【第２コート】リボンシティレジデンス

[匿名さん]

規定のスレ数４５０を超えたので新規スレを作成しました。
http://e-mansion.co.jp/bbs/thread/38635/

[242: コスモ川口○○住人]

我が家はここのスレの住人同様、建設前のかなり初期の段階で購入しました。
リクコスの営業担当者はうちは会社の方針で値下げはしないといっていたのだか
やっぱり今の時代はあるのだね。
http://www.c-tsurumi.com/roomplan/index.html
ここも価格改定が楽しみだね。

[243: コスモ川口○○住人]

>>241
まだこの程度しかしらない・・
http://www.nikoukei.co.jp/saitama/headline/head_disp.php?url=1&no=...

[244: 匿名さん]

オーベル信者真っ青ｗ　川口No1の座も短いんだろうね〜
構造や高級感などなど語ってるかたは細野のツインタワーに期待ってことで、
タワーとはちがうところに魅力を感じるリボンは別路線でがんばりましょう

[245: 匿名さん]

タワーは供給過剰。　みんな苦戦するよ。
リボンは、タワーとは別路線。
タワーにはない良さがあると思う。タワーは選択肢がたっぷりあっていいよね。
人それぞれの価値観の違いですよ。

[246: 生まれながらの川口市民]

今日もMRはにぎわっていました。　COCOクラブの絵手紙、２階ではインテリ＊＊ミナー。結局我が家は、今日の午後いままでMRで遊んでいました。
インターネットのホームページでは、どの部屋が残っているのかわかりませんが、MRのコンピュータでは見られました。
プルミエが残り９戸でした。２階とAタイプが中心です。センターが１９戸。CDFMが多く、19階もありました。
ブライトフォートも値段も全部出ていましたが、先の２練より確実に安いです。
平米単価で５万は安い。中には、１０万くらい安いのでは思うのもありました。
駅からの距離と線路というハンディを引いても、なかなかの値頃感。
うちのようにプルミエ購入者は、ちょっと早まったと思いそう。
結局値引きはではないでしょうが、先の２棟より安い設定のブライト、さらに最後のエアリーはもっと安くなるのでしょう。

MR付近の各社営業。今日は、T-ブルーだけでした。　

[247: 匿名さん]

>>244　禿同
駅の反対側にもっと立派なタワーが建ちそうだし、
ミドリノと隣接するどころじゃなくて、
隣にもう1本、オーベル建つんだってね・・・
オーベル信者さん、ご愁傷様

[248: 生まれながらの川口市民]

あれ、私も伏せ字になる。　インテリ＊＊ミナー＝いんてりあせみなー。
システムの問題。

[249: 匿名さん]

西口のタワー気になっています。ただ、西口のタワーは住居数２６０前後、敷地面積もオーベルの６割程度。それでもオーベルと階数は同じくらいとなると、
薄っぺらいのかも。あまり期待できません。
隣にもう１本って、既に建ってますよね。

[250: 匿名さん]

>>244,247
曖昧や断片的な情報で他の物件を煽るなよ。
リボン居住者全体のレベルが低いと思われるから止めようや。

タワーとリボンは方向性が全く違うんだし。

[251: 匿名さん]

＞タワーとリボンは方向性が全く違うんだし。

その通り。　

[252: わらび]

>MRのコンピュータでは見られました。
わたしも見てきました、自分のタイプの列がすべて売れていたのを見て、
なんか、安心したりして．．
最初は人気なかったから
今日川口駅横のオーベルのＭＲ入ってみようかと思ったんですが、背広着た人が待ち構えているようで
入れなかった。

[253: 生まれながらの川口市民]

わらびさん　同じです。私も自分の選んだタイプが縦一列白くて安心しました。
プルミエ　本当によく売れました。　営業の方の努力を評価。

オーベルのMRいったことあります。昨年の話ですが。
年配の方が親切に説明してくれました。　

[254: シトロン]

日曜日に私もＭＲに行きました。
第一期の申し込みかな？結構、混んでいましたね。インテリ＊＊ミナーはまあ、正直言って、期待はずれでした（体調が悪かったこともあり、時間を長く感じました）
第一期の即日完売は５％くらい信じていなかったのですが、週末の「完売」のチラシの裏に書いてある間取りがブライトフォートのものに変わっているのを見て、ようやく納得した次第ですｗ

[255: 生まれながらの川口市民]

今日、リボンシティの入り口（２号道路入り口）に　リボンシティ関連工事事業社一覧表がありました。今日できたのかな。昨日はなかったような気がします。
まだ、最後の公園・アートギャラリー・賃貸の３つが空欄でした。　すでに、スポーツプラザ解体工事も入っていました。
一番最初完成はは、レストランで今年の６月１日でした。
いままで、サッポロ跡地でしたが　今回、リボンシティと明記され　Rのマークがありました。

[256: 匿名さん]

遅ればせながら検討しているものですが、隣接商業施設にできるシネコンって、どこの
運営なのかご存知でしょうか。本当にできるのでしょうか。商業施設の店舗を含め、現時点
ではあまり具体的な名前を知ることができないので、躊躇しています。
できればそのあたりの情報を知った上で、申し込みたいのですが、そんな悠長なことを言っていたら
きっと買いそびれるのでしょうね。この段階で決断できるみなさんがうらやましいです。

[257: 匿名さん]

シネコンや、商業施設の店舗は、未確定でしょう。

ローン不成立とかキャンセルは必ず有るから、それまで待つ、も手です。
間取りにこだわりが有ると、難しいですけど。

[258: 匿名さん]

シネコン決まっているでしょうが、まだ発表できないのでしょう。
ともかくあの面積が店でいっぱいになることだけは事実。
躊躇していると希望のところがうまって、買いそびれるよ。
でも、間取りや階数を気にしなければ、待っていれば確実に安くなるよ。

[259: 車所有者]

マンションの隣にスーパーが有るか無いかで購入を躊躇する人が良く居るけど、
どの商業施設になるかで躊躇するのは珍しいですね。

私は、大規模商業施設によるリボン周辺の渋滞が気掛かりです。
話によれば、渋滞のためにリボン居住者の車が出入り困難になるそうですね。
平置きでいくら安くても休日に出入りが出来ない駐車場って一体・・・。

商業施設や周辺道路・混雑緩和対策の状況が詳しく分かるまで
リボン購入は待つ予定です。

[260: わらび]

>周辺道路・混雑緩和対策
たしかに気になるところですね
近所のダイヤモンドシティーでも、たまに渋滞になりますね
ここはまだ道路がメッシュ上にあるので、問題ありませんが
リボンは片側がＪＲだし、今でも産業道路は川口駅、環状道路との交差？で混んでいるので
落ち付くまで、また曇りや雨の日は大変かもしれないですね

[261: 生まれながらの川口市民]

川口駅ー陸橋下の産業道路の渋滞の大きな原因は川口駅周辺の変な一方通行に原因があると思います。特に、八間道路の変則的な一方通行や書泉前の違法駐車も原因。
八間道路の一方通行解消の運動をしていた議員さんがいましたがどうしたかな。結局、太い道が一方通行になって、違法駐車が増えるだけになっています。
ともかく、この駅周辺のキャラやジャスコ並の施設。絶対に混むでしょうね。　これは、周辺住民みんな覚悟ですね。

＞２５９の車所有者さん　駐車場１００％でいい物件が少ないと思いませんか？　タワーは、みな１００％ではありません。　我が家の第一候補だった、T-ブルーもだめ。
リボンシティは、１００％。　大きな決定要因でした。　洗車場もあるし。　確かに最初は混むかもしれませんが、半年を見ています。
路上での待ちを減らすために、駐車場のキャパを大きくして聞いています。
入り口は、線路沿いの１号道路で、川口駅方向からの車は、MR前の道（サンクスで左折）、西川口側は、安藤米店のところで右折で、Tブルーわきを通って、正面からの車のみ２号道路で中央突破と聞いていますが、駐車場が混雑したら中央突破はだめかもしれませんね。
私が思うに、Tブルー周辺から入る車が多いと読んでいます。
さて、リボンシティレジレンスですが　プルミエもセンター側も　入り口のみが　北側のジョリパスター脇の道にあり、　出入り口はプルミエが２号道路に、センターが１号道路にあります。
プルミエの場合、２号道路への出口付近に信号があり、出やすいと思います。　センターの場合は、２号道路を通って産業道路に出るようになると思います。
２号道路で正面から出れば、渋滞の産業道路を通らずに直進してどこにでもぬけられますよ。
裏道の交通量が増えるかな。

[262: 匿名さん]

どちらにしろ子供の一人歩きは危険なわけだ。。。
狭い道まで裏道として＊＊が暴走するしね

[263: 匿名さん]

今時駐車場１００％はむしろマイナスになる場合があるよ。
高齢化が進むのに、いつまでも車に乗り続けるわけじゃないし。
駐車場代を管理費や修繕積立金に充当する計画になってるんだから、
不足分はそのまま積み立て不足になるわけでしょ。

[264: 匿名さん]

>不足分はそのまま積み立て不足
正解！！
実際、居住者すべてが車をもっていることはありえない。
３０％ぐらいは当初から空きがでるでしょう。
タワ−と比べ、駐車場代を管理費に組み込み当初の管理費を安く見せかける
手をリクコスはよく使います。
第一候補だった、T-ブルーが駐車場１００％でないことが要因だったとしたら
おしいことをしましたね。
昨日、Tブル−の特集記事がポスティングされてましたね。もろに暗にうちは日当たりいいよ〜リボンはダメよ〜買ったあとで
こんなはずじゃなかった〜とならないでねと批判していましたが、いまどきの60㎡〜70㎡タイプ中心でした
これが70㎡〜80㎡タイプ中心であったら全戸即日完売でしたでしょうね。
ちょっと戸数を稼ぐために欲をだしてしまいましたね。残念〜

[265: 車所有者]

>>261
細かい指摘サンクスです。
いずれにしても、街と道路が出来上がらないとなんとも言えないですね。
行政や警察がどのように指導してくるか全く分からないし。
リボンシティ内に違法駐車が流れ込むのも心配です。

もう少し様子を見てみます。

[266: 匿名さん]

＞タワ−と比べ、駐車場代を管理費に組み込み当初の管理費を安く見せかける
＞手をリクコスはよく使います。

それだけならまだ良いけど、
ＭＲで他物件の管理費を一覧表にして露骨に比較させるのはどうよ？
あのやり方は汚いね。

[267: シトロン]

タワーに比べたら、そもそもリボンでなくてもどこでも安くなるのは当然だと思いますが。
あと、戸数が大きくなればなるほど、一戸あたりの管理費は低くなるのも同じことでしょう。
駐車場代を、全額、修繕積立金に充てるのではなく管理費にも流入できる仕組みになっているのは（重要事項か管理規約のところで契約者は説明を受けます）事実で、それは管理組合が早急に変更すべきことであることは間違いありません。
ちなみに、リクコスの西口タワーも管理費・修繕費ともに高いですよ。

[268: 匿名さん]

>>264
リボンの住人の多くは、ぎりぎり譲歩して川口駅圏内のリボンを選ぶのだから、もっと遠いＴブルは第一候補にならない。

[269: 匿名さん]

>>267
もともと安い管理費・修繕費に惹かれて入居している人が居るのですから、
それを入居開始後に変更するのは相当苦労すると思いますよ。

規約・規則・管理委託契約・修繕計画などの改訂・変更を巡って
管理組合が紛糾した事例は全国に数知れません。

[270: シトロン]

>>269
　ごもっとも。
　私も管理組合がうまくいくかどうかがマンション選びの重要な優先順位でした。
　管理組合の動かしやすさからすれば、究極的にはコーポラティブハウスのように１０ー２０戸程度の物件になるのでしょう。
　でも、豊富な共有設備が欲しかったので、どうしても大規模物件は譲れませんでした。

　色々な大規模の中で、当初の第一候補の物件は１ＬＤＫから４ＬＤＫまで単身者からファミリー、地主まで混在する物件でした。
　管理説明会でのＱＡでは、単身者なのでしょう「私は日中は全くいないので、夜間のフロントサービスをすべきで、日中は省くべき」との意見が出ていました。
　その物件を辞めたのはそれだけではないのですが、そういう点も回避した原因でした。

　一方、リボンは、地権者住居はゼロですし、単身者は徒歩９分という立地からして、ほとんどいないと思いました。
　さらに、今知っている限りでは、埼玉県ではリボンが唯一（横浜の大規模物件ではありました）だったのは、マッチングシステムです。
　販売前から居住者のコミュニティーを形成するためにイベントをするシステムです。
　詳しくは、ＭＲにあるリボン通信でも読んでみてください。
　正直言って、今の段階ではイベントはよく参加して、毎回おかしはもらっていますが、コミュニティ形成まで至っていないとは思います。
　しかし、あと１年以上ある期間のうちに、自然と顔見知りもできるのではと思っています。
　特に、生まれながらの川口市民さんとは、どうやら同じ日にＭＲにいたことが多いようなのでいずれ知り合うこともあるのではと思っていますｗ

　

[271: 匿名さん]

>269
そうなんですよー。

でも、年数を経るに従い、安い中古で購入した住民が増えます。
新築からの住民と中古購入の住民とは、認識が合いにくいです。
規約・規則・管理委託契約・修繕計画などの改訂・変更は、最初が肝心と思います。
早めに、先を見通した管理に変更したいです。
手をつけたいのは、管理費、積立金、駐車場ですな。
駐車場は、外部に貸し出したい…

[272: 匿名さん]

>もともと安い管理費・修繕費に惹かれて入居している人
ほんとはもっと高くなければならないのにうまくごまかされて入居している人ともいう

[273: 269]

住民間のコミュニティ形成や管理体制の維持は、
どこのマンションでも大きな課題ですよね。

大事なのは、安い・高いではなく、住んでいる人の意識だと思います。
良い理事会・良い組合に恵まれれば、こういった課題は自然と解消されるはずです。
そういった意味でも、ひとりひとりが管理組合の一員であるという
意識はとても大事です。

私はどこの物件にするかまだ決めていませんが、
理事長とまではいかなくても、理事に立候補する予定です。
せっかく何千万も出して買った物件ですから、
愛着を持って管理に携わりたいとと思ってます。

[274: 匿名さん]

理事会は本来は2年任期の半数入れ替えの輪番制が一番良いのだか
リクコスは概ね1年で全員交代の輪番制を薦めます。
管理組合運営に慣れてきたころに交代で、毎回ずぶの素人の寄せ集めのほうが
彼らにとって都合よいのです。

[275: 匿名さん]

修繕や管理の弱点・盲点を付かれないためにか？

274はネタかもしれないが、１年交代の話はどこまで本当よ？
ほかのリクコス物件入居者のフォロー頼む。

[276: 237です。]

239さん。
１種換気について教えてくれてありがとうございました。

リボンシティの３種換気と１種換気は違うんですね。
勉強になりました。
私は花粉症なので、吸気口から直接花粉が入り込むのが心配です。
１種換気はフィルターが付いているので花粉が入ってこないんですね！
騒音も入ってこないらしいし、熱が逃げないのも良いですね。

設備の良いマンションか、緑のあるマンションか、
どっちにするか迷ってます。

[277: 匿名さん]

4500万位だせば結構広い部屋買えるんだ・・・
メガシティ購入８０Ｍ5800万ちょっと早まった？？？

こんどモデルルーム見に行こう、同じくらいの高級感があるなら
買い換えようかと本気で考える・・・

[278: コスモ川口○○住人]

うちは1年交代です。
みんな仕事でやっているわけでないのでコスモスライフにおまかせです。

[279: 匿名さん]

>278
うわ。最悪。

[280: 271]

>大事なのは、安い・高いではなく、住んでいる人の意識だと思います。
>良い理事会・良い組合に恵まれれば、こういった課題は自然と解消されるはずです。
>そういった意味でも、ひとりひとりが管理組合の一員であるという
>意識はとても大事です。

その通りと思います。
良い管理とは、与えられるモノでは無く、ひとりひとりが作り上げるモノです。

リボンは、緑が多い、の印象が有りますが、
緑は、維持が大変なんです。
管理案を見ると、かなりの人手をかけて維持することとなっていますが、
例えば、ここをどうするか、が管理費のポイントでしょう。
人手をかけて維持する(金がかかる)か、住民が維持する(手間がかかる)ですね。
管理費をセーブできれば、修繕費に回せます。

>理事会は本来は2年任期の半数入れ替えの輪番制が一番良い
そうですね。でも、全員が早く理事を経験するのも大事と思います。
プルミエの理事会が半年早く立ち上がるので、
プルミエとその他で、半年ずれながら、理事を交代するのも手かと思います。

新築当初の数年は、施工に問題無い限りは、快適に過ごせるはずですが、
この時期に将来まで見通した管理を作り上げたいですね。

[281: わらび]

理事会の運営は難しいですね
人に恵まれるかどうかのような気がします

この掲示板にいる人は別ですが、理事会ってなに？えっ自分たちで運営していくの？
って人も多いと思います。
そういう私も、修繕計画や管理費が妥当かどうかはわからない．．

[282: 生まれながらの川口市民]

今日１日の投稿は読み応えがあります。　うーんそうだよな。　なるほどと思いながら読みました。
＞２６４さん
　Ｔブルー本当に残念〜
　我が家では、たった１つの条件で第一候補Ｔブルーからリボンシティになりました。以前ここに書いたと思いますが、広さです。でも最高の日当たりや子どもの学校を考えて、駐車場はがまんしても広さが譲れませんでした。入居時期もグッドタイミングだったので、もしＧタイプが最上階まであったら、間違いなくＴブルーを初日に買っていたと思います。
＞車所有者さん
　本当に出来てみないとわかりませんね。警察が一通を変更してくれるかどうかです。　リボンシティ内を通る道は、駐車しそうですね。

管理や駐車場や規約、管理組合など読んでいて本当に参考になるというか、自分の来年の４月には関係者になっている自覚をもたないとだめだなと思いました。
それにしても　シトロンさんはいろいろと調べていますね。（あっ、日曜きっとＭＲで何度もすれ違っているでしょうね。）

先日の日曜の絵手紙は、子ども達が自主的に折り紙やお手玉と発展したようで、ＣＯＣＯクラブの主催者の方も今日は雰囲気がいいとおっしゃていました。親は気がつきませんでした、子どもが前回のひな人形の時もいっしょだった人がいたと言っていました。でも、子ども達もくもくとつくって、なかなか会話は成立しないなと見ていました。
子ども達がのどが渇いて、押すだけの自販機に飲み物をとりに数人でＭＲを走って行ったりして、親の躾。。と思われた方もいたと思います。

あのにぎやかな子ども達をみて、やめようと思った方もいたことでしょう。　また、逆にうちの子どももお友達になれるかなと思った方もいるでしょう。
リボンシティのＭＲで地域のイベントやる雰囲気を好むか好まないか分かれ道かもしれませんね。

[283: 匿名さん]

＞うちは1年交代です。
＞みんな仕事でやっているわけでないのでコスモスライフにおまかせです。

私のところもコスモスライフです。
もちろん、1年交代、慣れたころには交代です。
理事会で議題があがると、まずコスモスライフの方が、
「他のマンションではこうなっています」と言い、
理事たちは、じゃあそれでいいか、ということで
なんとも管理会社が管理しやすい環境となっています。

[284: 匿名さん]

＞>理事会は本来は2年任期の半数入れ替えの輪番制が一番良い
＞そうですね。でも、全員が早く理事を経験するのも大事と思います。

８６８世帯全員が理事会を経験するとすると、どのくらい必要でしょうか。
毎年交代で４０人の理事として、２０年。
これだけいるのですから、やる気のある方が長く続けたほうが
いいのではないでしょうか。

＞プルミエの理事会が半年早く立ち上がるので、
＞プルミエとその他で、半年ずれながら、理事を交代するのも手かと思います。

プルミエだけの半年間は逆に何もできない可能性があります。
管理規約の変更などに関わることは、プルミエ住人だけで決めることは
できないでしょう。
ということは、ほとんど最初の半年は理事会があったとしても
機能しないのではないでしょうか。
（そもそも理事会の発足は、総会を行って、ということになると思いますが、
　最初の総会の声をかけるのは、コスモスライフですよね。
　プルミエだけで総会をするのか疑問です。

[285: ２８４]

すいません、なんか否定的な意見ですね。
とはいえ、最初が肝心なのは、みなさんがおっしゃるとおりです。
ですので、最初の総会前から、変えていったほうがいいことの
意見交換を十分にして、総会のときには、ある程度意見がまとまる
くらいにしたいですね。
そういった意味で、こういう場で同じ考えをもった方々と意見交換
できるのは有意義だと思います。

[286: 匿名さん]

>>283
コスモスライフの悪しき実態に驚いた。
でも、そんな実態に対して何も声を上げない住民達が多い事にもっと驚いた。


>>284
>毎年交代で４０人の理事として、２０年。
>これだけいるのですから、やる気のある方が長く続けたほうが
>いいのではないでしょうか。

まったくその通りだと思います。
輪番制で全員が理事を体験したところで、
しょせん意識の無い人は何も変わらない。

[287: 生まれながらの川口市民]

管理に係る承認書に、Ａ練役員が選任されるまで間は、本マンションに全体に係る管理及び使用方法は変更できないとなっています。
今見たら、Ａ練ができるまでＢ練で払った管理費に剰余金がでても返金されずに、管理組合の口座に入るんだ。たいした額ではないと思いますが

[288: 匿名さん]

>やる気のある方が長く続けたほうがいいのではないでしょうか。

今の日本に似てしまいます。
政府(理事会)の言う通りに税金(管理費、修繕費)を払えば良い。後はよろしくと。

で、結局、借金の山
借金返済のため、税金(管理費、修繕費)の値上げしかない。

それがイヤなら、自ら、汗をかくしかないです。

[289: 匿名さん]

>>259
敷地に植栽が多いだけで、渋滞・排気ガス・線路沿い・産業道路沿い・・・
とても環境が良いようには思えませんよね。
敷地には誰でも出入りできるわけだし、セキュリティも「？」だし。

[290: ２８４]

＞今の日本に似てしまいます。
＞政府(理事会)の言う通りに税金(管理費、修繕費)を払えば良い。後はよろしくと

国会議員にはやる気のある人誰でもなれるわけではありません。
しかし、理事会への参加はやる気のある人が参加したほうがよい。
汗をかきたくない人が自動的に参加させられてもいい方向には
いかないのではないですか。
日本は変えられなくても理事会は変えられます。
もちろん住人みんなの協力は必要ですが。

[291: 匿名さん]

>リボンは、緑が多い、の印象が有りますが、
>緑は、維持が大変なんです。
>管理案を見ると、かなりの人手をかけて維持することとなっていますが、
>例えば、ここをどうするか、が管理費のポイントでしょう。

かなりの人手を投入しているとしても、所詮は通常の剪定や草刈りどまりです。
もし、緑地にゴミが捨てられたり、ホームレスが住み着いたり、
不法駐車の取り締まりが必要になれば、
管理費は莫大に膨れあがる事が予想されます。

みんなで緑を守るんだという意識がすっごい大事です。

[292: 匿名さん]

>やる気のある方が長く続けたほうがいいのではないでしょうか。
理事を体験したものです。
ご隠居さんはいいでしょうがはっきりいって大変です。
それも800世帯超の理事会なんて・・ぞっとします。
これを報酬なしてボランティアでやるのは酷でないでしょうか？
ただあ-でもない、こうしたほうがいいと掲示板のごとく
文句いっていればいいわけでないのですよ。
住民同士のいざこざの板ばさみになりますし、
理事でなくてもいろんなことを言ういろんな人がいます
その意見を拾い上げ相手しなければならないし会計や
監査、書記など毎年好きで続ける人がいると思う？
みな仕事を持って忙しい時間を割振ってできることは限られるものです。
かといって報酬を与えプロ市民みたいな人を長年すえておくのも問題です。
エルザの理事会がなんにも決められなくて収拾がつかないのもうなずけます。

[293: 匿名さん]

292さんの実体験にもとづく書き込み、すごく参考になります。

で、292氏が住んでいたマンションは結局どのような管理態勢に落ち着いたのでしょうか？
理事は大変なので、結局管理会社に丸投げになっているのですか？

[294: 匿名さん]

http://www2u.biglobe.ne.jp/~harano/mankan/mankan1.htm
このアドレスの内容も参考になります。
ただこの人は定年後にやってることだからね
みんなは無理だよね〜

[295: 匿名さん]

みなさんそんなに管理組合の運営が気になるのに、
なんで直床のマンションを選ぶのですか？
しかも、ここに居るのは３０代くらいの方々ですよね、定年して収入がなくなった
頃に大規模修繕か建替えの時期。

一番揉める、そしてお金が掛かるのが将来の大規模修繕だと思うのですが、
それの対策としては、直床のマンションは最低レベルですよね。

コミュニティが出来ても、莫大な工事費は負担できませんよ。

[296: 匿名さん]

困難な排水管更新工事（１）

　マンションの修繕工事の中で作業が一番大変で困難なのは、排水管更新工
事である。建物の大規模修繕工事は、外壁塗装や屋根防水など建物の外回り
の工事であり、居住者は工事の影響を少々受けるが通常の日常生活は、可能
である。

　共用部の排水管は、汚水排水と台所や風呂などの雑排水の２種類が設置さ
れている。大概のマンションは、その何れも専有部内のパイプスペースに設
置されている。なぜ専有部内となっているかというと排水管の流れ勾配の完
成で、便所に隣接した場所に汚水管、キッチンか風呂に隣接した場所に雑排
水管のパスプスペースが配置されている。

　この専有部内パスプスペース内の排水管を交換するには、便所の壁と押入
の壁を一時撤去し作業のできる開口部を開けて作業をする。作業中は排水が
出来ないので、水が全く使用できない。日常生活に多大の影響を与える。交
換作業が終わると撤去した壁を閉鎖する。排水管そのものの交換費用と同じ
くらい建物補修費用がかかるのである。

　どんな長期修繕計画を見ても排水管の更新は、３０年周期で設定されてい
る。エレベーターや玄関ドアの更新と同じく長期修繕計画の中では一番長い。
３０年周期と言うことは、マンションの一生の中で必ず１回は実施しなけれ
ばならないということでもある。

　この１回の工事を実施するのが難しいので３０年を経過し排水管の更新工
事を行ったマンションは数少ないと思う。排水管が老朽化し漏水事故が多発
するようになってから更新工事に取りかかるのが現実である。

　

[297: 匿名さん]

将来の維持管理を考慮した良心的な設計のマンションは、パイブスペース
が専有部内でなく開放通路に面したところに配置されており、専有部内に入
らなくても更新工事が可能である。なぜこのような設計にしないかというと
マンションの分譲価格が上がり売れないからである。パイプスペースが台所
から遠くなると、流れ勾配の関係から床下スペースが必要になる。

　ざっと計算してみると、台所からパイプスペースまで１０ｍの距離がある
場合２０ｃｍの床下スペースが必要になる。これは階高を２０ｃｍ高くしな
ければならず、１５階建ての場合は３ｍ高くなる。同じ高さであれば１フロ
ア部分がなくなり売り上げ住戸が少なくなり分譲価格を高くせざるを得ない。

　最近建設されているマンションを見ても、パイプスペースが共用廊下に面
した場所に設置されたのを見たことがない。このような設計になっているの
は、分譲会社の販売戦略で将来の管理維持のことは考慮されていない。マン
ション購入者も一端の原因があるのであるがマンションの将来にとって非常
に残念なことである。

[298: 匿名さん]

>>295
価格が安くて間取りプランが豊富、共用施設が豊富、
緑が多くてファミリーで楽しく生活できる、商業施設が隣接していて主婦に嬉しい。
ってところかな。

でも、295が指摘するように、直床なので修繕が大変なのは事実。
それよりも騒音トラブルの発生が必至だよな。
ファミリー層を対象としている物件なので、
子供が飛び跳ねる騒音のため上下間で間違いなく揉める。

296、297の指摘もまさにその通り。
過去レスにも出たが、将来の排水管の維持管理はマジで大変だと思う。
修繕費の大量一時金徴収は避けて通れない。


でもな、リボンシティは売れるんだよ。
ここの板に出入りしている人は別だが、
通常の買い主でそこまで考えている人は本当に少ない。
構造や維持管理なんてどうでも良くて、
MRの華やかさやHP・パンフのイメージの良さに購入者は惹かれるんだよ。

それが今時のマンション購入の実態だよな。

[299: 建築関係者]

リボンがどうだか知らないが直床って普通、居室部分のみで、
水回りはスラブ段差をもうけて2重床になってるがな。
あと普通はトミジ管（硬質塩化ビニル配管の外側を、
石綿セメントで保護した耐火仕様の排水用配管の一種）
の一体施工であるから、メンテナンスをしっかりやれば３０年前の建物の管材と違うので
『配管は30年経過するとこのようになります』みたいな写真はおおげさ。
給水引き込みもステンレス管だし、宅内はサヤ管ヘッダ−だと思うので
定年退職のじいちゃんのえせ知識に惑わされることのないように。

[300: 匿名さん]

>>299
詳しい方ですね。
じゃあ居室内の排水竪管はどうなるんですか？
せいぜい４０年で改修が必要になりますよね。

[301: 匿名さん]

>>298
そうそう。
そのような動機で買う人たちの集まりに、優良な管理は望めないよね。
ましてや、組合の役員を輪番制にするんじゃなおさら。

[302: 匿名さん]

オーベルの掲示板が盛り上がらないからって、いちいちリボンのところに来ないでちょうだい

[303: 生まれながらの川口市民]

今日も管理の話は今後の参考になりますが、構造を言われてもなおしようがないので、これから買う方には判断材料として参考になると思いますが、購入者にとっては３０年後に生きていれて、ぼけていなければ、そんなこと言われたなと思い出します。
構造だったらオーベルなのは、ここに出ている方はみなわかっているのではないかな。でも他の要因でリボンを選んだのだと思います。無論価格的な面もあるでしょう。

[304: 匿名さん]

>>302
なんですぐオーベルの話を持ち出すの？
ここはリボンシティでしょ。

[305: 匿名さん]

リボンの給水引き込みはステンレス管だろうか?
どなたか知っている人いませんか?
水周りだけは2重床になっているようですが、大規模修繕の時とか、大地震で駄目になってしまったときは修繕費はどのくらいかな?
営業さんでもいいので教えてちょんまげ。

[306: わらび]

この話題になると、鬼の首を取ったように盛りあがりますね
購入済みのものにとっては、あまり痛いとこグリグリしないでくださいって感じです
でも水周りは、すぐに錆びないでほしいですね
ただでさえ、埼玉の水はおいしくないので

[307: 匿名さん]

わらびさん、だ〜い好き(^^);

[308: 271]

輪番制で理事を回しても、管理意識の無い人は、います。
自分の金の使い道を、他人が決めるということなのですが、
気にならない人も、いるようです。

それでも、輪番制で理事を回すメリットは、
売主、管理会社、管理組合、理事会の区別が出来るようになることです。
一度、理事を経験させれば、理事会に無茶な要求をすることは無くなる…

>毎年交代で４０人の理事として、２０年

４０人だと、学校のクラス並みですね。
活発な意見交換が出来るとは思えない。
何か手を打たないと、管理会社にいいように扱われますねぇ。

[309: ぷん]

＞そのような動機で買う人たちの集まりに、優良な管理は望めないよね。
＞ましてや、組合の役員を輪番制にするんじゃなおさら。
だからこそ、ここの掲示板で議論している方たちが協力して、
間違っても管理会社のいいなりになるような理事会にはしない、そうならない
理事会運営のできる環境をつくることが大切ですよね。
輪番制であれば４０人ずつで２０年、順番が最後の人が理事会の役割を
認識するまで待つのは大変です。ならばもっと住人みんなが理事会であがった
議題に関して関心をもち、意見できる環境をつくていくことが大切ですよね。
住人専用のＢＢＳで議論したりするのもよいのではないでしょうか。

購入者はＳＩでないことも免震でないことも納得済みです。
あとはいかにして、大規模修繕の際に追加徴収を少なくできるか、
理事会の運営次第ですよね。

がんばりましょうね。
＞＞購入者のみなさま

[310: 匿名さん]

　こんな記事ありました。

「二重床への過度の信仰への注意
　二重床について、遮音性を妄信されている方が多いようです。
　マンションを選ぶ判断として、ある有名メディア「週刊住宅○報」などで、これはいい、と言われたのにすぐに飛びつくのは、この１０年以上変わりません。
　二重床もその一つです。

　遮音性の決めては、音の出る元であるフローリングそのものにあります。

　楽器のタイコを考えてみてください。
　鉢をたたく皮の部分だけを取り除いて、たたいてみても音が響きますか？
　　タイコという楽器は皮の下に空間があるから響くのです。これは物理的に動かせません。
　二重床はこの構造になりますから、遮音性という点で見た場合に直床よりも優れていると言い切るのはどうですか？
　答えは分かるでしょう。

　遮音性の決めては、フローリングの遮音性能＋スラブ厚です。
　鉄を叩けば音は大きくなる。ふかふかの絨毯を叩いてもほとんど音はしない。
　フローリングの遮音性能は数値で示されます。
　Ｄ−５０などというものです。数値が低いほうが性能が高いのです。
一戸建てではよくてＤ６０。マンションはＤ５０くらいが最近のそこそこの物件では標準クラスです。

　例えば、Ｄ４０（今、安く売られているのでは最高くらいでしょう）の直床とＤ５０の二重床ですと、スラブ厚が同じでも、遮音性はＤ４０のほうが優れているという調査もあります。

　もっとも、二重床がメンテナンスしやすいのは正解です。しかし、床をはがしてのメンテナンスは数十年に一度です。物件選びの御参考にしてください」

[311: 匿名さん]

なるほど、リボンは直床ですよね。
どなたか詳しい方、川口のマンションのフローリング性能と
スラブ厚の比較をして下さい！！

[312: 匿名さん]

おいらも強く希望。だれかやって！！
フローリング性能評価は難しければ、せめてスラブ厚だけでも！！

[313: 建築関係者]

また出ましたね。中途半端な知識は誤解を招きますから注意しましょう。
直床がどう、2重床がどうの前にまず、遮音は2つに分ける必要があります。
重量衝撃音（ドスン、ドスンと人や重たいものが発する音）と
軽量衝撃音（椅子など軽いものが発する音）があります。
難しいことを言ってもＬＬ-45がどうだとかいってもあまりわからないでしょうから
結論から言うとリボンがどうだかしらないが、スラブ厚が２０センチ以上あって
遮音フロ−リング（歩くとふわふわするクッション材がサンドイッチされたフロ−リング）
であればまあ神経質な人は別として大丈夫でしょう

[314: 匿名さん]

>306
ＩＹはどうなるかわかりませんが、最近はベルクもサミットもジャスコも精製水としても
使えるくらいのクリ−ンな水をタダでもらえます。
みなポリタンクを持って並ぶ姿が目に浮かびます。
先日、東急東横線に乗ったとき、ミネラルウォ−タ−でもないのに宅配するよということで
同じような浄化水を販売してる中づり広告をみた。
さすがお金持ちの城南地区〜と思いました。

[315: 匿名さん]

ここを検討する時にタワ−か否かがよく論議され、
タワ−のデメリットを羅列し、中低層マンションのごとく書かれているが
世間では２０階は十分タワ−と呼べる高さなのであった
http://www.iris-tower.com/concept_index.html

[316: 292]

＞結局管理会社に丸投げになっているのですか？
丸投げというと何にもやらなかったみたいじゃない・・
アウトソ−シングといってほしいね。
上がってくるものを目くら印でなくちゃんとチェック加除校正をして
いれば大丈夫です。管理職と一緒よ！
下手な独立系の管理会社よりはよほどしっかりしています。
まあ、みんな買うときにはロ−ンと管理費と修繕積立の合計がいまの家賃より高いか安いか
程度しか検討しないのが実情だからね。
売り切るために駐車場代を管理費に組み込んで安く見せるのは仕方ないよ。
売り切ってほしいんでしょみんな。

[317: 匿名さん]

>306>314
リボンの購入者ですが、水の事ですみません。。。
ベルク・サミットでポリタンクを持って並んでいますよね。
しかし、色々な人達が手を入れてお水を入れてる・・・
衛生面はどうなんでしょう〜???
小さな子供が手を突っ込んでたりして嫌な感じがしました。

うちにある浄水器、それで十分だと思っています。

[318: 匿名さん]

構造の話になるとハゲタカ営業・コバンザメ営業がこぞってやってくるね。

[319: 匿名さん]

川口の水は臭い。特に夏は！
ベルクの水はうまいよ。浄水器とはやはり違うね（実感として・・）
というか本当に無味無臭。
買い物はしないけどね。
まあ気になるのはベルクの隣の公園は浮浪者が住み着いてるし
サロンコ−ナ−には無職？のような同じ顔ぶれが居座っている。
ＩＹ事件も記憶に新しいけど怖いよね・・

[320: 匿名さん]

そりゃあ、売り切って欲しいけどさ。
入居後に管理で揉めそうで嫌だよ・・・。
１期で購入できてウキウキだったし、完売間違いなしと思ってたけど、
このスレを読んでるうちに鬱になってきた。

[321: 生まれながらの川口市民]

今日も賑やかで、いいですね。　自分の購入物件が見守られている感じがします。
ベルクの水は、コーヒーを入れるのにいいですね。　ベルクが出来た頃は、よくもらいに行っていましたが、ここ数ヶ月買い物には週に何度か行きますが水を持って帰るのが面倒なのでもらっていません。
ＩＹは、水のサービスあったかな。　イイダやサミット、ヤオコーには有料・無料の違いはあったと思いますがありますよね。
でもＩＹにあると近いと便利だなと　昨日思ったばかりです。ちょっともらいにいけるので。　衛生面、気になることですが　まあそこは信用して煮沸して。
管理でもめていないところってあれば参考になりますよね。
でも、１００人いれば１００人の意見は当然だし、それぞれのライフスタイルが違うので、ぶつかるだろうし、たいへんなことは予想されます。沢田マンションではないので。
でも、リボンシティのいいなと思うところは共有施設でご近所と顔見知りになれること。リボンクラブを会費を取って専門の集団が運営し、住民相互の交流を促進することがメニューに組み込まれていること。　公園や緑地でご近所と会う機会が多いこと。
など、他のマンションにはあまりないメニューと施設で、ぶつかり合うことが予想される管理組合も顔見知りが増えれば変わってくると思う。
ネットという手段もリボンシティの特長だし、２年後どうなっているか楽しみですね。

[322: 匿名さん]

>>311
>>312
ＨＰなどで確認したところ、

オーベルタワー　３００ｍｍ　二重床
シティデュオ　２５０ｍｍ　二重床
リボンシティ　２００ｍｍ〜２５０ｍｍ　直床
ミドリノ　２００ｍｍ　直床
ティーブルー　２００ｍｍ　直床

でした。フローリング性能までは分かりませんでしたが・・・。

[323: 生まれながらの川口市民]

私は、プルミエ契約者ですが　プルミエはスラブ厚が２５０mmですがハーフPCaボイドスラブ。他は、２００mmでハーフPCa板と違いがあります。厚ければいいというわけでないのですね。
外壁面や戸境などを含めて構造など全く分からないときに、衝動的に購入を決めてしまったのでよかった。　

[324: 312]

>>322
ありがとう！！

[325: 匿名さん]

リボンの柱の帯筋は1本ずつ巻きつけた帯筋を主筋に引っ掛けて固定する一般的な帯筋でしょうか?
どなたか知っている人いませんか?
スパイラル帯筋とか溶解閉鎖型帯筋とか地震により強く作ってあるのか知りたいです。
ホームページにもどこにも出てこないので一般的な昔の作りなのでしょうか?

[326: 匿名さん]

325さん　そんな難しい専門的なことは直接MRにお聞き下さい。
０１２０−７２０−８６６　通話料は無料で、携帯でもつながります。
自分で調べないで聞くだけの人が多くて困るね。
真剣にこの物件を考えているなら、構造をいう非常に大切な部分ですのでご自身でご確認下さい。

[327: 匿名さん]

いやです。誰か教えてくださ〜い。

[328: 匿名さん]

じゃあ教えてやろう。　鉄筋コンクリートです。

[329: 匿名さん]

>325
リクコスのクオリティバイブルを見ると、リクコスのマンションは、
溶接閉鎖型せん断補強筋またはスパイラル筋と書いてあります。
ですので、リボンもどちらかが採用されていると思います。

[330: 匿名さん]

ハーフPCaボイドスラブとハーフPCa板はどう違うのでしょうか。
それぞれを紹介しているページはあるのですが、両方を比較
しているページはありません。
わかる人、教えてください。

[331: 匿名さん]

>>326
ここの営業じゃ構造の話を聞いてもわからないと思うよ。
掲示板の方が中立な答えが見つかるんでない？

[332: 匿名さん]

>>326
おいおい、なんのための掲示板だよ？
もし、325のような建築素人（失礼）が電話したところで、
ＭＲの担当にいいように言いくるめられるのがオチだぞ。

ちなみに、答えは329のとおり。
マンションのパンフでは、さも凄い構造のように書いてあるが、
ごく一般的な帯筋の固定方法です。
今どき開放型固定なんか使っている建築業者はありません。

[333: わらび]

>プルミエはハーフPCaボイドスラブ。他は、ハーフPCa板と違いがあります。
この違いが購入前はちょっと気になってました。
素人目にはプルミエのほうが良さそうに見えたので、
セメントをケチるために木枠が入っているのかとも考えましたけど
まぁ、よほど上の人がうるさくなければ大丈夫だと思いますが、
小型犬が走り回らない事を祈ります．．

[334: 匿名さん]

スラブも板も同じ意味で使っていると思う。
なので、違いは「ボイド」であるかどうかだけかな。
ボイドは中空という意味で、
スラブ（板）の内側を空間にする事によって、建物重量を軽減することができる。
ひいては、柱や梁を細く少なくすることができて、住戸内がスマートに見えるという訳。

ちなみに、ボイドにすることによって音が響きやすくなります。
当たり前だけど中空の分だけ音が響くからね。
リボンのボイドは音が響かないように形状を工夫しているらしいが、所詮は中空。
音は響くよ。

[335: 建築関係者]

ボイド(void)と呼ばれる空洞があるかないかじゃない？
基本的に構造フレームは梁でもスラブでも成（背丈）が多いほうが
強度があります。ただスラブは厚くするとそれだけ自重も増えますので
不利になります。その欠点を補っているのではないでしょうか？
アウトフレーム以外に小梁がないとリフォームも楽ですね。

[336: 匿名さん]

わらびさんに又会えて嬉しい〜。又明日ね!
おやすみなさい。

[337: 建築関係者]

＞今どき開放型固定なんか使っている建築業者はありません。
先日の配筋検査で見ました。
構造や遮音その他性能の話の比較は昨今の分譲マンションは賃貸市場であいかわらず
作られている在来工法と比較して、かなり上のレベルでの争いでありますので
賃貸マンションから引っ越してこられる方はまあ今より各段によくなるということを
イメージしていただいて、あまりこういうマニアックな話しに首を突っ込まない方が良いでしょう

[338: 匿名さん]

ボイドスラブは遮音性では通常のスラブの８０％程度でみるのが妥当だってね。
だからボイドスラブで２５０ｍｍは２００ｍｍと同等と考えるべきだろうね。
厚さだけではわからないよ。

[339: 匿名さん]

なんだか最近やたら博識な人が増えて肩身狭いなー。

[340: 生まれながらの川口市民]

わらびさん　こんばんは
　自分で書いておいてなんなのですが　プルミエのボイド　いいようで　問題点も多かったを気がついていたのですが書くとまたつっこまれるかなと思ってかきませんでした。
　間取り図を見ると　なんでセンターはリビングの真ん中に梁があると思ったのですが床スラブの違いによることが今週の初め頃知りました。
　プルミエのボイド　３３４さんが書かれていますが　小梁がへるメリットもありますが中空の分と１つの梁で支える床面積が増える分音が響くことを知りました。
　そして、中空でも発泡スチロールを入れる工法もあることを知りましたが、安藤のホームページ見ても書いていないし、リボンシティレジレンスのホームページの絵では中空のようだし、MRのスラブの模型はボイドではないし、やはり空気が入っているようですね。

　建設関係者さん　今住んでいる賃貸　夜上の方の掃除機を引く音まで聞こえてくることがあります。賃貸からの引っ越しですので期待します。
　そして　３３７さんのご意見　納得。　リボンシティレジレンス自体の床スラブの遮音性　みんな同じということですね。

　わらびさん同様　上の方がなわとびが室内で縄跳びをしないこと祈っています。
　
　リボンシティレジレンスのホームページ　２４日に更新しているみたいだけど　どこを更新しているのかわかない。
　

[341: 匿名さん]

>339
博識じゃないよ。
良いマンションに住みたい、良いマンションを買いたいと思って勉強しているだけ。

これまで書かれてきた事は、建築の専門家じゃなくても
ちょっと勉強すればすぐ分かる事ばかりです。