オーチャードプラザ川崎ってどうですか？その２

[匿名さん]

オーチャードプラザ川崎掲示板もついにその２に突入しました
その２でも、活発な情報交換よろしくお願いします！

旧スレ
http://e-mansion.co.jp/bbs/thread/38693/

[342: ペッツ]

337さん有り難う御座いました！
　　いろいろ決めておかなければですね。
それから最近話題になっている内覧会業者ですか
　　いろいろな業種があるんですね・・・
ウチは自力で検査します、小さなアルミの脚立と水平器、スケール、ライト、ミラーそしてデジカメです。
躯体の中身は非破壊検査か施工中の記録写真など見なければ分からないのでひとまずナイスさんを信頼して
内装内部は点検口から覗くぐらですかね
仕事柄検査受けてる側なので見よう見まねでやってみます。

[343: ペッツ]

あれ？なんで名前が黒っぽくなちゃうんですかね？レレレ？

[344: まめ]

私も内覧会自力派です。
脚立は買っても後々使えそうにないので躊躇しています。
その他は同じ装備です。

致命的な欠陥があれば、掲示板で情報交換しましょう。
再内覧会でチェックできます。

[345: 匿名さん]

ベッツさん、
名前が黒くなっているのは、sage□にチェック入れたからですよ。
sageの意味はお分かりかと思いますが、sageにすると掲示板の
一覧でこのスレッドが上部に上がりませんが、特に問題はないです。

[346: 匿名さん]

ベッツさん、まめさん、
内覧会は会自力派なんですね、
私はまったく自信がないので他力(内覧会同行)をお願いする事にしました。
値段は、会社によっては、３万〜６万くらいと色々あったのですが、内覧会+
再内覧会がセットになった約6万円のところにしました。
もちろん、ナイスは信頼していますし、施工は長谷工ですので大丈夫だと
はおもっているまですが、他の事例を見て保険と思いお願いしました。
ちなみに、内覧会へ同行する業者の方は一級建築士で、これまでの事例
では、再内覧会への同行が必要ないという事は稀だと言う事でした。

[347: 匿名さん]

オートレーザーなどによる壁の傾きとかホルムアルデヒドの測定は
素人の私では無理だと思ったので、内覧業者頼みました。
実際に立会う業者の方によっては、当り外れがあるようですが・・・。
まめさんのおっしゃるように、自力派・業者依頼派に限らず、
重大な欠陥や気付いた点は、情報交換していきましょ！

ところで、私はまだ登記手続き会に出席していないのですが、
気になるのは、引越し日のことです。
私もすぐにでも入居したいクチだったので、アンケートでは3月27日を
希望したのですが、やっぱり一番集中しますね。
全部足しても100件程合わないのは未回答の方がいるから？
最終的に、○月×日に入居される方は△件ですって、また連絡ある
のでしょうか？

[348: 匿名さん]

＞３４７さん
先日（１／２１）の登記会で引越日の件、聞いてみました。
１／１８現在での引っ越し希望者数を見せられ
回答数が１００件ほど合わなかったので聞いてみたところ
「100件ほどの方は未回答で、さらにこの数字は１／１８時点のものなので
すでに今（１／２１の夕方）現在、この数字は変わってきています。
ですので、内覧会時に改めてその時点の数字をお知らせします。」
とのことでした。
我が家はこれからサカイさん以外の見積もりも取って、
引越日も特にこだわりが無い（夫婦二人暮しなので）ため、見積もり次第では
安くできる日に変更しようかと思っています。
もしかしたら我が家と同じ様に引越日を場合によっては当初希望日から
変更しようとお考えの方もいらっしゃるかもしれませんね。

こんな回答でお役に立てれば良いのですが。

[349: 347]

＞348さん
さっそくのご返事ありがとうございます。
内覧会の時に聞いてみます。

引越し日は、3月27日あきらめました。
とは言っても、子供の幼稚園の関係があるので、4月の第2週くらい
までにはしようかなと思ってます。
ところで、今は車を（当然駐車場も）持っていないのですが、今回の
入居を機に車の購入を予定しています。
引越し前後に車があったら、便利だなーと思って、ディーラーに行った
ところ、車庫証明を取ってから、1週間はかかりよ。
MRに車庫証明の件で電話したら、車庫証明はお引渡し後に管理組合が
管理するようになると言われました。
ということは、4月中でも車庫証明取れないんでしょうか？
ご存知の方いらしたら、教えて頂きたいのですが・・・。（契約書とか
重要事項説明書とか見ても分かりませんでした。）

[350: 347]

「1週間はかかりよ。」
⇒「1週間はかかりますよ。」の入力ミスです。

[351: 匿名さん]

皆さん、もう保険申し込んじゃいました？
まだ、うちは色々調べている所です・・・

http://www.bic-aaa.co.jp/kasai.html
とりあえず、↑勉強になりました。

[352: 匿名さん]

半年振りに書き込みします。
登記手続会20日に行きましたが、14時に始まり終了したのは17時時半でした。
あくまで手続きの場という感じで、相談する意見を聞くという雰囲気はありません。
私自身、最低限の質問のみをしたつもりでしたが、周囲に比べると時間がかかったようです。

とにかく内容のボリュームが多く、何日までに○○して下さいという話が多いです。
二人以上で参加できる方は
●メモ-担当　●話聞く・書類記入-担当
なんて感じで参加するといいです。
私はノートＰＣ持参で議事録でも作ればよかったと思いました。
共通事項は配布資料に記入されていますが、
引越し日程が決まってない方のみ○○　といった事項は口頭で
言われる事が多いのでメモっといた良いです。

[353: 匿名さん]

352さん
登記会の件、とても参考になりました。ありがとうございます。さて内覧会はうちも自力派です。おおきな欠陥があったらぜひこの場をかりて、情報交換しましょう。また共有部分も私たちの財産なのでしっかりチェックしていきましょう。

[354: 匿名さん]

>>351さん
マンションの場合、地震保険はつける必要はないでしょうか？
一戸建てなら必須だと思ってるんですけど・・・

[355: 匿名さん]

354さん
必要（必須）の有無は個人の判断だと思います。
地震保険は、地震による火災の保証もあるので、一戸建、マンションにはあまり関係が無いと思います。
以前、仕事で関西の震災直後を見てきましたが、マンションの一階部分がペチャンコになっていたり、
4棟並んで建っている8階建てのマンションが、全て少しずつ傾いていました。（多分住めないと思います）
私はあの現場を見ていますので、家財は入らなくても少なくとも建物だけは入るつもりです。

[356: 351]

どうでしょうーねぇ。地震の時の火災は、通常の火災保険では、補償されないそうですし、、、
個人的には、地震については、火災は十分にありえるし、
首都圏の大地震が起きる確率は、現在とても高いので、入る余地はあると思います。
私が思うに、始めの5年は新築ですし、とりあえず、家財も建物もはいると思います。
しかし、建物が傾いた事によって全壊とみなしてもらえるのか？が気になります。
あまり期待しないほうがよさそうです。

万が一の時用に、貯蓄に余裕がある人は、火災保険だけでも
いいのかもしれませんね。

それよりか、水災についてはうちは、5階なので必要ないですね。
情報あったら教えて下さい〜

[357: bob]

ごぶさたしてます。
登記会に行ってまいりました。いやはや・・・。
なんだかんだで３時間半もかかってしまいました。
保険と引越しのところで時間くっちゃいました。

残すところ２ヶ月。時間があるようでない感じなので、
じっくりと考え、スピーディーに決済していきます。
とはいえ、月末の内覧会のチェックリストつくらにゃイカンし
会社も決算で忙しいし、サカイの見積はメチャ高いし。

みなさんがんばりましょー。（と言って自分を励まします！）

[358: ねこげん]

ｂｏｂさん、お久しぶりです。登記会、お疲れ様でした。

あと2ヶ月と言っても2月は28日までだし、すぐに入居日が来てしまいますね。
保険、引越し見積もり、不要品（バイク）の処分売却などとやらなければいけない
事が盛りだくさんなのに、のんびりしていて、そろそろお尻に火が付きそうです。
それと内覧会は自信が無いので、同行業者に頼む事にしました。

ラスト2ヶ月頑張りましょう！・・・と、自分にも言い聞かせます。＾＾

[359: 匿名さん]

固定資産税精算金について。
登記会で概算が出てたけど平成１７年３月２６日から１８年３月３１日までの
３７１日分になっていました。
通常、固定資産税は賦課期日が１月１日なので区役所からは１月１日から
１２月３１日までが１年分として課税されます。
１７年度分として１７年１月１日は建物はまだ未完成で土地のみが課税対象。
で１７年１月１日の所有者が納税義務者なのでナイス他２社が義務者。
なので１７年度分のうちてっきり３月２６日から１２月３１日までの分をナイス
に支払うのだと思っていた。
なぜなら１８年１月１日が１８年度分の賦課期日でこの場合、土地建物とも
に我々に所有権があるので納税義務者で納税通知書が区役所から送付さ
れるわけ。
したがって１８年１月１日から３月３１日までの分がかぶってるわけ。
おかしいと思って文句つけようと思ったが、契約書に４月１日を起算日とする
旨記載されていたので後の祭りでした。
なんか腑におちねえな。

[360: 匿名さん]

つまり2重払いということですか？

[361: 匿名さん]

いよいよ内覧会までもうすぐですね。こんなページを見つけました。

マンション内覧会チェックシートのテンプレート集：
　http://www.6members.com/contents232.html

自力派のみなさん、がんばりましょう！

[362: 匿名さん]

>>359
ナイスのページにこんなの見つけました。

http://www.house.jp/html/handbook/chapter2/index24.html
上記ページ下の方にある、
【（8）固定資産税・都市計画税】部分の転載
　「土地課税台帳記載の課税標準額に税率をかけたものに、
　　引渡し日より次の３月３１日（物件によっては１２月３１日）
　　までの分（登記完了日によってはその次の３月３１日まで）
　　を日割りで按分した金額を負担していただきます。」
とあります。

　この辺、詳しい方の解説お願いいたします。m（_ _)m

[363: 詳しくない人]

>362
固定資産税の清算について
http://www.tokai.or.jp/tokai/fudosan/knowledg/koteisisan.htm
これからすると、納税自体は年度(4/1〜3/31)分の税金であって、
それを1/1の所有者に払ってもらうってこと？？わからん。

[364: 匿名さん]

役所は１月１日の所有者にその年の分を課税する。
したがって１７年度の納税義務は１７年１月１日の土地の所有者たるナイス他２社。
１８年度の納税義務は１８年１月１日の所有者たる我々。
つまり法的には１７年度分の納税義務は我々にはない。
勿論１６年度分なんて納税義務はない。
しかし一般的には売買すると日割り等で精算金を業者に支払う。
役所は１月１日を基準、起算として課税してる。
でもナイスは４月１日を起算、つまり１６年度は１６年４月１日から１７年３月３１日。
１７年度は１７年４月１日から１８年３月３１日としている。
ナイスは１６年度分として１７年３月２６日から３１日まで、１７年度分として１７年４月１日
から１８年３月３１日までの分を払えといってるわけ。
それでずれが生じているということ。
契約書に書いてある以上どうにもならないけどね。

ちなみにもっと詳しく説明すると１７年度分は１月１日に建物が未完成なので
土地のみ非住宅用地（簡単に言うと更地）でナイス他２社に課税。非住宅だと評価は高い。
１８年度分は１８年１月１日には建物完成しており土地は小規模住宅用地
（簡単に言うと宅地）でそれぞれの敷地権に応じて全体の土地が按分されて課税。
小規模だと非住宅にくらべ評価額で１/6。（税額が1/6ではない）
建物はそれぞれの専有部分と按分された共用部分が加えられ課税。
で毎年４月に納税通知は送付される。
納期は便宜的に４回に分けて４月、７月、１２月、２月の末に大体設定されている。
納期はあくまで納期であって課税は１月１日が賦課期日。４月１日ではない。

[365: 匿名さん]

要するにどういう事？

[366: くま]

私も、1/1以降の入居なので、固定資産税は掛からないのかなぁと思っていました。

[367: 匿名さん]

とすると、3か月分が余計にナイスに取られてしまうということですね。

[368: 匿名さん]

皆さん、内覧会の報告おまちしてます。364さんの件に関して、担当者に聞いてみます。3ヶ月余計に取られるなんて信じられません！

[369: 匿名さん]

内覧会報告です〜。
時間の制限は無いので、ゆっくりチェックできますよd(_・)
順番は以下のとおり!

1.オートロックの説明
2.宅配ボックスの説明
3.部屋の内覧
4.施行会社とのチェック項目確認
5.自転車置場の説明
6.機械式駐車場の説明
7.新聞業者の勧誘…
8.ゴミ置場の説明

非接触式のキーだという事を初めて知りました…（‾□‾；）！！
宅配ボックスのキーにもなるんですね。使い勝手がよさそうです。
ただ、郵便ボックスの空間が狭いですね。
朝刊回収時や、帰宅ラッシュ時は混雑するのかなぁ…と不安。

肝心の内覧会ですが、同行業者に来て頂いたこともあり、
あっという間に2時間経過しました。
致命的な欠陥はありませんでしたが、色々とチェックしたので、
再内覧会で最終確認ということになりました。
ホルムアルデヒドは、問題無いようです。
まぁ、最近のマンションでは心配ないようです(^^;
施行会社の担当者さんも、快く対応してくれてましたよ。

予定には書かれていませんが、新聞業者さんコーナーを避けられないコース設定になてます。
我々が入居しても、業者さんはマンション内での勧誘が出来ないようなので、
割としつこく勧誘してくる業者さんがいます…(+_+)

ゴミの回収口は、予想よりも狭かったです。
30リットル袋でも、ゴミを詰め過ぎると入らないのでは??
まぁ、24時間捨てられるので、こまめに行けばいいのか…

さて、今回は割と自由に行動出来たので、全ての説明を受けたあと、
色々と回って来ました。
・A棟の最上階に登って中庭を覗きましたが、
オーチャード&オーベルの中庭が一望出来て、羨ましい
・メインエントランス付近の部屋の方は、噴水の音が聞こえていい感じ。
※窓を閉めれば聞こえないです。
・玄関扉は黒が多い!
・やっぱりエレベーターは狭いなぁ

[370: ねこげん]

369さん、ご報告ありがとうございます。
私は今週が内覧会予定なので参考になります。
それと新聞は取らない予定なので頑張って断ります。＾＾

[371: 匿名さん]

残代金諸費用請求欄のローン取り扱い手数料が重要事項説明書の26250円（変更になる可能性も併記）から上がってました。
変更の可能性を併記しておいて後から説明も無く自由に上げられるのもプンプン！です。
細かい話なんですけどね。
やっぱりこの業界政治力強いだけにアコギですね。
ＣＳＲとはかけ離れているというか、遵法精神に欠けるというか。
営業マンさんがいい方だったのが救いです。

[372: 匿名さん]

>>371
概算の請求だからじゃないですかね？
その他の金額見ても銀行から聞いたのと違うし。
切り上げになってると思われますがいかがでしょうか？

[373: 匿名さん]

サカイ引越しの見積とか取られましたか？
うちは、2tlongの見積だったのですが、3t車は通れますよね？
車幅の限度などあるのでしょうか？
知ってる方教えて下さい。

私は知り合いの業者に頼むので関係ないのですが、
あいみつだけは、取ってみました。
サカイが13万の所、プロレス運輸って所が一番安くて、7万でした。

[374: 373]

上記見積は、3月中の金額です。
中には、一斉入居は、4月上旬までは引越し自体、
受けられないと断られたり、2月中旬まで見積は出せない。
といわれる所もありました。

[375: 匿子]

内覧会はドキドキですよね。
うちは業者さんにお願いしないのですが、行った方で
ここだけは見ておいたほうがよいというアドバイスがあったら
教えてください。
369さんから致命的な欠陥はないと聞いたので安心しました。
細かなところではどんなところをチェックしたらよいですか？
よろしかったらアドバイスお願いいたします。

[376: 匿名さん]

みなさんプロバイダーはどうするんでしょうか？
KDDIしか使えませんよなんて話も登記会の時に聞かされたのですが。

[377: チワプー]

内覧会行ってきました。汚れはおいておいたとして、キズも結構
沢山ありましたよ。

エントランスで配られる用紙に傷などのチェックをしてから、
ハセコウの担当者と別室で用紙を見て傷箇所の確認などをします。
その時、どの部分に傷があるのか詳しく聞かれますので、
よく見ておいた方がいいと思います。

というのは、傷の箇所によってそれぞれ補修する業者が違うようで、
例えば、『扉』と『扉横の枠』どちらかという具合に聞かれます。
窓枠なのかサッシなのか、クロスなのか木枠なのか、などです。

あと、昼間でもクローゼットの奥は電気を付けても見づらい箇所が
ありましたので、懐中電灯は持って行った方がいいですよ。

[378: まめ]

>>376
光収容なのでADSLは無理です。（収容替えの可能性もありますが）
なので
１．ケーブルテレビ
２．KDDI
３．ダイヤルアップ（アナログモデム通信）
のどれかになってしまいますね。

光収容というのは私も登記会ではじめて知りました。
私はKDDIにしました。

[379: 371]

>>372さん
手数料という性質から内訳を説明するのは困難ですものね。
故に概算となるのは仕方のない事と納得する反面、
だからこそ、上げる場合はせめて説明が欲しいです。
売り手の論理か顧客満足か、どちらを向いてるかはこういうところからも
みえちゃうのかなと。
ちょっと残念と思うと同時に、目くじらたてる程じゃないかと思うことも。

[380: くま]

固定資産税の件、幸区役所に聞きました。内容はほぼ
>>364さん
の書かれている通りでした。
年度の途中で売買した場合は、「双方で話し合って決めて下さい」ですって。
で、今回の場合は
>>362さん
の書かれている通り、契約に入っているので「話し合った」ことになるんですね。

ところで、今日は会社帰り（20時ごろ？）にオーチャードの前を通ってきました。
廊下の明かりが全部点灯すると、結構明るいですねー。
何か夜中でも公開空地で遊べそう・・・。

[381: くま]

>>369さん、チワプーさん
情報ありがとうございます。
私は明日（日付的には今日ですが）です。
業者さんに同行してもらいますが、自分達でも出来るだけのことはチェック
してみようと思います。

>>361さん
チェックシート、参考にさせて頂きます。

[382: ねこげん]

>>372さん
私は現在ocnでADSL26Mなのですが、オーチャードでは
せっかく光を導入しているのでKDDIにしようと思っています。
でも残念ながらオーチャードは構内がLAN配線されていない
ため、VSDL方式で本来の上り下り光100Mとは行かないのが
少し残念です。
それでもADSLよりは早いと思うので楽しみにしています。

[383: ねこげん]

間違えました。<(_ _)>
　VSDL方式(誤)
　VDSL方式(正)

[384: 匿名さん]

378の補足です。
光収容≠KDDIの光プラスネット
このへんが参考資料
１．http://bbpromo.yahoo.co.jp/promotion/adsl/campaign/hikarishuyo/
２．http://www.nifty.com/webapp/digitalword/word/080/08003.htm

[385: bob]

内覧会終了いたしました。
業者に頼まず、私と妻との2人チェックでした。
妻はもともとインテリア関連に勤めていたので、内装（クロスやフローリング）の
チェック。私は、建具取り付けや電気関係を分担しました。
事前に、ナイスと長谷工の間でチェックがあったらしく、大きなキズについては
チェックがされていました。なので、私たちが確認できることは、多くありませんでしたが
扉のガタツキや、カーテンボックス部分のクロス処理、換気扇が動かないなど、
フローリングの小キズ以外もありましたので、自力派の皆様、目を皿にしてがんばってください。
終了後は、３６９さんの流れです。新聞やさんはかなり手ごわいです。！各紙業者さんが待ち構え、
かこまれます！そして、ビール券や粗品の爆撃にあい逃げ切れなかった方はどこかと契約です。
私は、ネットでたのんじゃいましたー。と逃げましたが、完成後はマンション内に立ち入っての勧誘は出来ないこと
になっていると業者さんが口をそろえておっしゃっていたので、入居後の新聞勧誘はなさそうです。（ナイスえらい！）

[386: bob]

えっと、ちなみに所要時間は3時間でした。

皆様、寒いので防寒対策しっかりしてくださいねー。

内覧業者ご依頼の方、情報おまちしております。

[387: まちゃ]

こんにちは。はじめまして。
戸手小学校に転校予定の方いらっしゃいますか？

[388: とくめい]

本日内覧会に行ってまいりました。
専門業者に依頼していたのですが、全体的に良く出来た物件との事でした。
しかし、廊下部分のフローリングに通常より大きな傾斜（６０ｃｍで６ｍｍの差）があった事と、
防水パン上部の蛇口（洗濯機用ですね）の部分が盛り上がっておりました。
業者曰く、修理は不可能だと思われるとの事ですが、長谷工が何らかの対応をしてくれるの
ではないか。という事でした。（長谷工の回答は再内覧会時になるようです）
＃キズもあったし、色々な箇所に乾燥した糊が付着してました。
自分では気が付かない部分まで確認してくれたので業者にはとても感謝しております。
また報告します。

[389: bob]

とくめいさん早速ありがとうございます。
私、洗濯機水栓部分、未確認です。（アッチャー！）
再内覧会終了時にご報告お願いしたいと思います。
私も次回そこはチェックさせていただきます。

[390: くま]

私も本日内覧会へ行ってきました。
業者に依頼をしましたが、こちらも全体的に良く出来ている、との評価でした。
一番感心されていたのが、壁クロスの張り方でした。
下手な職人がやると継ぎ目が分かるのですが、オーチャードはよーく見ないと
分かりませんでしたよ（部屋の明るさにもよりますが）。

指摘項目は、大半はフローリングの汚れ、窓枠（サッシ）の汚れです。
他には、
　・ふすまが１つだけ重かった
　・ドア枠のビスが1組抜けていた
　・ドアスコープが緩んでいた
　　　：
そんなところでしょうか（いずれも業者指摘）。

みなさんは、床鳴りとかチェックしましたか？
あれをするときは、スリッパを履かないでやって下さい。
ワックスを塗った関係で、1度は「パキッ」って音がしますが、何度踏んでも
「ギュッギュッ」とか音をするような床鳴りです（と業者から教わりました）。
幸い、うちは発見されませんでした。

その後は、長谷工と項目を確認でしたが、担当の方がやけに業者を意識して
やりとりをしていたのが気になりました・・・（客は誰だ？と言いたかった）。

最後に業者の方が、こうすると良いですよ、というような生活のアドバイスを
いくつか教えて下さいました。
今回頼んで、とても良かったです、はい。

[391: くま]

そういえば、今回は専有部分のみでしたが、共有部分は突っ込んじゃいけないんですかね？
エレベータのパネルが取れそうだったのが、非常に気になりました。

あと、ゴミ箱は430世帯×3日分のキャパらしいです。
それ以上ためると「投入不可」の赤ランプがつくそうです。