コスモポリス品川ってどうですか？

[ジャスミン]

購入申し込みをするか迷っています。
同じように検討されている方はいらっしゃいますか？

[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[22: -----]

【ここは購入を検討される方のための掲示板ですので、購入される方に
　不快ととれる投稿は削除することがございます。ご了承下さいませ。管理人】

[23: 匿名さん]

ａｇｅ

[24: 匿名さん]

いったいいつまで販売するのだろう。。。
インターシティの販売センターの家賃は月何百万円なんだろう。。。
販売員の給料は累計でいくらかかってるんだろう。。。

[25: 匿名さん]

>>24
？？？
インターシティは半年以上前に引き上げてます。
CMを流したりと大規模な広告を出していないから、他の物件より
宣伝費はずっと安いと思います。
最初から南側25階以上は北側の都営建替え計画が発表になってから
しか販売しないと言ってましたから、ようやく今月販売となったようです。

[26: 匿名さん]

↑そうなんですか、大変失礼しました。
DMが来るたびに販売大変そうだなっていつも思ってます。
（中身見ないで捨ててるので、インターシティじゃなくなったこととか
知りませんでした。）
港南マンション群で一番早く販売を始めたのがよかったのかどうか。。。
今売り出したらもっと人気を呼んだような気がします。
駅から近いし、スケール感もあるし、周辺静かだし。

[27: -----]

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました】

[28: 匿名さん]

公表販売在庫が８４戸　と東洋経済Ｐ４２に出ています
キャンセルの在庫がこれに上積みされるのでしょうか
通算13次というのも　かなりの苦戦の跡ですね
ＷＣＴのＡ棟最終期締切日の昨日は　コスポリＭＲ近辺も
かなりマンパワー注いだ現地の配置でしたね。
南側の上層階の坪単価　とても興味があります。

[29: お得意]

購入希望者です。
東洋経済を見ました。高額物件の南面高層階は、
売り切ることが出来るのでしょうか？
出来ない場合は、住民の管理費や人気度に影響があるのでしょうか？
匿名さんの”坪単価とても興味？”とは、どのような方向になるのですか？
心配ばかりですみません・。
・・・・が、コスクリさんはどのようにみられていることやら

[30: 匿名さん]

確か施工後も販売できていない部屋の管理費等はリクコスが負担することに
なってます。売れ残った部屋や空いている駐車場は賃貸もあります。
ということで、購入者が心配することではないです。

[31: 匿名さん]

売れ残りが賃貸になって心配しない購入者って。。。

[32: -----]

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました】

[33: 匿名さん]

リクコスが負担する期間を確認しておいた方が良さそうですね。

[34: 匿名さん]

住民の管理費や修繕費には影響しないということ。

[35: 匿名さん]

＞30
すみません管理規約の詳細読んでいませんが、未売却住戸について
売主が負担するのは
管理費までで修繕積立金はたしか負担しないのが通例と記憶して
います。当然修繕積み立て一時金についても負担しません。
ありがちななのは、広告で新築がうたえる期間（竣工後１年？）
までは販売中ということにして修繕積立金は払わず
１年後残戸数を賃貸に切り替えるケースです。当然修繕積み立て基金
をその時点で払うべきなのですが、中古扱いだと関連会社に
中古として売って修繕積み立て基金を払わないケースが多いようです。
２年間の残戸数×修繕積み立て金+積み立て基金が　一般居住者の
修繕積立金の不足になってはねかえる・・それが一番問題です。

[36: 匿名さん]

↑すみません　１年か２年か記憶　曖昧で混乱していますが　スマソ

[37: 匿名さん]

＞３５
なぜそうなっているかというと一年目の管理委託契約はデベと管理会社
が結びます（原始契約とよばれます）それを契約時に購入者が承継する
わけです
ですから、管理会社にとって当初のお客様はデベさんで、あって
そのとき
「いいか　多少の販売残があってもい　管理費ははらったことにして
組合帳簿をつけろよな。うちらは５０戸程度ならば払う気はないぞ
もんくないよな」
といった了解事項がなされ委託をうけるケースが出てきます。
実際の販売残の戸数分の管理費収入の不足は管理会社がかぶる
ケースもあると聞きます。これは、実際の管理会社のモチベーションと
サービス品質に影響します。
ただ、修繕積み立て金と同基金はキャッシュで組合にわたさなくては
いけないものなので、力でまけさせるわけにはいきません。
そこで　中古扱いで一括販売　修繕積み立て基金なし・・まぁ
リクコスさんも遊んでいたわけではなし　仕方ないか・・
なんて結論にしないことです。

じつは１９９１年の頃の売却残ではこういう処理が頻繁でした。組合
会計はべつに税理士や監査がはいるわけではないので数字さえ
あっていればいい。実際管理会社は委託費を８０００万円しかもらって
いなくても組合の財務では収入９０００万円とか書く
しかし、帳簿は預金口座だからデベが入金した金はそのままデベへ
かえされ、業務指導委託などの名目で管理会社から費用で落とす

[38: 匿名さん]

しかるに、気がつけばどうも賃貸分の基金がどこにもない
バブルの時立てた中古にはこういうからくりで修繕積み立て金が
かなり不足する建物がめだった。そういう場合突発的な修繕が
をつくりそこに金をかけたせいだとか公共負担金が発生したためだ
という言い訳を用意しておく業者もいました。

[39: 匿名さん]

だからこそ完売が大事なのです。

[40: お得意]

完売？
本当に出来るの・・・・・・
２部屋買える訳ないし。賃貸が多くなったら、５９０世帯の意見もバラバラって感じかな
一部の管理組合員で管理できるのかな〜〜〜〜

[41: お得意]

マンションの居室は選べるけど、区分所有者（購入者）は選べない。

っと聞きます。様々な人格が管理組合を形成するわけですが、素人が多いと思います。2000万〜億ションまでそれぞれ境遇は違うでしょう。
そのなかで、購入者に共通している事って何でしょう？

[42: 匿名さん]

あの概観で南側は都営　おまけに高い部屋ばかりが残った。
今のままでは完売は絶対無理。

[43: 匿名さん]

まじめにレスしていいのか　微妙な雰囲気になってきましたね。

[44: 匿名さん]

>41
>そのなかで、購入者に共通している事って何でしょう？

はい　共通するのはみんなローンを組んで買っているということ

ローン審査を通るには
ここで　一定の　収入・・・というより勤務先の安定度審査を
パスした人が買っていることになります。
ほぼ７割が　一部上場企業２０００社社員もしくは勤務医。
私はそう読んでますが

結論から言えば　みなさん優良企業にお勤めのお行儀のよい
方がたです。
２９００万円は単身者　彼女連れこむホテル代わり
　　　　　　　　　　　　　　５０㎡あれば　同居もありね
　　　　　　　　　　　　　　勤務先は一部上場企業の２７歳くらい
３５００万円は二人世帯　　　ＤＩＮＫＳなのだけど旦那主体の財務状況
　　　　　　　　　　　　　　　　　奥さんは出産体制にはいってる３０歳前後

４５００万円は子供１人　もしくはいない２馬力完全ＤＥＩＮＫＳ

５５００万円　　　　　　　両方とも超優良企業か奥さん公務員か外資系
　　　　　　　　　　　　　　子供あり

それ以上は　買い替え組　残債９００万以下の時価３０００万円以上を保有の人

一流企業の勤務となれば原則みんなそこそこの大卒　共用あり
最上階　１．５流のベンチャー企業のオーナー住宅かなぁ　と勝手に想像

　　　　　　　　　あと　日テレ　フジテレビ　電通　博報堂　あって　そこそこ
　　　　　　　　　報道系　マスコミ系の勤務者は多いだろうと思われます
　　　　　　　　　勤務先でいうと新橋あたりまで
　　　　　　　　　　港区企業の勤務者が中心

　　　　　　　　　　丸の内　大手町は　月島・勝どき　の中央区物件か豊洲に魅力を
　　　　　　　　　　感じると思います。

[45: 匿名さん]

×共用あり
〇教養あり

[46: 匿名さん]

それと　はっきり言いますが　港南だからというのでなく
１億円前後の５０坪以下の
物件に　本当の資産家は手をだしません。
世田谷には２億円のキャッシュを右から左に電話一本でうごかせる
人が２０００人いるんだそうです。
多くは昔からの地主さんの子孫です。
そういう方が御買いになるのは、２億円以上の物件　本当の希少性
がないと価値が減ることを知っているからです。
彼らの注目している立地は文京区　湯島御茶ノ水近辺だそうです
ホテルオーナーの友人がそう言ってました。
ですから　まぁ言っちゃなんだが年がちがうだけで　みんな同じような
お立場の方がたですから　心配ないですよ

[47: お得意]

ローン以外に共通といえば、
永住希望？価値が下がるのであれば共通項かな？

[48: 匿名さん]

それにしてもなんであんな外観にしたんでしょうね？
色味だけの問題じゃなくとても安っぽいですが。
タイル貼りじゃなくてもブランファーレみたいなやりかたもあるのに。
あれ見て億出せる人いるんですかね？
ここまで立ち上がる以前に全戸売り切れると思ってたんでしょうか？

[49: 匿名さん]

>>48 んー　確かに嫌がらせとしか思えないよね。しかしリクコスも大規模
物件だから自分で自分の首絞めている感じ。高級感を出すのは無理だと
しても普通に出来なかったのかと思ってしまう。高い部屋ばっか売れ残って
いる（売らなかったんだろうか）から　管理費とかもリクコスが代わりに払うことに
なる。あそこだけならいいけど港南にマンソンたくさんあるから　わざわざ
あの概観選ぶ人は多くないよ。

[50: 30]

>>35
コスポリ管理規約によると
未引渡、未販売専有部分は管理費、修繕維持積立金、インターネット利用料を売主が負担。
6ヶ月過ぎても未販売の専有部分は第三者に賃貸が可能で、その場合修繕維持積立基金、管理準備金は売主が納入。
敷地内駐車場は、未引渡、未販売住戸と同数は売主が負担。
となってます。

コスポリは30年長期修繕計画をウリの一つにしてますので、未納ということはあっては
ならないと思います。実際にどうなるかはわかりませんが。。。

30番でマジレスしたのを後悔してます。。。

[51: 匿名さん]

まあリクルートコスモスですから（笑）

[52: 匿名さん]

完売なるかな？プレミアム住戸って差別化されるのでしょうね
上界と下界とのコミュニケーションが心配では＝＝＝＝

[53: 匿名さん]

プレミアムは廊下が全部大理石。あとは大して変わらない。
リクコスは標準をエグゼプティブと呼ぶのはこっけいなのでやめてほしい。

[54: -----]

【他の物件を検討であれば、新たなスレッドをたてて下さいますよう
　よろしくお願いします。　管理人１２／０５】

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[63: 匿名さん]

さて　別板では　フローリングのコーティングをオプションでするかしないか
なんて書いていますが
なぜ　みなさん　ワックスがけを１年ごとに外注することを考えないので
しょうかね。
たしかにワックスがけ　めんどうだけど　業者に頼めば簡単。
汚れを落として新しいワックスが塗れて　こんなにいいことない
価格もずっと安いのにね。
コスポリ購入者じゃないから　板に書くと消されるからこっちに書いたけど
オレ　タコメールじゃないからね　＞Ｇｏちゃん（＾＾）

[64: 匿名さん]

↑どれくらい安く済むの？

[65: -----]

[66: 匿名さん]

>>55〜62
プランや環境に随分お詳しいんですね（ｗ

[67: 匿名さん]

＞６４
http://www.house-cleaning.jp/house/big/
http://www7.ocn.ne.jp/~ecofree/housecleening.htm
http://blueberry.tea-nifty.com/blog/2004/04/post_1.html

オプション価格と比較してみ

[68: 匿名さん]

＞６６
関東逓信病院のすぐ近くに住んでいたもんですからね
反対運動はしてませんが（藁）

私は　リクコスではないよ
＞５４
なんで池田山なのか？って不思議に思ってＨＰ見ただけだよ
邪推しないでね

[69: 匿名さん]

>>68
私も池田山の営業ぢゃないですがｗ
検討者ではありますがね。
最近、各マスコミで港南地区が叩かれ？ているので、WCTを始め港南地区の
タワーを見て回ってから御殿山や池田山も見て、住環境ならこっちだな〜と
思っただけです。
ご購入者の気に障ったならお許しを（プクス

[70: 匿名さん]

御殿山はうるさいと思うよ

[71: 匿名さん]

住民はもっとうるさいよ

[72: 匿名さん]

「オプションを一切排除した高級感あふれる仕様には脱帽」とか云々
手放しの賞賛を浴びせていたのを読んだときは、口があんぐり

都営土地の定期借地権住宅の日影や見合い、フェイバリッチや
ポルトチッタ、公社ハイツで中低層の眺望阻害があることや
超高層タワーでゴンドラ設備なし、住宅でタワーパーキングにした
場合の問題点などマンション技術に関してはまったく無視
スラブ厚さと遮音性などにも触れていないよね

[73: 匿名さん]

↑これって　佐藤氏のことか？
こちらでやってくれんか
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/17500/

[74: 匿名さん]

完売できる確立はどの程度かな？
逆に何を追加すれば人気が出て完売できると思います？
たとえば、安易に値引き？それとも年内入居して税制措置を有利にする？
はたまた地震保険をサービスしちゃうとか・・・・

[75: 匿名さん]

外壁やり直し

[76: 匿名さん]

>>75 あなたやってくれるの？

[77: 匿名さん]

それもいいね
何れは補修が必要なので、それがついていれば
色も変わり　気分も変わり　面白いかも
それであれば、住む楽しみや期待（不安）もできて
たのしそう

[78: 匿名さん]

タイル貼らんとだめじゃん？

[79: 匿名さん]

コスポリのＤＭ見た
南がわ中住戸　３１階〜３７階　９５㎡　8300万円〜

こんなもん　絶対といっていいほど売れん
オレでもわかる
いったいどうするつもりかね＞リクコス

[80: 匿名さん]

外資にまとめて売るか賃貸だろ

[81: 匿名さん]

>80
まとめて・・って　いくら気前のいいファンドでも　棟単位でないと
買いません・・と思われます・・いまラブホとか　利回りいい物件豊富なので

売れ残りはまとめて賃貸・・それもケア付きマンションということで
どうでしょうか　

[82: 匿名さん]

>81 例えで言ったので深く考えないで下さい。
ただ通常の方法では絶対に売れ切れませんよ。前に都営が建つの分かって
高い金出す人いるわけないから。おまけにあの外観。

[83: 匿名さん]

・・・・ですから、

どのような手段を使えば売れるのでしょうか？
大変でしょうが、クリコスは如何に・・・・

[84: 匿名さん]

>83
勝手な推測ですみませんが　よくあるケースでは

販売残８０戸　平均価格８０００万円として　３月末引渡し以降の錢高組への支払い残は
８０戸販売代金６４億の３０％として１９億円
８０戸の管理費建て替えが３．５万円×８０で280万円
駐車場料金未収入が200万円/月（これが住民には痛いかな）

考えられる策は既存購入者を対象に　１５％引きで住戸の入れ替えを行う
入れ替えた住戸を５％引きで販売する。
リクコスが黒字なら　ゴクレのように　単に使わないまま社宅にして損金処理。
もしくは　中古物件になるまで塩漬け。しばらく賃貸で様子を見て時期をみて安値売却。

[85: 匿名さん]

個人投資家を対象に　利回り７％に仕立てて　安値売却
当然即金・・という話はありそうだね
新宿住友ビルにいるレイ●ムさんあたりがもう話もちかけていそうな
気がしますが

[86: 匿名さん]

●●サ●ですか？

[87: 匿名さん]

２ちゃんねるで日陰の情報がある。
南側の都営住宅は、日陰のネックになっている。
でも５０ｍくらい距離があるので大丈夫・・・・なわけないか？

[88: 匿名さん]

ここ無駄な間取りが多くない？

[89: 匿名さん]

http://www.nego.co.jp/top.html

↑こんなの知っている？使えなそう

[90: 匿名さん]

かなり真剣に検討したこともありましたが結局やめました。
こないだ外観みて、買わなくてよかったな〜とほっとしつつも、
他の近隣物件を買ったので地域の相場が下がることのないように
コスポリにも頑張ってもらいたいな。

[91: 匿名さん]

↑お前ひでーヤツだな。そんなこと思ってたとしてもコスポリの
掲示板に書くなんて人間としておかしい。
近隣の物件でどこのマンションだい？
あの近隣にコスポリより外観のかっこいいマソなんてあったっけ？
まさかブランや三井じゃあるまいし

[92: 匿名さん]

>>90
コスポリかわずとも
港南に買った時点で五十歩百歩
アウトだよ

[93: 匿名さん]

オフィシャルサイトの現地レポートの写真更新されてますね。
これ見るとそんなに言うほど悪くないけど…良くもないか

[94: 匿名さん]

コスモポリス品川の掲示板は他にないですか？
６００くらいの世帯があるのにもっと掲示板があっても良いと思いませんか

[95: 匿名さん]

>あの近隣にコスポリより外観のかっこいいマソなんてあったっけ？
うちがかっこいいんじゃなくてコスポリがひどすぎると思ったので。
どっかの書き込みにもあったけど、今時分譲マンションであんな外観
見たことないよ。コンクリートにスプレーしたような。
どっかある？

[96: 匿名さん]

>>95
おたくもコンクリートにスプレーしたようなんじゃないの？
だって港南のタワーなんてみんなコストかかるからタイルなんか張ってないじゃん
ブランも三井もフェイバなんとかもみんなおたくの言うスプレータワーでしょ
その３タワよりはコスポリのが上だよ（購入者は外観に期待しすぎただけじゃん）
Ｖタワーくらいじゃない？タイル張りは

[97: 匿名さん]

>96
コスポリのが上かあー？
似たよなもんだろ

[98: 匿名さん]

ここって、駐車場使用料のほとんどを管理委託費に充てていたよね。
今の売れ行きじゃ、いきなり赤字で管理費値上げが確定なのでは？

[99: 匿名さん]

>Ｖタワーくらいじゃない？タイル張りは
都営港南４丁目第２（２９階）が、あろうことかタイル張り

＞コスポリのが上だよ
３階まで　御影石（韓国産）張っていることを指していると思われ

[100: 匿名さん]

管理委託費に充てている割には、管理費＋修繕積立金の
合計は高めの設定ですね？
管理関係はライフの関係上割高って感じかな
それが、さらに値上げとは・・・・トホホ

[101: 匿名さん]

>管理委託費に充てている割には、管理費＋修繕積立金の合計は高めの設定ですね？
高めか？
１０年目、２０年目とかで一時金が必要のないようになってるから、高いとしても
多少は仕方ないと思う。

[102: 匿名さん]

管理費倍になるのは確定か？

[103: 匿名さん]

>>101
>１０年目、２０年目とかで一時金が必要のないようになってる

タワー実績のない、新興デベの修繕計画を真に受けている人が１名……

[104: 匿名さん]

リクコスってそうなの？

[105: 大怪獣もぎゃ]

「コスモポリス品川入居予定者掲示板」が見あたらなくなっていたので、とりあえず大急ぎで作ってみました。
ここじゃ駄目なのか、というのは聞かない方向で。
http://www.mogya.com/cosmospolis/index.php?%B7%C7%BC%A8%C8%C4
http://www.mogya.com/cosmospolis/

[106: ez]

私も「コスモポリスの入居予定者掲示板」無かったので、
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?s=3&b=451&...
で始めようかと思ってました。
登録の必要な場所での掲示板なので、抵抗の有る人もいるかもしれないけど、
そろそろ資金最終確認他の資料も届いた事だし、完全に匿名じゃない方が良いと思って。
一応、私は購入者です。回し者ではありません。

[107: 匿名さん]

競合サイトへの誘導・リンクはこのサイトの規約違反です。

[108: ez]

あっ、規約、読みました。　確かに明記されてました。
申し訳ありません。　悪気は無かったのですが。
失礼しました。

[109: 匿名さん]

HPに第5期3次（最終期）登録受付中＞
登録受付期間：10月24日（日）〜11月8日（月）
とあります。１１月９日からも売っていますが、最終期って
まだ続いていているのでしょうか?リクコスさん
いつまでたっても状況に変化が見られないような心配がよぎります。

[110: 匿名さん]

最終期は終了していて、今は残りの部屋の先着順販売です。
価格表を見ましたが、残っているのは３０階あたりの５千万円台の部屋が多かったみたいです。

[111: 匿名さん]

>110

南がわ中住戸　３１階〜３７階　９５㎡　8300万円〜
だろうがよ　5千万なんて７０㎡中住戸

[112: 匿名さん]

ここまで期が分かれると全部の部屋の価格表集めるのに何枚になるか
わかりませんね。購入者でも全期全次の価格表持っているひと少ない
のでは・・
私個人的には、３８〜４０階北側住戸に相当興味持ってましたけど。
買い得で間取りもよかったのはあのあたりでしたかね。
基本的に間取りが劣悪でしたね。
角住戸のよさを　スピードくじみたいな三角形プランが消しています。
中学の家庭科でも「三角形の間取りは実際の畳数の6割程度の有効
面積」と教えて　へんな家を買わないように教育しています。
実際紙を切り抜いて家具を置くとよくわかります。２０畳でも12畳の
長方形と同等です。
家相的にも三角形の家は子供がぐれたり神経症になりやすいと言われ
ています。

[113: 匿名さん]

>価格表を見ましたが、残っているのは３０階あたりの５千万円台の部屋が多かったみたいです。
どこで見たのかな？御社の販売会議の席上ですか？

なんであんな無謀な値付けするのですか？60ｍ先の南に自分より大きい
超高層が並行して建つタワーマンションなんて日本中捜してもほかに
ないでしょ。
ポルトチッタ？　ああ　あれは、企画会社が３つを一体で提案してＪＲと
伊藤忠さんが乗った物件で最初から日影は計算づくでしょ。容積移転と
敷地連担もつかっているし。（建替えのときやっかいそうだが・・）

都営敷地の事業コンペ取れなかった時点で、コスポリの命運尽きたと
オレは思ったね。よりにもよってど真ん中にあれだけの煙突つくられた
日にはオレならガンガン文句いうけどね。
港南の怖さはこれだよ。
となりに何がたつかわからない。
港南購入者としては、あそこは安くしないと売れない・・売れ残って
賃貸に出しても安くてもうからん・・くらいの風評が流れたら
ちょうどいい。エゴかもしれんが、このくらいの密度でちょうどいい。
デベも住民いないから好き勝手にマンション立ててきたが、これが
要説明範囲の住民増えたらこうもいかんだろうなぁ。

問題は住友の定期借地物件　コスポリ入居前に確認申請通したり
したら　もめるだろうな。

[114: 匿名さん]

コスポリ入居後に近隣説明などと、よもやそういうドジな手順を
住友不動産ともあろう方が踏むとは思えませんね。
土地の売却がないわけだから、事業者さえきまれば、サクっと総合設計
許可申請。もう周知用看板出ているんじゃないかな。
敷地２ｈに後だから外壁１ｈのパシフィーク品川の人たちに説明会
やってる頃かな

[115: 匿名さん]

看板は、都営住宅２期（２４階）しか出ていないね。
工事の仮囲いが定期借地権住宅の敷地までかかっているのは不思議
大林ほかＪＶが住不の定借物件もうけるんでしたっけ？

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【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました】

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