マンションは絶対に今が買い時PART2

[匿名さん]

新スレ立てました。

前スレ
↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41336/

[451: 匿名さん]

要するに勝ち組マンションを買えばいいんでしょ？

[452: 匿名さん]

スラム化するまえに引っ越せばいいじゃない。
資金のない人はそのまま暮らせばいいけど、私は自由気ままにいいところに引っ越しますよ。

それに、今後はデベも建て替えを意識した事業を展開してくるんじゃない？
空き部屋率の高い物件を買い取り、建て直し、新築販売する。
すでに住んでいる人は、新築価格より安く販売する。
新しく来る人はそれなりの価格で販売する。

どう？

[453: 匿名さん]

うーん、それなら賃貸でいいんじゃないの？

[454: 匿名さん]

経済的な部分を無視すれば、低層で技術的、時間的に
比較的建て直し容易なマンションもある一方で、
タワーマンションなんてほぼ不可能ですよね。

それにしても「マンションを直すからって
今さら年寄りが大金を出せますか。
私ら夫婦２人、死ぬまで住めればいいんです」は、
庶民向けマンションがマンションであるが故の
永遠の問題を端的に言い表していますね。

30年も経つと、もう修繕費を払いたいと思わない人が
増えてくるんだろうなぁ。

[455: 匿名さん]

結局ね、マンションなんか戸建てが買えないヤツが買うものなんだよ。
わかる？
本音はみんな戸建てが欲しいの。

[456: 匿名さん]

子供が出来たら賃貸だと色々不都合がある。
学校があるから引越も大変だし。
何より自分が死んだ時、分譲なら保険がきくよ。
残された人のことを考えると賃貸は心配だな。

戸建てはそりゃあもちろんいいけど、庭の管理するの大変だし、
セキュリティや共用施設とか色々考えるとマンションの方を選ぶよ。
階段面倒くさいし。
ただ確かにタワーマンションの今後は気になる。
だけど30年後にはそれなりに対策が取られてるんじゃないかな。
まぁ、どっちにしろタワーってなんか揺れてる気がするので
買ってまで住もうとは思わないけど。

[457: 匿名]

４５５さん　確かにマンションによってはそーゆー人もいるかもしれないけど
逆に　マンションならではの快適にお金払う余裕無くてマンション買えず
それをケチってでも自分の城欲しくて一戸建て買う人もいるんだよ。
トータルの支払いは　マンションの方がお金持ちって事情もあること知らないの？

[458: 匿名さん]

私は戸建だけど455さんの意見には反対です。理由としては、マンションならではの
メリットもあると思うからです。

まあ、都心に10000坪位の土地を買って、家を建てて、東京タワーみたいのを庭に建
てられるという仮定なら同意するかもしれない。

[459: 匿名さん]

>>457
せまい土地に上下左右にぎゅうぎゅう詰め込まれて、
360度気を使いながら生活させられて、なおかつマンションの方が高いの？？
信じられません。。。。

戸建は上下が誰もいない上、左右も壁2枚プラス空間がある分
気持ちの余裕が違うよねーーー。

>逆に　マンションならではの快適にお金払う余裕無くてマンション買えず
>それをケチってでも自分の城欲しくて一戸建て買う人もいるんだよ。

ありえない話を作るのを「必死」といいますｗ

[460: 匿名さん]

>左右も壁2枚プラス空間がある分気持ちの余裕が違うよねーーー。
40坪、50坪の敷地にゆとりを持って建てるのならいざ知らず
せまい土地に前後左右ぎゅうぎゅう詰め込まれて
窓を開ければとなりに手が届くいまの戸建の現状がよしとする心情が
信じられません。
耐震性、耐火性、セキュリティ−、断熱性等圧倒的な性能のマンション住まいは
気持ちの余裕が違うよね−−−。

[461: 459]

>40坪、50坪の敷地にゆとりを持って建てるのならいざ知らず
当たりｗ

>窓を開ければとなりに手が届くいまの戸建の現状がよしとする心情が
>信じられません。

隣の壁まで最短で5m。マンションならリビングを抜けて2件隣かｗ

>耐震性、耐火性、セキュリティ−、断熱性等圧倒的な性能のマンション住まいは
>気持ちの余裕が違うよね−−−。

うちはRC鉄骨＆高気密・断熱なんだけど。。。

ウサギ小屋で余裕ですか。あまりにもかわいそうな人ですね。
上下階でヒエラルキーが出来て心がすさみ、ごみ捨てや騒音でクレームが
多発、地震が来れば修繕でもめ、何でマンション？

のびのびと暮らしたいなら戸建しかない。残念っ！

また、子供は窓を開けたらすぐにある庭で遊んでこそ、実家という思い出に浸れるのだよ。
マンションじゃ、玄関→エレベーター→エントランス→徒歩で共用の庭（涙）
自分の花も植えられないなんて。。。

[462: 460]

RC鉄骨?
SRCのこと？まあないよそんな構造。
なんか夢を語られてもこまるな〜。
そんな状況であれば戸建がいいにきまっているじゃない。
でも幾らよ？

82: 名前：匿名さん投稿日：2005/04/07(木) 15:12
子供が小さいうちはマンションの1階がいいと思いますよ。
ママ友達はできるし、日当たりの良い広いお庭でブランコを
しているわが子をみるとああよかったと思いますよ。
戸建だったら絶対こんな庭付き無理ですもの。
↑この意見もっともです。

[463: 匿名さん]

[464: 匿名さん]

都心戸建て＞都心マンション≒郊外戸建て＞郊外マンション
（但しミニコとヘボマンは除外）
真ん中二つは価値観の問題

[466: 匿名さん]

そういうこと。

[467: 匿名さん]

東京に職場がある場合、通勤ストレスはどうなの。
郊外の一戸建ては快適だけど、それは奥さんと子供。
ご主人は毎日満員電車。寝てる時間と働いてる時間、
そして食事したり風呂に入ってる時間を差し引くと
一日のプライベート時間は6時間あれば良い方。
そこから貴重なプライベート時間を通勤に使うと
4時間とれますか？これが40年近く続くとどうです？
都内マンション組は退職後郊外に住み替えを考える人も
いるでしょ。若い時は都心マンション、老後郊外戸建て。
これって、資金的に不可能なのかな？

[468: 匿名さん]

「買い」のタイミングは人それぞれ。
でも、金利上昇傾向・消費税アップ・減税削減・・・いくら在庫があまるといわれてもねぇ。
こちらの支出が増えれば意味がないこと。
程度の悪い売れ残り在庫を買いたくないし。
ほしいものがあればそれを買うに越したことはない。

>>467
>若い時は都心マンション、老後郊外戸建て。これって、資金的に不可能なのかな？
私はそのつもり。
でも心配なのが、大地震。
東京都内に住んでいますが、ちょっと心配です。
ま、だめになれば、次の家を購入するだけですが。

[469: 匿名さん]

時間を買うという概念がないと
マンションを買うという行為が理解できない。

[470: 匿名さん]

防犯上の安全を買うという概念がないと
マンションを買うという行為が理解できない。

[471: 匿名さん]

中古慢損はそのうち売れなくなるよ。売れたらラッキーって時代が来そうな悪寒。
それが何年後なのかは漏れにもわからないが。ただそんなに遠い時期ではないと思う。
転売前提で今から買うのはお勧めできない。

[472: 匿名さん]

今どき転売前提で買う人なんていないでしょう

[473: 匿名さん]

わたしは地方に住宅をもっています。敷地は４００坪あり、建物は６０坪ほどです。
仕事の都合で社宅（集合住宅）を転々としてきましたが、このたび都心にマンションを購入いたしました。
戸建てがよいか、マンションがよいか、わたしはマンションのほうがよいと感じています。
マンションのよさは、比較的低コストで都心に住めること、玄関の外はすべて管理会社が管理
してくれること、防災・防犯面での優位性（ミニ戸に対して）等でしょうか。
核家族化による家族の分散、エネルギー問題による車社会の崩壊、退職後の生活・・・地方は退屈、
等を考えると都心のほうが良いように思えます。

[474: 匿名さん]

今築20年ぐらいの賃貸マンション暮し。10年住んでいますが
外観はタイル貼り、構造もしっかりしていてこれから10年20年くらいで
老朽化するようにも見えません。
定期的にメンテもやっていて古くさくもないですね。
タバコを吸わないので室内の壁も張り替えず入居時とほぼ同じ状態。
昔のマンションほど老朽化の心配はないように思いますね。
これから先はマンションか一戸建てを買いたいのですが、
マンションの場合、構造をしっかりチェックして修繕費も積み立て
がしっかりしてる所なら、一戸建てのメンテと同じようなものでしょ。
実家は35年前に建てた某住宅メーカーの一戸建てでしたが25年目に建て替えています。
一戸建てだって傷むんですよ。

[475: 匿名さん]

結局今から団地買う人は、永住前提ってこと？
マンションは、ハイコストだよ。
一戸建てで、25年目に建て替えって、早すぎ。

[476: 匿名さん]

みなさんが暴落暴落と騒いでいただいたおかげで、都心のマンションが値下がりし、わたしもどうやら
多少安くマンションが買えたようです。
相場のあるものを底値で買うということは至難のわざで、またそれを検証することは後になってみなければ
わからない。ただひたすら価格の下落を待っているだけでは、一生かかっても買えないのではないかと思って
思い切って買ってしまいました。
ところで４月１６日号の週刊東洋経済をみると、どうも不動産の価格低下が底を打ってきたようです。
特に都心部はまちがいなく値上がりしているらしく、都心のマンションを買うにはよいタイミングのようです。

[477: 匿名さん]

＞475
だけどむかしは、木造の在来工法で建てた住宅で、いわゆる安普請した建物は２０年くらいで相当ガタが
でてきたものです。いまでも在来工法の建築現場をたまにみる機会がありますが、業者によってはかなり
雑なつくりをしている物件もみられます。

[478: 匿名さん]

デマ板がやっとなくなりましたね。どうしてこんなに暴落（カタストロフィー）を信じる人間が多いのだろう。
やはりいつの時代にも弱い人間はなにか信仰に近いものを信じないとやっていけないのでしょう。
やっぱりマンションは買い時ですね。

[479: 匿名さん]

そうです。
いつも苦笑していました。

[480: 匿名]

供給過剰といわれていますが、統計上は分譲中在庫は増えるどころか減っている。おかしいと思いません。
需給環境は統計上好調を1年半以上続けています。これを解く鍵は不動産ファンドの市場拡大にありそうです。
賃貸マンション資産を増加させるため売れ残り物件を買いあさっているんですよ。マンション価格はバブル
崩壊後大きく低下していますが、賃貸相場はそれほど低下していません。したがって今の低金利の世の中で
高利回りを確保しているんです。自己資金以外に借入金でレバレッジかけますから利回りは10％以上ですよ。
したがって、売れ残りを安く買おうとしてもいつのまにかその物件はなくなっているんです。

[481: 匿名さん]

>統計上は分譲中在庫は増えるどころか減っている
意外ですね

いままでのマンションの価格が異常だったとも考えられます。マンションの場合土地の価格が販売価格の
約２０％というのがセオリーとのことです。ところが業者は少しでも儲けようと、都心の物件は共用施設
や内装などを豪華につくることで、粗利率を増加させようとするのではないでしょうか。
先日木工業者から話を聞きましたが、「つき板」ってけっこう安いのですよ。マンション業者が「うちの
物件はとびらがつき板で・・・」などと言っていますが、原価はたいしたことない。
大理石の玄関も同様らしいですよ。御影石の云々やジーマティク社云々、けっこう惑わされますよね。

そう、建設費は販売価格の４０％が目安だそうですから、４００万円分高く作れば、１０００万円高く売れる
のです。中のキッチンや電気製品を４００万円増やすだけで、６００万円利益がでる。ボロイ話でしょ。
したがってブランド力のある場所は、土地代に対しての建設費の割合を増加させて儲けようとするので
はないでしょうか。

[482: 匿名さん]

原油高騰
鉄鋼高騰
ローン減税縮小
消費税増額
金利上昇
などなど

さて、これらの状況をどう考えますか？

[483: 匿名さん]

ブルーシートが一番いいな

[484: 匿名さん]

> 482

都心に限れば土地取得価格の高騰もありますよ。

消費税増税と金利上昇に関しては
市場全体を冷え込ませる効果がありますから、
中古マンションが市場で暴落すると言う
「待ち」を肯定する材料にもなり得ますけどね。

[485: 匿名さん]

>482
わたしは金利上昇が販売上いちばん打撃となるとおもいます。これにより都心のマンションを庶民が買えなくなる。
おのずと都心での新築販売戸数が激減するでしょうから、マンション業者は収益を確保するため、都心の物件＝富裕層向け
という方向に戻らざるを得ない。これにより都心部での供給戸数は減少し、土地や資材の値上がりなどとあいまって都心の
マンションは高嶺の花に戻ることになる。
既存の中古マンションも都心に限って値上がりしていく・・・・・・と思うのですがいかがでしょうか

[486: 匿名さん]

今後、マンションの価格が大幅に（多少上がるが）上がることはないでしょう。
バブルが弾けてマンションのイメージが低下したことは否めません。

今度、脚光を浴びるとすれば戸建にないハイテク沢山・石造りを前面に出した豪華マンションとか？

[487: 482]

484、485、486、どうもありがとう。
483見たいなちゃかしもいますが、皆さんのご意見をお伺いできてうれしく思います。
わたしもいいマンションとそうでないマンションの格差が開くと思います。
仕様の差もそうですが、価格差もです。
都心のいいマンションに限って言えば、今が買いでしょう。
現在建築中のマンションは、（デベが施工会社との）契約時点では鉄鋼価格がそれほど高くなかったのである程度価格は抑えられるでしょう。
（もちろん、価格上昇分の多少の部分は、購入者に転嫁されるでしょうけど。）
数年後したら、今のコストベースで建築された建物が出来るので、やっぱり高いでしょうね。
マンションに限らず、戸建てもそうでしょうね。
土地だって、いいものはどんどんなくなっていっているし。
（田舎に行けば別でしょうけど。）

やはり、生活にゆとりを、ローンにゆとりを出すね。
現金一括で購入することは出来ないので、地道にローンを返済していきます。
自身も怖いので、次の家が買えるような資金も準備しないと。
よぉーし、いろいろがんばらなきゃ！！

ps
私の計画・・・40歳くらいでローン完済、40〜50歳（もう一件分の）資金確保、50〜60歳老後資金確保

[488: 482]

「自身」ではなく「地震」でした。変換ミス。すみません。

[489: 匿名さん]

これから販売されるマンションで特に注意したいと思うのが広さ。
今までの2LDKサイズを3LDKにしたりして安くなったかのような錯覚を
させそうなので・・・専有面積で見ないと!
それとオプションでしょうね。今までは当然のような標準装備でも
オプション化しそうですしね。
貧富の差が激しくなってくるでしょうから、中途半端なファミリー向けは
売れ残ってしまうかもしれませんね。マンションのブランドだけでなく
購入する街でも大きく差が出てしまいそうです。

[490: 匿名さん]

2LDKサイズって平米数でいうと、どれ位でしょうか？

[491: 匿名さん]

７０以下くらいでは？

[492: 匿名さん]

安心した。81で2LDK

[493: ４８５]

>鉄鋼価格がそれほど高くなかったので
たしかに資材のうち鉄は高騰していますよね。上昇率ではほぼ２倍になったようです。ただ、もともとトン当たり
４万円弱ですから、マンションの価格に占める割合としてはさほど多くない。マンションに使われる鋼材は、鉄筋
とＨ鋼でしょうが、１戸あたりどのくらい使われるのでしょうか？？。データを持っていないので推測となりますが、
仮に１戸あたり３０トンとすれば、原価に対して１００万円程度となります。
これに対し金利は、４０００万円のローンで３％上がれば、１年で１２０万円、３０年ローンだと累計で約２４００万円
も支払額が大きくなります。

ところで最近急成長したマンション専門の新興デベロッパーはこのブームが去ると大変でしょうね。

[494: ４８５]

たとえば、都心のマンションの場合、ファミリータイプ７０〜８０㎡で４０００〜６０００万円という価格帯でしょう。
かりに５０００万円のマンションを自己資金１０００万円で購入するとすれば、毎月の返済額は２．３７５％３０年
で１５５千円です。３％金利上昇した場合同じ返済額とするには、借入を２８００万円までとしなければならず、
自己資金とあわせ３８００万円のマンションしか買えなくなる。
さらに、資材の高騰や消費税等を考えると、同じ人が３５００万円程度のマンションしか買えないこととなります。
都心のマンションをこの値段で開発することはできないでしょうから、都心のマンション販売は富裕層対象へと戻る
わけです。すると当然販売戸数が減少する。

ただ一時的には過剰在庫により価格が低下していく可能性があります。ローンを組まなければならないひとは、今が買い時、
自己資金をたくさん持っているひとは静観しタイミングを計るという案では？？

[495: ４８５]

続けてのスレで申し訳ありませんが・・・
都心のマンションで共用設備や内装設備を最小限とし、モデルルームも作らず完成後販売し販売コストを抑えた
超高層マンションで都心マンションの価格破壊をするというビジネスモデルは成立しませんか？
さらに定期借地権でやればますます安くなりますし、外国みたいに内装はしない方法もありますしね。

[496: 匿名さん]

２０３０年消費税１０％以上も…

[497: 匿名さん]

10%はそんなに遠い話じゃないでしょ。
2010年にはそうなってるんじゃないのかな。
2015年くらいまでには欧米並みに15%くらい？

[498: 匿名さん]

これ以上所得税を上げられないでしょうから、消費税値上げは絶対に必要です。

[499: 匿名さん]

>485
>金利上昇が販売上いちばん打撃となる
同感。
しかし、
>都心のマンション販売は富裕層対象へと戻る
とはならない。
大ざっぱであるが、ものの値段は需要と供給で決まる。
大量に発生する都心の土地をさばくためには需要が必要。
そのためにはやはり庶民の力が必要。
庶民が買える値段が必要。
結局ほんの一部の人気エリア以外は都心と言えども土地値段が下がるしかないね。
ただ色々な要素が絡み合ってるから単純な動きじゃないけど、
団塊ジュニアが一巡した頃には方向が見えると思うよ。

[500: ４８５]

おっしゃるように確かに都心の土地は今後大量に発生するかのようにも思えます。ただ都市計画という
規制があってマンションが建てられる土地の供給は意外に少ないのではないかと思いますが。
（山手線内側では）
とくに超高層マンションは容積率や高さ制限との関係で商業地域とか準工業地域に集中する。おかしな
ものですよね、技術の進歩で５０階建てとかのマンションがごくあたりまえの時代になっているのに、
立てられる場所は都市計画法上の住居指定ではない。
行政が実体経済に追いつかない。よくある話ですよね。