リヴァリエってどうですか？Part14

[物件比較中さん]

新しくパート１４を作ったので、引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363075/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分、工事完了時期:2013年12月（予定））
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 、東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分 、南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：2LDK・3LDK
面積：64.55平米～81.47平米
売主：京浜急行電鉄 、大和ハウス工業　東京支社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[201: 匿名さん]

>200
開業直前じゃないかな。
アルバイトの募集広告に出るのが最初だったり。

[202: 匿名さん]

メインテナント以外は発表は直前です。
これはどんな商業施設でも同じ。

実際ギリギリまで決めずに旬なテナントを
揃えるのがデベの常道であり、
出店テナントも先の事（投資）は考えにくい
ものです。

同業他社へのけん制もあり、
仮に出店契約を既に行っていても守秘義務があることが殆どです。

上の方がおっしゃる通り、
開業アルバイト募集が最初の情報である事もふつうです。

[203: 購入検討中さん]

なるほど、ご回答ありがとうございました。

[204: 公務員]

川崎市は浮浪者に優しいので、お隣の大田区からも浮浪者がやってきます。河川敷に行けばすぐわかりますよ。
このあたりは平均的かと。

[205: 匿名さん]

主なすみかは大田区の河川敷とJR川崎駅西口の多摩川沿いに線路沿い。
大田区と共同で真面目に対策して欲しい。

[206: 入居済み住民さん]

都内から引っ越してきた時は浮浪者の多さに驚きましたが、毎日の眺望の一部になりますのでそのうち慣れますよ。

[207: 匿名さん]

武蔵小杉の浮浪者の数には勝てないよ

[208: 匿名さん]

いくら匿名掲示板でも、あまりデマを流すと問題になるんじゃないのかな？？

[209: 申込予定さん]

すみません、
収納が少ないと思うので、戸境壁に壁面収納を設置できればと思っているのですが、
管理規約上、また施工上の制限があると思います。

具体的に、どのような施工方法ならOKなのでしょうか。
またそれはDIY等では無理で、専門の業者にお願いするような内容でしょうか。

ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。
よろしくお願いします。

[210: 匿名さん]

>209
壁面にネジ留めが必要なもの（パナソニックのキュビオスなど）は戸境壁に設置できませんが、それ以外（天井突っ張り型や天井ぎりぎりの設置で固定しないもの）は特に問題なく設置できると思います。

家具屋（島忠、大塚家具、OKAY、かねたやなど）や専門の業者で買えば設置までやってくれます。

二重床・二重天井なので、突っ張り過ぎや床耐荷重オーバーには気をつけてください。

[211: 申込予定さん]

＞210さん

ありがとうございます。
最近のマンションですと戸境壁にも耐震固定用のビスが打ち込み可能な範囲が
壁面上部にあるものと思っていたのですが、ないのですね。

日用品を収納出来るスペースがもう少しあればな、と思ってしまいます。

[212: 匿名さん]

確か…3000円くらいで収納スペースを借りれるんじゃなかったかな？
数に限りがあるので抽選必至かと…

[213: 購入検討中さん]

最近、このマンションを知りました。
価格が相当安いのかな？というイメージですが、何故こんな安いんでしょう？堀の内や競馬場が近いからですか？
それとも、工場がたくさんある地域だから？？
なかなか土地勘なくて、わからないです。

また、北西、北東、南西、南東とありますよね？
2LDKの15〜20階くらいですと、それぞれどれくらいでしょうか？？

質問が多くて申し訳ありませんが、宜しくお願いします。

[214: 匿名さん]

>何故こんな安いんでしょう？

こちらは簡単に答えられます。
デベが、この値段でなければ全部売りつくせないと判断したからです。
その他は全部、後付の理由です。

他の質問への回答はポジ部隊のかた、どうぞ。

[215: 匿名さん]

自分にとって何が重要かにより、割安かどうかは異なるでしょう。
例えば競馬場について、近いことが大きなマイナスだと思うか、どうでも良いと思うかです。
私はいろいろ考えた結果、割安だと思ってます。

[216: 購入検討中さん]

割安なら即完売でしょ

[217: 匿名さん]

安いのは…
マイナーな京急大師線
周辺の店が少ない
ホームレス多い
競馬場
堀之内
川崎区の人気がない

女性には評価悪いのでは。
うちは妻の反対で他になりそうです。

[218: 購入検討中さん]

販売力のなさやそもそもがつがつ販売する気がないのが売れてない要因のひとつかと思われます。

[219: 物件比較中さん]

ABCトータルで考えると後３年残して総戸数の半分以上が売れたとも言えるのではないでしょうか。

[220: 匿名さん]

デベロッパーが倒れる、大震災があった事などで
開発が遅れた事、
結果的に土地の仕入れが安く済み、
工事契約もかなり前に行った為、これも安かった
（実際、デザインは最新の物件にしては若干古さを感じます）

結果的に坪単価は抑えられ、割安な物件になったが、
維持管理費は安くはならない為他の物件に比べてバランスが悪い。

川崎区に立地ポテンシャルが無い事は確かですが、
周辺に数多くの新築物件が竣工前に既にあった為、
そもそも購入検討者が少ない。

そのため、割安なのに人気にならない。


あえて川崎区でこれから物件を探すのであれば、
十分検討対象になると思いますよ。

[221: 217]

書き忘れました。
2LDKは3500万前後だと思います。
手元に価格表ないので違ってたらすみません。

[223: 物件比較中さん]

修繕費が上がるのはどこのマンションも同じだと思うのですが他のタワマンと比べても上がるカーブがキツイんでしょうか？

[224: 匿名さん]

そもそも他のタワマンと比較検討するような層は購入しない。川崎市内でさえ、新川崎とは1000万、武蔵小杉とは2000万以上の差がある。本来なら低層マンションを買っていたであろう層が購入するから、修繕費のカーブか問題になる。

[225: 匿名さん]

182のレスの

「周りにデベロッパーの口車や雰囲気に乗せられて、破滅的なローン計画で若い世代が買っているのを見ました」

この部分が気になります。
大丈夫なのかな。

[226: 購入検討中さん]

新子安ガーデンの抽選ではずれてこちらのモデルルームを見に来ました。
新子安より大分安かったのでテンションが上がりました。
営業の方は部屋も階数もまだまだ選べるし先着順なので悲しい思いはしません！と言ってくれてラッキーと思いました！
抽選ではずれたショックは本当に大きいので…。

[227: 匿名さん]

口コミで安いとの書き込みを拝見したのでこちらを検討していた者です。
今までは普通の低層マンションを探していたのですが、物件価格が高く悩んでいました。
こちらは物件価格は安いのですがタワーという事もあって、
管理費・修繕積立金等が高く（+固定資産税と２０年もすれば内装などは実費でリフォーム）
自分の中で払っていけるか計算をしFPさん等に相談をしました。

もし大規模修繕や地震で費用が足りなった時には一時金として大きな金額が強制徴収されるだろうし…
などなど考えて、やはり年収600万の自分では厳しいと思い諦める事にしました。

どのくらいの年収の方がご購入を考えていらっしゃるか気になりますが、
今は自分のこれからの住居をまた探す事が先決ですね。

[228: 匿名さん]

>227
パークタワー新川崎のスレで３０代の年収６００万で３０階が余裕で買えると書かれていたのは驚きましたが、こちらであれば２０代で年収６００万であれば選択肢は多いかと思います。
昇給が見込めるならですが。

[229: 匿名さん]

年収６００万では厳しいですね。

とは言え、では年収１０００万の検討者が
川崎区のこの物件を敢えて検討するかと想像した場合、
積極的に選ぶ理由に乏しいので、
人気物件にならないのだと思います。

事業所が川崎にあって、子供が居ない家庭であれば、
検討対象としては、悪くないと思いますが、ね。

[230: 匿名さん]

>228さん
ありがとうございます。
30代後半です…。
やはり厳しそうですね。

>229さん
ありがとうございます。
子供は今後出来る可能性もあり迷っていましたが、
実際は厳しそうですね…。
購入出来ても生活に余裕がないのは、
さすがに辛い思いを他でする事になってしまいそうです。

年収700とか800あれば何とかなりそうですね。

[231: 匿名さん]

と語る年収300万円の>229であった

[232: 匿名さん]

私は229さんと同意見。
タワーの維持費が余裕な層はあえて川崎区は選ばない。
立地と建物がアンバランスだと思う。
気に入らない発言をする人を年収300とかいうのはひょっとして住人?

[233: 匿名さん]

住人です。すみませんでした。

[234: 匿名さん]

そうかな。私は湾岸の駅から歩く物件よりも勤務先に濡れずに行けるこの物件をかなり真剣に検討中ですよ。
ま、そういう人もいますから、あまり決めつけは良くないのでは？？

[235: 匿名さん]

年収520万円ですが営業の方には問題ないですね、
審査も十分に通りますし！と言われてその気になっていたのですが、
これから年収が上がっていく事を含めても難しいって事でしょうか…。

[236: 匿名さん]

借り入れ金額や家族構成によるので年収だけでは何とも言えないかと。

[237: 匿名さん]

ここの購入者がみな254の様な感じなら後々危険だな。
一般的に無理が無いのは年収の５倍までと言われているし、
ここは安くてもタワーなんだから4倍までの価格でないと厳しいのでは？
子供がいないなら話は別だけど。。。

[238: 入居予定さん]

建物の構造、駅近、周辺環境の価値向上期待もあり、格安と考え購入しました。
人気があるとは言いませんが後一年を残して半数以上売れてるならそこまでの悲観しなくてもいいのでわと思っています。

[239: 匿名さん]

>236 家族構成は三人で借入金は2500万円です。
あとは頭金で支払うつもりです。

[240: 契約済みさん]

自分は年収480万円だけど契約できましたよ。低層階ですけど。520もあるなら大丈夫ですよ！

[241: 匿名さん]

年収４８０万とか釣りが多いな。w

[242: 匿名さん]

マンションコミュニティで年収を書くのは、低年収自慢と高年収自慢だけと決まってる。

[243: 匿名さん]

釣りなんですか？
同じような年収だけど、
ここの物件検討してました。

頭金の額にもよるけど、
低層の階を含めると年収500万でも買えますよねここ。

[244: 匿名さん]

ここって一体年収いくらの層だったら買っても平気なの？

[245: 匿名さん]

>243
だーかーらー
買えるのは買えるんだけど、その後が問題なのよ。

往きはよいよい帰りは怖い
怖いながらも
通りますか？って話

[246: 匿名さん]

245
具体的にどの程度の上昇カーブなんですか？

[247: 匿名さん]

頭金１割前後として、低層の2LDKならありかと。
それ以上なら頭金を積むか、若くて昇給が見込めるならありかも。

年収倍率はあくまで目安。
２０代で年収５００万の人が３５００万の物件を買うと年収倍率は７倍にもなるが、その人が１０年後に年収７００万になってから同価格の物件を買うと年収倍率は５倍に落ちる。
どちらが余裕かというと前者だろう。

[248: 匿名さん]

↑「頭金１割前後として」は「頭金２割前後として」の間違い。

[249: 匿名さん]

246
自分で調べるほどの熱意のない人は止めたほうがよい

[250: 匿名さん]

年収500くらいだけど頭金1000万近くあるから、
3LDKの部屋を購入予定です。
一応物件価格の2割以上は頭金あるから平気ですか？
三人家族です。

[251: 匿名さん]

頭金1000万が物件価格の2割というと、5000万の部屋ですか？
年収500万でローン4000万は、けっこうきついと思いますよ。
一般的にローンは年収の5倍以内が無難といわれていますが、8倍は勇気あるなと思います。

[252: 匿名さん]

そうやって、タワーでない自分の売ってるマンションに不安を煽って誘導する●●不動産

みえみえですな。

[253: 匿名さん]

その後の問題について言われてるけど上昇カーブの明確な数字が出てこないので聞いてみました。

[254: 匿名さん]

勘違いされている方がいらっしゃるかもしれませんが、上昇カーブなんて決まったものはありません。
決まっているのは入居当初の金額だけです。

長期修繕計画は計画であって予定ではありません。

実際の上昇カーブを決めるのは住民です。
数年ごとに実態調査して将来を見据え必要と考えられる金額へと住民自ら見直ししていくものです。

[255: 物件比較中さん]

http://suumo.jp/journal/2013/04/08/41352/
んー我が家は低層階かな。タワーの維持費はきつい

[256: 匿名さん]

>253
過去ログで語り尽くされています。
自分で調べる気もないような人は検討者ではないでしょう。

[257: 申込予定さん]

>252　いやいや、251に同意します。

1年後の金利なので何とも言えませんが、
仮に今の金利が続いたとして35年長期で2％（甘く見てます）として
月の返済額は13.3万円。管理費・修繕積立入れると17万円。
（実際には上昇カーブがあるので甘く見てます）

500万円なので月平均42万円。
手取りは30万程度と仮定すると・・・
生活費・保険・学費等々を13万円でやりくりすることになりますね。

単純計算で甘めに見ていますが、
私なら諦めます。

同じような額の部屋を、手元資金2,500万円（内7割程度を頭金とする予定）、
年収は残業をまったくしないと800万、実際には1千万くらいありますが、
それでもなかなか厳しいなーと思っています。

[258: 匿名さん]

254
計画なんだから予定でしょ。
ただし、予定は未定で決定ではない。

[259: 匿名さん]

251さん
すいません、希望している部屋は3500万から4000万の間です。
頭金入れてもやはり年収500だと今後もきついでしょうか…
計算上は何とかなってるのですが、
タワー自体が初めてでやはり不安はあります。

[260: 物件比較中さん]

修繕積立金は平米数で決まり、階は関係ない。
そして、立地にも左右されない。

つまり低層階なら買えるかなー、って人ほど、老後にクレッシェンドのきつい
積立金に苦しむことになります。

頭金1500ぐらい積んだ上で老後も心配が無いと言い切れるなら、年収500ぐらいでも
特に問題は無いでしょう

[261: 匿名さん]

このタイミングでフラット35でも組んじゃえば、年収500万円でも全然余裕だよ。
今はそのくらい金利が底値。

[262: 251]

>259さん
3500の物件でしたらずっと一人っ子ならそれなりに余裕のある生活ができる気がします。
狭い部屋なら維持費も安いですし。
計算に、今後の維持費の上昇や、固定資産税、学費、老後の貯金などが含まれていた上でなんとかなるのなら、大丈夫かと。
ローンは261さんと同じで固定をおすすめします。変動は金利が上昇してもものともしない家庭向けです。
余裕かどうかはわかりませんが、低金利時代こそ固定はチャンスだと思います。

FPでもなんでもないので、ただの通りすがりの参考までに。

[263: 匿名さん]

毎日テレビでフラット３５のＣＭやってますよね。
住宅ローンと？わかりづらいような気が・・・

[264: 物件比較中さん]

この物件で35年固定とかフル活用する前提でしか資金が許さないなら無謀でしょ

ローンの他に15年目あたりから無視できない額の管理費と修繕積立金が乗ってくる

[265: 匿名さん]

262
子供大学まで3000万くらいかかるのに余裕なわけない。

[266: 262]

たしかに余裕があるは受け取り方の幅が広いですね。
私立の学校や旅行、車は贅沢できないけど、まあ生活は成り立つかな、というイメージです。

[267: 匿名さん]

A棟が残り3戸に、B棟は先着11戸(要望が入ったとこ)がでましたね。

[268: 匿名さん]

三流不動産会社の修繕費で不安を煽る戦略に惑わされず、自分でFPさんに相談する等して決めましょう！

買ったことも売ったこともある経験からすると、修繕費を正直に満額+余裕見て計画してる会社か否かはわかるもの。

修繕費高いから止めた方が良いと不安にさせるのが三流不動産物件。逆に将来足りなくなって住民から文句出ても知らぬ存ぜぬ。リヴァリエの修繕費はある意味、バカ正直+余裕見すぎ。他のタワー修繕費は２５年で計画して、一番修繕かかる５年を含めず安く見せてた。


売り方が素人なだけに正直者。正直者はたたかれる、ってな議論なのでしょう
。

[269: 匿名さん]

>268
確かに。
最近、別の物件で「この修繕計画には３０年以後に交換すると計画された以下の積立が含まれません」ってなことが書かれていたのがあった。

[270: 匿名さん]

FPに相談してみた方がいいね。勿論マンション営業主催とかじゃなく、信頼できるところに。
で、年収500万ぐらいでこの物件で固定35年、って試算してもらいな。

どんだけ無謀か教えてくれるよ

[271: 物件比較中さん]

順調に売れているようですね。

[272: 匿名さん]

低層階が安くて検討してました。
親に話をしたらタワーマンションなのに下を買うの？
普通のマンションにしたら？と言われてしまった。
低層階って他の人から見たら無理したんだろうなとかお金無い人なのかなって
思ったりします？
高層階の人とエレベーター乗ったら気まずいのかな…
階段が非常階段じゃなければそれ使って上り下りしたかった。

[273: 匿名さん]

>272
東日本大震災のときにビルの15階にいてあの揺れを経験した私としては低層階が魅力的です。
普通のマンションよりも耐震性あるし、タワーマンションの低層階良いと思います！」

[274: 匿名さん]

15階ぐらいで、そんなに揺れるんですか？

[275: 匿名さん]

>272

A棟低層です。
自分の気持ち次第だと思います。
共有施設は平等だし、支払いに余裕があるほうが人生楽しいですよ。

実家が北関東で地震の被害にあったので親は低層であることを喜んでくれました。
それにここは低層と高層の価格差が倍ちょっとなので、下がワンルームで上が億ションのような格差はないかと思います。

[276: 匿名さん]

永住を考えると低層階いいけど、将来的に売却を考えると特に一番下とかその辺りの部屋は厳しい気がする…
似たような値段で上の階が売りに出てたら間取りにもよるけどそっちに負けそうな気も。

[277: 匿名さん]

低層のほうが値下がり率は低いですよ。タワーマンションは低層を買えっていう評論家もいます。眺望は個人の好みであって、マンションは立地が一番なので、眺望が悪くとも立地が良ければ、買い手や借り手はつく、という考え方です。中古マンションを検討する人は、そもそもコスパ重視なので、中古なのに高値の高層階を買うのか、と考えると、確かに買わないかもしれませんね。
ただ、当物件は立地より眺望重視のマンションですから、タワーマンションのなかでも例外かもしれません。

[278: 匿名さん]

タワーマンションは高層ってところに意味があるのでは。
名前からしてタワー（高層）マンションなのですから。
特にここは、低層と高層の価格差が倍ちょっという貧富の差あまりなしの平等なタワーですし。

低層で良いなら、素直に修繕費等のクレッシェンドがきつくない非タワーを選んだほうがベターでしょう。

[279: 契約済みさん]

管理費修繕費あまり考えずに契約しました。
営業も計画表だと修繕費の上がり方はすごく見えるけど、
こんなに上がる事はないと思いますって言ってたし、
実際にあんな上がり方したら払えなくなる世帯が出てくると思う。

とにかくホテル並の内装に惹かれたのと、
物件が安いので買いだと思いました！
部屋は低層階だけどその代わりビューラウンジを可能な限り使用して、
高さも堪能するつもりだし、
10年くらいで購入金額同等もしくは+αくらいで売れればいいと思ってます。

[280: 購入検討中さん]

眺望もさることながら支線とはいえ駅近、2分でターミナル駅に出れる立地も良いと思いました。

[281: 匿名さん]

>10年くらいで購入金額同等もしくは+αくらいで売れればいいと思ってます。

こういう人たちが買っているのか（汗）

[282: 購入検討中さん]

ついにA棟も残り3戸か。なんらかんらいわれても完売したね。

[283: 入居済み住民さん]

私はA棟購入者ですが、だからと言ってこの物件を進める訳ではありません。
自分の予算に合い、環境や建物を納得できる人が買えば良いと思っています。
しかし、「10年くらいで購入金額同等もしくは+αくらいで売れればいい」と
考えて買う人が居るとは驚きです。

皆さんそんな目で物件購入の是非を考えているのでしょうか？

そうであるなら、A棟から続く資産価値云々の話も解からないでもないなと思いました。
ここで交わされる堂々巡りの議論は原因が分かった様な気がします。

この物件はそんな目で見る物件ではない事は、所有者である私から見ても明らかです。
寧ろ、そんな目論見で資金計画を立てている方が過半数であるとするなら恐ろしいですが、
そんな事は無いですよね。

[284: 匿名さん]

安いのでうちも契約しましたが、
転勤の可能性もある事から将来賃貸で貸せる物件を探していました。
あまり借り手がないようなら修繕費が上がる前に手放す等色々考えています。
いろんな意味で駅前の発展に期待しています！

[285: 匿名さん]

私は、駅に至近でかつ自走式屋根付き駐車場がある。
通勤が３０分以内、借金無しで買える。眺望が開けている。

という条件に合致したので、契約しました。

子供も居ないし、
不動産で利益を得ようとは考えていないので
私にとっては文句ない物件です。

[286: 匿名さん]

１０年前後で売却考えてるのがいても不思議じゃないと思うわ。
自分の部屋の上下左右のどこかで突然ルームシェア始まってたりの可能性もあるし。
すぐに賃貸で貸し出すやつはいそう。

終の棲家として考えてる住人には嫌がられるかもしれんけど。

[287: 匿名さん]

なんか10年後にはみんな修繕費が払えずにいなくなって、ゴーストタウンになりそうですね。
新築で売れ残っている物件が中古で売れるわけがないし、修繕費が高くなっていれば、さらに売れないだろうし。
賃料も取れてせいぜい15万くらい？管理修繕費や金利を考えると、赤字でしょう。

[288: 匿名さん]

10年後なんて誰にもわかりゃしないですよね。
大師線沿線再開発や羽田への橋が出来たら逆もあり得るだろうし。

[289: 匿名さん]

同じような話はどこでも出る。
くだらん。

[290: 匿名さん]

↑ネガに対して言った。

[291: 契約済みさん]

ネガティブに考える人多すぎ。
実際今まで話に出てきた修繕積立金もさほど上がらないと思う。
将来10倍とかありえない。
会社が多く見積もっているだけ。
せいぜいいって3～4倍くらいだと思う。
てかそう思って買う人結構いると思う。
正直自分もそう思って契約したし。
マンションって買う時勢いは大事だし、
慎重になりすぎるといい物件逃すだけだと思う。

[292: 匿名さん]

最近の国会見てないのか？
物価上昇に伴って給料が釣り合わないとやってるから、
慎重になる国民が多くなるのだがな・・・・

[293: 匿名さん]

ココ修繕費値上げできなくて、結果大規模修繕できないオチになりそうだな

[294: 匿名さん]

先のことはわからないのは、そのとおりですが

しかしながら、ここを買った人のレスを読むと
信じる者は救われるの

☆☆☆リヴァリエ原理主義☆☆☆

って感じがするのですよね

[295: 購入検討中さん]

＞☆☆☆リヴァリエ原理主義☆☆☆
10年後にとんとんか＋αで売れるなんて、信者でないと思いつかない発想ですね。

[296: 匿名さん]

京急川崎駅はキレイになるしショッピングセンターも近くにできるんですよね？
価値上がりそうだと思うんですけど。
根拠のないガヤは説得力に欠けるので理由付記ヨロシクです

[297: 匿名さん]

構造理論上、記録的大型地震でも問題ないのが売りだし
もし無傷ならば、大林組の株価のは上がりますね。

[298: 匿名さん]

宝くじ買うより倍率が良さそうに感じますね。

[299: 匿名さん]

修繕費の段階的値上げって、基本的には購入時に売主から出された計画通りに行われるものじゃないんですか。一部の住民が払えないからって反対したら、値上げされないんですか？
武蔵小杉の某タワーのように管理組合が努力して、早めの値上げによって修繕費を将来に渡ってフルフラットにできれば一番いいでしょうけど。

[300: 匿名さん]

修繕費は反対があったからといって値上げしないという結論にはならないでしょう。
しかしながら、売主から提示された計画通りに行われるとも限りません。

現在居住中のマンションはまさに本年度修繕積立金の見直しを行いましたが、
当初提示されていた費用の中には、必要のないものや、大幅に修理費が下がっているものなど、
あった為、費用はかなり変更になりました。
住民アンケートなどを経て最終的に値上げ幅を決定していきましたよ。
結局は管理組合が試行錯誤していくものなのでしょう。

[301: 匿名さん]

修繕積立金は、自分の住むマンションを時間がたっても魅力的な状態に保つために積み立てるもの。

長期修繕計画には単に修繕するだけでなく、社会の変化に合わせた改良分の上乗せも含まれているため、最低限の修繕だけならもう少し安く住むかもしれないが、魅力的なマンションにしたければ改良分をケチらないほうがいい。

[302: 匿名さん]

同じ大林組施工の新子安と迷っています。
町はこっちのがいいのですが、家は新子安のが素敵だったので本当に迷う。

[303: 購入検討中さん]

ほぼ立ち上がったようですね。

[304: 匿名さん]

ここの場合、自転車や徒歩でも川崎の街なかにアクセスしやすいのがいいですね。
JR川崎駅から歩いてみたところ、実測16分くらいで着きました。

[305: 匿名さん]

>実測16分くらい

えっ、どんな歩きかたしたの？

[307: 匿名さん]

この前歩いたけど、京急川崎駅から１５分くらいだったよ。

[308: 匿名さん]

リヴァリエのホームページが更新されましたね。
Ａ棟購入者の声がありました。

[309: 周辺住民さん]

京急川崎から15分なんて…歩きでなくて自転車でしょう？

[310: 匿名さん]

タワーを買うなら余裕を持って。と言われる方多いですよね、。

私は逆に目一杯35年ローンで組んでいるので、
やはり将来的に修繕費の上がりが怖い部分があります。

こういう人は普通のマンション買った方がよかったのかもしれませんが。

[311: 購入検討中さん]

15,6分で着きます。

[312: 匿名さん]

公式ページに京急川崎まで徒歩19分って書いてあるね。
JR川崎駅など、なおさら無理ですね

[313: 匿名さん]

というか駅目の前大師線乗って2分だから歩く必要ない。
その上で歩いても川崎思ったより近いよねっていうことだから。
鬼の首取ったように反論するネガって何がしたいの？

[314: 匿名さん]

デタラメを書くから突っ込まれるんじゃないですかね？
我が家のように真剣に検討している人にとっては、少しでも正しい情報のほうがありがたいし、それをネガと決めるのはどうかと。

[315: 匿名さん]

自分みたいに検討中にとってはマイナス要素も知っておきたいから、
ありがたいです。

[316: 匿名さん]

A棟の場合だけど、新しく出来るJR川崎駅北口からA棟の裏口まではちょうど1600m。
徒歩所要時間は、健康な女性が「ハイヒールのサンダルを履いて歩いた時」の実測平均で分速80ｍとされている。
分速80mだと、信号待ちがなければ、ちょうど徒歩20分になる。
健康な男性がスタスタと分速100mで歩けば、16分で着くだろう。

一方、京急川崎駅からA棟の裏口までは1350ｍなので、分速80mで徒歩17分弱。
分速90mで歩いても15分で着く。

B棟の場合はプラス1分ってところだろう。

道路距離はMapionのキョリ測で測った。

[317: 匿名さん]

だけどさ、なんか京急って馬鹿正直な感じがしてならないですね。
Ｂ棟なんて駅２分って書いてあるけど、実質１分、Ａ棟なんて３０秒でしょう。
京急川崎から１９分もかからないって。１５分程度で着くけどね。

[318: 匿名さん]

根拠がないからネガって言われるんだよ。実際歩けば分かるが16分位で着くよ、普通に歩いてね。
というかこれってマイナス要素でしょうかね?
基本は電車乗るんだし。以外と歩けるプラス要素かと思うんだけども。

[319: 契約済みさん]

川崎から歩く人ってそんなにいない気がする。
もし終電がなくなってもタクシー使えばいいし。

[320: 匿名さん]

敷地の端っこから目的地の敷地の端っこまでを最短の道路距離で測るデベがあるのに、京急は距離の測り方が余裕を見過ぎ。

A棟の物件概要には、デイリーヤマザキまで約90m／徒歩2分と書かれている。
どう考えても敷地内なので、0分だろう。

オーケーにしても約700m／徒歩9分と書かれているが、敷地の端っこから測ったら500mしかない。

[321: 匿名さん]

ここ固定資産税が高くて見送りました。
それほど収入に余裕がないので、
皆お金持ちで羨ましいです！

[322: 匿名さん]

え？そんなに資産価値が高いってこと？
なーんてね。

現段階の固定資産税なんてデベが見積もっただけ。
マンションも土地もそんなに高くないのだから、固定資産税がそんなに高いわけがないだろう。

[323: 匿名さん]

また意味不明な連投ですか。。。

[324: 匿名さん]

>323
マンションギャラリーに行って営業と話をしたり、自分の足で調べてみなよ。
真剣に検討するならね。

[325: 匿名さん]

資産価値じゃなくて、
高層マンションだから固定資産税が高いんじゃないですか？
6年目から減税がなくなってドーンと家計を圧迫するから、
買う側はそれも計算しておかないと駄目でしょう。

[326: 匿名さん]

＞317さん
実際A棟から歩いたら駅は1分かからないですが
不当景表法で決まっているので徒歩30秒とかで広告をだしたらペナルティがあるのです。

[327: 匿名さん]

京急が買った土地が安かっただけだからね。

[328: 匿名さん]

固定資産税は土地と建物の資産の評価額で決まりますよね。
固定資産税が特別高いとすれば、資産の評価額が特別高いことになります。
ところで、このマンションは土地が高くて高級なマンションでしたっけ？

[329: 匿名さん]

高いっていっても年間30万くらいじゃないの？
いくら価格が安いといっても歴史の浅いタワーマンションなんだから、
これからいつ何のお金がかかるか分からないんだし、
あんまし余裕の無い人は買わない方がいいんじゃないの？

[330: 匿名さん]

>326
Ａ棟の敷地の庇からだと駅まで13mなので、徒歩9.75秒となるところを切り上げて徒歩1分の広告でしょう。
Ｂ棟も敷地の端どうしで測れば80m未満になるので、デベによっては徒歩1分で広告を出すでしょう。

[331: 購入検討中さん]

年収低めなんですけど今日MRで資金計画出してもらったら、
毎月10万くらいの支払いで済みそうだったので、
いけるかなと思ってたのですが。
ここは最低どのくらいの年収じゃないと厳しいのでしょうか。
3700万辺りの部屋を考えています。
営業の人が平気ですって言う度に何か不安に感じてしまって…。

[332: 匿名さん]

320は間違い。
Ａ棟でなくＢ棟のロケーションページだった。。
ごめん。

[333: 匿名さん]

>331
自己資金は？

[334: 購入検討中さん]

333

1000万くらいです。
物件価格だけなら何とか…と思ったんですが、
金利上がったり修繕費やここで話に上がっている
固定資産税とかも考えたら一体どのくらい年収ないと
と思いまして。

[335: 匿名さん]

ＪＲ川崎から１６分で歩けるって。。。
競歩の選手ですか
まあ、検討者は実際に歩いてみてください。

[336: 購入検討中さん]

私達は夫婦で歩きましたけど15分で京急川崎に行けましたよ。OKの道からです。

[337: 匿名さん]

>335
競歩選手には遠く及びませんが、運動不足のオヤジがスタスタと早歩きした速度です。

[338: 契約者]

〉〉334

B棟契約者ですが、こちらは2000万ローン組んでます
修繕費の値上がりを考慮して30年間でかかる
総額（修繕費＋管理費＋ローン）から月平均15万の算出をしました
年収というより月にどの程度マンションにお金かけられるかでは？
年収同じでも子供の有無や人それぞれ条件は違いますから
主観ですが3000万ローンで月10万は甘いと思います

[339: 匿名さん]

年齢や家族構成やお金の使い方などにもよるので年収は一概に言えませんが、十数年後に金利上昇や修繕積立金増額などで毎月５万余計に払うことになっても耐えられるなら大丈夫ではないかと。

[340: 匿名さん]

物件価格だけなら何とか…と、なると不安が残りますね。
最低でも600万ぐらいじゃないですか。
400～500万ではかなり厳しいと思いますよ。

[341: 匿名さん]

ここは健康そのもの健脚自慢の購入者ばかりのようだから
医療保険なんかは加入しなくても大丈夫そうですね。
粗末なもの食って、食費も節約できそうだし

心配ないのでは。

[342: 匿名さん]

普通に歩いても19分は切る。逆にどんだけ不健康なの？
無理だと言ってる輩は実際歩いてないだろ。

[343: 購入検討中さん]

ありがとうございます。
年収は500万円台です。
これから昇給する事も含めて考えてましたが、
やはり甘いのかなと思い始めてきました。

[344: 匿名さん]

アトレの出入口からA棟の裏口まで、最短ルートで1600m。
いわゆるウォーキングが分速100mくらい。
信号に捕まらずウォーキングでスムーズに歩ければ、計算上16分で着く。
実際着いたし。

競歩の世界記録レベルだと50kmを平均時速14km（分速233m）で歩けるので、7分で着くと思う。

[345: 匿名さん]

高齢者や乳幼児のいる人、健康に不安のある人は
駅から歩かねばならないときを考えれば
やめたほうが良い物件というだけでしょ。

[346: 匿名さん]

歩きたい人は歩きたい時に歩いて、
そうでない人は港町まで電車あるいはタクシーなり使えばいい話。
こじれる理由無いけどな。

[347: 匿名さん]

逆に高齢者や乳幼児がいる方は駅前、バリアフリーなリヴァリエはいいと思いますよ。
ヨーカドーの宅配も使えるみたいだし、コンビニ、クリニックもできるし。

公式サイトの現地案内で徒歩の人は踏み切り渡ってギャラリーへ来る案内の仕方をしているので、あくまで正面エントランスから測った距離と時間だと思います。

[348: 匿名さん]

>345
高齢者や乳幼児のいる人、健康に不安のある人が、川崎駅から歩くのを心配する意味がわからんよ..
普通タクシー使うって。

>347
正面エントランスから測るから馬鹿正直。
敷地の端から端まで測るようなずる賢いデベを少しは見習ってもいいと思う。

[349: 匿名さん]

川崎から徒歩15分でも19分でも別にいい。
どっちにしろタクシーだから。
無理して歩く距離じゃないし、
歩くのが好きな人なら何分でも歩きたいだろうから、
距離あっても問題無いだろうし。

[350: 購入検討中さん]

歩きしか手段のない物件とは違う。基本は目の前の電車使うでしょ。

[351: 匿名さん]

歩きしか手段のない物件で徒歩１９分だったら、客は来ないわな。

[352: 匿名さん]

年収500万代でも昇給確実ならいいのでは。頭金もしっかり1000万用意してるわけだし。
ただ、余裕がないぶん、色々覚悟したうえでの購入になりますね。
タワーマンションは維持費がかかりますよ。

[354: 周辺住民さん]

一般的な表示では、80メートルで一分換算なので、1600メートルなら徒歩20分でいいのでは？
歩く速度なんて人それぞれだし、自分のスピードは自分が把握してれば十分ですよ。

[356: 匿名さん]

発端は、304の発言
>JR川崎駅から歩いてみたところ、実測16分くらいで着きました。

自分の足の話を書いただけなのに疑う人がいたから面倒くさい流れになっただけで、別に意味なんかないと思いますよ。

[357: 匿名さん]

みなとみらいのタワーかこちらかで迷っています。
駅周辺はみなとみらいの方が好きなのですが、
こちらは値段が魅力的で。

[358: 匿名さん]

>自分の足の話を書いただけ

だからどうなの？意味もないのに。
304が妙なレスつけるから、とんちんかんな流れになった。

[359: 匿名さん]

ケンカはやめましょうよ。

[361: 匿名さん]

ここと他のマンションで比較されている方は、
どの辺りを検討していますか？
自分は新子安です。
熊谷組の施工でかなり評価が高いです。

[362: 匿名さん]

ここは安い分ちっちゃい人間が多いのね。

[363: 匿名さん]

>362
そう無理やりネガレスしなくてもいいんですよ。
自分の時間を有意義に使ってください。

[364: 契約済みさん]

契約しました。
皆さんよろしくお願い致します！

私は仕事が夜中心なので北向にしました！
朝は寝るだけなので。
北向と南だとどちらが人気なんでしょうか。

[365: Ａ棟住人]

大師線の終電を逃した時だけ川崎駅から歩きます。

川沿いは眺めが良いので15-20分の徒歩でも私は苦ではありません。


ここに決めた理由は、


・タワーに住んでみたい
・川沿いで自然を感じる
・都心駅前のようにごちゃごちゃしていない
・眺めが良い
・お値段も手が届く範囲
・最寄駅が目の前
・通勤時間が３０分程度
・数年後に商業施設ＯＰＥＮ（徒歩５分ぐらい？）
・１駅移動すればラゾーナや映画館がある


といった感じです。

ネガも色々あるでしょうが、個人的にはとても満足しています。

[366: 入居予定さん]

安月給の自分でもタワーマンションに住めるんだ！
と思わせてくれる夢の物件でした。
契約して良かったです！

[367: 匿名さん]

北向きは昼間不在となる仕事が合いますよ。

東京駅17km圏内の駅前タワーマンションでこの価格は他にないですから、嬉しいですね。
世帯年収1000万に届かなくても住める夢の物件だと思います。
本当に。

[368: 入居予定さん]

自分は年収400万円台ですが購入に踏み切りました。
頭金があったから買えたようなものですが。
月の返済も今住んでいる賃貸よりも安いので、
本当にびっくりしています！

[371: 匿名さん]

一般的に、管理費・修繕積立金の滞納者への対応はどうするのでしょうか。

[372: 匿名さん]

差し押さえじゃないですか？

[373: 匿名さん]

a棟って滞納多いの？

[377: 匿名さん]

>371
一般的には
理事長が管理会社に請求してくれと要請（言われなくても率先してやってくれる会社が多い）
請求された滞納者は、なんとか金を工面して払う

しかし、払えない、払う気がないとなったら厄介です。
管理会社はどうにもなりませんとギブアップ
そうなると管理組合で何とかしなければならない。

最悪は「差し押さえ」かな。

>373
今から滞納者が出るようではリヴァリエは終了です。

[378: 匿名さん]

管理費修繕費は低層小規模マンションと同じくらいですね。
現在13年目で4万円を越えているので、
こちらへの住み替えを検討しています。

[379: 匿名さん]

立地の良い低層小規模マンションなんですね。ステキ♪

[380: 匿名さん]

実際、差し押さえまでしているマンションは珍しくないのでしょうか。
けっこう及び腰になっているところもあるような気もしますが、
半年以上滞納したら事務的に差し押さえをかけていいのかもしれませんね。

[381: 匿名さん]

一般論としてなら管理組合板で議論されてはいかがでしょうか。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46073/

[382: 匿名さん]

ここいいですよね！とっても気に入りました！

[383: 匿名さん]

ここいいんですけど住めても定年までだから、
将来売却出来るかで非常に悩んでいます…。
高い修繕費の時に中古で購入してくれる人が出てきてくれるか…。

また3棟もあるからそれぞれ中古物件がたくさん出てしまえば、
条件の良い部屋（上層階）を安く出されてしまうと低層は、
下げても下げても売れなかったらどうしよう…。

[384: 匿名さん]

20年後30年後を視野に入れるなら、川崎駅新川崎駅武蔵小杉駅の駅近に大量供給されているタワマンと、維持費の高くなった中古タワマンの購入希望層を奪い合うことを想定すべき。

ほぼ捨て値、くらいに下げないと売れないと思う。

[385: 匿名さん]

私は4200万円の部屋が30年後に1800万円以上で売れれば困りませんが、どんなものでしょう。

[386: 匿名さん]

30年間、維持費をケチらず、修繕だけでなく、時代にあわせたリニューアルを共用部などに行っていけば。
資産価値の低下は、かなり食いとめることは可能でしょうが。

ここはその維持費の負担に購入者が耐えられますか。

[387: 匿名さん]

で、今いくらの維持費が30年後にいくらになるんですか？

[388: 匿名さん]

維持費なんか部屋によってピンキリ。
過去にいくらでも書かれているし、ギャラリー行けば分かるようなこと聞くなよ。

[389: 匿名さん]

そういえば、クリニックモールに入る病院は決まったのかね？

[390: 匿名さん]

うーん。
堅実に新子安のパークハウスにしておくべきか…。

[391: 匿名さん]

築30年のタワーなんか誰も買わないでしょ？
永く住むと損をする。
子供がいるなら負の財産を残すことになる。
10年くらいがベストかな？

[392: 匿名さん]

>391

死ぬまでに完済出来ないの…。

[393: 匿名さん]

そうやって言い訳しているうちにマンション価格はどんどん上がっているのが現実。
買えない人の言い訳にしかならんよ。

[394: 匿名さん]

マンコミュではよく築古のタワーマンションは誰も買わないと書いてあるけど、そんな訳はないでしょ。
タワマン以外のマンションの営業なのでしょうか？

[395: 匿名さん]

人気立地のタワマンは中古でも売れるでしょうが
ここは正直微妙では?
取り柄は北側の眺望くらいでしょうか…

[396: 匿名さん]

別に築古のタワーマンションが売れないということはないのですよね。

[397: 匿名さん]

マンコミュ全体で投稿が少ないと思ったら、今日は水曜日で業界がお休みの日でしたか。

[398: 匿名さん]

こじつけ印象操作ネガは休業中

[399: 匿名さん]

タワーマンションの売却を最初から考える人は普通のマンションを検討した方がいいのでしょうか？

[400: 匿名さん]

築10年くらいで売却するならタワーでいいとおもうけど
築30年で売却なら、普通のほうが良いと思う。中古買う層は高い維持費に引きそう。