リヴァリエってどうですか？Part14

[物件比較中さん]

新しくパート１４を作ったので、引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363075/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分、工事完了時期:2013年12月（予定））
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 、東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分 、南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：2LDK・3LDK
面積：64.55平米～81.47平米
売主：京浜急行電鉄 、大和ハウス工業　東京支社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[197: 匿名さん]

後一年残してどの程度販売済みなんでしょうか？

[198: 匿名さん]

ここの周りに浮浪者が多いのは競馬場とか競輪場が近いから？

[199: 匿名さん]

港町在住者ですが多いと感じたことはないですね。
浮浪者はギャンブルやるお金ないでしょ。

[200: 購入検討中さん]

競馬場の商業施設テナントっていつぐらいに発表されるんでしょうね？

[201: 匿名さん]

>200
開業直前じゃないかな。
アルバイトの募集広告に出るのが最初だったり。

[202: 匿名さん]

メインテナント以外は発表は直前です。
これはどんな商業施設でも同じ。

実際ギリギリまで決めずに旬なテナントを
揃えるのがデベの常道であり、
出店テナントも先の事（投資）は考えにくい
ものです。

同業他社へのけん制もあり、
仮に出店契約を既に行っていても守秘義務があることが殆どです。

上の方がおっしゃる通り、
開業アルバイト募集が最初の情報である事もふつうです。

[203: 購入検討中さん]

なるほど、ご回答ありがとうございました。

[204: 公務員]

川崎市は浮浪者に優しいので、お隣の大田区からも浮浪者がやってきます。河川敷に行けばすぐわかりますよ。
このあたりは平均的かと。

[205: 匿名さん]

主なすみかは大田区の河川敷とJR川崎駅西口の多摩川沿いに線路沿い。
大田区と共同で真面目に対策して欲しい。

[206: 入居済み住民さん]

都内から引っ越してきた時は浮浪者の多さに驚きましたが、毎日の眺望の一部になりますのでそのうち慣れますよ。

[207: 匿名さん]

武蔵小杉の浮浪者の数には勝てないよ

[208: 匿名さん]

いくら匿名掲示板でも、あまりデマを流すと問題になるんじゃないのかな？？

[209: 申込予定さん]

すみません、
収納が少ないと思うので、戸境壁に壁面収納を設置できればと思っているのですが、
管理規約上、また施工上の制限があると思います。

具体的に、どのような施工方法ならOKなのでしょうか。
またそれはDIY等では無理で、専門の業者にお願いするような内容でしょうか。

ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。
よろしくお願いします。

[210: 匿名さん]

>209
壁面にネジ留めが必要なもの（パナソニックのキュビオスなど）は戸境壁に設置できませんが、それ以外（天井突っ張り型や天井ぎりぎりの設置で固定しないもの）は特に問題なく設置できると思います。

家具屋（島忠、大塚家具、OKAY、かねたやなど）や専門の業者で買えば設置までやってくれます。

二重床・二重天井なので、突っ張り過ぎや床耐荷重オーバーには気をつけてください。

[211: 申込予定さん]

＞210さん

ありがとうございます。
最近のマンションですと戸境壁にも耐震固定用のビスが打ち込み可能な範囲が
壁面上部にあるものと思っていたのですが、ないのですね。

日用品を収納出来るスペースがもう少しあればな、と思ってしまいます。

[212: 匿名さん]

確か…3000円くらいで収納スペースを借りれるんじゃなかったかな？
数に限りがあるので抽選必至かと…

[213: 購入検討中さん]

最近、このマンションを知りました。
価格が相当安いのかな？というイメージですが、何故こんな安いんでしょう？堀の内や競馬場が近いからですか？
それとも、工場がたくさんある地域だから？？
なかなか土地勘なくて、わからないです。

また、北西、北東、南西、南東とありますよね？
2LDKの15〜20階くらいですと、それぞれどれくらいでしょうか？？

質問が多くて申し訳ありませんが、宜しくお願いします。

[214: 匿名さん]

>何故こんな安いんでしょう？

こちらは簡単に答えられます。
デベが、この値段でなければ全部売りつくせないと判断したからです。
その他は全部、後付の理由です。

他の質問への回答はポジ部隊のかた、どうぞ。

[215: 匿名さん]

自分にとって何が重要かにより、割安かどうかは異なるでしょう。
例えば競馬場について、近いことが大きなマイナスだと思うか、どうでも良いと思うかです。
私はいろいろ考えた結果、割安だと思ってます。

[216: 購入検討中さん]

割安なら即完売でしょ

[217: 匿名さん]

安いのは…
マイナーな京急大師線
周辺の店が少ない
ホームレス多い
競馬場
堀之内
川崎区の人気がない

女性には評価悪いのでは。
うちは妻の反対で他になりそうです。

[218: 購入検討中さん]

販売力のなさやそもそもがつがつ販売する気がないのが売れてない要因のひとつかと思われます。

[219: 物件比較中さん]

ABCトータルで考えると後３年残して総戸数の半分以上が売れたとも言えるのではないでしょうか。

[220: 匿名さん]

デベロッパーが倒れる、大震災があった事などで
開発が遅れた事、
結果的に土地の仕入れが安く済み、
工事契約もかなり前に行った為、これも安かった
（実際、デザインは最新の物件にしては若干古さを感じます）

結果的に坪単価は抑えられ、割安な物件になったが、
維持管理費は安くはならない為他の物件に比べてバランスが悪い。

川崎区に立地ポテンシャルが無い事は確かですが、
周辺に数多くの新築物件が竣工前に既にあった為、
そもそも購入検討者が少ない。

そのため、割安なのに人気にならない。


あえて川崎区でこれから物件を探すのであれば、
十分検討対象になると思いますよ。

[221: 217]

書き忘れました。
2LDKは3500万前後だと思います。
手元に価格表ないので違ってたらすみません。

[223: 物件比較中さん]

修繕費が上がるのはどこのマンションも同じだと思うのですが他のタワマンと比べても上がるカーブがキツイんでしょうか？

[224: 匿名さん]

そもそも他のタワマンと比較検討するような層は購入しない。川崎市内でさえ、新川崎とは1000万、武蔵小杉とは2000万以上の差がある。本来なら低層マンションを買っていたであろう層が購入するから、修繕費のカーブか問題になる。

[225: 匿名さん]

182のレスの

「周りにデベロッパーの口車や雰囲気に乗せられて、破滅的なローン計画で若い世代が買っているのを見ました」

この部分が気になります。
大丈夫なのかな。

[226: 購入検討中さん]

新子安ガーデンの抽選ではずれてこちらのモデルルームを見に来ました。
新子安より大分安かったのでテンションが上がりました。
営業の方は部屋も階数もまだまだ選べるし先着順なので悲しい思いはしません！と言ってくれてラッキーと思いました！
抽選ではずれたショックは本当に大きいので…。

[227: 匿名さん]

口コミで安いとの書き込みを拝見したのでこちらを検討していた者です。
今までは普通の低層マンションを探していたのですが、物件価格が高く悩んでいました。
こちらは物件価格は安いのですがタワーという事もあって、
管理費・修繕積立金等が高く（+固定資産税と２０年もすれば内装などは実費でリフォーム）
自分の中で払っていけるか計算をしFPさん等に相談をしました。

もし大規模修繕や地震で費用が足りなった時には一時金として大きな金額が強制徴収されるだろうし…
などなど考えて、やはり年収600万の自分では厳しいと思い諦める事にしました。

どのくらいの年収の方がご購入を考えていらっしゃるか気になりますが、
今は自分のこれからの住居をまた探す事が先決ですね。

[228: 匿名さん]

>227
パークタワー新川崎のスレで３０代の年収６００万で３０階が余裕で買えると書かれていたのは驚きましたが、こちらであれば２０代で年収６００万であれば選択肢は多いかと思います。
昇給が見込めるならですが。

[229: 匿名さん]

年収６００万では厳しいですね。

とは言え、では年収１０００万の検討者が
川崎区のこの物件を敢えて検討するかと想像した場合、
積極的に選ぶ理由に乏しいので、
人気物件にならないのだと思います。

事業所が川崎にあって、子供が居ない家庭であれば、
検討対象としては、悪くないと思いますが、ね。

[230: 匿名さん]

>228さん
ありがとうございます。
30代後半です…。
やはり厳しそうですね。

>229さん
ありがとうございます。
子供は今後出来る可能性もあり迷っていましたが、
実際は厳しそうですね…。
購入出来ても生活に余裕がないのは、
さすがに辛い思いを他でする事になってしまいそうです。

年収700とか800あれば何とかなりそうですね。

[231: 匿名さん]

と語る年収300万円の>229であった

[232: 匿名さん]

私は229さんと同意見。
タワーの維持費が余裕な層はあえて川崎区は選ばない。
立地と建物がアンバランスだと思う。
気に入らない発言をする人を年収300とかいうのはひょっとして住人?

[233: 匿名さん]

住人です。すみませんでした。

[234: 匿名さん]

そうかな。私は湾岸の駅から歩く物件よりも勤務先に濡れずに行けるこの物件をかなり真剣に検討中ですよ。
ま、そういう人もいますから、あまり決めつけは良くないのでは？？

[235: 匿名さん]

年収520万円ですが営業の方には問題ないですね、
審査も十分に通りますし！と言われてその気になっていたのですが、
これから年収が上がっていく事を含めても難しいって事でしょうか…。

[236: 匿名さん]

借り入れ金額や家族構成によるので年収だけでは何とも言えないかと。

[237: 匿名さん]

ここの購入者がみな254の様な感じなら後々危険だな。
一般的に無理が無いのは年収の５倍までと言われているし、
ここは安くてもタワーなんだから4倍までの価格でないと厳しいのでは？
子供がいないなら話は別だけど。。。

[238: 入居予定さん]

建物の構造、駅近、周辺環境の価値向上期待もあり、格安と考え購入しました。
人気があるとは言いませんが後一年を残して半数以上売れてるならそこまでの悲観しなくてもいいのでわと思っています。

[239: 匿名さん]

>236 家族構成は三人で借入金は2500万円です。
あとは頭金で支払うつもりです。

[240: 契約済みさん]

自分は年収480万円だけど契約できましたよ。低層階ですけど。520もあるなら大丈夫ですよ！

[241: 匿名さん]

年収４８０万とか釣りが多いな。w

[242: 匿名さん]

マンションコミュニティで年収を書くのは、低年収自慢と高年収自慢だけと決まってる。

[243: 匿名さん]

釣りなんですか？
同じような年収だけど、
ここの物件検討してました。

頭金の額にもよるけど、
低層の階を含めると年収500万でも買えますよねここ。

[244: 匿名さん]

ここって一体年収いくらの層だったら買っても平気なの？

[245: 匿名さん]

>243
だーかーらー
買えるのは買えるんだけど、その後が問題なのよ。

往きはよいよい帰りは怖い
怖いながらも
通りますか？って話

[246: 匿名さん]

245
具体的にどの程度の上昇カーブなんですか？

[247: 匿名さん]

頭金１割前後として、低層の2LDKならありかと。
それ以上なら頭金を積むか、若くて昇給が見込めるならありかも。

年収倍率はあくまで目安。
２０代で年収５００万の人が３５００万の物件を買うと年収倍率は７倍にもなるが、その人が１０年後に年収７００万になってから同価格の物件を買うと年収倍率は５倍に落ちる。
どちらが余裕かというと前者だろう。

[248: 匿名さん]

↑「頭金１割前後として」は「頭金２割前後として」の間違い。

[249: 匿名さん]

246
自分で調べるほどの熱意のない人は止めたほうがよい

[250: 匿名さん]

年収500くらいだけど頭金1000万近くあるから、
3LDKの部屋を購入予定です。
一応物件価格の2割以上は頭金あるから平気ですか？
三人家族です。

[251: 匿名さん]

頭金1000万が物件価格の2割というと、5000万の部屋ですか？
年収500万でローン4000万は、けっこうきついと思いますよ。
一般的にローンは年収の5倍以内が無難といわれていますが、8倍は勇気あるなと思います。

[252: 匿名さん]

そうやって、タワーでない自分の売ってるマンションに不安を煽って誘導する●●不動産

みえみえですな。

[253: 匿名さん]

その後の問題について言われてるけど上昇カーブの明確な数字が出てこないので聞いてみました。

[254: 匿名さん]

勘違いされている方がいらっしゃるかもしれませんが、上昇カーブなんて決まったものはありません。
決まっているのは入居当初の金額だけです。

長期修繕計画は計画であって予定ではありません。

実際の上昇カーブを決めるのは住民です。
数年ごとに実態調査して将来を見据え必要と考えられる金額へと住民自ら見直ししていくものです。

[255: 物件比較中さん]

http://suumo.jp/journal/2013/04/08/41352/
んー我が家は低層階かな。タワーの維持費はきつい

[256: 匿名さん]

>253
過去ログで語り尽くされています。
自分で調べる気もないような人は検討者ではないでしょう。

[257: 申込予定さん]

>252　いやいや、251に同意します。

1年後の金利なので何とも言えませんが、
仮に今の金利が続いたとして35年長期で2％（甘く見てます）として
月の返済額は13.3万円。管理費・修繕積立入れると17万円。
（実際には上昇カーブがあるので甘く見てます）

500万円なので月平均42万円。
手取りは30万程度と仮定すると・・・
生活費・保険・学費等々を13万円でやりくりすることになりますね。

単純計算で甘めに見ていますが、
私なら諦めます。

同じような額の部屋を、手元資金2,500万円（内7割程度を頭金とする予定）、
年収は残業をまったくしないと800万、実際には1千万くらいありますが、
それでもなかなか厳しいなーと思っています。

[258: 匿名さん]

254
計画なんだから予定でしょ。
ただし、予定は未定で決定ではない。

[259: 匿名さん]

251さん
すいません、希望している部屋は3500万から4000万の間です。
頭金入れてもやはり年収500だと今後もきついでしょうか…
計算上は何とかなってるのですが、
タワー自体が初めてでやはり不安はあります。

[260: 物件比較中さん]

修繕積立金は平米数で決まり、階は関係ない。
そして、立地にも左右されない。

つまり低層階なら買えるかなー、って人ほど、老後にクレッシェンドのきつい
積立金に苦しむことになります。

頭金1500ぐらい積んだ上で老後も心配が無いと言い切れるなら、年収500ぐらいでも
特に問題は無いでしょう

[261: 匿名さん]

このタイミングでフラット35でも組んじゃえば、年収500万円でも全然余裕だよ。
今はそのくらい金利が底値。

[262: 251]

>259さん
3500の物件でしたらずっと一人っ子ならそれなりに余裕のある生活ができる気がします。
狭い部屋なら維持費も安いですし。
計算に、今後の維持費の上昇や、固定資産税、学費、老後の貯金などが含まれていた上でなんとかなるのなら、大丈夫かと。
ローンは261さんと同じで固定をおすすめします。変動は金利が上昇してもものともしない家庭向けです。
余裕かどうかはわかりませんが、低金利時代こそ固定はチャンスだと思います。

FPでもなんでもないので、ただの通りすがりの参考までに。

[263: 匿名さん]

毎日テレビでフラット３５のＣＭやってますよね。
住宅ローンと？わかりづらいような気が・・・

[264: 物件比較中さん]

この物件で35年固定とかフル活用する前提でしか資金が許さないなら無謀でしょ

ローンの他に15年目あたりから無視できない額の管理費と修繕積立金が乗ってくる

[265: 匿名さん]

262
子供大学まで3000万くらいかかるのに余裕なわけない。

[266: 262]

たしかに余裕があるは受け取り方の幅が広いですね。
私立の学校や旅行、車は贅沢できないけど、まあ生活は成り立つかな、というイメージです。

[267: 匿名さん]

A棟が残り3戸に、B棟は先着11戸(要望が入ったとこ)がでましたね。

[268: 匿名さん]

三流不動産会社の修繕費で不安を煽る戦略に惑わされず、自分でFPさんに相談する等して決めましょう！

買ったことも売ったこともある経験からすると、修繕費を正直に満額+余裕見て計画してる会社か否かはわかるもの。

修繕費高いから止めた方が良いと不安にさせるのが三流不動産物件。逆に将来足りなくなって住民から文句出ても知らぬ存ぜぬ。リヴァリエの修繕費はある意味、バカ正直+余裕見すぎ。他のタワー修繕費は２５年で計画して、一番修繕かかる５年を含めず安く見せてた。


売り方が素人なだけに正直者。正直者はたたかれる、ってな議論なのでしょう
。

[269: 匿名さん]

>268
確かに。
最近、別の物件で「この修繕計画には３０年以後に交換すると計画された以下の積立が含まれません」ってなことが書かれていたのがあった。

[270: 匿名さん]

FPに相談してみた方がいいね。勿論マンション営業主催とかじゃなく、信頼できるところに。
で、年収500万ぐらいでこの物件で固定35年、って試算してもらいな。

どんだけ無謀か教えてくれるよ

[271: 物件比較中さん]

順調に売れているようですね。

[272: 匿名さん]

低層階が安くて検討してました。
親に話をしたらタワーマンションなのに下を買うの？
普通のマンションにしたら？と言われてしまった。
低層階って他の人から見たら無理したんだろうなとかお金無い人なのかなって
思ったりします？
高層階の人とエレベーター乗ったら気まずいのかな…
階段が非常階段じゃなければそれ使って上り下りしたかった。

[273: 匿名さん]

>272
東日本大震災のときにビルの15階にいてあの揺れを経験した私としては低層階が魅力的です。
普通のマンションよりも耐震性あるし、タワーマンションの低層階良いと思います！」

[274: 匿名さん]

15階ぐらいで、そんなに揺れるんですか？

[275: 匿名さん]

>272

A棟低層です。
自分の気持ち次第だと思います。
共有施設は平等だし、支払いに余裕があるほうが人生楽しいですよ。

実家が北関東で地震の被害にあったので親は低層であることを喜んでくれました。
それにここは低層と高層の価格差が倍ちょっとなので、下がワンルームで上が億ションのような格差はないかと思います。

[276: 匿名さん]

永住を考えると低層階いいけど、将来的に売却を考えると特に一番下とかその辺りの部屋は厳しい気がする…
似たような値段で上の階が売りに出てたら間取りにもよるけどそっちに負けそうな気も。

[277: 匿名さん]

低層のほうが値下がり率は低いですよ。タワーマンションは低層を買えっていう評論家もいます。眺望は個人の好みであって、マンションは立地が一番なので、眺望が悪くとも立地が良ければ、買い手や借り手はつく、という考え方です。中古マンションを検討する人は、そもそもコスパ重視なので、中古なのに高値の高層階を買うのか、と考えると、確かに買わないかもしれませんね。
ただ、当物件は立地より眺望重視のマンションですから、タワーマンションのなかでも例外かもしれません。

[278: 匿名さん]

タワーマンションは高層ってところに意味があるのでは。
名前からしてタワー（高層）マンションなのですから。
特にここは、低層と高層の価格差が倍ちょっという貧富の差あまりなしの平等なタワーですし。

低層で良いなら、素直に修繕費等のクレッシェンドがきつくない非タワーを選んだほうがベターでしょう。

[279: 契約済みさん]

管理費修繕費あまり考えずに契約しました。
営業も計画表だと修繕費の上がり方はすごく見えるけど、
こんなに上がる事はないと思いますって言ってたし、
実際にあんな上がり方したら払えなくなる世帯が出てくると思う。

とにかくホテル並の内装に惹かれたのと、
物件が安いので買いだと思いました！
部屋は低層階だけどその代わりビューラウンジを可能な限り使用して、
高さも堪能するつもりだし、
10年くらいで購入金額同等もしくは+αくらいで売れればいいと思ってます。

[280: 購入検討中さん]

眺望もさることながら支線とはいえ駅近、2分でターミナル駅に出れる立地も良いと思いました。

[281: 匿名さん]

>10年くらいで購入金額同等もしくは+αくらいで売れればいいと思ってます。

こういう人たちが買っているのか（汗）

[282: 購入検討中さん]

ついにA棟も残り3戸か。なんらかんらいわれても完売したね。

[283: 入居済み住民さん]

私はA棟購入者ですが、だからと言ってこの物件を進める訳ではありません。
自分の予算に合い、環境や建物を納得できる人が買えば良いと思っています。
しかし、「10年くらいで購入金額同等もしくは+αくらいで売れればいい」と
考えて買う人が居るとは驚きです。

皆さんそんな目で物件購入の是非を考えているのでしょうか？

そうであるなら、A棟から続く資産価値云々の話も解からないでもないなと思いました。
ここで交わされる堂々巡りの議論は原因が分かった様な気がします。

この物件はそんな目で見る物件ではない事は、所有者である私から見ても明らかです。
寧ろ、そんな目論見で資金計画を立てている方が過半数であるとするなら恐ろしいですが、
そんな事は無いですよね。

[284: 匿名さん]

安いのでうちも契約しましたが、
転勤の可能性もある事から将来賃貸で貸せる物件を探していました。
あまり借り手がないようなら修繕費が上がる前に手放す等色々考えています。
いろんな意味で駅前の発展に期待しています！

[285: 匿名さん]

私は、駅に至近でかつ自走式屋根付き駐車場がある。
通勤が３０分以内、借金無しで買える。眺望が開けている。

という条件に合致したので、契約しました。

子供も居ないし、
不動産で利益を得ようとは考えていないので
私にとっては文句ない物件です。

[286: 匿名さん]

１０年前後で売却考えてるのがいても不思議じゃないと思うわ。
自分の部屋の上下左右のどこかで突然ルームシェア始まってたりの可能性もあるし。
すぐに賃貸で貸し出すやつはいそう。

終の棲家として考えてる住人には嫌がられるかもしれんけど。

[287: 匿名さん]

なんか10年後にはみんな修繕費が払えずにいなくなって、ゴーストタウンになりそうですね。
新築で売れ残っている物件が中古で売れるわけがないし、修繕費が高くなっていれば、さらに売れないだろうし。
賃料も取れてせいぜい15万くらい？管理修繕費や金利を考えると、赤字でしょう。

[288: 匿名さん]

10年後なんて誰にもわかりゃしないですよね。
大師線沿線再開発や羽田への橋が出来たら逆もあり得るだろうし。

[289: 匿名さん]

同じような話はどこでも出る。
くだらん。

[290: 匿名さん]

↑ネガに対して言った。

[291: 契約済みさん]

ネガティブに考える人多すぎ。
実際今まで話に出てきた修繕積立金もさほど上がらないと思う。
将来10倍とかありえない。
会社が多く見積もっているだけ。
せいぜいいって3～4倍くらいだと思う。
てかそう思って買う人結構いると思う。
正直自分もそう思って契約したし。
マンションって買う時勢いは大事だし、
慎重になりすぎるといい物件逃すだけだと思う。

[292: 匿名さん]

最近の国会見てないのか？
物価上昇に伴って給料が釣り合わないとやってるから、
慎重になる国民が多くなるのだがな・・・・

[293: 匿名さん]

ココ修繕費値上げできなくて、結果大規模修繕できないオチになりそうだな

[294: 匿名さん]

先のことはわからないのは、そのとおりですが

しかしながら、ここを買った人のレスを読むと
信じる者は救われるの

☆☆☆リヴァリエ原理主義☆☆☆

って感じがするのですよね

[295: 購入検討中さん]

＞☆☆☆リヴァリエ原理主義☆☆☆
10年後にとんとんか＋αで売れるなんて、信者でないと思いつかない発想ですね。

[296: 匿名さん]

京急川崎駅はキレイになるしショッピングセンターも近くにできるんですよね？
価値上がりそうだと思うんですけど。
根拠のないガヤは説得力に欠けるので理由付記ヨロシクです