目白ガーデンヒルズ【入居予定の方々】

[匿名さん]

下記のスレッドが満杯になりましたので、このスレッドを立てました。
なお、こちらは入居予定者向けとさせていただきます。
有意義な情報交換の場と致しましょう。

旧スレッド　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39036/
物件HP　http://www.mejiro-gh.com/


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[162: 匿名さん]

南側の中層階契約済みの者です。今回５年前購入したマンションを売却しましたが、若干購入時より高く売れました。ここは資産性という意味ではどうなんでしょうか？ヴィンテージマンションになればいいです。

[163: 匿名さん]

間取り、眺望、日当たり、騒音、駅からの距離等、千差万別なので、一概に言えないのでは？
ただ、ほとんどの部屋が他にはないオンリーワンな物件なので、買いたい人が現れたら似た物件が他にないので高く売れる可能性はあるかも。

[164: 匿名さん]

不動産屋の知人の話では「山手線の内側は資産価値が下がらない」との事ですが・・・

[165: 匿名さん]

目白の大規模マンションという希少性は後々まで評価されるのではないかと思います。
しかし目白の商店街自体に少し元気がないので、駅前のコマースあたりが活性化すると
町の魅力もアップするし、マンション自体の価値向上にもつながると思うのですが。
デベロッパーが言っている広尾ガーデンヒルズほどの資産性は難しいですかね。

[166: 匿名さん]

>広尾ガーデンヒルズほどの資産性は難しいですかね。

同感です。周辺環境が違いすぎますよね。
崖下、南道路（しかも交通量は多い）、北は日当たりが絶望的
などの欠点も多い物件です。
その反面、免震構造、間取りの豊富さ（ただし8000万以上）、
デザイン性の高さ、維持費のリーズナブルさ
などは評価できる点。
竣工が楽しみですね。

[167: 匿名さん]

とはいっても、元気がよくなっても、池袋はもちろん高田馬場の雰囲気の方向へ元気が出て行くと
あまり魅力はなくなるので、今ぐらいがいいかも。
もう少し自動車が少なくなればいいのですけどね。

[168: 匿名さん]

＞池袋はもちろん高田馬場の雰囲気の方向へ元気が出て行くとあまり魅力はなくなる

同感です。ただ、ちょっと贅沢を言えば、駅のそばにリンコスとか紀伊国屋みたいな
スーパーができて、イタリア料理とフランス料理（ビストロ）の店がもう３〜４件く
らいあると良いのですが。今の状況だと外食は池袋か高田馬場に行くことが多くなり
そうです。

[169: 匿名さん]

＞外食は池袋か高田馬場に行くことが多くなりそうです。
目白ならGINKGO（ぎんきょう）というフレンチが有名です。小さな子供をつれてはいけませんが.....
高田馬場、池袋とはいってもなかなか、青山や西麻布というわけにはいきません。
神楽坂のほうまで足をのばせばいいかもしれませんね
他にはお勧めのレストランはありますか？

[170: 匿名さん]

駅前のコマースは、来年から建替え工事が始まるようです。１４階建て程度のマンション兼
商業施設のビルとなるそうです。そこに比較的高級なスーパーや飲食店が入るといいですね。
資産価値の点で言えば、広尾ガーデンヒルズも、開発当初は必ずしも高級エリアとは言えな
い立地であった場所が、むしろガーデンヒルズの名声が高まることにより町としても高級な
エリアとしてのイメージが高まって行ったようですので、目白の場合も、ガーデンヒルズが
出来ることにより、元来目白が持つ古くからの山の手イメージや学習院の上品なイメージが
相俟って、新しい価値が創出される可能性はあると思います。その場合、鍵となるのは、や
はり目白駅周辺と目白通り沿線の再開発ではないでしょうか。地下鉄１３号線の新駅効果も
あって、フォーシーズンズ椿山荘につながる文京区側の目白通り沿い、特にＫＫＲ運動場跡
の再開発動向等がポイントかと。高田馬場も、駅周辺、特にＢＩＧ　ＢＯＸ辺りや駅舎を再
開発して小奇麗にすれば、もっと付加価値が高まっていいと思いますが・・・。

[171: 匿名さん]

http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01766.html
ＫＫＲの記事。

[172: 匿名さん]

＞駅前のコマースは、来年から建替え工事が始まるようです。

情報ありがとうございます。マンション兼商業施設ということですが、商業施設がどうなるか
楽しみでもあるし心配でもあります。比較的高級なスーパーと本屋、使える飲食店が入ると
良いのですが。商業施設で４フロアくらい欲しいですね。新しい建物の竣工は二年後くらいで
しょうか？また情報があったらお願いします。

[173: 地元暮らし]

地元でマンション暮らし10年目です。
目白のコマースの地下の個人商店の魚屋さん。
鮭の切り身500円、牛肉100グラム1500円なんて値段で平気で売ってます。
お屋敷町のお金持ちには普通なのかも知れませんが、戸建てが買えないから、
マンションという、住民には厳しい物価水準です。
駅前の公団も私が引っ越して来たときは、スパー開店との噂がありましたが
地元商店街の反対で取りやめになったらしいです。
高級店は、新宿区下落合と目白3丁目4丁目に、ちらほらありますね。
JR目白駅は個人商店の集まりで、あまり買い物には不便です。
ご近所は、学習院下のスーパーよしやか、高田馬場のピーコックまで足を運んでいます。
といっても徒歩10分ぐらいですが・・。
高級なレストランは文京区の目白台か池袋までいかないとないと思いますよ。
「地元では、ガーデンプレイスの住民は、買換のお金持ちは別にして、どうせローンが大変で、地元には
お金を落としてくれないだろうな」なんて飲み屋ネタで、嫉み半分で　笑っています。

くれぐれも、世帯年収最低1500万円で頭金30％以上ないと、目白らしい目白暮らしは
大変だと思いますよ。
駅に近いので、駐車場は5年もたてば相当空きが出ると思います。
自動車よりも、繰り上げ返済でしょう・・・・。
目白の代表的なイメージのお屋敷町は、新宿区下落合だし、田中邸、日本女子大は文京区
目白台ですから。
目白１丁目は80％は、学習院と千歳橋中学です。ほとんど住民はいないと思います。
現実的には、高田馬場が生活圏になると思います。
うちのマンションでも、他人には「目白のマンション」と言いますが、生活圏は
８０％は庶民的な高田馬場です。
広尾や高輪とは、違います。

[174: 地元暮らし]

失礼しました、一部訂正します。
ローンなら頭金は最低２０％以上、世帯年収は最低1500万円以上、理想的には2000万円以上
ないと一般的な理想の目白暮らしは楽しめないと思います。

ガーデンプレイスは、積立金、管理費が住友の一般のシティハウスの1.5〜２倍
修繕積立基金の一時払いが1年目にもあるのは、あまり聞きません。

広尾や赤坂、高輪の暮らしを豊島区の目白でというのは・・・・・・。

[175: 匿名さん]

入居早々ではありますがリフォームしようかどうしようか思案しています。LivingととなりのBedroomの壁をはずして、Livingを広げたいなと思っているところです。シスコンにも見積もりを出してみましたが、120万円近くの金額が提示されています。他の方がたからもシスコンのほうへ問い合わせがあると伺っていますが、リフォームを考えておられる方は折られますでしょうか？

[176: 匿名さん]

>修繕積立基金の一時払いが1年目にもあるのは、あまり聞きません。

え？　他物件でもその条件は見た気がしますけど？？
10年目、20年目に「基金」というカタチでバーンと取るのが住友のやり方ですが、
この物件に関して言えば、修繕積立金は安めだと思いましたよ。
400戸あるためでしょう。管理費も思ったほど高くないので、
億ションとしては維持費がかからないよい物件だと思います。
管理費が１０万近い億ションもあって、こういうのって、転売するときに
かなりネックになるみたいです。

[177: 匿名さん]

>>173
憶測で言われるのは構わないですが、正確ではない可能性の高い憶測であることを明記された方が混乱を招かずにすむかと思います。
管理費・積立金等はさほど差はないですよ。同額の物件を比べれば、ですが。
もちろん1億の物件ならばそれ相応になりますが、同等の億ションよりは安めの設定になっています。
共有施設がさほど多くなく、戸数が多いおかげかですね。
また、ローン云々、年収云々もガーデンヒルズ内でも様々な部屋がありますから、どのような部屋を購入した場合、といったことを言わないと議論が成立しません。

また、広尾や高輪の暮らしが素敵だと思う人がこちらを購入されることもないと思います。
＃普通そういう方はそちらの物件を買います。

[178: 匿名さん]

そのとおりだと思います。
目白ガーヒルは4500万円ぐらいからありましたし、
年収1500万といったって、たとえば一人暮らしと５人家族じゃ、大変な
違いがありますよね。
ローンにきゅうきゅうとするようでは、手を出さないほうがいい物件であることは確かですが・・・

[179: 匿名さん]

現在のマンションで管理組合の理事を何年かしているので、書き込みます・
修繕積立金が高い、安いなんて机上の空論ですね。
担当者に聞いてみるとわかりますが、物価上昇がなかった場合の予測額でしかありません。
将来のことは、予測がつかないというのが現状でしょう。
まあ、1年目の積立金基金の一時払いは、本来は10年目までに上乗せすればいいものを、
販売戦略で、ローンと合わせて支出を抑えるという目的なのでしょう。
固定資産税の方が、はるかに高そうです。
大規模マンションだから云々、と言う方がいますが。
最近の大規模タワーマンションなんて、一般のマンションに比べてとても割高なのを
御存知ですか？　月に一度の窓ふきだけで1回100万円を超えるらしいです。
まあ、ガーデンヒルズの場合機械設備が戸数の割には少なめなので機械の維持費は安いでしょうね。
立体駐車場のメンテナンスは、相当大きな出費だと聞いたことがあります。
ただその分エレベーターが多いので、そのメンテナンス費用、点検費用が相当かかるのでは？
マンションの維持費は、設備のメンテナンスと人件費なので、規模よりもむしろ階数で決まるのでは
ないでしょうか。
低層マンションは、とっても維持費が高いと聞いたことがあります。

[180: 匿名さん]

子供がいるので質問します。
学区の目白小学校には入れるのでしょうか？
タダでさえ、隣接校で応募が殺到し人気の小学校だと聞きます。

[181: 匿名さん]

現在歯医者に通っているのですが、目白によい歯医者ってありますか？
評判では、どこも・・・・ということで。
駅前に２，３件みつけましたが、あまりぱっとしないもので、近所に住んでおられる方がいましたら
情報下さい。

[182: 匿名さん]

181さんへ。
駅前の芥川歯科は?保険外診療が基本ですが、腕はかなりいいと思います。

[183: 目白小学校]

目白小学校についてですが、目白１丁目は学区内ですので問題なく入れると思います。
子供の幼稚園のお母さんからの情報なので、ご心配ならば役所などに問い合わせてみて
ください。抽選になるのは隣接地区（西池袋など）とのことです。
目白小学校にお子さんを通わせているお母さんが何人かいらっしゃるので、お聞きに
なりたいことなどございましたらまた書き込んでみてください。代わりに聞いておきます。

[184: 匿名さん]

噂で聞いたのですが、天皇家の長女さん、6階に入居するらしいですね。
住民となったら、誇らしいやら、嬉しいやら。
このマンション、お菓子と同じで、宮内庁御用達ですか？

[185: 匿名さん]

184さん、
噂でも、その「民間人」の話題を出すと（居住階情報とか）、
すぐ、削除依頼を出す「人権擁護派」の購入者がいますから、
気をつけて投稿しましょうね。

[186: 匿名さん]

来週末、またシスコンのインテリア会ありますね。
いよいよ、これが最後なんですかね。
サッシが大きいだけに、部屋の印象を決定してしまいそうな、カーテンの選択に一番悩んでしまいます。
あと来週の水曜日。駐車場の抽選会。学生時代のテストと同じくらいに緊張・プレッシャーです。
夫婦で、どちらがいくのか、いまだにもめています（笑）。

[187: 匿名さん]

今朝の朝日新聞に、大手も構造再点検の記事掲載されていました。
住友不動産は販売中の全物件が対象だそうです。
入居までにきちんと点検結果が出て、安心して引越しができるといいですね。

[188: 匿名さん]

185さん
ご忠告ありがとうございました、住友以外のあるところから聞いたので部屋番号まで知っていますが
そうですね、人権問題かもしれませんね？注意します。

1つ疑問なのですが、規約で1階以外布団がベランダに干せないのは、どうしたら良いのでしょうか？
ベットと言っても、羽毛布団たまには太陽に当てたいと思っているのですが。
やっぱり布団乾燥機のお世話になるしかないのでしょうか。

インテリアですが、東急ハンズが近いので色々相談しています、とても
親切に教えてくれます。

[189: 匿名さん]

１８７さん
いま、部屋の新規販売が停止、そして、ガーヒル自体のウエッブページもメンテ中になっていますが、
その理由が、宮様関係との話でしたが、実は、建築構造上の問題でこんな状態になっているという説
を聞きました。
たしかに、ジオダスで見ると、目白のがけの下で、弱い地盤のように見えます。
http://www.jiban.co.jp/geodas/
どなたか真相をご存じの方いらっしゃいませんか？

[190: 匿名さん]

>目白のがけの下で、弱い地盤のように見えます。

営業からの受け売りで申し訳ありませんが、地盤は「非常にしっかりとしていて強かった」
と聞きました。免震構造なので、もしや軟弱地盤なのかと思い、営業にものすごく
しつこく聞いたんです。でも、「地盤は非常にいい、さらにそのうえで家具などを守るために
免震構造とした」という話でした。
一般的には東京の崖の下は地盤はよくないので、ちょっと意外な気がしたのは確かですが・・・
ジオダスでは、私はよくわからないとおもいますが、みなさんはどう思われますか？

建築構造上の問題、というのは、この物件に問題があったということではなく、
今各社とも、マンションの構造を再チェックしている、
という話ではないでしょうか？
それ以上のことはわかりません。

[191: 匿名さん]

>1つ疑問なのですが、規約で1階以外布団がベランダに干せないのは、どうしたら良いのでしょうか？

これはどうにもならないと思います。
前スレッドでも、それがネックで購入を迷っているという書き込みがありましたね。
ちょっとなさけないけど、ベランダにビニールをしいて、そのうえにおいて日に当てるとか、
リビングの窓際で日に当てるとかしかないと思います。
けっこう、リビングの床において日に当てても乾きますよ。

[192: 匿名さん]

地盤については問題ないと思いますよ。
数十メートル先に近年、9階建てと6階建ての２つ物件がここ数年で建設されましたが、地盤が強いので
杭さえも打たなくて良かったようです。
売出し前に、工事現場を見ましたが、前の造船センターの時代から
しっかり出来ていたような記憶があります。
崖の下という言い方がありますが、大昔の神田川の河原ですから、強いらしいです。

[193: 匿名さん]

近所で30年たっているマンションがいくつもありますが、何度も地震が来ても
ヒビさえ入っていないと、自慢されましたよ。
マンションの建設の仕方も、一直線に並んでいるので、この字型や、Ｌ字型のマンションより
地震の際に、固有振動の影響がなくて強いと思います。

[194: 匿名さん]

>>190
ちなみに、免震構造の建物は軟弱地盤に建てることは結構難しいので、そういう建物がある、という地点で地盤が強い証拠だったりします。
ただし、この建物から少し南の高田馬場方面に行くとすぐ軟弱地盤になります。
というか、谷底の堆積物からなる土地が南にあるわけです。ガーデンヒルズのあるところはまだ坂の途中なので、問題はないです。

>>192
大昔の川原、ということはないと思います。もしそうだったら、軟弱地盤になっていますから（笑）

[195: 匿名さん]

>>194
>>ちなみに、免震構造の建物は軟弱地盤に建てることは結構難しいので、そういう建物がある、という地点で地盤が強い証拠だったりします。
CMTなど湾岸にも免震のマンションありますが、本当なのでしょうか？

[196: 匿名さん]

この地区の、地震の際の避難場所が学習院ですから、災害の時は人間が殺到するでしょうね。
まあ、何であろうと木造よりは遙かに強固でしょうね、SRCですから。
鉄筋の建物が倒壊するような地震が来たら、木造は大半がダメでしょうね。

免震マンションと、軟弱地盤は関係ないのではないですか？
揺れ方の問題だけですから。倒壊とは関係ないですよね。
関係があったら、全て免震マンションでないと、建築許可が下りないようにしないと
おかしいですね。

神田川は人口河川だから、あまり地盤とは関係ないのかもしれません。
豊島区も含めて、東京の西の方は地盤はまあまあですね、下町は脆弱ですが、
建築技術でカバーですか？

[197: 匿名さん]

免震マンションは、コストと高い技術が必要なので一般的に普及しません。
本来は高層マンションのｐ技術だと思います。
ガーデンヒルズ程度の10階建てでは耐震設計で問題ないと思います。
高級感演出と、売るためのプレミアムのような気がします。
免震マンションだと、基礎のクッションの交換等、維持するための
メンテナス費用が高額になりますから。

[198: 匿名さん]

>>195
湾岸でも軟弱ではない場所もあります。
軟弱な地盤の場合の免震構造建築物は相当杭をかなり深くまで打ち込んでいます。建物によっては地下の方が長い、というのまであります。
ただ、その場合の長い杭の安全性については実は諸説あるようです。地盤自体がずれた場合などがあるのでもしかしたらよくないのでは、といった意見など。

なお、軟弱地盤での免震構造の研究も大分進んできたので、今後軟弱地盤でも立てられることが増える可能性があります。

[199: 匿名さん]

>>196
少なくとも現在の技術では、免震と軟弱地盤の関連はかなり深いです。
免震構造は、地面が揺れた後もとの位置にきちんと戻るような堅固な地盤を想定して構造設計します。（最近良く聞く言葉ですね）
また、地盤に傾きができる可能性が高い軟弱地盤では、免震のゴムに負荷がかかりやすく、それに耐える構造にするとコストが相当かかってしまいます。

ですので、軟弱地盤上で免震建物を建てる場合、軟弱地盤の下にある堅固な地盤に建物を固定する必要があります。

[200: 匿名さん]

>>197
そうとは限りません。
最近は戸建て用の免震技術もずいぶん出てきました。
また、家具の転倒による怪我などを考えると、今後低層の建物でもよく使われるようになるのではないでしょうか？
広まれば当然コストは量産効果で安くなりますし。

ちなみに、ガーデンヒルズの場合、中層以下だと、実際の揺れる量の1/3以下程度しか揺れない設計になっています。
一番揺れる最上階でも、実震度の3/4程度です。

[201: 匿名さん]

まぁ、本当に免震が必要な地域は軟弱地盤のところなわけですから、後10年もすれば、
軟弱地盤でも大丈夫な3次元免震構造みたいなのが安く作ることができるようになるかもしれませんね。

[202: 匿名さん]

200さんに賛成です。

＞メンテナス費用が高額になりますから。

とのことですが、免震の部材はかなり耐久性がありますよ。

＞高級感演出と、売るためのプレミアムのような気がします。

高級感演出なら、もうちょっと居室内のグレードを上げて欲しかったですね。
億ションでないと、タンクレスでないとか、フローリングは印刷とか、
あのサッシュとか、南しかあわせガラスでないとか・・・
えらく落としてる気がしました。

[203: 匿名さん]

＞実際の揺れる量の1/3以下程度しか揺れない設計になっています。
＞一番揺れる最上階でも、実震度の3/4程度です。

職場が免震構造の建物なのですが、確かに相当揺れが軽減されると感じます。
地震の時の安心感は格別です。価格やメンテナンスコストは割高だと思いますが、
それに見合った価値があると思います。免震構造の効果を体感したい場合は、
九段下の科学技術館にシミュレータがあります。

[204: 匿名さん]

２０２さん
豪華さよりも大きな問題は、区体、構造、建て方だと思いますよ。
ガーデンヒルズは、構造的には安心だと思います、これが倒壊するような地震があったら
都内の建物の大半は倒壊するのではないでしょうか？

室内の豪華さは、気に入らなければ後からいくらでもリフォームできます。
タンクレストイレなんて、見栄えだけの問題では？直したらせいぜい10万円少し。
本当に機能的なら、全てのマンションがそうなるとおもいませんか？
フローリングだって、全部張り替えても100万円程度と案外安いものです。
区体、ガラス、ドア等の共有部分は、いくらお金を払っても個人では直せません。
80㎡程度の部屋でも、スケルトンリフォームすれば別の部屋になります、費用はせいぜい1000万円
を少し超えるかどうかの程度だと思います。
マンションは、建物の構造＋室内の設備＋土地の所有率＋デベの利益と経費　が価格なのです。

免震構造も、メンテナンス費用のことを調べましたが、クッション変えるのに１つ数百万円、点検も
かなりの費用だそうです。
揺れないことはとても良いことですが、絶対条件ではありません。
絶対条件なら、全てのマンションが免震構造でないと、許可がおりなくならなくてはおかしい。

友人の建築士に聞いたところ、昭和57年の新耐震に適合していれば（ちゃんと施工していれば）
現状では何の問題も考えに難いそうです。
それが、証拠には阪神大震災以降も公共施設の若干の手直しがあっただけで、
マンションの耐震基準に変化はないそうです。政府も十分と考えているのだそうです。
まあ、NYと日本では、地盤の強度が何倍も違うそうですが。
地震国日本の技術は、すごいものがあるそうです。NYは100年も前から、当時の技術でも
超高層ビルが、建設できる地盤を持っているのですから。

[205: 匿名さん]

販売価格を考えると、やはり居室の仕様の低さは目に付きますね。
ガラスは共有部分ですから、個人では変えられませんし、
北側だけでもペアガラスにしてほしかったですね。
免震構造はいいですね。安心感が違います。

[206: 匿名さん]

2006年、東京目白において、目白ガーデンヒルズというマンションで免震プレート工法が始めて使われた。これがすべての始まりであった。
21xx年、ついに東京都は全地域の地盤を免震構造にすることに成功した。これ以後、東京地域でいかに巨大地震が起きても、誰も気づかない時代となった。
23xx年、ついに地球から地震が追放された。海底にも免震海底が設置され、津波の発生もなくなった。

[207: 匿名さん]

地球の歴史に残るマンションですね。

[208: 匿名さん]

今日の駐車場抽選に行かれた方にお聞きしたいのですが、
駐車場の申し込み数はどのくらいだったのでしょうか？

[209: 匿名さん]

区分別に　私の記憶では　31分の10、100分の101、　250位分の127位といったものでした。

[210: 匿名さん]

>>209
早速ありがとうございました。
希望者全員が駐車場を確保できそうですね。(^^)

[211: 匿名さん]

いえいえ、　240弱の定数に　希望者が380くらいなので６３％でしょうか。