リヴァリエってどうですか？Part14

[物件比較中さん]

新しくパート１４を作ったので、引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363075/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分、工事完了時期:2013年12月（予定））
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分 、東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分 、南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：2LDK・3LDK
面積：64.55平米～81.47平米
売主：京浜急行電鉄 、大和ハウス工業　東京支社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[3: 契約済み]

>2 です。
リヴァリエ検討スレはB棟スレが有るのでそちらを消費してください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/365427/

[8: 匿名さん]

これ次スレで進行します

[9: 匿名さん]

不動産は読んで字の如く立地という絶対的な不動の要件があり、
商品の備える絶対的価値で比較できる動産とはそこが違います。
立地の評価も然ることながら、立地が購入者の範囲を規定してしまいますので、
周囲に物件が多すぎると、（他ではあっても）需要が無くなるという問題が生じます。
如何に人気商品でも店舗（つまり立地）が違うと売れ行きが異なるのと同じですね。

本物件が売れていない派直接的には不人気という事でしょうが、
その原因は、京急沿線、川崎区という他の地域から態々引越を
希望する人が少ない立地で購入を考える事の出来るユーザーが
ここ１０年位の供給物件の過大さ（二次取得者も少ない）
により枯渇しているという事なのだと思います。

[11: 匿名さん]

川崎区こそが川崎市の中心。

国際空港化が進む羽田空港の対岸に位置し、川崎市長が連絡橋などの開発に意欲を見せているこれからの立地だ。

[12: 匿名さん]

その通り。
早期に実現すると良いが。

[13: 匿名さん]

どうやら川崎未来区が動き出したようだ
近場の立地でのライバルになる
タワーを選ぶか普通のマンションを選ぶか。
顧客獲得に躍起になるのだろうか。

[14: 匿名さん]

月20のペースで売れてるなら一年後は、ほぼ完売でしょう
A棟とかわらないな

[15: 匿名さん]

建設コスト、維持コストともに高くつくタワマンを、こんな立地に立てること自体が間違い。本来、タワマンってのはターミナル駅の駅近の希少な立地を有効利用するためのものだよ。

[16: 物件比較中さん]

で、何が言いたいのでしょう？素人の感想?

[17: 匿名さん]

本来という意味が分からない。
ここがどうこうではなく別にどこにタワマン建てようがいいでしょ。
逆にターミナル駅ちかの希少な土地だから仕方なくタワマンなんじゃないの

[19: 匿名さん]

ここのマンション、空間も土地の広さも贅沢に使ったプランニングですね。ターミナル駅隣で駅前なのに。生活する上での心地よさは素晴らしいかもしれません。

[21: 匿名さん]

っていうと、だいたい40cmくらいの高さまで完成しているようだなｗ

[22: 匿名さん]

どうなんですかね。
ここをタワーにしたメリットって北側の眺望が良くなったことしかないじゃないの？

タワーならではのワイドスパンなら良かったけど
ナロースパンで行灯部屋ばかりの間取りじゃそりゃ売れないわけだよ。
こんなしょぼい間取りと床暖房も無いしょぼい設備じゃタワーではないガス併用のマンション方が良かったと思う。
とても残念。

[24: 匿名さん]

内廊下のタワーなら間取りはこんなもんだよ。

[25: 匿名さん]

眺望でいえば、北側の特に角部屋は素晴らしいですよ。
ここなら上で挙げられているどのタワマンにも負けないように感じました。

[26: 匿名さん]

大師線沿線は再開発が活発化するらしいし化ける可能性もあるんじゃないかな。

[27: 匿名さん]

確かに北側の角部屋は確かに眺望はいいだろうね。
でも冬は寒いぞ。
そこに床暖房無しなんてアホかみたいな貧弱な設備だよな。
新川崎のタワーなんて全熱交換まで装備しているのに。

[28: 匿名さん]

大師線が活性化した頃には、築年数が経ちすぎていてどうしようもない気もしますが・・・
同じ京急支線でも空港線みたいに都心と直通運転してくれるとまだ便利ですけど。

タワーにしたのは単に高層建築が建てれる土地にめいいっぱい建てただけかと。
C棟まで気長に売るのだろうし。

[29: 匿名さん]

大師線自体の活性化は期待できない。大師線沿線の再開発は期待したいってことでしょう。

[30: 匿名さん]

欠陥億ションでてしまいましたね
これからオリンピックへ向け建築ラッシュだというのに。
億ションで欠陥だとマンションはどうなんだろう

[31: 匿名さん]

スパーゼネコンってなにげに欠陥マンション多いよね。

[32: 匿名さん]

この物件は設計から施工まで一貫してるし工期も余裕がある。土地も広大で職人もやりやすいのではないか？現場の雰囲気がよければさらに良し！
A棟と同じようなB棟C棟だから職人さんも慣れてるんじゃないか？

[33: 匿名さん]

C棟も同じ職人さんたちなのですか？じゃないと熟練した技術を要しない工法を開発って宣伝してる長谷工の方が。。。。

[34: 匿名さん]

のんびり売りすぎるとの批判がありますが。

納期に追われた突貫工事にならないだけでも安心できるのでは。

[35: 匿名さん]

検討板で青山を拝見するとそう感じますよね。

[36: 匿名さん]

タワマンはプレキャストコンクリートを現場で組み上げていくから、現場打ちコンクリート中心の中低層マンションよりも品質が安定してる。
また、リヴァリエの建設現場は整理整頓されていて、そこらの現場よりも明らかに綺麗。
見比べてみるといい。

[37: 匿名さん]

>27
じゃあ南側にするか、１０００万足してあっちにすれば？

床暖はあったら気持ちいいだろうけど、二重床で断熱性もあるから、北側でも問題に感じるほど寒くはないけどね。
今どきのエアコンならすぐに暖まる。

[38: 匿名さん]

普通のマンションだと、前方が塞がれない眺望の良い部屋は眺望の悪い部屋と比べると５００万前後高かったりします。
リヴァリエは前方の塞がれない部屋が多いので、お値打ちな価格以上にお得だと思います。

[39: 匿名さん]

>36
でもタワーの設計等に関わる人は絶対にタワーには住みたがらない不思議。

[43: 物件比較中さん]

A棟からB棟はどのように見えますか？
出来ればお部屋からの画像をアップ頂けないでしょうか？

[44: 匿名さん]

>39
それは嘘というか、そういうことを言った人もいるってだけみたいですよ。

[45: 匿名さん]

>43
中住戸の場合、部屋の中から正面方向には見えません。
窓の近くで斜め方向に見れば見えますが、見える角度は部屋により異なります。
B棟からは、北東住戸の東寄りでC棟が見えやすく、南西住戸の西寄りでA棟が見えやすくなるでしょう。

写真は部屋の位置がほぼわかってしまうため、控えさせていただきます。

[46: 物件比較中さん]

ありがとうございます、参考にさせて頂きます！

[47: 匿名さん]

スカイラウンジからB棟見えるでしょうか？

[48: 匿名さん]

南角と北角が良いでしょうね。

[49: 購入検討中さん]

西角、東角も配置的にもろに気になるということはないんですかね。

[50: 匿名さん]

西もそうだと思いますが東角で言えば、角の先っぽは見えてしまいますが
奥は気にならないでしょうか。
リバーサイドと南の日差し側と両面で楽しめます。

[51: 検討中の奥さま]

いよいよ川崎未来区が動き出しましたな
隣駅の物件とどう比較されるのか
価格設定に差があるのか
お客さんはどっちに流れるのでしょう

[52: 買い換え検討中]

これまでリヴァリエを認知してなかった方々がミライクとあわせて検討される可能性もあり、リヴァリエにとってはよい効果が出るかも。

[53: 匿名さん]

モデルルーム行くにも港町通るから気になるでしょう。
もしかしたら販売ペース増えるかもしれません。

[54: 匿名さん]

ミライク

アクセスイメージに港町駅を使うのは、
ちょっと反則っぽい（笑）
多摩川の写真もスーパー堤防だしね

[55: 匿名さん]

先着順販売戸数が2戸減った。第2期6次販売(7戸)始まったね

[56: 購入検討中さん]

2戸売れたんですか？

[57: 買い換え検討中]

本契約ではなく、仮契約の段階かと思います。
毎週のように要望が入ってるようで加速してきてるようですねえ

[58: 匿名さん]

まさに年末年始の営業か
春には多少落ち込むでしょうね

[59: 購入検討中さん]

1から3月は売れるのが当たり前ですもん。

[60: 入居予定さん]

4月以後も一緒でしょ！
今でも同じ8%税金ですよ

[61: 匿名さん]

やっぱり川との一体感を感じられる中層階の北東、北西がねらい目ですね。

[62: 購入検討中さん]

消費税はマンションだけじゃないですよ

[63: 購入検討中さん]

A棟残り5戸みたい、もう直ぐ完売ですね

[64: 購入検討中さん]

A棟もうすぐ中古ですね

[65: 購入検討中さん]

中古の替わりにやすくするかな

[66: 契約済みさん]

ちなみに、A棟5戸は11月末からかわりません。
つまり、3か月間全く売れていません。

[67: 匿名さん]

Ａ棟５戸「消費税５％で購入可能（平成２６年３月３１日までに引渡しを受けられる場合）」

相撲にたとえると
徳俵に親指一本で
もう、後がない。。。

[68: 購入検討中さん]

中古の場合って税の優遇の件で、人によっては数百万違いでますか？
ローン控除、固定資産税等？

[69: 匿名さん]

雪がすごいですね。
今日の工事は中止でしょう。
しかし、暴風雪は北側には辛いのでは。
二重サッシで寒さを遮蔽できますか？

[70: 匿名さん]

この吹雪でも建物の中は工事してましたよ。
今２５階まで来てますから、上に伸ばすのはもう少しで終わりそうです。

二重サッシではなく複層ガラスです。
こういう天気の日は北も南もないような気がしますが、吹雪が当たる側は冷え方が違うのでしょうかね。

[71: 契約済みさん]

太陽出てない日は北角も南角も寒さは変わらないから

[72: 匿名さん]

北西ですが朝からパジャマだけど17畳エアコン一つで快適ですよ。
何回か引っ越したけど昨今のマンションで北だから寒いというのはないですよ。遮蔽物無いから明るいし。
平日昼間に家にいるという方は太陽あたるほうがいいだろうけど。

[73: 匿名さん]

昨日時点の状況です。
右側のが港町駅からＢ棟方面を撮った写真で、
左側のが歩道を渡ったところから港町駅方向を撮ったものです。

[74: 匿名さん]

踏み切りから撮った写真です。

[75: 匿名さん]

六郷橋から取った写真です。

[76: ビギナーさん]

この物件の割安さには惹かれるものがあるが、それなりの大きなリスクも抱えているから悩むところ。

[77: 契約済みさん]

大きなリスク？投資用ですか？意味不明

[78: 匿名さん]

写真ありがとうございます。
だいぶ高くなってきましたね。
楽しみです。

[79: 物件比較中さん]

- 売れ残りによる市場価値の下落リスク
- 周辺液状化リスク
- 多摩川水害リスク
- 場所柄、中国人韓国人リスク
- 競馬場ショッピングセンターがうまく行かず撤退されたら
　一気にダメージを負うリスク

このへんかな。市の出した液状化マップではギリギリ問題なしのエリアだったが
http://news.kanaloco.jp/localnews/article/1402040003/
こういう記事見ると、微妙だとわかる。

[80: 匿名さん]

昨年8月下旬に1階部分を作っていたので、1週間に1階高くなるペースです。
3月には29階になりそうですね。

[81: 匿名さん]

液状化や水害のハザードマップはよく確認しました。
武蔵小杉含め川崎市の東側の中では、ここは良い場所です。

４月開校の川崎市立川崎高校付属中学校は倍率７倍超と上々の滑り出し。
競馬場商業施設や京急川崎駅の商業施設、JR川崎駅北口自由通路、川崎縦貫道路の整備事業などもあり、少しずつ良くなっていくのが楽しみです。

[82: 物件比較中さん]

>81 の楽しみですってことは、A棟入居者、B棟契約者、営業のどれかということですね。
利害関係者になっちゃった人間の判断はバイアスがあるのであてにならないんですよ。

[83: 匿名さん]

どれも今より良くなる要素には違いない。

[84: 検討中の奥さま]

私は利害関係者の方の意見も大いに聞きたい。それでなくてもこの手の掲示板はネガの人の意見が大多数ですからね。

[85: 匿名さん]

ここのデイリーってオシャレ仕様になるんじゃなかったっけ？

[86: 匿名さん]

ここに限らず、掲示板の意見の大半はネガだよ。

[87: 購入検討中さん]

売れてないんだからネガの意見が正しいといえるでしょう

[88: 買い換え検討中]

化ける可能性あるから今のうち買っとけ。

[89: 匿名さん]

世間には、織り込み済みという言葉があってな、、、

[90: 匿名さん]

>ここのデイリーってオシャレ仕様になるんじゃなかったっけ？

なにそれ

[91: 購入検討中さん]

正直住宅ローン金利がどうなるかわからない今、契約するするのは怖い。
買うならギリギリ竣工前に買いたいところ

[92: 買い換え検討中]

大師線沿線は川崎も開発に力を入れてる地域だから将来性に期待もてそう。

[93: 匿名さん]

C棟着工販売に向け、京急さん何か隠してたりして。
モデルルーム解体後、入居者に価値を得る何かがあるとか。
まさかね…
大師沿線の開発は期待してても良いのではないでしょうか。
川崎市長も変わり、行政次第かね。

[94: 匿名さん]

東京に隣接した立地でのやっと動き出した再開発エリアだから今より下がることはないとは思う。ただ土地のイメージの払拭は多少時間が掛かるね。

[95: 物件比較中さん]

今後マンションは余る方向に行く中で支線の貧弱地盤側、
それも風俗賭博場至近の元工場地区に期待するのはリスクが高すぎ。
京急がイニシャルコストを抑えに抑えて売りぬこうとして、修繕積立の
クレッシェンドがきつくなってることからもわかるけど、今後は
京急、購入者がババ抜きを続けることになりそう。

現に今でもA棟ですら残ってる有り様だから、A棟住民が必死に
B棟のステマに必死なわけです。じゃないと、手放すことさえできないからね。
ずっと永住する覚悟と、人生設計の見通しがないと売却するとなったら
大きな損失を被るでしょうね。

[96: 匿名さん]

いつもいつもネガキャンご苦労さんです。

[97: 匿名さん]

さすが物件比較中さん
ババ抜きとは素晴らしい表現

どこの営業さんかしら？

[98: 匿名さん]

Ａ棟は４５５戸のうち４５０戸が売れたのだから、完売に近いと言えるのでは。

[99: 匿名さん]

完売と5戸売れ残りは全く違う。
そんなこと言ってたら、矢向のミレナリータワーズだって4戸売れ残りだから、ほぼ完売☆ですよね。竣工後6年たってますが。

[100: 匿名さん]

実際、A棟が売れ残っていることが、Ｂ棟の販売にブレーキをかけていると思いますよ。A棟が販売半年で即日完売！とかなら、もっと集客できたと思います。