ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町 その２

[匿名さん]

ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町についての情報を希望しています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南青山7丁目373（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩11分 （3番口）
東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩14分 （B1口）
東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩14分 （B1口）
東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩14分 （B1口）
総戸数：86戸
構造、建物階数：地上7階 地下1階建
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2014年01月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所レジデンス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/295240/
住民スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/348137/

【一部タイトルの修正と情報を追加しました 2013.12.25　管理担当】

[681: 匿名さん]

金消契約が済んでいたら契約の履行に着手となりますよね？

[682: 匿名さん]

＞680
ありがとうございます。
書き込みのタイミングが重なり、678の投稿に気づきませんでした。失礼しました。

金消契約書や登記関係の委任状に捺印したりするのが履行の着手に当たるか、微妙ですね。
679

[683: 匿名さん]

678だけれど、「履行の着手」の定義・判断については、
あそこに書いたとおり。

取り上げている昭和４０年の最高裁判例は、履行の着手について
「債務の内容たる給付の実行に着手すること、
すなわち、客観的に外部から認識し得るような形で
履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために
欠くことのできない前提行為をした場合を指す」と定義している。

そして、もう一つ取り上げた平成５年の最高裁判例のように
総合的かつ、個別具体的に判断されると言って良い。

不動産売買の場合、たいていは買主側からの手付解除の申出に対し
売主が「履行の着手」を主張するケースが多い。
この場合でも、土地か建物かマンションか、中古物件か新築か、
建売か注文建築かで、解除の理由も含めて
さまざまな判断があるし、調べると出てくるので
判断基準についてそれなりの蓄積はある。

今回のような完成前の新築マンションで
売主が建築上あるいは構造上の重大な欠陥・不備（不都合）による
目的物引き渡し債務の履行不能を理由として
売主から買主全員に対する契約解除申出というケースは、
あまり無いと思う。

買い主一人一人によって事情や、行った前準備は異なるし
それだけに、何が買主側の「履行の着手」と言えるかは難しい。

野次馬的興味になるので、契約者には不謹慎かもしれないが
今回、仮に売主が手付の倍返しによる契約解除を申し出たのに対し
買主全員が「履行の着手」を理由に、手付け倍返しでは無く
違約金の支払いを求めて共同訴訟になった場合、
司法判断が出るのなら、その筋の人間にはきわめて興味深いものとなる。
将来の一つの目安になるだろうね。

まあ、裁判になってもたいがいは終局判決まで至らず
和解で終わっちゃうだろうから、
このケースについての司法判断は、お預けだと思うけど。

繰り返しになるけれど、
今回のケースで「履行の着手」が争点になったとき
その判断は相当難しいと思うよ。

[684: 匿名さん]

三菱の方もこの掲示板、ご覧になっているのでしょうか？
とても気に入っている三菱の物件があり、購入を考えています。
二月に構造説明会がありますが、ぜひとも他物件でもちゃんと会社として謝罪し、信頼を取り戻して欲しいと思います。

[685: 匿名さん]

６７８です。

今回のケースでローン（金消）の契約をしただけでは、
実行の着手と言えるかどうかは、私見では微妙。
新築マンションの場合、ローンの契約をしても
実際の実行（金銭の交付）は引き渡し時ですよね。

そうなると、先に挙げた最判昭２６.１１．１５にある
「代金の支払いを準備しただけ」と考える余地はあるし
そうであれば「履行の着手とは言えない」可能性があるわけです。

ちなみに、買主の手付金の支払いだけでは
履行の着手とは言えないというのが司法判断のようです。

あるいは、新居に入居のためという理由で
市販されている家電製品や家具を新たに買いそろえるというのも
履行の着手とは言えないらしい。
購入した家電・家具類は、全く無駄にはなることは無いという理由らしい。

そうなると、そのマンションの部屋にあわせた作り付けのオーダー家具を
発注・代金支払い済みで、キャンセルが出来ないようだと
履行の着手と主張できる余地はある・・・・・かな？

[686: 匿名さん]

>>685
>そのマンションの部屋にあわせた作り付けのオーダー家具を 発注・代金支払い済みで、キャンセルが出来ない

これはダメだと思いますね。
売買物件の固登記委任，固定資産評価証明書の取得の手数料を支払った、しかも契約の2日前に突然解約されたと言う、どう考えてもその取引以外には用途の無い契約ですら
履行の着手とは言えず、準備のための別個の取引をしたに過ぎないと判断されるくらい、実際に契約を履行する際必要となる直接的な内容以外認められていませんから。
しかも、上記のは、実際に実害は出ているとしても手付け倍返しで十分に補填されているという、おまけ付き。

しかも、土地等の売却でお金を準備していても、その代金をもって支払いに当てる等の契約が無ければ、準備に過ぎないと言う判例もネットにありました。

実害が合っても手付け倍返しの範囲なら、補填はされてると言われるし、
現金を調達しても、現金はその他何にでも使えるから、単に準備しただけといわれるしでかなり厳しい。

確実なのは、残代金を払った、引渡しを受けた、所有権移転手続きが済んだなどのみで、後は裁判所次第だけど、判例から見ると、結構きつい判例も多い、と言えると思います。

[687: 匿名さん]

つーか金消契約が履行の着手でなかったら、買い主は何をもって着手といえるのだろうか？
引き渡しを受けたらそれは着手ではなく、売買契約の履行でしょう。

着手とは「契約履行のために必要な手続きなどを進めること」であって、購入の意思無く金消契約なんかすることは基本的には有り得ないと思うのだが？

[688: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

>>687
借入金の資金実行＝残代金の支払い

[689: 匿名さん]

>688
デベの立場では、そう主張するのでしょうね。

[690: 匿名さん]

残代金の支払いって引き渡しのことですよね。
そしたら契約履行そのものかと思いますが…
購入者には着手という概念は無い？

[691: 匿名さん]

残代金の支払と引き渡しは別物ですよ。
前者は買主の義務。後者は売主の義務。

[692: 匿名さん]

いやいやそうゆう意味ではなく、実際には残代金の支払いをもって鍵の引き渡しを行いますよね。同じ日に。
その時点が履行の「着手」だなんて現実的ではないと思うんですけどね。

それまでに手付けの倍返しで一方的に契約解除ができるならデベに有利すぎますね。

[693: 匿名さん]

692さんの言うことも一理あります。
ただ法律の解釈をうんぬん議論しても永遠に結論は出ないので、判例がどうなっているのか、過去の裁判所の判断が気になります。

[694: 匿名さん]

今からこの辺りで3月入居できる物件を探すとすれば、どこがありますかね？

[695: 匿名さん]

グランの契約者を納得させられるだけのマンションは
今は近隣には皆無ですな。

[696: 匿名さん]

地所は時間かけてでも建て替えする義務があるだろうし、なぜそれをやらないんだろう。グランのフラッグシップだし、将来的なブランド価値も考えたら、今回の物件の採算なんて度外視すればいいと思うんだが。

[697: 購入検討中さん]

グラン三番町！

[698: 買い換え検討中]

手付金プラス手付金２倍のお金が支払われるのですか!?
それだと契約者も納得でしょうね

[699: 周辺住民さん]

デザインコート契約者は　グランスイート広尾 でよさそうだけど。

[700: 周辺住民さん]

倍返しなら、売主の一方的解除に対して文句言えないのでは。それをあらかじめ契約書で合意したのでは。