タンタタウン アルボの丘 向陽台ってどうですか？（その３）

[購入者]

皆さん、気持ちの良いコミュニティーにしていきましょうね。
どうぞよろしくお願いします！

それでは色んなこと語り合いましょう！

[401: 匿名さん]

＞＞４００さん
ここのところ、急に定借の話題（それもネガティブな内容が多い）が出てきているようですが、
なにか不自然に感じるのは私だけでしょうか？。。
素朴な疑問なのですが、貴方は購入検討者？業界の方？通りすがりの人？？
で？その目的はなんなのでしょう？？
お答えいただきたく思います。
ちなみに、私は一期で契約をした者です。

[402: 匿名さん]

>396から400は同一人物ですね。
荒しですから相手にしない方がいいです。

[403: 匿名さん]

定借もよく考えればメリットはありますよ。
所有権つき物件を買うより安価に購入できる。
その分の資金を他にまわすことが出来る。
しかし、期限が切れたことを考えると、きちんと貯金をしておかなければなりませんよね。
そこらへんをしっかりとしておけば、特に問題がないんじゃない？

ま、私は定借はかわずに、普通の所有権マンションを買いました。
やっぱり、ぼろになっても老後の住まいは確保したくてね。
90歳まで生きたとして、出て行けといわれるのは、ちょっと無理があるし。

[404: 匿名さん]

＞＞４０２さん
４０１です。了解しました。
でも、いつも思う事なのですが。。。荒らしをする人って。。。何が楽しいのかなぁ〜？？って。。。
少なくとも、自分にはまったく理解出来ません。

[405: 匿名さん]

一期のときもそうだったけれど、申込み時期に不自然に増えるんですよね。
浅いですね。他にやることあるでしょうに・・・

[406: 匿名さん]

>>401さんへ
私は392ですけれども。通りすがりです。389で疑問？が
出ていたので、私の知っている範囲でお答えした積もりです。
あと、少なくとも398さんは普通の購入者さんだと思いますが・・・。

掲示板では相手の顔が見えないので、必要以上に言葉が
キツく感じられますね。
でも、全部が全部、悪意からくるものではないという事も、
感じて頂けると有難いです。

[407: 匿名さん]

>>405
他のデベの妨害なら無視すればいいだけですけど、
購入希望者の倍率を下げるための工作だと嫌ですね。
そういうことをする人が住人になるのか、と思うと気が滅入る・・・

[408: 匿名さん]

？？荒らしでも同一人物でもないが。

総会で修繕費ナシを提案する。
何で壊すものを修繕する必要がある？
ムダムダ。いっそいい年数が経ったところで大地震で全壊するような工事希望。
解体費戻ってきて一石二鳥。

[409: 匿名さん]

一期でも人気があったように、あの物件をきちんと見て
検討したら、そりゃ倍率高くなっていきますよね。他物件
の仕様と比較したら断然良いのが分かりますよね。
やめる人の割合の方が断然少ないですよね。

[410: 匿名さん]

ここも荒らしがいるから人気物件なんだねよかったね

[411: 匿名さん]

土地所有権の新築マンションに住んでいますが、固定資産税がボディブローのように効きます、毎年だし。
借地の方がいいかも？　イニシャルコストも安いしね。予想では、９０平米くらいだと５〜６万で済むと思いますよ。

[412: 匿名さん]

固定資産税ってそもそも何？無知な人間にわかりやすく教えて下さい。
ここの掲示板の人たちはとても分かりやすく教えて下さる人たちが多いのでたまに覗いてしまいます。

[413: 匿名さん]

無知の人間は定借マンションを買うべきではありませんよ。
固定資産税程度でボディーブロー・・・それも情けない。
人生、ゆとりが大切です。

[414: 匿名さん]

>411さん
>予想では、９０平米くらいだと５〜６万で済むと思いますよ。

そんなわけないですよ、誤情報による余計な混乱はやめて頂きたいと思います。
自由な発言の場だからといって、いい加減なことをいわれると全ての発言の信頼性を
疑うことになります。

[415: 匿名さん]

私の友達がいってたのですが、東京都市部の所有権のマンション（１００平米だったか？）で固定資産税が１２〜１３万程度っていってましたよ。
借地権で８０平米程度なら当たらずとも遠からずって所の金額では？
いいかげんと決め付ける414の方がよっぽどいいかげんかも。

[416: 匿名さん]

>411さん以後のコメント交換は注意ッ
固定資産税は、土地の分と建物の分とがありますよ。
両方をひっくるめてか、建物だけでか、・・・・ここのところをはっきりしないと
チグハグな議論になります。

[417: 匿名さん]

>>416
413だが、他の連中と同じ扱いにしてほしくないですね。
当然の知識すら持っていない連中に詳細な説明はしたくありません。
もっと勉強してください。

[418: 匿名さん]

モデルルームに行きました。商談スペースは満席でしたよー。
ものすごい人気！！現地に行けば分かりますね。
当家は早速仮申込みを済ませました。後は営業さんとの調整
です。

[419: 匿名さん]

>>417
変な人。
どうせ誰だか分からないのに。

[420: 匿名さん]

借地がいいなら神楽坂アインスタワーとかにすりゃ良かったのに。

ここを買う人ってすごいと思うよ。

[421: 匿名さん]

地主である都市再生機構は、固定資産税は非課税なのですか？
もし課税ならば、土地分の固定資産税は地代に含まれているのでは。

[422: 向陽台住民]

平成17年度の稲城市の予算みると、稲城市立病院の隣に（米軍レクリエーション用地を借地して）
「健康プラザ」（仮称）を建築するための調査費として450万円が計上されている。
ってことは、やっぱり、多摩川のクリーンセンターの余熱を利用して温水プール、ヘルスセンターみたいな
温浴設備、病院のリハビリ施設みたいな、いわゆる健康関連の市の施設ができるのは本当らしい。
2010年までに完成させ、病院、図書館、と合わせ市の目玉設備にしたいらしい。
もっとも米軍からの借地（これももともとは、日本の土地なので変な話なんだけど）のため、米軍人のファミリーにも
解放させて、利用できる共同利用設備らしいけど…。石原知事も、ここ米軍レクリエーション施設はゴルフ場を別として
（何でゴルフ場だけは残してやろうと思ってるのか解らないけど）その他の用地はべつに必要ないはずだし、
都に返還してもらい、これだけまとまった土地だし都の土地利用計画の一大目玉ゾ−ンにと言ってるらしい。
まあ完全返還まで時間はかかるだろうけど、とりあえず「健康プラザ」はアルボの住民にとっても楽しみかも。

[423: 匿名さん]

>>421
都市再生機構は独立行政法人として、不動産を取得したとき都道府県に納める不動産取得税も
不動産所有者となったあと毎年、市町村に納め固定資産税も公的法人として免除されていますよ。
日本国の問題点は、こういった役人の天下りの機関がたくさんあって、そういった機関のほとんどが
税的に免除され、宗教法人を語った似非法人や団体が非課税法人としての恩恵を受けるといった一方、
民間の我々はいろんなとこで課税負担が年々増やされていくという構造になっている点でしょうね。

でも421さん、この土地の所有者は都市再生機構ですが、アルボの住民の土地に関する賃貸人は
伊藤忠都市開発さんじゃありませんか？たしか土地は転貸借契約のはずでは？
たしかこのスレの過去の記事に、そんなこと書いてあったような気がしますが…。
だから、地代のなかに都市再生機構の固定資産税がどうのこうの問題にするより、アルボの住民全員が
伊藤忠に払う土地借地料の合計額と、伊藤忠が都市再生機構に払う土地代との差額に関心もったほうがいいのでは？

[424: 匿名さん]

423の続き
とはいえ、一人一人は個人が支払うお金のほうが気になるわけだから、考えてみれば次のようなことかな。

普通、賃貸人と賃借人が一対一の場合、地主は固定資産税に+αして賃料設定するから地代は土地部分の固定資産税より
高いのがあたりまえだけど、アルボの場合のような図式になってくると、一人一人の負担として、地代と
建物部分の固定資産税との合計額と類似平均的完全所有権マンションの場合の土地建物の固定資産税とを
比較してみると地代部分がけっこう、土地の固定資産税より安かったりということも考えられるかもしれないし、
高すぎる場合、引き下げさせる可能性がないともいえない。保険と一緒で負担者が多ければ多いほど、
一人あたりの負担は減らすこと可能だから。

[425: 匿名さん]

やっぱりこの時期になると、一部不穏な動きが出てきますね。
定借についての不安に関してですが、ここで書き込みされているような内容の不安が、
果たして土地付きマンションでは考えないでいいことなのか、よく吟味してほしいな
と思います。
数十年後、修繕費の支払いについてもめる可能性があるのは定借だけでしょうか？
例えば5〜60年後、定借ではないマンションも建替えを視野に入れ始めなければならなく
なってくるでしょう。その時、どうせ建替えるなら修繕費は払わない、もしくは減額して
という人は出てこないでしょうか？一方で、建替えを先延ばしにして修繕でもたせよう
という意見の人も出てくるでしょう。紛糾必至です。
スラム化する可能性があるのは定借だけでしょうか？マンションは当然年数が経つほど、
元の住人は様々な事情で出て行きます。新居に住み替える人、亡くなる人。
しかし、古くなるほど売却は難しくなり、50年以上となると賃貸でも人がつかなくなって
くるかもしれません。子ども世帯もいつまでも住み続けたいという人は少数派でしょう。
結果、空き部屋が増加しスラム化へとつながりかねません。

これまで定借について不安を口にしてきた方達は、他の土地付マンションの行く先を真剣
に考えていないのではないでしょうか？アルボはたまたま68年という期限が設定されて
いるが故に、否応なしに将来の問題を見ることになっているだけでしょう。
なぜ定借マンションだけ、アルボだけが、68年後を考えねならないのでしょうか？
土地付マンションの68年後の姿にも、是非想像をめぐらせてみて下さい。

[426: 匿名さん]

私は普通の所有権のマンションを持っていますが、68年後に壊すって結構もったいないような気がします。
今の建築なら構造躯体は100年ぐらい持ちそうな気がしますが、もちませんかね？
もつと仮定するとその差32年は結構大きいような。。。
でも、アルボはマンションとしてなかなか魅力的ですね。
ちょっと地理的に今回は見送りましたが。

[427: 匿名さん]

仮に構造躯体は100年ぐらい持つとしても、配水管等がもって30年程度なので10数年に1度の大規模修繕は必須です。
一般にマンションの寿命は40年程度と言われています。

[428: 匿名さん]

>>425
仰るとおりですね。
ですが、気になるところがないわけでもないです。
それは月々の出費です。
資料によると、管理費・修繕積立費・解体費・借地代・駐車場代の合計がだいたい４万円くらいになります。
当然、部屋によっても違ってきますが。
仮にローンを組んで、毎月の返済費が９万円くらいだとしても、管理費等を合計すると１３万円になります。
売値の３０００万円前後と対比すると、月々の出費の１３万円はちょっと負担が重いように思いますが、
どうでしょう？

[429: 匿名さん]

＞428
＞管理費・修繕積立費・解体費・借地代・駐車場代の合計がだいたい４万円

このうちアルボならではの出費は土地賃料と解体積立金の2つですが、計約1万5千円くらいです。
それ以外の項目はどのマンションでもかかるお金ですね。月々がいくらになるかは各人で異なりますし、
仮に13万として、それが重い負担かどうかも個人差があると思いますが、通常の土地付マンション
の場合、当然ローンを組まねばならない額がアルボ程度では済まないことに注意する必要があります。
アルボなら3000万のローンで済むとした場合、土地所有権付の同クラスのマンションなら4000万近く
をローンで返さねばならないことになります。総返済額で比べたら、その差額はさらにずっと大きな
ものになりますね。

[430: 匿名さん]

上に加えて、アルボなら固定資産税の土地分がかからない利点も考慮したいですね。
解体積立にしても他の土地付マンションは、いずれ必要になるお金を積み立ててないだけの
話であって、結局は建替えの際にまとまった解体費用を出さなければならないわけです。

[431: 匿名さん]

>>429
なるほど、借地だから初期費用が安くて済むというわけですね。
そのかわり、以後の諸経費が土地所有より高めになる、と。
ローンの人の場合、この辺に注意する必要があるかもしれませんね。

あと、アルボは駐車場代が高いような気もします。
平置きで８０００円ですよね？
これも借地だから高いのではないかと思うのですが。

[432: 匿名さん]

アルボの丘マンションの存在を書き込んだ地図が、もう、市販されているんですね・・・。
建物が未だ姿を現わさないのに、気が早いことだ、とも思いますが・・・。
その地図は、○文社の八折り展開式の、タイトルが「多摩・稲城市 多摩ニュータウン」という
地図です。その最新版です。
この地図は図書型のロードマップばかり使っておられる方には　馴染みが薄いでしょうし、
展開式なので携帯には使いにくいですが、以前から、この地域の書店の売り場での表示に、
この地域の地図としては一番よく売れている地図です、と書かれてあったりしたものです。
尾根幹線の「第五中入口━福祉センター前」計画道路は、ロードマップの多くのものに記載
されていますが、この地図にも、もちろん記載されています。　この部分が現在、工事が
進行中なわけですね。
この地図の何年か前の旧版までは、「多摩ニュータウン区域界」が記載されていましたが、
今はもう、記載されていません。
尾根幹線の「長峰の多摩カントリー付近━多摩大学付近」計画道路も何版前からか消えています。
ここの所は2車線の間道(？)が供用されていますが、4車線設計の本道のほうの建設は、もう、
実現することはないからなのでしょう‥か‥。
アルボ購入者で、この地区が初めての方にとっては、多摩ニュータウンの全体を見るには、
この地図は好適なものだと思います。

[433: 匿名さん]

いつもこの掲示板を拝見させていただいております。
お金がらみの話が話題になっているようなので、金融機関の融資について以下に記載します。
私は住宅の購入資金として財住金を利用したいと考えています。
そうしたところ、営業の方からアドバイスがあり、定期借地権付マンションでは財住金の融資
条件が通常の所有権つきのマンションとは異なることを教えていただきました。所有権付の場
合は、借入金は財形の貯蓄額に応じて最大4000万円、物件価格の80%となっています。しかし、
定期付の場合はこれよりも融資額が少なくなるとのことです。物件価格が安い分借入額は低く
おえられると思いますが、私としては財住金1本でローンを組みたかったのですが審査状況に
よっては難しいかもしれません。他の金融機関のローンについても定期付の場合は融資額が少
なくなるといった条件はあるのでしょうか。あるいは金利が割高になってしまうとか。
購入を検討されている皆様も念のため金融機関に定期借地権付マンションの場合の融資はどう
なるか確認されたほうがよいと思います。

[434: 匿名さん]

我が家も財住金を検討しましたが最終的に公庫半分八千代半分で審査は通りました。
アルボでは証券化ローンが使えなかったり、通常より不自由な融資であることは確かですね
しかし公庫でも現在低金利で固定３５年が組めることと
財住金では支払い年数が短いこと＆借入額も貯蓄額の８割（だったかな・・違ってたらごめんなさい）とのこと
で、毎月の返済額がとても高いものになりましたから
財住金を利用する位なら、解約して頭金に回した方が得！となりました
優遇の金利も長期固定ではありませんし、それなら銀行の短期固定と変わらないのでは？
と我が家では判断しました。
参考にはならないでしょうが・・・

[435: 匿名さん]

>431
駐車場代高いですか？アルボは4000〜8000円ですよね！？

近所に住んでますけど現在の住居の（賃貸）駐車場が１万〜１万５千で
入居者はそこから２千引きで借りられます・・・
今は車を持ってないのですがアルボに越したら安く借りられると思って
駐車場の申し込みしましたよ〜
分譲で安い駐車場代を売りにしてる物件もありますけど
アルボが相場と比べて高いとは思いませんでしたが・・・？
敷地が広いので駐車場が離れてるのは不便だけど。

我が家の隣の分譲は機械式の駐車場でしかも１０台分ほどしかないので
みんなうちの駐車場を借りてるみたいです
（メンテナンス代は利用者で割るのかな？高くつきそうですよ！？）

[436: 431]

>>435
多摩川対岸にあるリム○やラヴィ○はアルボの半額くらいだったと思います。
リム○は駐車場棟ですが人間用のエレベータがついてるみたいです。
ラヴィ○も駐車場棟の方は住居棟から直接出入りできました。
どちらもアルボより駐車場が近くて便利そうで、しかも、安い。

[437: 匿名さん]

向陽台は相場が高いのかな？
アルボの4000円〜8000円というのは向陽台の他のマンションの駐車場
と較べてみた場合、8000円でも普通の水準。4000円なら安すぎる！
4000円ならリム○やラヴィ○と比較しても、遜色ないでしょうから、
高いと思う人は屋外の遠く離れた4000円の箇所を、屋内の条件のよいとこを望む人は
8000円ということでよいのでありませんか？

[438: 部外者]

駐車場は借りているわけではありません。
駐車場使用料は誰かに払うものではなく、住民（管理組合）の懐に入ります。
ある一定の割合（これは管理組合が予算で決めます）で分けて、管理費と修繕積立金に組み入れます。
施設の受益者負担であって、近隣とその額を比べることはあまり意味がありません。
駐車場使用料が高ければ、それだけ財務体質の良い管理組合になることが予想されます。

平置・自走などメンテナンス費用が比較的かからないタイプで、駐車場使用料が高ければ、
より多くのお金が修繕積立金に組み入れられ、管理組合の財務体質は強化されます。
機械式などメンテナンス費用が比較的かかるタイプで、駐車場使用料が低すぎれば、
組み入れるどころか駐車場がカネ喰い虫になって、管理組合の財務体質が弱体化していきます。

[439: 匿名さん]

近隣との比較でしかありませんが、価格についてはそこそこ妥当といえると思いますよ。

・向陽台の公団駐車場価格
http://pws.js-net.co.jp/js/parking/pap04.s01?wc_chiiki_cd=02&wc_ke...

[440: 匿名さん]

433です、434さんアドバイスありがとうございます。
財住金の利用条件は各位で異なると思いますが、参考までに私の場合は以下のような状況でした。
1.借入期間は最長35年
2.財形貯蓄額の最大10倍、借入額としては4000万円まで。
3.勤め先の利子補給制度が利用できる。
(会社の複利厚生制度、利子の一部を負担してくれる)
4.財形で貯めた積立金は自己資金として利用できる。

私の場合2がたまたま勤め先の会社にあったため財住金を利用しようと考えました。
現在財住金に事前審査を依頼していますが感触からいいますと借入予定満額は難しそうです。そう
なると銀行ローンとの併用又は価格が低い部屋を選択する必要があります。定期付物件に対する融
資が一般化してくれればもう少し融通が利くんでしょうかね。今は審査がうまく通ってくれたらい
いなぁと思う次第です。

[441: 匿名さん]

住宅金融公庫と財形融資だったら、財形の方がお得なのですか？
無知ですみません。

[442: 匿名さん]

434です〜433さん詳しい内容ありがとうございました
当方は金融に強くなくて、ちょっと検討して→公庫＆銀行と考えたのですが
会社の財形に一般と住宅とその他の３種類がありまして（我が家は一般）
融資の条件か税金の問題か多少違っているようでしたね
我が家の貯蓄額では満額の利用が出来ないことと
１の借入期間が最長２５年だったことがネックとなりました。
４の積立金が自己資金に利用できるかどうかは未確認なので
実際の融資実行は来年ですから、有利に利用できるようなら公庫＆財形も考えてみますね
ここで再確認出来て助かりました〜金利は常に動いていますし
もう少し様子を見てみます（公庫は審査通っていますので）

>441さん
手元の資料によると財形融資は当初５年固定で1.48%　６年以降５年ごとに見直しとあります
公庫は３５年固定（１１年目から少し上がりますが）
我が家の検討してる銀行は５年固定2.8%　0.8%全期間優遇　ですので当初は2.0%の予定です
公庫と財形融資では比較が難しいですが
銀行５年固定と財形融資では財形が少し良いのでは無いでしょうか？
証券化ローンやノンバンクが利用できればもっと良いのですけどね・・・

[443: 匿名さん]

>432の続き
現在市販中の地図で「ニュータウン区域界」を目にすることは無くなったわけですが、
区界線が稲城市のどこを走っているかは、手っ取り早いところだと、次ぎのwebページ
で見ることができます‥‥概略ですが‥図も精密なものでないですが‥。
　　　http://business.ur-net.go.jp/guide/

アルボ入居を機会に購入されては‥と思う地図に、次ぎの基準地図があります。
　　　国土地理院発行 1万分の1地形図 「府中」　…主要書店にて販売
　この地形図で海抜高度を読み取ったところ、私の読み取りでは
　　　　アルボの丘の敷地　　84メートルぐらい
　　　　南多摩駅 入り口　 46メートルぐらい　のようです。
　　どうも皮肉なことに、稲城駅はこの地形図の範囲からちょっと外れているんです…。

[444: 匿名さん]

>443の補遺
URLは、トップページが出るようになってしまったようです。
　　日本地図部分の「関東」をクリック
　　　次いで、出た画面で「47」をクリック　です。

[445: 匿名さん]

>>444
こちらでよろしかったでしょうか？
http://business.ur-net.go.jp/kakuchi/chiku.asp?CHIKU=60

[446: 441]

>>442さんありがとうございました。
うちは、公庫一本で通したのですが、財形だと金利が低いのですね。
勉強不足でした。

[447: 匿名さん]

>445さん
そのページです‥ダイレクトURLが取れるんですねぇ。
　　
　( URLをクリックしてから 独り言-- アレレーッ‥お蔭さんで、また一っ覚えられそうだ…)

[448: 匿名さん]

434さんへ、433です。
>実際の融資実行は来年ですから
確かに、申し込みを行うのは来年になりますからね。とりあえずマンション申し込み時の
事前審査は現状でよしとして実際に借りるまで金利も動いているでしょうし色々と検討で
きますね。ちなみに財形住宅金融では、公庫等他の公的融資を併用する場合は、これらを
含めて財形(一般・住宅・年金の)貯蓄残高の80%以内となるそうです。ただし本物件は定期
借地権付ですので必ずしも80%満額にはならないかもしれません。

441さんへ
おそらくは以下の2つを比較されているので、以下を想定に記載します。
・財形住宅金融の「財形融資」
http://www.zaijukin.co.jp/
1.58％ (当初5年間)2005/4月現在
問い合わせ時の電話応対では、定期借地権付の場合は過去の事例としては2000万円が最高
融資額とのことでした。

・住宅金融公庫の「財形住宅融資」
※住宅金融公庫の場合は「財形住宅融資」以外にも「公庫融資」などのローンがあります。
http://www.jyukou.go.jp/
1.78％ (当初5年間)2005/4月現在
↓定期借地権付の場合の融資条件
http://www.jyukou.go.jp/yusi/teiki/index.html

どちらも、最大融資額、融資条件的には大きな差は無いと思いますが細かい点で異なるよ
うです。私の場合は勤め先の会社の複利厚生にローンの利子額分を幾ばくか会社が負担し
てくれる利子補給制度というものがありましたので財形住宅金融の「財形融資」を選択し
ようと考えています。住宅を購入しようと考えるまではこの制度は知りませんでしたが、
皆様のお勤め先にも似たような制度があるかもしれませんね。

銀行ローン等、財形関連以外でも金利が低い融資があるため、返済期間、返済額、金利優
遇キャンペーンなどを利用してなるべく安くあがるものを選ぶことが大切ですね。
ただ先にも記載しましたが、本物件は定期付借地権付という条件がありますので必ずしも
広告でうっているような金利やキャンペーンが適応されるとは限らないのがネックです。
ここだと思った金融機関に個別に当たるしかないですね、その辺が本物件特有に手間がか
かる状況です。

[449: 匿名さん]

住宅金融公庫の財形融資、私は当初３年間と言われてやめました。
５年ならなんとな返せそうでも、３年だと４年目で金利の予想がつかないですしね。

[450: 匿名さん]

財形の事で教えていただきたいのですが

一般財形で２００万程積み立てがあります
引っ越し等で現金が必要だろうとおもい、融資は財形を考えていなかったのですが
融資の申し込みをして審査を通った場合
融資の前または後に、現金が必要になって積み立てを一時払いで利用できるのでしょうか？
>440で4.財形で貯めた積立金は自己資金として利用できる
とありますが、頭金に利用出来るってことですか？
だとすると財形融資も考えてみようかな・・・と思いはじめました。
積み立て証明や審査が終わっていれば一時払い出来るのでしょうか？