東京フロントコートはどうですか ★☆２☆★

[匿名さん]

前スレが450を超えたのでパート２です。
東京フロントコート
総戸数981戸の大規模プロジェクト。再開発計画で変貌する「豊洲」徒歩4分の地に誕生。
http://www.tt4.jp/
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38745/

[262: 匿名さん]

＞＞２６０

＞東京電力が住宅ローンに参入しましたね。35年固定で1.3％だそうです。

どこからの情報ですか？ソースを教えてください。
本当に東京電力（の関係会社？）が直接融資するんですか？
もしかしたら、それは東京電力と提携した銀行等が融資しているローンの優遇金利では？
しかも、1.3%というレートは35年固定ではなく変動金利のものではないでしょうか？

10年国債の利回りが1.4%程度の時期に35年固定のローンレートはあり得ないと
思うのですが。

[263: 匿名さん]

>35年固定で1.3％

3.0％では？
公庫証券化ローンなら、もっと低いのありますがな。

http://www.nikkei.co.jp/sp1/nt32/20040504AS1F0200404052004.html

[264: 匿名さん]

東京電力ではなく、関西電力が最長３５年固定で、
オール電化住宅を対象にした1.3〜1.4％の低金利住宅ローンを始めるようです。
12月23日付の日本経済新聞朝刊の１面に、囲み記事が掲載されています。

[265: 匿名さん]

関西電力の話ですが、本当でしたね。これはすごい！！画期的！
でも関東では無理ですね。以下参照（日経ネット関西版より）

【2004年12月23日】
「オール電化」対象、関電が低利住宅ローン──35年固定、1.3─1.4％（12月23日）

　関西電力は台所や浴室など家庭の熱源をすべて電気で賄う「オール電化住宅」の普及促進を狙い、住宅ローン事業に参入する。最長35年、全期間固定で年1.3—1.4％の低金利を設定、来年2月から提供する。電力会社が自ら債権者となり、金利設定などを自由にできるローン事業に参入するのは初めて。

　「はぴｅホームローン」は関電の顧客でオール電化の戸建て住宅やマンションを新築・新規購入する人が対象。関電子会社で貸金業登録しているクリアパス（大阪市）がみずほ銀行と組み共同債権者となる。

　期間は1年から最長35年。関電側も資金を出すことで、金利をみずほの店頭金利（年2.3—2.4％）より1％低く設定。返済開始3カ月はゼロ金利の特典も設ける。与信などのノウハウはみずほが協力する。2500万円の物件で30年ローンを組む場合、金利は基準金利（年2.375％）より1％低く、総額で457万円割安。既設住宅にオール電化設備を入れる場合は金利2.99％（全期間固定）のリフォームローンを提供する。

　貸し付け原資は当面関電が手元資金を融通するが、将来は社債発行なども計画。関電の営業地域でオール電化住宅にローンを利用する顧客の10％、貸付残高1000億円を目標とする。貸付が膨らむリスクはあるが、大阪ガスとの顧客争奪戦が激しくなる中、囲い込みが重要と判断した。

[266: 匿名さん]

住まいサーフィンで契約したマンションの外壁工事でコンクリを１センチ近く
削っているけど大丈夫かって質問してる人、フロントコートの購入者ですよね。
回答が現場の施工品質管理が出来ていない畏れがあり、鉄筋のかぶりの
厚さが少なくなり、耐久性が劣化するなんて回答になってますが、大丈夫で
しょうか？
建設レポートも来ないし、不安です。

[267: 匿名さん]

そうです。購入者です。私も不安で質問しました。

G棟の両端で、ちらしの写真では白いタイルが貼られる予定のところです。
今日も見てきてのですが、削り取ったところにクロっぽいものが
塗られていました。

営業の方にはどういうことなのか確認を依頼しておりますが、休みに
入ってしまい、回答は年明けのようです。建築に詳しい方、アドバイス
お願いします。なにか問題があれば、購入者で力を合わせるしかない
でしょうかね。

建築レポートは２０日に発送すると営業の方から聞いていたのですが，
まだ来ませんね。

[268: 匿名さん]

>267
よく気づきましたね、削っていること。建築現場に入れるわけではない
ので、外から見て分かるところしか指摘できないのもつらいところです。
鉄筋コンクリートのかぶり厚が設計値より減るかどうかがポイントですね。
かぶり厚が設計値より厚くて削っているだけならいいんですけど。。。

[269: 匿名さん]

>>かぶり厚が設計値より厚くて削っているだけならいいんですけど。。。

手間かけて、そうゆう事は無いでしょ？

[270: 匿名さん]

よく気づきましたね。
やはり購入者である我々がそういうところまで監視していないとダメなんでしょうか？
実際後から問題になってもデベは知らぬ存ぜぬでしょうから。

[271: 匿名さん]

＞よく気づきましたね。

お隣でも似たような話が、、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39740/

[272: 匿名さん]

外壁の件、住まいサーフィンに回答が投稿されてましたね。

[273: 匿名さん]

コンクリ削るなんて本当に信用できない施工会社です。私の友人にも
マンション購入者が数多くいますが、みんなに施工会社どこ？と聞か
れ、長○工よというと、大丈夫？なんて怖い回答があります。（苦笑）

デベも施工会社まかせなので、何もわからないのでしょうね。昨日も
現場にいきましたが、Pとの間の道をトラックがすごいスピードで現場
に入っていきました。もう少し、管理を厳しくしていただきたいと思いま
す。

やはり、三井とか住友とかのマンションと比べると、あらゆる面で差異
を感じてしまうのは私だけでしょうか？

[274: 匿名さん]

>>273
しかたないでしょ。長谷工の安いマンション買ったんだから

[275: 匿名さん]

削るというのはどういう状況なのでしょうか。詳細が分かれば同僚に
土木構造物の専門家がいるので確認してみますけど。

[276: 匿名さん]

住まいサーフィンより質問と回答を引用しときます。

Ｑ．外壁の施工について
契約済新築マンションの外壁工事に関しお聞きします。
最終的にはタイルを張って仕上げる耐力壁部分なのですが、
コンクリートを流し込んで固め、外から見た限りでは、きれいに
仕上がってました。ところが、つい最近、現場を見に行ったら、
わざわざ表面を１センチ程度削る作業を行っていました。タイルを
貼る場合、コンクリートの表面をわざわざ削らなければならない
のでしょうか？営業の方に聞いたのですが、わからないので
確認すると言われてます。何か施行上の問題があったのではないかと
不安なのですが、大丈夫でしょうか。

Ａ．タイルの剥がれ落ちを防ぐためです
コンクリートを打ったままの状態でタイルを
取り付けると、貼り付け面が平滑なため、
結構剥がれやすいんです。
ですので、チッピングと言って、わざわざ表面を
少しはつり落として、粗くすることでタイルが
剥がれ落ちるのを防ぎます。

[277: 276]

以下のような回答もありました。
どちらも正しいのでしょうか？

Ａ．デベロッパーの本音を見抜けるか
■例えば、国交省住宅局「公共住宅建設工事共通仕様書（平成16年度版）」をひもとけば、
次のように規定されています。
　・「モルタル下地工法」：タイルの下地面の平坦さは、長さ2mにつき±2mm以内
　・「直張り工法」：タイルの下地面の平坦さは、長さ2mにつき±3mm以内
■多少の平滑作業はともかく、「１センチ程度」も削っているとすれば、
yayapapaさんが契約されたマンションを施工しているゼネコンの現場監督は
うまく施工品質管理ができていないということなのでしょう。
コンクリート面を削りすぎると、鉄筋のかぶり厚さ（＝鉄筋を覆っているコンクリートの厚さ）が
少なくなるので、躯体の耐久性の観点からは、あまり好ましくありません。

[278: ＴＦＣファン]

コンクリート打設時にはらむのは、コンクリートを集中的に流し込んだ時に
局部的に膨らむ現象があります。全部10mmも削るのではないのでは？
ある程度削らないと、タイルを貼った時に凹凸がでてしまい、美観を損ねる
ことになります。
中間レポートが出されますので、どの部分を削ったのか確認しておくことですね。
モルタルの場合も標準施工仕様書には、2-3mmとありますが、実際には
5mm程度のものもありますよ。
内装材の石膏ボードも暴れがあって内寸通りに仕上がっていないケースも
あります。

[279: 匿名さん]

ありがとうございます。

削られている部分は全部ではなく、EFG棟側面（短い方）の一部です。
１センチ程度と書きましたが、遠目に見ただけですので、正確には
わかりません。削るというよりも、表面をそぎ落としている感じでした。
削る場合もあるということで、少し安心しました。
この件に関しては、営業の方に調査依頼中ですが、しっかりと説明して
もらおうと思ってます。本件自体は大した問題ではないのかもしれませんが
契約者もちゃんと見ていることを事業主に示し、施工主をしっかり監視して
もらいたいと思ってます。今後とも宜しくお願いします。

それにしても、営業の方は年内に建築レポートを送ると言っていたのに、
こないですね。

[280: 匿名さん]

建築レポート過去のも下さいと言ったら「建築レポートvol.1」というのを
送ってきました。が、日付を見ると平成17年１月吉日となっていますし、
外観写真が平成16年12月とかなっています。
これより古い建築レポートもあるのでしょうか？

[281: 匿名さん]

本日の長谷工の株価は２０３円でした。株価が安すぎます。
こうなると利益優先にならざるを得ないだろうな、経費の削
れるとこ削って、でもマンションのコンクリは削るな！

[282: 匿名さん]

長谷工は、都内マンション建築率８０％以上を誇る会社です。
といっても大京観光、藤和不動産など皆再生機構行きですので
長谷工はいいポジションにいますね。
株価が低いのはキャッシュフローが悪いせいです。
一時再生機構入りかと噂され、鹿島建設の支援を受けるかという
ところまで来ました。
ゼネコンの評判もさることながら、その時に採用した型枠屋が問題で
あって、管理監督は悪いにしても手直しするだけましでは？

[283: 匿名さん]

小中学校の学区割り、最新版です。

http://www.koto.ed.jp/kyouikuiinkai/gakkoukyouikubu/12gakukuiki/kunaig...

[284: 匿名さん]

>>長谷工は、都内マンション建築率８０％以上を誇る会社です。

だから問題なんだよ。
大規模、みな同じ、没個性、新築が１０年前の仕様、安普請じゃん。
安く箱を作るのは上手かな？

[285: 匿名さん]

長谷工マンションの施工不良のホームページって多いのですね。。
他の施工会社で調べてもこんなに多くないですね。

別に安っぽいだけならいいけど、建物自体が貧弱だと。。

[286: 匿名さん]

住宅ローン減税についてですが、フロントコートでも17年の減税を受けることは可能、との書き込みをどこかでみたのですが、どこにあったかわからなくなってしまいました。公庫ではつなぎ融資期間になってしまうと思いますが、どうすればよいのかご存知の方いらっしゃったら教えてください。

[287: 匿名さん]

>286
公庫の融資は18年に入ってからですから
公庫の残高証明は18年からになりますね。
17年の住宅取得控除の適用を受けるためには、
つなぎ融資銀行で、償還期間10年以上である17年末残高証明書が
発行されるかが、条件になります。

[288: 匿名さん]

都内のマンション建築率80％なんて嘘だよ。ありえない。

確かに、長谷工についてはいい話を聞かない。建築現場見てても、下請けの
業者さんの態度は悪いし、付近の道には現場に入れないトラックがエンジン
かけっぱなしで駐車している・・・（しかも中で寝ている）。

正直、私もいい印象はもっていません。でも、もう仕方ないよね。内覧会の時
にはしっかり見ましょう。

[289: 匿名さん]

ハセコウは建設界の癌です

[290: 匿名さん]

>>287
>つなぎ融資銀行で、償還期間10年以上である17年末残高証明書が
>発行される
なんてことありえるんですか？

>>286
私の友人の税務担当官（ただし今は現場から離れている）から
聞いたところでは、２〜３年前(?)に通達が改正され、
公庫の申し込みがなされていれば、年末がつなぎ融資期間でも
減税対象として認められるようになったということですが
（もちろん他にも条件はあります）、毎年制度変更があるので
具体的には税務署に聞いてくれと言われてしまいました。

[291: 287]

>つなぎ融資銀行で、償還期間10年以上である17年末残高証明書が
>発行される
>なんてことありえるんですか？

ありえます。

つなぎ融資ですから　実際には2．3ヶ月間の借入になりますが、
当初は、償還期間が10年以上だったが、2．3ヶ月で完済した
という形の借入にすれば良いことです
ただ　それには　つなぎ融資先銀行の協力が必要ですがね。

それよりも　290さんの仰る通り
公庫借入の場合のつなぎ融資は、住宅取得控除の借入と認められる
と思いますが。　詳しくは税務署に確認するのが一番でしょう。

[292: 286]

みなさん、情報ありがとうございました。時期がくれば税務署にきいてみようと思います。

[293: 匿名さん]

＞聞いたところでは、２〜３年前(?)に通達が改正され、
＞公庫の申し込みがなされていれば、年末がつなぎ融資期間でも
＞減税対象として認められるようになったということですが

私も、そう聞いております。

[294: 匿名さん]

私は、当初 10 年間 2.5% の金利の時に公庫に申し込んでいます。
しかし、最近になって民間の長期住宅ローンの金利が下がってきており、そちらを利用しようかと悩んでいます。
たとえばグッドローンの全期間 2.23% や八千代銀行の 2.4%(次は2.37%らしい)といったとこです。
皆さんは、どう考えていますか？

[295: 匿名さん]

公庫の２．５⇒３．５で３５年を組んでいるのなら、私なら迷わずみずほの
新型住宅ローンで２．６９（３５年）にしますね。
ウワサではみずほ更に２．６６になるようですし・・・

[296: 匿名さん]

公庫の２．５⇒３．５で３０年で組みました。
やはり大手都市銀行の方が安心ということでしょうか。
公庫提携の新型住宅ローンで安さなら八千代銀行が良いかなと思ったのですが、
グッドローンは申し込み手数料が、借り入れ金額の 2.1% 必要ということで躊躇しました。
みずほ銀行の場合、公庫提携でない通常の住宅ローンが特別金利で、当初 10 年間 2.1%
というのを今やっていますね。こちらも魅力的に思えました。

[297: 匿名さん]

住宅ローンで盛り上がってますが、実質金利０にできる親からの借り入れを
考えている方はどれくらいいらっしゃるんでしょうか。

[298: MG]

親から金利１％で借りることにしてます。親にとってもほとんど金利のつかない定期に預けておくより有利なので双方メリット
ありです。自分にとっては金利もさることながら保証金などの諸経費が浮くのが大きいです。

[299: 匿名さん]

>>297
親にも親の生活があるからねえ。
元気なうちに、色々とさせてあげたいと思わないですか？
賛否両論あるけど、自分らだけの力で購入出来ない物件選んだり、親に
あまりにも依存するような資金計画は見直した方がいいと思いますよ。

[300: 匿名さん]

これから金利は上がりますよ！なるべく長く定率の借り入れをされること
をお勧めします！

親御さんから借り入れを考えておられる方は最低でも５年は返済記録を
残しておく必要があります。３年ぐらいたって、忘れたころに税務署から
返済記録の提示を求められ、提示できない場合、贈与税が課税される
可能性がありますのでご注意ください。（この段階になって、住宅取得の
特別贈与２千５百万は使えませんので、借入額そのものが贈与税の対
象となります。借入額の１０％〜５０％）

＞２９７さんの考えはギャンブルに近いです。お気をつけください。

[301: 匿名さん]

>300
ちゃんと借用書を交わしておいて
手渡しはやめてあえて振込みにして支払いの記録を残しておけばいいんですよね？

[302: 匿名さん]

>301
借用書、振込記録を残しておけば問題ないです。担保の設定に関しては
民事の内容になりますが、できれば登記簿に担保権者として親御様を登
記されることをお勧めします。

金利は極端に低いと寄付金として認定されることがあります。最低でも、
市場金利はいただく必要があるでしょう。

税務署も馬鹿ではありません。住宅を取得されると、取得に関する質問
書という書類が届きます。そこに親からの借り入れと記載すると３年から
５年くらいたったときに、返済記録を見せてくださいとの質問書が来ること
があります。（金融機関の場合は本当に借り入れているか、住宅取得特
別控除で確認が取れます。）

この段階になって返済の事実がありませんでしたとなると、いきなり、何百
万もの贈与税を負担することになるかも知れませんので、ご注意ください。

[303: 匿名さん]

江東区のページには平成１７年８月までに入居すれば、豊洲小学校に
入学できて、それ以降は辰巳第二小学校になりますとのレスがPのホ
ームに書かれています。これっておかしくないですか？Pは豊洲小学校
でFは辰巳ですか？Pが江東区ともめたから、ややこしくなったのに、P
は豊洲だなんて話しになりません。

[304: 匿名さん]

はいはい、自分の無知を根拠として、無駄にお隣さんのＰを煽ってどうするの？
こういう人がいるから問題がややこしくなるのにね。
取りあえず、経緯も含めて良く読め。
ついでに不毛なので後は下へどーぞ。

【豊洲】　小学校・受入れ困難地域　【議論】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6345/

[305: 匿名さん]

>>303
お願いだからお隣さんとは仲良くやろうね。
マンション内で見かけたら軽蔑するよ。
（って言うか本名とか晒されそうでわたしは仲良くしていたい。）

[306: 匿名さん]

身内からの借入は年間金利総額を110万以下にすれば実質0になるよ。

[307: 匿名さん]

親からの住宅資金を借入する場合の注意点。

①借りる子に返済能力がある事。
②金利は、市場金利相当である事
③借入金額及び返済計画が子の収入に際して妥当である事
④返済が毎月確実に行われている事
⑤担保等は必要ありません。

親子間の金銭の貸し借りは、何でもありになってしまうので
明らかに社会通念上(曖昧な言葉だが）、著しく逸脱した行為は
経済的利益とみなして贈与税がかかります。

贈与だと認定されれば、さかのぼって課税され、延滞金等も一緒に発生しますので、
出来れば専門家のアドバイスのもとで実行される事を勧めます。

また、初めから贈与税の110万円控除を当てにした返済計画は
場合によっては、税務署の調査があった時に、否認される可能性があります。

[308: 匿名さん]

僕の友人はマンションを親からの借入金で購入したが、返済予定表、
利息の確認など、かなり詳しく聞かれたと言っていた。（購入後、3年
たつがいまのところ税務署から返済事実の確認はないそうであるが）

購入時に2千万借りて、それ以降、返済がなければ2千万から借りた
年の110万引いた残りに贈与税が課税されるそうです。税率10％だ
としても200万弱でしょうか？

[309: 匿名さん]

>>308
贈与税の勉強したほうがいいですよ。

2,000万だと、税率50%です。控除額がありますけどね。

詳しくは、
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4408.htm

[310: 匿名さん]

>309
ご連絡ありがとうございます。友人に注意しておきます。
ちなみに私は信金から１５百万借りる予定ですが、親からは借りておりません。
昨日、融資の話をしに行ったら、タオルをくれました。（でもこれがダサかった。）
金利は２０年固定で３％弱でしたから、公庫と変わらないんですね。都市銀で
は普通の客ですが、信金では支店長代理の方が出てこられて、ちょっといい気
分でした。信金、お勧めですよ。

[311: 匿名さん]

親から借りる話が出ていますが、５５０万円までの贈与を受ける人いますか。
私は５００万円贈与を受ける予定です。
もちろんこれは頭金を増やすためで、別の形で親に返すつもりですが。
このとき、贈与契約書作成しておいた方がいいのでしょうか？
住宅購入の本読んでも、５５０万円までなら無税とまでは載ってますが、
その具体的な手続きについてはほとんど出てませんよね。