名さん]

その後の問題について言われてるけど上昇カーブの明確な数字が出てこないので聞いてみました。

[254: 匿名さん]

勘違いされている方がいらっしゃるかもしれませんが、上昇カーブなんて決まったものはありません。
決まっているのは入居当初の金額だけです。

長期修繕計画は計画であって予定ではありません。

実際の上昇カーブを決めるのは住民です。
数年ごとに実態調査して将来を見据え必要と考えられる金額へと住民自ら見直ししていくものです。

[255: 物件比較中さん]

http://suumo.jp/journal/2013/04/08/41352/
んー我が家は低層階かな。タワーの維持費はきつい

[256: 匿名さん]

>253
過去ログで語り尽くされています。
自分で調べる気もないような人は検討者ではないでしょう。

[257: 申込予定さん]

>252　いやいや、251に同意します。

1年後の金利なので何とも言えませんが、
仮に今の金利が続いたとして35年長期で2％（甘く見てます）として
月の返済額は13.3万円。管理費・修繕積立入れると17万円。
（実際には上昇カーブがあるので甘く見てます）

500万円なので月平均42万円。
手取りは30万程度と仮定すると・・・
生活費・保険・学費等々を13万円でやりくりすることになりますね。

単純計算で甘めに見ていますが、
私なら諦めます。

同じような額の部屋を、手元資金2,500万円（内7割程度を頭金とする予定）、
年収は残業をまったくしないと800万、実際には1千万くらいありますが、
それでもなかなか厳しいなーと思っています。

[258: 匿名さん]

254
計画なんだから予定でしょ。
ただし、予定は未定で決定ではない。

[259: 匿名さん]

251さん
すいません、希望している部屋は3500万から4000万の間です。
頭金入れてもやはり年収500だと今後もきついでしょうか…
計算上は何とかなってるのですが、
タワー自体が初めてでやはり不安はあります。

[260: 物件比較中さん]

修繕積立金は平米数で決まり、階は関係ない。
そして、立地にも左右されない。

つまり低層階なら買えるかなー、って人ほど、老後にクレッシェンドのきつい
積立金に苦しむことになります。

頭金1500ぐらい積んだ上で老後も心配が無いと言い切れるなら、年収500ぐらいでも
特に問題は無いでしょう

[261: 匿名さん]

このタイミングでフラット35でも組んじゃえば、年収500万円でも全然余裕だよ。
今はそのくらい金利が底値。

[262: 251]

>259さん
3500の物件でしたらずっと一人っ子ならそれなりに余裕のある生活ができる気がします。
狭い部屋なら維持費も安いですし。
計算に、今後の維持費の上昇や、固定資産税、学費、老後の貯金などが含まれていた上でなんとかなるのなら、大丈夫かと。
ローンは261さんと同じで固定をおすすめします。変動は金利が上昇してもものともしない家庭向けです。
余裕かどうかはわかりませんが、低金利時代こそ固定はチャンスだと思います。

FPでもなんでもないので、ただの通りすがりの参考までに。

[263: 匿名さん]

毎日テレビでフラット３５のＣＭやってますよね。
住宅ローンと？わかりづらいような気が・・・

[264: 物件比較中さん]

この物件で35年固定とかフル活用する前提でしか資金が許さないなら無謀でしょ

ローンの他に15年目あたりから無視できない額の管理費と修繕積立金が乗ってくる

[265: 匿名さん]

262
子供大学まで3000万くらいかかるのに余裕なわけない。

[266: 262]

たしかに余裕があるは受け取り方の幅が広いですね。
私立の学校や旅行、車は贅沢できないけど、まあ生活は成り立つかな、というイメージです。

[267: 匿名さん]

A棟が残り3戸に、B棟は先着11戸(要望が入ったとこ)がでましたね。

[268: 匿名さん]

三流不動産会社の修繕費で不安を煽る戦略に惑わされず、自分でFPさんに相談する等して決めましょう！

買ったことも売ったこともある経験からすると、修繕費を正直に満額+余裕見て計画してる会社か否かはわかるもの。

修繕費高いから止めた方が良いと不安にさせるのが三流不動産物件。逆に将来足りなくなって住民から文句出ても知らぬ存ぜぬ。リヴァリエの修繕費はある意味、バカ正直+余裕見すぎ。他のタワー修繕費は２５年で計画して、一番修繕かかる５年を含めず安く見せてた。


売り方が素人なだけに正直者。正直者はたたかれる、ってな議論なのでしょう
。

[269: 匿名さん]

>268
確かに。
最近、別の物件で「この修繕計画には３０年以後に交換すると計画された以下の積立が含まれません」ってなことが書かれていたのがあった。

[270: 匿名さん]

FPに相談してみた方がいいね。勿論マンション営業主催とかじゃなく、信頼できるところに。
で、年収500万ぐらいでこの物件で固定35年、って試算してもらいな。

どんだけ無謀か教えてくれるよ

[271: 物件比較中さん]

順調に売れているようですね。

[272: 匿名さん]

低層階が安くて検討してました。
親に話をしたらタワーマンションなのに下を買うの？
普通のマンションにしたら？と言われてしまった。
低層階って他の人から見たら無理したんだろうなとかお金無い人なのかなって
思ったりします？
高層階の人とエレベーター乗ったら気まずいのかな…
階段が非常階段じゃなければそれ使って上り下りしたかった。

[273: 匿名さん]

>272
東日本大震災のときにビルの15階にいてあの揺れを経験した私としては低層階が魅力的です。
普通のマンションよりも耐震性あるし、タワーマンションの低層階良いと思います！」

[274: 匿名さん]

15階ぐらいで、そんなに揺れるんですか？

[275: 匿名さん]

>272

A棟低層です。
自分の気持ち次第だと思います。
共有施設は平等だし、支払いに余裕があるほうが人生楽しいですよ。

実家が北関東で地震の被害にあったので親は低層であることを喜んでくれました。
それにここは低層と高層の価格差が倍ちょっとなので、下がワンルームで上が億ションのような格差はないかと思います。

[276: 匿名さん]

永住を考えると低層階いいけど、将来的に売却を考えると特に一番下とかその辺りの部屋は厳しい気がする…
似たような値段で上の階が売りに出てたら間取りにもよるけどそっちに負けそうな気も。

[277: 匿名さん]

低層のほうが値下がり率は低いですよ。タワーマンションは低層を買えっていう評論家もいます。眺望は個人の好みであって、マンションは立地が一番なので、眺望が悪くとも立地が良ければ、買い手や借り手はつく、という考え方です。中古マンションを検討する人は、そもそもコスパ重視なので、中古なのに高値の高層階を買うのか、と考えると、確かに買わないかもしれませんね。
ただ、当物件は立地より眺望重視のマンションですから、タワーマンションのなかでも例外かもしれません。

[278: 匿名さん]

タワーマンションは高層ってところに意味があるのでは。
名前からしてタワー（高層）マンションなのですから。
特にここは、低層と高層の価格差が倍ちょっという貧富の差あまりなしの平等なタワーですし。

低層で良いなら、素直に修繕費等のクレッシェンドがきつくない非タワーを選んだほうがベターでしょう。

[279: 契約済みさん]

管理費修繕費あまり考えずに契約しました。
営業も計画表だと修繕費の上がり方はすごく見えるけど、
こんなに上がる事はないと思いますって言ってたし、
実際にあんな上がり方したら払えなくなる世帯が出てくると思う。

とにかくホテル並の内装に惹かれたのと、
物件が安いので買いだと思いました！
部屋は低層階だけどその代わりビューラウンジを可能な限り使用して、
高さも堪能するつもりだし、
10年くらいで購入金額同等もしくは+αくらいで売れればいいと思ってます。

[280: 購入検討中さん]

眺望もさることながら支線とはいえ駅近、2分でターミナル駅に出れる立地も良いと思いました。

[281: 匿名さん]

>10年くらいで購入金額同等もしくは+αくらいで売れればいいと思ってます。

こういう人たちが買っているのか（汗）

[282: 購入検討中さん]

ついにA棟も残り3戸か。なんらかんらいわれても完売したね。

[283: 入居済み住民さん]

私はA棟購入者ですが、だからと言ってこの物件を進める訳ではありません。
自分の予算に合い、環境や建物を納得できる人が買えば良いと思っています。
しかし、「10年くらいで購入金額同等もしくは+αくらいで売れればいい」と
考えて買う人が居るとは驚きです。

皆さんそんな目で物件購入の是非を考えているのでしょうか？

そうであるなら、A棟から続く資産価値云々の話も解からないでもないなと思いました。
ここで交わされる堂々巡りの議論は原因が分かった様な気がします。

この物件はそんな目で見る物件ではない事は、所有者である私から見ても明らかです。
寧ろ、そんな目論見で資金計画を立てている方が過半数であるとするなら恐ろしいですが、
そんな事は無いですよね。

[284: 匿名さん]

安いのでうちも契約しましたが、
転勤の可能性もある事から将来賃貸で貸せる物件を探していました。
あまり借り手がないようなら修繕費が上がる前に手放す等色々考えています。
いろんな意味で駅前の発展に期待しています！

[285: 匿名さん]

私は、駅に至近でかつ自走式屋根付き駐車場がある。
通勤が３０分以内、借金無しで買える。眺望が開けている。

という条件に合致したので、契約しました。

子供も居ないし、
不動産で利益を得ようとは考えていないので
私にとっては文句ない物件です。

[286: 匿名さん]

１０年前後で売却考えてるのがいても不思議じゃないと思うわ。
自分の部屋の上下左右のどこかで突然ルームシェア始まってたりの可能性もあるし。
すぐに賃貸で貸し出すやつはいそう。

終の棲家として考えてる住人には嫌がられるかもしれんけど。

[287: 匿名さん]

なんか10年後にはみんな修繕費が払えずにいなくなって、ゴーストタウンになりそうですね。
新築で売れ残っている物件が中古で売れるわけがないし、修繕費が高くなっていれば、さらに売れないだろうし。
賃料も取れてせいぜい15万くらい？管理修繕費や金利を考えると、赤字でしょう。

[288: 匿名さん]

10年後なんて誰にもわかりゃしないですよね。
大師線沿線再開発や羽田への橋が出来たら逆もあり得るだろうし。

[289: 匿名さん]

同じような話はどこでも出る。
くだらん。

[290: 匿名さん]

↑ネガに対して言った。

[291: 契約済みさん]

ネガティブに考える人多すぎ。
実際今まで話に出てきた修繕積立金もさほど上がらないと思う。
将来10倍とかありえない。
会社が多く見積もっているだけ。
せいぜいいって3～4倍くらいだと思う。
てかそう思って買う人結構いると思う。
正直自分もそう思って契約したし。
マンションって買う時勢いは大事だし、
慎重になりすぎるといい物件逃すだけだと思う。

[292: 匿名さん]

最近の国会見てないのか？
物価上昇に伴って給料が釣り合わないとやってるから、
慎重になる国民が多くなるのだがな・・・・

[293: 匿名さん]

ココ修繕費値上げできなくて、結果大規模修繕できないオチになりそうだな

[294: 匿名さん]

先のことはわからないのは、そのとおりですが

しかしながら、ここを買った人のレスを読むと
信じる者は救われるの

☆☆☆リヴァリエ原理主義☆☆☆

って感じがするのですよね

[295: 購入検討中さん]

＞☆☆☆リヴァリエ原理主義☆☆☆
10年後にとんとんか＋αで売れるなんて、信者でないと思いつかない発想ですね。

[296: 匿名さん]

京急川崎駅はキレイになるしショッピングセンターも近くにできるんですよね？
価値上がりそうだと思うんですけど。
根拠のないガヤは説得力に欠けるので理由付記ヨロシクです

[297: 匿名さん]

構造理論上、記録的大型地震でも問題ないのが売りだし
もし無傷ならば、大林組の株価のは上がりますね。

[298: 匿名さん]

宝くじ買うより倍率が良さそうに感じますね。

[299: 匿名さん]

修繕費の段階的値上げって、基本的には購入時に売主から出された計画通りに行われるものじゃないんですか。一部の住民が払えないからって反対したら、値上げされないんですか？
武蔵小杉の某タワーのように管理組合が努力して、早めの値上げによって修繕費を将来に渡ってフルフラットにできれば一番いいでしょうけど。

[300: 匿名さん]

修繕費は反対があったからといって値上げしないという結論にはならないでしょう。
しかしながら、売主から提示された計画通りに行われるとも限りません。

現在居住中のマンションはまさに本年度修繕積立金の見直しを行いましたが、
当初提示されていた費用の中には、必要のないものや、大幅に修理費が下がっているものなど、
あった為、費用はかなり変更になりました。
住民アンケートなどを経て最終的に値上げ幅を決定していきましたよ。
結局は管理組合が試行錯誤していくものなのでしょう。