マンションは絶対に今が買い時PART2

[匿名さん]

新スレ立てました。

前スレ
↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41336/

[462: 460]

RC鉄骨?
SRCのこと？まあないよそんな構造。
なんか夢を語られてもこまるな〜。
そんな状況であれば戸建がいいにきまっているじゃない。
でも幾らよ？

82: 名前：匿名さん投稿日：2005/04/07(木) 15:12
子供が小さいうちはマンションの1階がいいと思いますよ。
ママ友達はできるし、日当たりの良い広いお庭でブランコを
しているわが子をみるとああよかったと思いますよ。
戸建だったら絶対こんな庭付き無理ですもの。
↑この意見もっともです。

[463: 匿名さん]

[464: 匿名さん]

都心戸建て＞都心マンション≒郊外戸建て＞郊外マンション
（但しミニコとヘボマンは除外）
真ん中二つは価値観の問題

[466: 匿名さん]

そういうこと。

[467: 匿名さん]

東京に職場がある場合、通勤ストレスはどうなの。
郊外の一戸建ては快適だけど、それは奥さんと子供。
ご主人は毎日満員電車。寝てる時間と働いてる時間、
そして食事したり風呂に入ってる時間を差し引くと
一日のプライベート時間は6時間あれば良い方。
そこから貴重なプライベート時間を通勤に使うと
4時間とれますか？これが40年近く続くとどうです？
都内マンション組は退職後郊外に住み替えを考える人も
いるでしょ。若い時は都心マンション、老後郊外戸建て。
これって、資金的に不可能なのかな？

[468: 匿名さん]

「買い」のタイミングは人それぞれ。
でも、金利上昇傾向・消費税アップ・減税削減・・・いくら在庫があまるといわれてもねぇ。
こちらの支出が増えれば意味がないこと。
程度の悪い売れ残り在庫を買いたくないし。
ほしいものがあればそれを買うに越したことはない。

>>467
>若い時は都心マンション、老後郊外戸建て。これって、資金的に不可能なのかな？
私はそのつもり。
でも心配なのが、大地震。
東京都内に住んでいますが、ちょっと心配です。
ま、だめになれば、次の家を購入するだけですが。

[469: 匿名さん]

時間を買うという概念がないと
マンションを買うという行為が理解できない。

[470: 匿名さん]

防犯上の安全を買うという概念がないと
マンションを買うという行為が理解できない。

[471: 匿名さん]

中古慢損はそのうち売れなくなるよ。売れたらラッキーって時代が来そうな悪寒。
それが何年後なのかは漏れにもわからないが。ただそんなに遠い時期ではないと思う。
転売前提で今から買うのはお勧めできない。

[472: 匿名さん]

今どき転売前提で買う人なんていないでしょう

[473: 匿名さん]

わたしは地方に住宅をもっています。敷地は４００坪あり、建物は６０坪ほどです。
仕事の都合で社宅（集合住宅）を転々としてきましたが、このたび都心にマンションを購入いたしました。
戸建てがよいか、マンションがよいか、わたしはマンションのほうがよいと感じています。
マンションのよさは、比較的低コストで都心に住めること、玄関の外はすべて管理会社が管理
してくれること、防災・防犯面での優位性（ミニ戸に対して）等でしょうか。
核家族化による家族の分散、エネルギー問題による車社会の崩壊、退職後の生活・・・地方は退屈、
等を考えると都心のほうが良いように思えます。

[474: 匿名さん]

今築20年ぐらいの賃貸マンション暮し。10年住んでいますが
外観はタイル貼り、構造もしっかりしていてこれから10年20年くらいで
老朽化するようにも見えません。
定期的にメンテもやっていて古くさくもないですね。
タバコを吸わないので室内の壁も張り替えず入居時とほぼ同じ状態。
昔のマンションほど老朽化の心配はないように思いますね。
これから先はマンションか一戸建てを買いたいのですが、
マンションの場合、構造をしっかりチェックして修繕費も積み立て
がしっかりしてる所なら、一戸建てのメンテと同じようなものでしょ。
実家は35年前に建てた某住宅メーカーの一戸建てでしたが25年目に建て替えています。
一戸建てだって傷むんですよ。

[475: 匿名さん]

結局今から団地買う人は、永住前提ってこと？
マンションは、ハイコストだよ。
一戸建てで、25年目に建て替えって、早すぎ。

[476: 匿名さん]

みなさんが暴落暴落と騒いでいただいたおかげで、都心のマンションが値下がりし、わたしもどうやら
多少安くマンションが買えたようです。
相場のあるものを底値で買うということは至難のわざで、またそれを検証することは後になってみなければ
わからない。ただひたすら価格の下落を待っているだけでは、一生かかっても買えないのではないかと思って
思い切って買ってしまいました。
ところで４月１６日号の週刊東洋経済をみると、どうも不動産の価格低下が底を打ってきたようです。
特に都心部はまちがいなく値上がりしているらしく、都心のマンションを買うにはよいタイミングのようです。

[477: 匿名さん]

＞475
だけどむかしは、木造の在来工法で建てた住宅で、いわゆる安普請した建物は２０年くらいで相当ガタが
でてきたものです。いまでも在来工法の建築現場をたまにみる機会がありますが、業者によってはかなり
雑なつくりをしている物件もみられます。

[478: 匿名さん]

デマ板がやっとなくなりましたね。どうしてこんなに暴落（カタストロフィー）を信じる人間が多いのだろう。
やはりいつの時代にも弱い人間はなにか信仰に近いものを信じないとやっていけないのでしょう。
やっぱりマンションは買い時ですね。

[479: 匿名さん]

そうです。
いつも苦笑していました。

[480: 匿名]

供給過剰といわれていますが、統計上は分譲中在庫は増えるどころか減っている。おかしいと思いません。
需給環境は統計上好調を1年半以上続けています。これを解く鍵は不動産ファンドの市場拡大にありそうです。
賃貸マンション資産を増加させるため売れ残り物件を買いあさっているんですよ。マンション価格はバブル
崩壊後大きく低下していますが、賃貸相場はそれほど低下していません。したがって今の低金利の世の中で
高利回りを確保しているんです。自己資金以外に借入金でレバレッジかけますから利回りは10％以上ですよ。
したがって、売れ残りを安く買おうとしてもいつのまにかその物件はなくなっているんです。

[481: 匿名さん]

>統計上は分譲中在庫は増えるどころか減っている
意外ですね

いままでのマンションの価格が異常だったとも考えられます。マンションの場合土地の価格が販売価格の
約２０％というのがセオリーとのことです。ところが業者は少しでも儲けようと、都心の物件は共用施設
や内装などを豪華につくることで、粗利率を増加させようとするのではないでしょうか。
先日木工業者から話を聞きましたが、「つき板」ってけっこう安いのですよ。マンション業者が「うちの
物件はとびらがつき板で・・・」などと言っていますが、原価はたいしたことない。
大理石の玄関も同様らしいですよ。御影石の云々やジーマティク社云々、けっこう惑わされますよね。

そう、建設費は販売価格の４０％が目安だそうですから、４００万円分高く作れば、１０００万円高く売れる
のです。中のキッチンや電気製品を４００万円増やすだけで、６００万円利益がでる。ボロイ話でしょ。
したがってブランド力のある場所は、土地代に対しての建設費の割合を増加させて儲けようとするので
はないでしょうか。

[482: 匿名さん]

原油高騰
鉄鋼高騰
ローン減税縮小
消費税増額
金利上昇
などなど

さて、これらの状況をどう考えますか？

[483: 匿名さん]

ブルーシートが一番いいな

[484: 匿名さん]

> 482

都心に限れば土地取得価格の高騰もありますよ。

消費税増税と金利上昇に関しては
市場全体を冷え込ませる効果がありますから、
中古マンションが市場で暴落すると言う
「待ち」を肯定する材料にもなり得ますけどね。

[485: 匿名さん]

>482
わたしは金利上昇が販売上いちばん打撃となるとおもいます。これにより都心のマンションを庶民が買えなくなる。
おのずと都心での新築販売戸数が激減するでしょうから、マンション業者は収益を確保するため、都心の物件＝富裕層向け
という方向に戻らざるを得ない。これにより都心部での供給戸数は減少し、土地や資材の値上がりなどとあいまって都心の
マンションは高嶺の花に戻ることになる。
既存の中古マンションも都心に限って値上がりしていく・・・・・・と思うのですがいかがでしょうか

[486: 匿名さん]

今後、マンションの価格が大幅に（多少上がるが）上がることはないでしょう。
バブルが弾けてマンションのイメージが低下したことは否めません。

今度、脚光を浴びるとすれば戸建にないハイテク沢山・石造りを前面に出した豪華マンションとか？

[487: 482]

484、485、486、どうもありがとう。
483見たいなちゃかしもいますが、皆さんのご意見をお伺いできてうれしく思います。
わたしもいいマンションとそうでないマンションの格差が開くと思います。
仕様の差もそうですが、価格差もです。
都心のいいマンションに限って言えば、今が買いでしょう。
現在建築中のマンションは、（デベが施工会社との）契約時点では鉄鋼価格がそれほど高くなかったのである程度価格は抑えられるでしょう。
（もちろん、価格上昇分の多少の部分は、購入者に転嫁されるでしょうけど。）
数年後したら、今のコストベースで建築された建物が出来るので、やっぱり高いでしょうね。
マンションに限らず、戸建てもそうでしょうね。
土地だって、いいものはどんどんなくなっていっているし。
（田舎に行けば別でしょうけど。）

やはり、生活にゆとりを、ローンにゆとりを出すね。
現金一括で購入することは出来ないので、地道にローンを返済していきます。
自身も怖いので、次の家が買えるような資金も準備しないと。
よぉーし、いろいろがんばらなきゃ！！

ps
私の計画・・・40歳くらいでローン完済、40〜50歳（もう一件分の）資金確保、50〜60歳老後資金確保

[488: 482]

「自身」ではなく「地震」でした。変換ミス。すみません。

[489: 匿名さん]

これから販売されるマンションで特に注意したいと思うのが広さ。
今までの2LDKサイズを3LDKにしたりして安くなったかのような錯覚を
させそうなので・・・専有面積で見ないと!
それとオプションでしょうね。今までは当然のような標準装備でも
オプション化しそうですしね。
貧富の差が激しくなってくるでしょうから、中途半端なファミリー向けは
売れ残ってしまうかもしれませんね。マンションのブランドだけでなく
購入する街でも大きく差が出てしまいそうです。

[490: 匿名さん]

2LDKサイズって平米数でいうと、どれ位でしょうか？

[491: 匿名さん]

７０以下くらいでは？

[492: 匿名さん]

安心した。81で2LDK

[493: ４８５]

>鉄鋼価格がそれほど高くなかったので
たしかに資材のうち鉄は高騰していますよね。上昇率ではほぼ２倍になったようです。ただ、もともとトン当たり
４万円弱ですから、マンションの価格に占める割合としてはさほど多くない。マンションに使われる鋼材は、鉄筋
とＨ鋼でしょうが、１戸あたりどのくらい使われるのでしょうか？？。データを持っていないので推測となりますが、
仮に１戸あたり３０トンとすれば、原価に対して１００万円程度となります。
これに対し金利は、４０００万円のローンで３％上がれば、１年で１２０万円、３０年ローンだと累計で約２４００万円
も支払額が大きくなります。

ところで最近急成長したマンション専門の新興デベロッパーはこのブームが去ると大変でしょうね。

[494: ４８５]

たとえば、都心のマンションの場合、ファミリータイプ７０〜８０㎡で４０００〜６０００万円という価格帯でしょう。
かりに５０００万円のマンションを自己資金１０００万円で購入するとすれば、毎月の返済額は２．３７５％３０年
で１５５千円です。３％金利上昇した場合同じ返済額とするには、借入を２８００万円までとしなければならず、
自己資金とあわせ３８００万円のマンションしか買えなくなる。
さらに、資材の高騰や消費税等を考えると、同じ人が３５００万円程度のマンションしか買えないこととなります。
都心のマンションをこの値段で開発することはできないでしょうから、都心のマンション販売は富裕層対象へと戻る
わけです。すると当然販売戸数が減少する。

ただ一時的には過剰在庫により価格が低下していく可能性があります。ローンを組まなければならないひとは、今が買い時、
自己資金をたくさん持っているひとは静観しタイミングを計るという案では？？

[495: ４８５]

続けてのスレで申し訳ありませんが・・・
都心のマンションで共用設備や内装設備を最小限とし、モデルルームも作らず完成後販売し販売コストを抑えた
超高層マンションで都心マンションの価格破壊をするというビジネスモデルは成立しませんか？
さらに定期借地権でやればますます安くなりますし、外国みたいに内装はしない方法もありますしね。

[496: 匿名さん]

２０３０年消費税１０％以上も…

[497: 匿名さん]

10%はそんなに遠い話じゃないでしょ。
2010年にはそうなってるんじゃないのかな。
2015年くらいまでには欧米並みに15%くらい？

[498: 匿名さん]

これ以上所得税を上げられないでしょうから、消費税値上げは絶対に必要です。

[499: 匿名さん]

>485
>金利上昇が販売上いちばん打撃となる
同感。
しかし、
>都心のマンション販売は富裕層対象へと戻る
とはならない。
大ざっぱであるが、ものの値段は需要と供給で決まる。
大量に発生する都心の土地をさばくためには需要が必要。
そのためにはやはり庶民の力が必要。
庶民が買える値段が必要。
結局ほんの一部の人気エリア以外は都心と言えども土地値段が下がるしかないね。
ただ色々な要素が絡み合ってるから単純な動きじゃないけど、
団塊ジュニアが一巡した頃には方向が見えると思うよ。

[500: ４８５]

おっしゃるように確かに都心の土地は今後大量に発生するかのようにも思えます。ただ都市計画という
規制があってマンションが建てられる土地の供給は意外に少ないのではないかと思いますが。
（山手線内側では）
とくに超高層マンションは容積率や高さ制限との関係で商業地域とか準工業地域に集中する。おかしな
ものですよね、技術の進歩で５０階建てとかのマンションがごくあたりまえの時代になっているのに、
立てられる場所は都市計画法上の住居指定ではない。
行政が実体経済に追いつかない。よくある話ですよね。

[501: 匿名さん]

【都のマンション建替え促進制度】
『渋谷区で適用第1号2007年完成予定、戸数52戸（7階）から110戸（22階）に』だって！
今後増えてくるよね
立地の良い立替時の古マンションを格安で購入するのも手かも

[502: 匿名さん]

建替えの概要が明らかになった中古物件の価格には
市場原理が働いて建替え後の物件価格が織り込まれると思いますよ。
売り側にしても建替え目前では売らないでしょうし。

もちろん例外もあるでしょうが、素人にはそれほど美味しくはならないのでは？

[503: 匿名さん]

こんな記事を見つけましたが本当ならマンションは値下がりするのかな？

不動産バブル退治に乗り出す日銀
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今日本の一部では明らかに不動産バブルが起こっており、これを主導しているのは、
不動産ファンド・投信となっています。そしてこの不動産ファンド・投信に
膨大な資金を投入しているのが地銀であり都銀となっており、
これは日本が株・不動産バブルを経験した１９８９年頃とは様相が全く違っています。

今回の不動産バブルは、＜ファンド・投信＞という隠れ蓑を使っている点で、
これであれば不動産の買い手は＜ファンド・投信＞であり資金の出し手である
金融機関の名義は一切表に出てきません。そこで、日銀が登場してきたのです。
金融機関に対する日銀考査で、不動産ファンド・投信への資金の流を徹底的に
調査することになったからです。これで例えば１００億円を不動産ファンドに
拠出し、更に１００億円を融資している地銀や都銀は青くなるはずです。
何せ、解散価値の５０％以上も高く、不動産投信を買っている事例が多くあるからです。
金融機関が不動産バブルを作っている今の現状は、いつか来た道であり、
そして日銀が登場したというのも、またいつかきた道です。
その後の道は果たしてどうなるでしょうか？
１％の金利引き上げは２０％の不動産ファンド価格引下げになるとの試算もあり、
世界的金利引き上げが進む中、どこまで突っ走ることが出来るでしょうか？

[504: 匿名さん]

今は買い時ではないということでしょ？

[505: 匿名さん]

504
そうだよ。今頃分かったのかい？

[506: 匿名さん]

今はもう買い時ではないね。
買い時は２−３年前まで。
このスレ見てる奴は、完全に買いそびれちゃった訳だねｗ

[507: 匿名さん]

在庫が毎年１万戸ずつ増加していることは、もう常識。バブルだね。

[508: 匿名]

資産運用の立場から言うと不動産ファンド関連の需要は結構あります。それは欧米資産運用機関に比べ国内資産運用機関の＊＊ットアロケーションにおける不動産資産の割合が比較にならないくらい低いからです。不動産はそもそも金融商品の1つというのが欧米の考え方であり、日本も遅れてその道を歩む可能性が高いでしょう。結局、株や債券と同様に上下動を繰り返すことになるでしょう。現状の不動産利回りから考えてバブルというには早すぎますよ。

[509: 匿名さん]

買い時は過ぎてしまったよ。

[510: 匿名さん]

１年経てばもう中古。その後もつるべ落としのように
値下がりする日本のマンションなんて金融商品としての
価値はありません。マンション価格の値下がりとともに
賃貸もそろそろ暴落すると言われています。

[511: 匿名さん]

510
そんなことは常識です。