エスリード伏見桃山グラセント【旧称：（仮称）エスリード伏見桃山】ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.eslead.co.jp/house/fushimimomoyama/
売主：日本エスリード株式会社
施工会社：大豊建設株式会社　大阪支店
管理会社：エスリード管理株式会社
設計・監理：株式会社オペックス建築事務所

【スレッド】
エスリード
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A8%E3%82%B9%E3%83%AA%E3%8...
日本エスリードってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47365/

名称　エスリード伏見桃山グラセント
所在地　京都市伏見区新町3丁目492-1、大阪町611-2
交通　京阪本線「伏見桃山」駅徒歩5分、京阪本線「中書島」駅徒歩9分 　近鉄京都線「桃山御陵」駅徒歩6分
地域・地区　商業地域、準防火地域
地目　宅地
建ぺい率　80%
容積率 400%
敷地面積　2004.27m2
建築面積　1052.96m2（建築確認表示面積）
延床面積　5859.11m2（建築確認表示面積）
構造・規模　鉄筋コンクリート造　地上7階建
総戸数 65戸
販売戸数　65戸
住居専有面積　67.77ｍ2〜86.44ｍ2
バルコニー面積 9.43ｍ2～13.37ｍ2
室外機置場面積 1.48ｍ2～2.70ｍ2
専用ポーチ面積 3.66ｍ2・3.95ｍ2
間取り 2ＬＤK+F～4ＬＤＫ
駐車場[20台]　屋外平面駐車場＜来客用＞〔3台〕屋外平面駐車場〔1台〕 屋内平面駐車場〔4台〕屋外機械式駐車場〔12台〕
バイク置場[12台]　屋外ミニバイク置場[12台]
自転車置場[130台]　屋外二段式自転車置場〔130台〕
敷地所有者　日本エスリード株式会社
分譲後の権利形態　敷地は専有面積持分比率による共有、建物は区分所有
管理形態　区分所有者全員にて管理組合を結成し、管理会社に委託
竣工予定　平成26年8月19日（予定）
入居予定　平成26年9月19日（予定）
販売予定時期　来春販売開始予定

【掲示板】
マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/

【知識】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

【売買】
Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=06&md=key&...
SUUMO　スーモ
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=060&bs=011&fw...
収益物件検索結果｜国内最大の不動産投資サイト楽待（らくまち）
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/area/prefecture/dimAll/?area=&li...
不動産投資の収益物件【健美家】
http://www.kenbiya.com/list/kw=%E3%82%A8%E3%82%B9%E3%83%AA%E3%83%BC%E3...

[42: 買い換え検討中]

価格だけで決めるなら簡単なんですけどね。
駐車場が関係ない人なら、こっちかな。

他のパラドールとエスリードのモデルルーム見に行ったことがありますが、
パラドールのほうが設備はよかったですね。このケースはどうかわかりませんけど。

価格を安くしようとすれば、いろいろと安いもの使うことになるから
そういうことも考慮したほうがいいかもしれませんね。

[43: ご近所さん]

ここのファミリーマンション方が良いような気がするけれど…

でも人それぞれの好みがあるからね。

値段も ここのが高いだろうけど大差ないだろうし。 ファインほど高いはずもないし。
大手筋へ買い物にもいきやすそうですね。

それにしても情報遅いですね。近所で価格を探りあってるのかな？

[44: 購入検討中さん]

今日資料が届きましたね。間取りは一部載ってますね。価格はまだですね。

[45: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

私も資料請求中ですが、まだ届きません、、、資料請求ねの電話をした時、結構強気な印象は受けましね、

パッと売り出して完売を目指してるんだろうか、この遅さ。
同じく伏見区の藤森アイトのチラシは今日はいったんですが

[46: 買い換え検討中]

資料とどきました。間取りが何種類かと、価格についてのアンケートが入ってました。
このアンケート結果をみて価格をきめるのかもしれませんが、けっこう強気のようですね。

間取りは特に特徴がない感じで、角部屋のバルコニーは少なめですね。
角部屋ならパラドールのほうがよい感じです。

事前案内会後の抽選とありました。抽選はずれるリスクを考えるとパラドールの先着順を
買ってしまうほうがいいのか、迷っています。

[47: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

迷いますよね、、本当は完成してからじっくり比較検討したいですよね、、

エスリード、建物の形状から南向きが少ない？ですか？

[48: 買い換え検討中]

イラストから見てみると南向き４戸　東向き６－７戸のようですね。

東南角は隣接して５階建ての建物がたっていて、南側も道路をはさんで４階建てぐらいの建物がありますね。

低層階は暗い感じになるのかもしれません。

[49: 購入検討中さん]

そうなんですね、ありがとうございます。前面道路幅とか、ゆとり感はパラドールの方がいいのかなあ。。

[50: 買い換え検討中]

エスリードは建ぺい率８０％の商業地域、パラドールは６０％の住居専用地域ですからねー

[51: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

て、ことはエスリードの方が安くなる可能性高そうでしょうかね？

[52: 匿名さん]

パラドールをやけにすすめる方がいますね笑　営業さんですか？

[53: 購入検討中さん]

両方比較検討してる人は多いと思うのですが、

資料も、案内も、ホームページも、なんか遅いですね。

[54: 購入検討中さん]

資料が届きました。こちらは3月6日から予約制の案内会が始まるみたいですね。

[55: 購入検討中さん]

うちも届きました。価格のアンケート、、、かなり強気ですね。高いと思わせて、実は安くて、ホッとさせる戦略？なんて、、まさかね、、

[56: 購入検討中さん]

事前案内から申し込み抽選まで一週間ちょいて、、短くない？ですか、、そんなものなの？ファインも事前説明会行きましたが、もう少し余裕ありましたが。

[57: 購入検討中さん]

伏見桃山エリア、駅近で比較できる分譲が連続してでてくるなんて、、今後もうないですかね。このエリアは用地取得が難しくてなかなか、分譲マンションは大規模ではでませんよ、て、以前不動産やさんに言われてました。これを逃したら、、当分難しいかなあ。悩みます！

[58: 購入検討中さん]

ここは商店街とかイオンとか近いしやっぱり便利ですよね。ということは当然人気が出ますからね。

[59: 購入検討中さん]

事前案内会も人気のようですね。うちはまだ連絡こないんですが、、

[61: 購入検討中さん]

外観デザイン和風ですね。周辺環境との調和でしょうね。好みが分かれるとこかしら、、

[62: 購入検討中さん]

外観デザイン和風ですね。周辺環境との調和でしょうね。好みが分かれるとこかしら、、

[63: 買い換え検討中]

価格はやく知りたいところですね。
パラドールの案内が来週からですから、
それみてから決めるのかな。

電話の対応はえらそうな感じでしたね。
人気あるから高いけど
買いたかったらどうぞ、みたいに思いました。

[64: 購入検討中さん]

価格含めて楽しみですね。

[65: 購入検討中さん]

五階以上じゃないと、日当たり悪そうですよね、、となると、70平米で南向きなら三千万後半にはなりそうですか？東なら、もう少し安いかしら。エスリードだからそんな高くならないと思うけど、予告広告がプレミアムを強調してますし不安

[66: 物件比較中さん]

ギリギリまで値段ださないのが、せこいなぁと思ってますが
なるべく高く売りたいのでしょうね。
眺望がいい南向きの６階、７階は高くなりそうですね。

[67: 購入検討中さん]

ほんと、、エスリードだからそんな高くないとは思うんですが、かなり強気な感じはしますね。販売スケジュールがタイトだから、営業の人も販売開始になったらグイグイきそうじゃないですか、、、

[68: 物件比較中さん]

計画当初に問い合わせたときは、そんなに高くないですよーみたいな話だったんですが、
問い合わせが多いせいか強気になってきましたね。なんかやらしい感じです。

[69: 購入検討中さん]

エスリードって、いつもこんな販売方法なのかしら？なかなか値段を発表しないで、一気にうりきる？でも、、、大宮や大阪の今春入居のマンションも完売してないみたいやし、、わからんなあ

[70: 購入検討中さん]

パラドール伏見桃山グランプレイスはいくらなの？

[72: 購入検討中さん]

パラドール伏見桃山グランプレイスの掲示板にも
なんか外観ダサいですね。
ってまったく同じこと書いてありました笑

[73: 購入検討中さん]

事前案内会、申し込んだのですが、まだ連絡がこないんです、、不安。土日はいっぱいうまってますね。

[74: 購入検討中さん]

グラセント、、ですか、、
やはり少し、いままでより価格は高くだしてきそうですね

[75: 購入検討中さん]

パラドールは結構安いみたい、ここはどうなんでしょう

[76: 買い換え検討中]

同じぐらいの値段に設定くる可能性が高いでしょうね。

[77: 購入検討中さん]

パラドール意外と高い価格でしたよ？
立地的にここの方が高いかなと思ってましたが、
パラドールとこことの住環境で比べるなら同じぐらいだとしても逆に安く感じますね！
発表が楽しみですね♪

[78: 買い換え検討中]

住環境がどれくらい違うか考えてみました。学区は同じですよね。

パラドールの悪い点は電車が近い、市営住宅が近い。
いい点は駐車場が多い、建ぺい率が低いのでゆったり建ってる、天井が高い。

エスリードの悪い点は駐車場が少ない、隣と隣接しすぎ。酒工場がうるさい。
いい点は治安は比較的よさそう。

他にありましたら教えてください。

[79: 購入検討中さん]

良し悪しなんてそれぞれの主観で決めることでしょ？
ここの伏見！！って感じの歴史や趣を感じるエリアが良いという人もいれば
車が沢山停めれるから良いって言う人もいるのではないでしょうかね。

[80: 物件比較中さん]

情報は多いほうがいいです。

その上で自分の考えで決めるということでしょう。

なので、主観的な考えであっても、書き込みは参考になります。

[81: 物件比較中さん]

そうですね。
こう言う理由で、決めました。とか、止めましたも参考になります。

[82: 購入検討中さん]

いろいろなご意見聞きたいです。昨日、建築中の現地見に行きましたが、やはり皆さん書かれてるように、東向きは建物に隣接し過ぎですね。南側は道路幅が狭過ぎて、、眺望は望んでないので、せめて通風、採光を確保したいなと思うんですが、予算との兼ね合いむつかしそうですね。ところで、事前案内会、申し込みしたのですが、まだ連絡ないのです。皆さんいかがですか？

[83: 買い換え検討中]

私は事前予約の確認の電話は早々にきました。
電話して聞いてみたらいかがでしょうか？

採光、通風ともできるだけ高層階がいいでのでしょうけど、高そうですね。

[84: 買い換え検討中]

価格でましたね。坪単価はパラドールとほとんど同じかな。
東向きのほうが眺望がよくておとくかもしれませんね。

[85: 購入検討中さん]

東向きの方が安いんでしょうか？東向きの方が、隣のマンションに隣接してますよね？うちは、明日説明会です。どうなんだろう、、

[86: 買い換え検討中]

建物に隣接してるのは東南の角部屋だけですね。
それ以外の東向きの部屋の隣接のたてものは2階建てが多いので南向きよりも明るい感じです。
南向きの部屋は敷地の形状から、細長い部屋になってますね。

[87: 購入検討中さん]

たしかに、、南と東向きでは、東向きの方が抜け感があるかも、でもしっかり価格に反映されてますね、東向きにしては
新築分譲価格割高ですね、、結構高いと思いました。

[88: 購入検討中さん]

ファインフラッツは全然高かったけど、エスリードとパラドールは同じぐらいの価格のようですね。

[89: 購入検討中さん]

抽選は、ローン審査がとおった人だけが対象なんですね。申し込み証拠金を納めるだけじゃ駄目みたいですね。

[90: 匿名さん]

スケジュールがタイトすぎますね。買い手の都合はあまり考えてない気がします。既に建ち始めているので、３階以下は間取りの変更やカラーセレクトもできないそうです。モデルルームの梁の出っぱりもかなり気になりました。

場所はいいですが、やはり車が必要な人はきついかも。道も狭いし車寄せもないので、荷物の出し入れにちょっと停めるのも難しそうです。

[91: 購入検討中さん]

でっぱりは、、気になりました！私も。直床ですね、関西は多いらしいですが。

[93: 購入検討中さん]

天井高は、期待してた程高くないですね。いずれにせよ、売り手の強気が感じられますね。いまはどこもそうなんでしょうか。

[95: 購入検討中さん]

坪単価ってなんですか？

[96: 購入検討中さん]

京都の高さ２０ｍ規制で７階建てを建てるとどのマンションも直床、同じ天井高になってしまいますね。
２１ｍにしてくれたらいいのにと思いますが、そこまで考えて規制してないでしょうから。


でっぱりは気になりましたね。間取り図をみてみると南向きの角部屋はなるべく部屋面積を大きくとろうとして
そういう設計になってますね。本来はバルコニーにするほうがすっきりするとは思うんですが、

なるべく広い部屋がほしいと思う人は多いし、そのほうが高く売れるしでしょうか。
設計の人はいやだったろうなと思います。


あのタイプの部屋をモデルルームにするのは印象悪くなりますけど、
あとからクレームないように逆に良心的なのかな。


坪単価は一坪あたりの価格。坪単価×広さ（坪数）＝価格ですよ。

[97: 購入検討中さん]

No.96さんご丁寧にありがとうございます（*^_^*）勉強になりました！！

[98: 購入検討中さん]

東向きの方が眺望はよさそうですが、東向きにしたら高いですね。南とほぼ同じ、、、南向きはよほど、日当たり悪いのでしょうか、見晴らしは悪くても日当たりと通風があれば、安い南側の高層はお買いどくな気もするのですが。

[99: 購入検討中さん]

南側の高層が安いというより、南側の中低層が高いんじゃないかなと思うんですけどね。

[100: 匿名さん]

ここのマンションって遮音性が他のマンションと比較して低い気がしますが
近隣の音は問題にならないのでしょうか？

[101: 購入検討中さん]

遮音性が低いと思われる根拠って？よろしければ、教えてください。

[102: 匿名さん]

遮音サッシは、通常のマンションはT-2等級以上のサッシを使用し、近隣のパラドールではT-3等級のサッシを使用しています。
ここの遮音サッシはT-1等級で25dbの遮音しかありません。
軽量床衝撃音低減性能は通常のマンションではLL-45等級のフローリング材を使用し、床構造は250-300mmが使用されています。
ここのマンションはLL-4等級のフローリング材、床構造は230-250mmと薄めです。

住居予定者に子供が少なく、下の階に音があまり響かず、電車や大通りから離れ車も通らない閑静な住宅街だからあえて遮音性を下げているのか、価格を抑えるためなのか…
前者だと良いのですが。

[103: 購入検討中さん]

ありがとうございます。マンション青田買いって、ある意味大きなかけですわ。。構造なんかは、標準的なんでしょうかね、、

[104: 物件比較中さん]

遮音サッシの他所よりレベルは低いですが、フローリング材の△LL(Ⅰ)-4等級は普通です。（旧表示のLL-45と同等）

[105: 購入検討中さん]

なんか、構造はパラドールのほうが安心できるかなあ、やはり投資マンションの会社なんやろか

[106: 申込予定さん]

現地何度かいってますが、近隣の騒音はあまり気にならないと思いました。
パラドールは電車の横ですから遮音は強くしないといけないでしょうね。
いずれにしろ、騒音気になるなら内窓つければいいかと。

ただ、申し込みに来ている人は小さい子供連れが多かったです。

[107: 物件比較中さん]

今、住んでいる所には内窓を付けていますが、騒音にはあんまり効果がありませんでした。
しかし、結露や省エネには効果抜群でした。
場所からして外部からの騒音は大丈夫だと思いますが、生活騒音は酷いと思います。

[108: 購入検討中さん]

内窓で騒音対策するときは、ガラスを遮音用にしないと効果低いです。

[109: 購入検討中さん]

マンションだから、生活音は仕方ないかな、、とは思いますが、気になりますね。パラドールの方がお子さんは多いと思いますが

[110: 購入検討中さん]

管理費が高いような気もしますね。規模が小さいから仕方ないのか、、ランニングコストはパラドールの方がかなり安い。12年で修繕積立金が倍になるんですね。ここに限らないで、マンションて維持費が高い！だからこそ、焦って決めたくないなあ

[111: 購入検討中さん]

子供がおりませんので、Ｇタイプの1番狭い部屋を2ＬＤＫにプランを変更して、、と考えましたが、収納がかなり少ないみたいですね。二人とはいえ、日本は四季がありますから難しいですね。水まわりはゆったりしてるみたいですが、あちらたてれば、こちらたたず、、
予算がありますから仕方ないですが、

[112: ご近所さん]

パラドールパラドールって。パラドールの営業さんお疲れ様です。

[113: 申込予定さん]

管理費や積立金は規模大きいほど得ですが、数千円の違いが気になる家計なら
無理せずにもっと安い地域のマンションにいったほうがいいですね。

入居後高いとか文句言ったり、もっと安い管理会社にしようとかいう人は
マンションの価値が下がるのでこないでくださいね。

[114: 物件比較中さん]

上記の方に同意します。

パラドールとエスリード。両方見に行けば違いが分かると思うのですが。
管理費が高い理由も。

物件も大事ですが選択する地域も重要ですよ。
中古マンションもこの地域はとても高いです。

[115: マンション初心者]

114さん、もしよろしければ教えて頂きたいのですが、

パラドールとエスリード、両方見に行けば、管理費が高い理由などの違いが分かるというのはどういうことでしょうか？

113さんのおっしゃるように数千円の管理費の違いをけちるつもりはないのですが、どういう理由で差が出ているのか、マンション初心者なもので分からないので。

[116: 匿名さん]

市内と比べて、修繕積立金や管理費は安く設定されていますね。
家計に優しい設定と思います。

周辺に何棟も新築マンションができると目移りします。
どこが良いのか悩ましいですね。

[117: 申込予定さん]

パラドールは駐車場が多いので、駐車場収入が多くその分管理費が安く抑えられるのではないのでしょうかね

管理の内容は土曜も管理人出勤ですし、ゴミ収集も民間でいつでもだせるし、パラドールのほうが手厚いですね。

もちろん駐車場に空きが多くなれば管理費の値上げになる可能性もあるでしょうけどね。

[118: 購入検討中さん]

エスリードって構造はしっかりしてるんでしょうか？

[119: 匿名さん]

設備、仕様、構造で特に目新しいものはない。可もなく不可もなくというところ。
床はボイドスラブ(230mm～250mm)なので、もう少し厚みがほしい。

[120: 申込予定さん]

20mの高さ規制だと、床厚をとるか、2重天井をやめるか、天井を低くするかの選択になりますよね。

個人的には折上天井とかいらないから、スラブ厚もっと厚くして欲しいとは思いますが。
構造よりも見た目重視する人のほうが多いのでしょうね。

15m規制の5階建て地域なら、もう少し余裕をもった構造でしょうけど。
この地域なら、どこの業者がつくっても、結局はなにか不足になりますから、
妥協できるのがどこかで考えるしかないと思います。

[121: 匿名さん]

先日資料請求をして資料が届いたのですが近いうちに見学しに行こうと思ってます。
事前案内会中なのでまだ販売していませんよね。

見学行かれた方、モデルルームの印象や感想とか聞かせてもらえるとありがたいです。

[122: 匿名さん]

構造なんて誰も気にしませんからねえ

[123: 契約済みさん]

一次販売終了ですね。高層階、南向きは結構売れてしまったようです。

[124: 購入検討中さん]

モデルルームは可もなく不可もなく、、て感じです。肝心の構造や耐震性の話しは全くなかったです。

[125: 匿名さん]

>構造なんて誰も気にしませんからねえ

そうですね。122さん、あなたは気にしなくていいですよ。
でも、あなた以外の人で気にする人もいるのですよ。

[126: 匿名さん]

121さん

もう既に販売は始まってますよ。昨日、抽選日でした。
登録しましたが残念ながら次次選という事で３番手になりましたので、再度検討し直してます。

ホームページでは予約や申込は出来ないと書いてますが、抽選も終わってるのでもう自由に選べないので急がれては。

[127: 匿名さん]

条件の良い部屋は既に無いかもしれないですね。
こちらも検討していた部屋の抽選外れました。わざわざローン審査までして
通ったのに残念です。縁が無かったと諦めるか悩んでます。
でも次にどこの部屋が検討できるか全く情報くれないので困りました。
ネットはまだ情報更新されず。案内会中とのこと。
販売始まってないのに抽選？とはよく分からないのでまた問い合わせてみます。

[128: 契約済みさん]

第２希望、第３希望も要望だせたと思うのですが、全滅ですか？
私はどの部屋にするか直前まで悩み、抽選のないところに移動しました。

抽選直後は第２希望の集計ができなかったのではないでしょうか？
今は先着順で空いているところ買えるようですけど。

[129: 契約者]

何だかんだでこのマンションは桃山でも人気が高いんですね♪
雰囲気も良さそうですし、契約して良かった。
他の人の意見も購買理由の一つですね。有難いです。

[130: 購入検討中さん]

物件周辺は外食できるお店が多いですね。
周辺に酒蔵なんてお酒好きな我々夫婦にとっては最高のロケーションです。
とりあえずモデルルーム行ってみようと思います。
どの部屋が残ってるのか情報は出てるのかな？

[131: 契約済みさん]

立地いいですよね。入居が楽しみです。

残ってる部屋の情報は直接いって聞いてみないとわからないようですね。

ホームページもあまり更新されてないようですし。

[132: ご近所さん]

サクラ見頃

[133: 周辺住民さん]

サクラより、ここは「モモ」でしょう。

[134: ご近所さん]

粛々と即完ですね。

[135: 物件比較中さん]

まだ、半分近く残ってますが

[136: 匿名さん]

今日から販売開始らしいのに売れてるって事ですか？

[137: 物件比較中さん]

一回目の入札、抽選、契約終わってますよ。
あの強気な販売期間で半分以上売れてる事に驚きだわ。
皆さんの決断力に脱帽。

[138: ご近所さん]

早く買えば駐車場つくとかしているのかな。

[139: 契約済みさん]

駐車場の半分ほどは事前案内で契約した人から抽選で決まりました。

その抽選で外れた人や、次の申し込みで決まった人を集めてまた抽選のようでした。

ので後になるほど駐車場は残ってないということでしょうね。

でも駐車場は周りに月極めたくさんあるのであまり問題ではないかな。

[140: 購入検討中さん]

価格みてびっくりしました
、、、高い。

[141: 契約済みさん]

駅から遠かったり、地域や環境が悪かったり、不便だけど
安いところはたくさんありますからね。

予算がないなら、そういうところへいくしかないですね。