エスリード伏見桃山グラセント【旧称：（仮称）エスリード伏見桃山】ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.eslead.co.jp/house/fushimimomoyama/
売主：日本エスリード株式会社
施工会社：大豊建設株式会社　大阪支店
管理会社：エスリード管理株式会社
設計・監理：株式会社オペックス建築事務所

【スレッド】
エスリード
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A8%E3%82%B9%E3%83%AA%E3%8...
日本エスリードってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47365/

名称　エスリード伏見桃山グラセント
所在地　京都市伏見区新町3丁目492-1、大阪町611-2
交通　京阪本線「伏見桃山」駅徒歩5分、京阪本線「中書島」駅徒歩9分 　近鉄京都線「桃山御陵」駅徒歩6分
地域・地区　商業地域、準防火地域
地目　宅地
建ぺい率　80%
容積率 400%
敷地面積　2004.27m2
建築面積　1052.96m2（建築確認表示面積）
延床面積　5859.11m2（建築確認表示面積）
構造・規模　鉄筋コンクリート造　地上7階建
総戸数 65戸
販売戸数　65戸
住居専有面積　67.77ｍ2〜86.44ｍ2
バルコニー面積 9.43ｍ2～13.37ｍ2
室外機置場面積 1.48ｍ2～2.70ｍ2
専用ポーチ面積 3.66ｍ2・3.95ｍ2
間取り 2ＬＤK+F～4ＬＤＫ
駐車場[20台]　屋外平面駐車場＜来客用＞〔3台〕屋外平面駐車場〔1台〕 屋内平面駐車場〔4台〕屋外機械式駐車場〔12台〕
バイク置場[12台]　屋外ミニバイク置場[12台]
自転車置場[130台]　屋外二段式自転車置場〔130台〕
敷地所有者　日本エスリード株式会社
分譲後の権利形態　敷地は専有面積持分比率による共有、建物は区分所有
管理形態　区分所有者全員にて管理組合を結成し、管理会社に委託
竣工予定　平成26年8月19日（予定）
入居予定　平成26年9月19日（予定）
販売予定時期　来春販売開始予定

【掲示板】
マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/

【知識】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

【売買】
Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=06&md=key&...
SUUMO　スーモ
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=060&bs=011&fw...
収益物件検索結果｜国内最大の不動産投資サイト楽待（らくまち）
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/area/prefecture/dimAll/?area=&li...
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http://www.kenbiya.com/list/kw=%E3%82%A8%E3%82%B9%E3%83%AA%E3%83%BC%E3...

[1: ビギナーさん]

ここにマンションたつなんて、大手筋近辺をウロウロしてるのに全然知らなかったです。立地は便利ですよね。エスリード、すでに大手筋近辺にありますよね。入居は来年の秋可能？なんですね。エスリードってコスパのいいこじんまりした、マンションてイメージなんですが、どうでしょうね。

[2: 匿名さん]

久々に戸数の多いマンションなので、価格とか気になりますね。
駅まで徒歩5～6分はすごく便利☆

でも、伏見って今まで住んだことないから
周辺の雰囲気だけは気になるかもしれないです。

[3: 匿名さん]

エスリードって大手なので安心でしょうか?
今住んでいる場所から近く、とても気になる物件です。
大きい買い物をすることになるので企業の情報など口コミがお聞きしたいです!

[4: 匿名さん]

３様
エスリードのホームページです。
http://www.eslead.co.jp/
大手ですよ。以前の噂はあんまりではありましたが、今は良くなったと聞いています。
現実、営業さんの対応も良かったですよ。

[5: 購入検討中さん]

私もエスリードどパラドールを比較したいなと思ってます。価格と間取りがきになりますね、東町のエスリードが分譲された時よりは上がってますよね、当然、、

[6: 匿名さん]

５さんと同様にうちも他のマンションとの比較でエスリードを見たいと思っています。
同じような方が多いんでしょうね。

[7: 匿名さん]

４さん情報をありがとうございます！

大手だから安心という時代ではないと周囲では言いますが
いざとなった時のことを考えたら、やっぱりある程度の規模の企業から購入したいです。

安心して問い合わせてみたいと思います。

[8: 検討中の奥さま]

価格で気になって・・・
パラドールに比べると、こちらのほうがお高いのでしょうね？？

ファインの桃山ぐらいするんでしょうか？

[9: 匿名さん]

駐車場が２０台のうち
屋外平面・屋内平面・屋外機械式とありますが
やっぱり月額は別なのかな。
全戸分ないのが残念ですけどね。

[10: ビギナーさん]

価格気になりますよね。、、、

[11: 購入検討中さん]

パラドールと迷ってます。

駐車場少ないのはかなり厳しいですね。

近隣の月極は月２万円近くしますから。

早く間取り、価格の詳細が知りたいとこです。

[12: 匿名さん]

機械式駐車場は安くするとあとが大変だからねー
始めから毎月12000円以上にして欲しいよ。

25年後に1台150万円の本体交換積立金、
10年後の排水ポンプなんかの積立金、
メンテナンスが1台毎月4000円、
マンション全体の修繕積立金で負担するのは嫌だから。

そのマンション全体の修繕積立金も専有平米あたり毎月200円を
始めから設定して欲しいよ。
あとから上がるより35年間のフラットな費用負担がいいな。

[13: 買い換え検討中]

同意ですね。

積立金や管理費用をケチると、ろくなことないですね。
入居者が高齢化してくると、積立金を上げることもできませんし。

管理費ケチって安い管理会社に変えたりしたところは
マンションがスラム化していってますね。

建築主は安いほうが売りやすいでしょうけど、
買うほうはそういうことをよく考えて買ったほうがいいですよね。

[14: 匿名さん]

>13

12ですけど管理費については削減の余地があると思いますよ。
特に新築デベから他の大手に変更するだけで30%くらい管理費は下がる可能性がありますよ。

[15: 買い換え検討中]

>>14

確かに下げることはできると思いますが、
そのためにメンテナンスが悪くなり
逆に修繕費用がかかって積立金がへってしまったというような例や、
管理人の質が低下してしまった実例をを知っています。

数千円をケチって管理費を下げようとするマンションは質が低下していくと感じていますし、
住人がそういことをケチるようになると民度が低下してマンションがスラム化していくように思います。

だから引越し先探しているんです。

もちろん違う例もあるでしょうけどね。

[16: 匿名さん]

スレ立てリンクにある国土交通省のガイドラインがありますね

http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

[17: ビギナーさん]

現地見に行って来ました。鳥せい、酒蔵が周辺にあって、ザ伏見！いい感じですね、
ただ、マンションの南側の道は狭いですね。入り口は南側になりますよね？周辺たてものが結構密集してるので、眺望が抜けるのは五階以上かなあ、南東角の五階以上ならいいだろうな、、でも高いだろうな、と妄想しておりました。早く詳細をパラドールと比較したいです。

[18: 匿名さん]

住戸６５戸に駐車１７台分しかない。困るな

[19: 買い換え検討中]

車いらない人なら問題ないですが、
駐車場重視なのでパラドールのほうがいいかなと思っています。

[20: ビギナーさん]

何か路線価でみたら、結構リーズナブルと思うのですが・・・
路線価と販売価格とは、関係するのでしょうか？

エスリード　81
パラドール　99


長谷工　丹波橋　川東町　94
ファイン桃山　　151

素人なので、わかんないですが・・・数字で言ったらエスリードは、リーズナブルという計算になると思いますが・・・
知識人方々・・・路線価と販売価格の関係、あるんですか？？？

[21: ビギナーさん]

エスリードはファイン程は高くはならないとは思いますが、間取りと階層によるのかしら？周辺の日本酒のタンク？とか少し気になりません？

[22: 匿名さん]

日本酒のタンクは特に気にならないですが
駐車場が少ないということでちょっと考え中ですね。
酒蔵が多いというのは伏見らしくて良いとは思うんですけどね。

[23: 匿名さん]

坂本竜馬の大河ドラマをしていた頃は
このあたりは観光客がとても多かった記憶があります。

今も賑わっているのかしら?
あれで少し伏見のイメージが変わったのは私だけでしょうかね。

[24: ご近所さん]

一時期ほどではないですが、まだ観光の人みますね。

このあたりは伏見のなかでもいいとこだと思いますよ。

[25: 匿名さん]

やはり今も観光客の人いらっしゃるんですね。

このあたりは、
まだ京都の良き町並みが残っていて良いですね。

[26: 匿名さん]

もう少し駐車場があれば良いのにとは思いますが
交通便が良いという点で価格など詳細が早く知りたいです。
お店も周辺にいろいろあって便利そう。

[27: ビギナーさん]

いつぐらいに、価格発表されるのでしょうか？

結構人気で・・・ファインプラッツ桃山みたいに・・・おもくそ高いのヤメてね！！

[28: 匿名さん]

日本エスリードってワンルーム投資マンションで有名な会社だよね。

よく職場とか自宅に低金利時代の年金代わりにマンション買って家賃で稼ぎませんか？って電話してくる会社だよね？

東証上場企業だから良心的なんだろうけどここを投資マンションにして賃貸に出す割合はどれくらいだろう？

[29: 購入検討中さん]

東組町のエスリード、以前賃貸募集12万ででてました。まあ、専有面積にもよるでしょうが。伏見桃山は投資用で無くても、分譲賃貸も結構ありますね。ここはエスリードでも最低60平米以上だから
最初から投資目的で買われるひとは少ないのでは？
新築で買って12万だったら、、ペイできない、私の場合。

ファインより高い事は無いでしょう、、

[30: 購入検討中さん]

ここって、今秋入居開始？ですよね。
ファイン、パラドールより発表は遅くて、入居は年内可能？って事ですよね。早くないですか？余り知識ないんですが。

[31: 買い換え検討中]

入居が早いというより、案内が遅すぎますね。
建築はもうけっこうすすんでます。なぜこんなに案内が遅いのか気になるところです。

ここは全戸ファミリーむけの広さだから、投資用としては適さない感じですね。

駐車場少ないのはなるべく戸数つくって儲けたいからでしょうが、それはしかたないですね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[32: 購入検討中さん]

そうなんですね。周辺のマンションの価格や売れ行きを見てるんでしょうかね？

[33: 買い換え検討中]

それにしても案内遅いですね。
ホームページも全然更新されないし。

他と比較されないように、わざとずらしているのでしょうか？

[35: 購入検討中さん]

ほんと、、遅いですね。パラドールも価格は正式には開示されてないですよね。桃山エリアの築浅中古とも比較検討したいんだけどなあ。
専有面積からいって三千万前半位が最多販売価格かなと推測してます。勿論、階や方角で変わると思いますが。推測ばかりなんで早く発表してほしいです。

[36: 買い換え検討中]

やっとホームページ更新されましたね。
ですが、間取りの情報もなし、いつになったら詳細がでるのでしょうね。

販売が３月ということはパラドールのほうが先に販売ですね。
パラドールで希望の部屋がかえたら、こちらは見送りかなぁ。

[37: 購入検討中さん]

ほんとですね、イメージ画像だけ、、外観、東組街のエスリードにめちゃくちゃ似てませんか？坪単価や容積率を考えたら、パラドールより高くなる事はないんじゃないかな。と思ったんですが、昨今のマンション価格高騰、考えたら強きな価格設定かもしれませんね。

[38: 匿名]

伏見に住む人たちはわかるけどパラドールとここは場所的に比較対象ではないでしょ。。こちらの価格を早く知りたいですね。

[39: 買い換え検討中]

パラドールとエスリードは学区も同じなので、
線路の横とか市営住宅の横とか立地の違いや階層、建ぺい率、駐車場等違いは多いですが、比較対象にならないですか？
ファインフラッツは別と思いますけど。

エスリードのほうが安くはなるような感じですね。価格よりもしっかりといいものつくってほしいですけどね。

[40: 物件比較中さん]

こちらはいけないんですか？

[41: 匿名]

エスリードの方が安かったら絶対こっちでしょ笑

[42: 買い換え検討中]

価格だけで決めるなら簡単なんですけどね。
駐車場が関係ない人なら、こっちかな。

他のパラドールとエスリードのモデルルーム見に行ったことがありますが、
パラドールのほうが設備はよかったですね。このケースはどうかわかりませんけど。

価格を安くしようとすれば、いろいろと安いもの使うことになるから
そういうことも考慮したほうがいいかもしれませんね。

[43: ご近所さん]

ここのファミリーマンション方が良いような気がするけれど…

でも人それぞれの好みがあるからね。

値段も ここのが高いだろうけど大差ないだろうし。 ファインほど高いはずもないし。
大手筋へ買い物にもいきやすそうですね。

それにしても情報遅いですね。近所で価格を探りあってるのかな？

[44: 購入検討中さん]

今日資料が届きましたね。間取りは一部載ってますね。価格はまだですね。

[45: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

私も資料請求中ですが、まだ届きません、、、資料請求ねの電話をした時、結構強気な印象は受けましね、

パッと売り出して完売を目指してるんだろうか、この遅さ。
同じく伏見区の藤森アイトのチラシは今日はいったんですが

[46: 買い換え検討中]

資料とどきました。間取りが何種類かと、価格についてのアンケートが入ってました。
このアンケート結果をみて価格をきめるのかもしれませんが、けっこう強気のようですね。

間取りは特に特徴がない感じで、角部屋のバルコニーは少なめですね。
角部屋ならパラドールのほうがよい感じです。

事前案内会後の抽選とありました。抽選はずれるリスクを考えるとパラドールの先着順を
買ってしまうほうがいいのか、迷っています。

[47: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

迷いますよね、、本当は完成してからじっくり比較検討したいですよね、、

エスリード、建物の形状から南向きが少ない？ですか？

[48: 買い換え検討中]

イラストから見てみると南向き４戸　東向き６－７戸のようですね。

東南角は隣接して５階建ての建物がたっていて、南側も道路をはさんで４階建てぐらいの建物がありますね。

低層階は暗い感じになるのかもしれません。

[49: 購入検討中さん]

そうなんですね、ありがとうございます。前面道路幅とか、ゆとり感はパラドールの方がいいのかなあ。。

[50: 買い換え検討中]

エスリードは建ぺい率８０％の商業地域、パラドールは６０％の住居専用地域ですからねー

[51: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

て、ことはエスリードの方が安くなる可能性高そうでしょうかね？

[52: 匿名さん]

パラドールをやけにすすめる方がいますね笑　営業さんですか？

[53: 購入検討中さん]

両方比較検討してる人は多いと思うのですが、

資料も、案内も、ホームページも、なんか遅いですね。

[54: 購入検討中さん]

資料が届きました。こちらは3月6日から予約制の案内会が始まるみたいですね。

[55: 購入検討中さん]

うちも届きました。価格のアンケート、、、かなり強気ですね。高いと思わせて、実は安くて、ホッとさせる戦略？なんて、、まさかね、、

[56: 購入検討中さん]

事前案内から申し込み抽選まで一週間ちょいて、、短くない？ですか、、そんなものなの？ファインも事前説明会行きましたが、もう少し余裕ありましたが。

[57: 購入検討中さん]

伏見桃山エリア、駅近で比較できる分譲が連続してでてくるなんて、、今後もうないですかね。このエリアは用地取得が難しくてなかなか、分譲マンションは大規模ではでませんよ、て、以前不動産やさんに言われてました。これを逃したら、、当分難しいかなあ。悩みます！

[58: 購入検討中さん]

ここは商店街とかイオンとか近いしやっぱり便利ですよね。ということは当然人気が出ますからね。

[59: 購入検討中さん]

事前案内会も人気のようですね。うちはまだ連絡こないんですが、、

[61: 購入検討中さん]

外観デザイン和風ですね。周辺環境との調和でしょうね。好みが分かれるとこかしら、、

[62: 購入検討中さん]

外観デザイン和風ですね。周辺環境との調和でしょうね。好みが分かれるとこかしら、、

[63: 買い換え検討中]

価格はやく知りたいところですね。
パラドールの案内が来週からですから、
それみてから決めるのかな。

電話の対応はえらそうな感じでしたね。
人気あるから高いけど
買いたかったらどうぞ、みたいに思いました。

[64: 購入検討中さん]

価格含めて楽しみですね。

[65: 購入検討中さん]

五階以上じゃないと、日当たり悪そうですよね、、となると、70平米で南向きなら三千万後半にはなりそうですか？東なら、もう少し安いかしら。エスリードだからそんな高くならないと思うけど、予告広告がプレミアムを強調してますし不安

[66: 物件比較中さん]

ギリギリまで値段ださないのが、せこいなぁと思ってますが
なるべく高く売りたいのでしょうね。
眺望がいい南向きの６階、７階は高くなりそうですね。

[67: 購入検討中さん]

ほんと、、エスリードだからそんな高くないとは思うんですが、かなり強気な感じはしますね。販売スケジュールがタイトだから、営業の人も販売開始になったらグイグイきそうじゃないですか、、、

[68: 物件比較中さん]

計画当初に問い合わせたときは、そんなに高くないですよーみたいな話だったんですが、
問い合わせが多いせいか強気になってきましたね。なんかやらしい感じです。

[69: 購入検討中さん]

エスリードって、いつもこんな販売方法なのかしら？なかなか値段を発表しないで、一気にうりきる？でも、、、大宮や大阪の今春入居のマンションも完売してないみたいやし、、わからんなあ

[70: 購入検討中さん]

パラドール伏見桃山グランプレイスはいくらなの？

[72: 購入検討中さん]

パラドール伏見桃山グランプレイスの掲示板にも
なんか外観ダサいですね。
ってまったく同じこと書いてありました笑

[73: 購入検討中さん]

事前案内会、申し込んだのですが、まだ連絡がこないんです、、不安。土日はいっぱいうまってますね。

[74: 購入検討中さん]

グラセント、、ですか、、
やはり少し、いままでより価格は高くだしてきそうですね

[75: 購入検討中さん]

パラドールは結構安いみたい、ここはどうなんでしょう

[76: 買い換え検討中]

同じぐらいの値段に設定くる可能性が高いでしょうね。

[77: 購入検討中さん]

パラドール意外と高い価格でしたよ？
立地的にここの方が高いかなと思ってましたが、
パラドールとこことの住環境で比べるなら同じぐらいだとしても逆に安く感じますね！
発表が楽しみですね♪

[78: 買い換え検討中]

住環境がどれくらい違うか考えてみました。学区は同じですよね。

パラドールの悪い点は電車が近い、市営住宅が近い。
いい点は駐車場が多い、建ぺい率が低いのでゆったり建ってる、天井が高い。

エスリードの悪い点は駐車場が少ない、隣と隣接しすぎ。酒工場がうるさい。
いい点は治安は比較的よさそう。

他にありましたら教えてください。

[79: 購入検討中さん]

良し悪しなんてそれぞれの主観で決めることでしょ？
ここの伏見！！って感じの歴史や趣を感じるエリアが良いという人もいれば
車が沢山停めれるから良いって言う人もいるのではないでしょうかね。

[80: 物件比較中さん]

情報は多いほうがいいです。

その上で自分の考えで決めるということでしょう。

なので、主観的な考えであっても、書き込みは参考になります。

[81: 物件比較中さん]

そうですね。
こう言う理由で、決めました。とか、止めましたも参考になります。

[82: 購入検討中さん]

いろいろなご意見聞きたいです。昨日、建築中の現地見に行きましたが、やはり皆さん書かれてるように、東向きは建物に隣接し過ぎですね。南側は道路幅が狭過ぎて、、眺望は望んでないので、せめて通風、採光を確保したいなと思うんですが、予算との兼ね合いむつかしそうですね。ところで、事前案内会、申し込みしたのですが、まだ連絡ないのです。皆さんいかがですか？

[83: 買い換え検討中]

私は事前予約の確認の電話は早々にきました。
電話して聞いてみたらいかがでしょうか？

採光、通風ともできるだけ高層階がいいでのでしょうけど、高そうですね。

[84: 買い換え検討中]

価格でましたね。坪単価はパラドールとほとんど同じかな。
東向きのほうが眺望がよくておとくかもしれませんね。

[85: 購入検討中さん]

東向きの方が安いんでしょうか？東向きの方が、隣のマンションに隣接してますよね？うちは、明日説明会です。どうなんだろう、、

[86: 買い換え検討中]

建物に隣接してるのは東南の角部屋だけですね。
それ以外の東向きの部屋の隣接のたてものは2階建てが多いので南向きよりも明るい感じです。
南向きの部屋は敷地の形状から、細長い部屋になってますね。

[87: 購入検討中さん]

たしかに、、南と東向きでは、東向きの方が抜け感があるかも、でもしっかり価格に反映されてますね、東向きにしては
新築分譲価格割高ですね、、結構高いと思いました。

[88: 購入検討中さん]

ファインフラッツは全然高かったけど、エスリードとパラドールは同じぐらいの価格のようですね。

[89: 購入検討中さん]

抽選は、ローン審査がとおった人だけが対象なんですね。申し込み証拠金を納めるだけじゃ駄目みたいですね。

[90: 匿名さん]

スケジュールがタイトすぎますね。買い手の都合はあまり考えてない気がします。既に建ち始めているので、３階以下は間取りの変更やカラーセレクトもできないそうです。モデルルームの梁の出っぱりもかなり気になりました。

場所はいいですが、やはり車が必要な人はきついかも。道も狭いし車寄せもないので、荷物の出し入れにちょっと停めるのも難しそうです。

[91: 購入検討中さん]

でっぱりは、、気になりました！私も。直床ですね、関西は多いらしいですが。

[93: 購入検討中さん]

天井高は、期待してた程高くないですね。いずれにせよ、売り手の強気が感じられますね。いまはどこもそうなんでしょうか。

[95: 購入検討中さん]

坪単価ってなんですか？

[96: 購入検討中さん]

京都の高さ２０ｍ規制で７階建てを建てるとどのマンションも直床、同じ天井高になってしまいますね。
２１ｍにしてくれたらいいのにと思いますが、そこまで考えて規制してないでしょうから。


でっぱりは気になりましたね。間取り図をみてみると南向きの角部屋はなるべく部屋面積を大きくとろうとして
そういう設計になってますね。本来はバルコニーにするほうがすっきりするとは思うんですが、

なるべく広い部屋がほしいと思う人は多いし、そのほうが高く売れるしでしょうか。
設計の人はいやだったろうなと思います。


あのタイプの部屋をモデルルームにするのは印象悪くなりますけど、
あとからクレームないように逆に良心的なのかな。


坪単価は一坪あたりの価格。坪単価×広さ（坪数）＝価格ですよ。

[97: 購入検討中さん]

No.96さんご丁寧にありがとうございます（*^_^*）勉強になりました！！

[98: 購入検討中さん]

東向きの方が眺望はよさそうですが、東向きにしたら高いですね。南とほぼ同じ、、、南向きはよほど、日当たり悪いのでしょうか、見晴らしは悪くても日当たりと通風があれば、安い南側の高層はお買いどくな気もするのですが。

[99: 購入検討中さん]

南側の高層が安いというより、南側の中低層が高いんじゃないかなと思うんですけどね。

[100: 匿名さん]

ここのマンションって遮音性が他のマンションと比較して低い気がしますが
近隣の音は問題にならないのでしょうか？