ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町 その２

[匿名さん]

ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町についての情報を希望しています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南青山7丁目373（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩11分 （3番口）
東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩14分 （B1口）
東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩14分 （B1口）
東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩14分 （B1口）
総戸数：86戸
構造、建物階数：地上7階 地下1階建
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2014年01月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所レジデンス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/295240/
住民スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/348137/

【一部タイトルの修正と情報を追加しました 2013.12.25　管理担当】

[684: 匿名さん]

三菱の方もこの掲示板、ご覧になっているのでしょうか？
とても気に入っている三菱の物件があり、購入を考えています。
二月に構造説明会がありますが、ぜひとも他物件でもちゃんと会社として謝罪し、信頼を取り戻して欲しいと思います。

[685: 匿名さん]

６７８です。

今回のケースでローン（金消）の契約をしただけでは、
実行の着手と言えるかどうかは、私見では微妙。
新築マンションの場合、ローンの契約をしても
実際の実行（金銭の交付）は引き渡し時ですよね。

そうなると、先に挙げた最判昭２６.１１．１５にある
「代金の支払いを準備しただけ」と考える余地はあるし
そうであれば「履行の着手とは言えない」可能性があるわけです。

ちなみに、買主の手付金の支払いだけでは
履行の着手とは言えないというのが司法判断のようです。

あるいは、新居に入居のためという理由で
市販されている家電製品や家具を新たに買いそろえるというのも
履行の着手とは言えないらしい。
購入した家電・家具類は、全く無駄にはなることは無いという理由らしい。

そうなると、そのマンションの部屋にあわせた作り付けのオーダー家具を
発注・代金支払い済みで、キャンセルが出来ないようだと
履行の着手と主張できる余地はある・・・・・かな？

[686: 匿名さん]

>>685
>そのマンションの部屋にあわせた作り付けのオーダー家具を 発注・代金支払い済みで、キャンセルが出来ない

これはダメだと思いますね。
売買物件の固登記委任，固定資産評価証明書の取得の手数料を支払った、しかも契約の2日前に突然解約されたと言う、どう考えてもその取引以外には用途の無い契約ですら
履行の着手とは言えず、準備のための別個の取引をしたに過ぎないと判断されるくらい、実際に契約を履行する際必要となる直接的な内容以外認められていませんから。
しかも、上記のは、実際に実害は出ているとしても手付け倍返しで十分に補填されているという、おまけ付き。

しかも、土地等の売却でお金を準備していても、その代金をもって支払いに当てる等の契約が無ければ、準備に過ぎないと言う判例もネットにありました。

実害が合っても手付け倍返しの範囲なら、補填はされてると言われるし、
現金を調達しても、現金はその他何にでも使えるから、単に準備しただけといわれるしでかなり厳しい。

確実なのは、残代金を払った、引渡しを受けた、所有権移転手続きが済んだなどのみで、後は裁判所次第だけど、判例から見ると、結構きつい判例も多い、と言えると思います。

[687: 匿名さん]

つーか金消契約が履行の着手でなかったら、買い主は何をもって着手といえるのだろうか？
引き渡しを受けたらそれは着手ではなく、売買契約の履行でしょう。

着手とは「契約履行のために必要な手続きなどを進めること」であって、購入の意思無く金消契約なんかすることは基本的には有り得ないと思うのだが？

[688: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

>>687
借入金の資金実行＝残代金の支払い

[689: 匿名さん]

>688
デベの立場では、そう主張するのでしょうね。

[690: 匿名さん]

残代金の支払いって引き渡しのことですよね。
そしたら契約履行そのものかと思いますが…
購入者には着手という概念は無い？

[691: 匿名さん]

残代金の支払と引き渡しは別物ですよ。
前者は買主の義務。後者は売主の義務。

[692: 匿名さん]

いやいやそうゆう意味ではなく、実際には残代金の支払いをもって鍵の引き渡しを行いますよね。同じ日に。
その時点が履行の「着手」だなんて現実的ではないと思うんですけどね。

それまでに手付けの倍返しで一方的に契約解除ができるならデベに有利すぎますね。

[693: 匿名さん]

692さんの言うことも一理あります。
ただ法律の解釈をうんぬん議論しても永遠に結論は出ないので、判例がどうなっているのか、過去の裁判所の判断が気になります。

[694: 匿名さん]

今からこの辺りで3月入居できる物件を探すとすれば、どこがありますかね？

[695: 匿名さん]

グランの契約者を納得させられるだけのマンションは
今は近隣には皆無ですな。

[696: 匿名さん]

地所は時間かけてでも建て替えする義務があるだろうし、なぜそれをやらないんだろう。グランのフラッグシップだし、将来的なブランド価値も考えたら、今回の物件の採算なんて度外視すればいいと思うんだが。

[697: 購入検討中さん]

グラン三番町！

[698: 買い換え検討中]

手付金プラス手付金２倍のお金が支払われるのですか!?
それだと契約者も納得でしょうね

[699: 周辺住民さん]

デザインコート契約者は　グランスイート広尾 でよさそうだけど。

[700: 周辺住民さん]

倍返しなら、売主の一方的解除に対して文句言えないのでは。それをあらかじめ契約書で合意したのでは。

[701: 匿名さん]

三菱地所は事実関係を広く明らかにし、現在建築中の物件の徹底調査、今後建築する物件でどのように管理していくのか表明するべきではないでしょうか。

[702: 匿名さん]

696さん

三菱は今回の件で発生する費用を
鹿島に損害賠償請求するだろうから
もし建て替えをしたとしても赤字には
ならないだろう。

それなのに契約解除を早々に選んだということは
どうやっても修復不可能な欠陥があるということでは？

[703: 匿名さん]

>>700さん

契約書で合意した倍返しによる一方的解除は
「履行の着手」の前までなんだ。
履行の着手があったなら、倍返しによる一方的解除は出来なくなる。

で、ここで問題になるのが、
何が「履行の着手」と言えるのか、なわけ。
それについての判断は個別になるので、
一概に判断するのは、なかなか難しいよってのが、678以下の話。

>>693さん
判例を調べることは必要だと思うんだけれど
例えば、「○○をしたことは履行の着手という判例があった」みたいな
個別の行為の外形的な面だけで判断すると駄目だと思うよ。
前述の>>678で紹介した平成５年の最高裁判例の要旨を参考にして。
なぜ、そういう判断をするに至ったのか、理由まで精査しないとね。
個別具体的な理由があるわけで、
そこがわからないと、同じ行為をしても、
履行の着手と判断されないケースもありえる。

[704: 匿名さん]

702さん

詳細は分からないですけど、地所は売主として完成建物を引き渡す義務があるように思えますから、修復不可能なら時間かけて取り壊して建て直す必要があるのでは。

取り壊して建て直せば、グランはここまでクオリティを追求するんだとなり、逆に将来的にみんなが高いお金出してもグランを買うことにつながると思うんですけどね。

[705: 匿名さん]

おっしゃるとおり、契約が解除（今回の場合は買主売主合意の下での合意解約）されずに有効に存続する限り、地所は売主として完成建物を引き渡す義務を負い続けます。
ですので、補修工事で是正できない欠陥があるとすれば、本来は、取り壊して立て直すという対応が売主としての義務でしょう。
今回地所がそこまでしっかり対応するのかは知りませんけどね。

[706: 匿名さん]

取り壊して建て直しなんて2年は掛かる。そんなに待てずに他を買うだろう。

[707: 匿名さん]

別デべ別施工会社のコア抜きマンション購入経験者ですが、
うちの場合デべは
「補修して直しますら、解体建直しは有り得ません」と言いましたよ。

[708: 匿名さん]

>707

住民板に地下の躯体に問題ってのもあったから、実はそっちの問題あるいはそれ以外の問題
があって、それが事業中止の原因かも。少なくとも当初は３~４ヶ月の引渡遅延って連絡し
てたから補修で直るって見込みがあったわけでしょ。まあ、今週末の説明会で分かるよ。

[709: 匿名さん]

>>704
義務はありますが、三菱が契約を解除したいと申し出る事自体は違法ではないです。

履行に着手していなかった場合：手付け返還＋手付けと同額支払って契約解消（拒めない）
履行に着手していた場合：手付け返還＋違約金を支払って契約解消（拒めむ権利はある）

状況によって、上記の違いがあるだけです。

履行に着手しているので、契約解消を認めないと主張する事は出来ます。
しかし、多額の費用を払ってでも全戸契約解消をしたいような建物の状態であれば、裁判で補修後の引渡しを求めても認められる可能性はそう高くないでしょう。

履行の着手の主張は、手付け倍返しになるのか、違約金で売買代金の2割（三菱なら多分契約書に違約金2割と書いてると思う）となるのか、と言う観点では重要なポイントになると思います。

[710: 匿名さん]

>履行に着手していた場合：手付け返還＋違約金を支払って契約解消（拒めむ権利はある）

拒んでも、もう地所は引き渡す意思はないわけだから、引渡日を迎えて引渡がされない状態になって契約不履行になるだけ。契約不履行でも手付金返還＋違約金だから、結果は同じこと。頑張っても無駄だと思うけど違うかな。

[711: 匿名さん]

違約金の２割って、手付金が支払われている場合はそれを充当するだから、結局手付金倍返しと同じじゃないの？

[712: 匿名さん]

結局、決算近い地所は、購入者のこと考えずに目先の採算しか考えてないのかもね。
契約全戸解消させて、この景気に乗じて更地で高く売ったり、新たに作っていまの倍くらいで売り出す魂胆かもね。

実際問題、他に代替になりうる物件が少ない現況で、購入者はお気の毒です。

[713: 匿名さん]

>>712
弱小ベンダなら修繕して引き渡しますから待って下さいでしょうね。仮住まい費用は補償します。程度が関の山でしょう。
修繕に時間がかかるのでお金をお支払いしてなかった事にしてください、と、どちらが誠意ある対応なのか、結構微妙なところではないかと思います。
実際、先日までは、白紙解約を認めない地所は誠意が無いという意見がちらほらありましたよね。

[714: 匿名さん]

今回の問題ってここの掲示板以外メディアでは取り上げられていないですか？この掲示板見ていると大変騒がれていますが、世間的にはニュースに取り上げられるような問題ではないんですかね？
大きな問題に思えるのにここ以外全く話題になっていないような。

[715: 周辺住民さん]

やはり、青田買いって怖いですね。
新築にこだわらず、定評ある既存中古物件を検討対象に
加えることも考慮されてはいかがですか。
青山エリアですと、ちょっと立地面で異なりますが、
むしろ真の青山エリアともいえる、「青山ザ・タワー」
などが評価が高いのではないでしょうか。

あるいは、今回の顛末を受け他物件購入を焦るのでなく、
あらためて購入対象物件を物色・検討されるしばらくの間、
「青山ザ・タワー」のような定評ある中古物件に賃貸で
住まわれるのも、一案かと存じますが。

[716: 契約者]

お金はどうでもいいです。私の家族は青山に住むという夢と希望を去年購入しました。毎月、こうじの状況を見に行って楽しみにしていました。インテリアを考えたり楽しい時間でした。がっかりして、精神的にガッカリです。お金の問題ではありません。

[717: 匿名さん]

７１１さん
違約金での解除の場合は、売買金額の２割と手付金も返却される。
たとえば２億の物件なら４０００万円の違約金と支払った手付金が返却される。

手付金倍返しの場合は、支払った手付金とその同額を加算して支払われるので
手付金が１００万円しか払ってなかったら２００万円しか支払われない
しかもそのうち半分は自分が相手に支払ったお金となります。

ですから同じ契約解除でも意味合いはかなり違います。

[718: 匿名さん]

手付金って物件価格の１割。そういう基本的なことも知らない人が何でコメントするんだろう。

[719: 匿名さん]

昨日からトンデモ法知識を披露してる人でしょ。混乱させて楽しんでるんじゃない。

[720: 匿名さん]

手付金が1割固定だと思ってるほうが何も知らないと思うが。

[721: 匿名さん]

一般論として、手付金の金額は交渉可能だけど、地所を含む大手財閥系は対応しない。

[722: 匿名さん]

手付金100万と言ってる奴、
いくらなんでも痛すぎないか

[723: 匿名さん]

＞714
読売が既につかんでるようです。
あとは記事にする度胸があるかどうか。

[724: 購入検討中さん]

エアコン穴のコア抜きって、そんなに強度に影響あるんですか？

[725: 匿名さん]

恐らく鉄筋切っちゃったんでしょ。過去にも例はあって補修可能なはずなんだけど。

[726: 購入検討中さん]

穴を硬い金属で埋めればいい気もしますが、神経質ですね
2割引のアウトレットセールでいいのでは？
酒々井とかで！

[727: 匿名さん]

穴埋めても強度は確保できないよ。コンクリートはつって、鉄筋組みなおしから。当初、３から４ヶ月
引渡が遅れるって連絡してたからそのつもりだったんだと思うけど。何で事業中止にしたか説明するか
な？

まあ、竣工間際になって内部告発で問題露見ってことで、隠蔽の疑いもある。各工程で検査してるはず
なのに。どこまで正直に説明するか。契約者もそういうところきっちり追及してくれれば、他の地所物
件検討者にとって役立つんだけど、多分、自分たちのことでいっぱいだろうね。４月から住む家確保し
なきゃならないわけだし。

[728: 匿名さん]

>727
賃貸に住んでる人はそのまま住めるし、持家の人も同じ。持家の人が売却契約済の場合でその契約を解約する時はやはり倍返し。それは実損として地所に請求。4月から住む家を探さないといけない人なんて社宅の期限がちょうど3月までの人くらいだ。

[729: 匿名さん]

持ち家の人が賃貸に出して借主契約が決定してる場合は？
もう他人に貸し出している場合じゃないんだから、契約破棄せざるおえない。
具体的にはいくらぐらい請求できるのだろうか・・・。

[730: 匿名さん]

>エアコン穴

スリーブ入れときゃ問題ないわけだし
「エアコン穴のコア抜き」は表立っての後付の理由で
本当はもっと根の深いものがあるのでは

公式の発表がまったくないのが臭い

[731: 匿名さん]

>>729
請求できるのは、実損分でしょ。

具体的には、賃貸借契約の破棄に伴い、相手方に支払った違約金や
不動産屋の仲介手数料など。

[732: 匿名さん]

>728

買換えで旧居を売ったお金を購入資金にする計画だと、普通、買換え特約を使って、新居の契約とともに旧居を売りに出して売却が済んでいるので、今は仮住まい。後に引けない状況なんだよ。

あと、４月って新入学の時期だから、賃貸で更新時期って人も多いでしょ。

[733: 匿名さん]

もしかして、旧居の引渡時期を新居の引渡時期に合わせて３月末にしてるって思ってるのかな。
できなくはないけど、そういう条件つけちゃうと売れないよ。