ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町 その２

[匿名さん]

ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町についての情報を希望しています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南青山7丁目373（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩11分 （3番口）
東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩14分 （B1口）
東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩14分 （B1口）
東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩14分 （B1口）
総戸数：86戸
構造、建物階数：地上7階 地下1階建
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2014年01月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所レジデンス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/295240/
住民スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/348137/

【一部タイトルの修正と情報を追加しました 2013.12.25　管理担当】

[661: 匿名さん]

>659さん
手付倍返しによる解約はいつでもできるわけではありません。
相手が履行に着手する前までです。
今回の場合は契約者は着手してるといえるでしょう。買い替えなんかしてる人は確実です。
ですので今回は手付解約の話ではなく、地所側が契約者になかったことにしてくださいとお願いする合意解約の話です。

このような法律の話を前提に投稿しました。
ちはみに小生は法学部出身ですので間違いないです。

[662: 匿名さん]

市川は希望者に対して、契約解除（＝合意解約）で手付金返金のみ。補修した上で事業継続したんで、
解約を望まない人はそのまま契約続行。

[663: 匿名さん]

６５８さんへ

市川のときは解約になったのは、契約者が希望した場合だけ。
契約者側の希望による解約だから「手付金は普通に戻ってくるだけ」
（もっとも最初は野村三井が解約の場合は手つけ放棄と主張したものだから
業界で問題になったんだけど。鉄筋不足は重大問題だからね）

だけど補修可能だったから、解約を希望しない契約者も当然いたし、
当たり前だが補修されて引き渡しもされた。

今回は全然違う。補修が不可能なんだろ。今の技術というが、
馬鹿なコア抜きがされてたら耐震強度は直しようが無い。

よってデベの都合による一斉契約解除になる。
契約者の希望による解除ではなくデベ都合による強制解除だから
市川のときとは異なり、契約者には「手付金＋手付と同額の迷惑料が振り込まれる」

[664: 匿名さん]

>661

買主が契約の履行に着手後に売主が引き渡しできない場合は、契約不履行で手付金返金、違約金に損害賠償でしょ。事業中止ってことは売る側は契約を履行できないってギブアップしたってこと。合意解約って、双方が合意しないと成立しない。

法律勉強したの？

[665: 匿名さん]

とりあえず弁護士挟んで交渉します。
新たなケーススタディになりそうですね。。。

[666: 匿名さん]

事業中止の例は、六会コンクリート事件で三井の大船の例がある。

[667: 匿名さん]

６６１さんへ

ご指摘ありがとうございます。
ただ説明が一部分かりにくところがあります。教えて下さい。

「手付倍返しによる解約はいつでもできるわけではありません。
相手が履行に着手する前までです」

このところですが、具体的にどの法律の第何条に基づいて、このように
言われているのですか？？

私は法律の専門家ではありませんが、
契約書を読む限り、デベは手つけ倍返しによる契約解除ができるように思われます。
なんとなくデベ都合の契約解除は手付倍返しが業界常識になってる気もしますが、
それは過去の判例とかから積み上がったものではないのでしょうか？？

民法など一部の法律で６６１さんの指摘されるような法律解釈論ができるとしても、
小生には判例などを通じた過去の業界の積み上げがより重視されるようにも
思うのですが、その点はいかがでしょう。

ご教授ください。

[668: 匿名さん]

>663

コア抜きで鉄筋切っちゃっても、コンクリはつって鉄筋組みなおして補修ってのはできる。みなとみらいのタワマンで過去にあった。当初、引渡遅延と言ってたのは恐らくこれやろうともくろんでたんじゃない。

[669: 匿名さん]

三井の大船は結局賃貸になった。ここもそうなる。

[670: 匿名さん]

パークハビオ南青山高樹町でほぼ決定

[671: 匿名さん]

６６４さんへ

６６７です。

６６１さんの投稿は分かりにくところもあります。

結局、どうゆうことになるのでしょうか？？

私は「デベ都合による契約解除の場合、契約者は手付金と同額の
迷惑料をもらって解約に応じないといけない」と思っていたのですが、
（三菱のことですから、契約者がすでに買ってしまった家具の代金の
補償とか、現実にはもろもろ補償があろうことは承知しているつもりです）
私の考えは誤りでしょうか？？

後学のため、教えて下さると嬉しいです。

[672: 匿名さん]

この南青山の一等地で賃貸にするか？
俺はしないと思うけどね。
三菱が当初引き渡し遅延といってたことは事実だし、
それを目指したのは、間違いない。
だからこそ今回の契約解除の決断は、
どうしても補修不可能な欠陥が見つかったと考えるのが普通だろう。
６６８さんがどれだけ建築技術に詳しいか分かりませんが、
俺は鹿島の技術者の診断を信じますわ。

それに、ここは三菱のフラッグシップの第一弾になるはずだった。
補修できるものならば、どんなに時間がかかっても補修してると思うぞ。
ブランド価値うんぬんを言うなら、契約者には遅延に伴う費用をすべて負担するなど
三菱が誠意をみせたあとに引き渡しの方がベターに決まってる。

なぜなら、大半の契約者がそうなることを望んでいたのだから。

[673: 匿名さん]

>667

661ではないですが。ここの契約書を読んではいないけど、一般論として
・手付け解約の規定（売主側の場合は手付金倍返し、買主側の場合は手付金放棄）；ただし、相手方が契約の履行に着手するまで。
・債務不履行の規定；この場合、売主側は違約金（通常、20%）を支払う
が、契約書にあるはず。買主が契約の履行に着手した後に、物件を引き渡せなかったのなら後者の債務不履行が適用される。

[674: 匿名さん]

私も、664さんに同意です。売主による解除は手付金と同額に加えて損害賠償。但し違約金の定めがある場合は違約金の額が通常だと思う。別に私は弁護士でもなければ法学部卒でもないけど、ググってればいくらでも説明は出てきます。

[675: 匿名さん]

６６７です

ありがとうございます。

そうすると、今回の場合、手つけの倍返しではなく
手つけ返還の上で２０％の違約金がもらえると考えればいいでしょうか？

[676: 匿名さん]

661です。
法律勉強したの？とのことですが、していましたよ。
何年も前ですが択一試験は三回通ってます。

664さんがおっしゃっている「契約不履行で違約金に損害賠償」は買主が主張するものであって契約不履行状態にある売主が主張できるものではありません。
買主が履行に着手した以上、契約不履行状態にある売主からは、どうやっても一方的な解除はできません。
ということで、売主は買主に合意解約をお願いすると。
もちろんこれに応じる義務は買主にはありません。

ということを言ってるのですが。。。

[677: 匿名さん]

>667さん
民法557条です。
法解釈ではなく明文化されています。
あと、通常の不動産売買契約であれば手付の条文のところにそう書いてあるはずですよ。

[678: 匿名さん]

>>676

今回のマンションの売買契約の条文がどうなっているかはわからないが
特段の定めが無い限りは、法律的にあなたの言っている
「債務不履行の場合、それを理由として債務者（この場合は売主）からの
一方的な解除（＝法定解除）が出来ない」
「買主は売主からの解除の申出を応じる義務は無い」ってのは正しい。

じゃあ、今回のケース、買主は、売主からの合意解約に応じなかったら
買主は、売主に対して、あくまで売買契約の履行の強制を
求めることが出来るの？
債務者（売主）が履行の提供は出来ないと言い、
債権者（買主）は契約の解除に応じないままだと
法律的にはどういう流れになるんだろう。

それ以前に、手付解除が可能かどうかの判断は
なかなか悩ましいよ。

法律を勉強されたのだから知っているだろうけれど
民法５５７－１の「履行ノ着手」に当たるか否かについては、
有名な最大判昭４０．１１．２４の判例の他、

「当該行為の態様、債務の内容、履行期が定められた趣旨・目的等諸般の
事情を総合勘案して決すべきである」
「履行の着手の有無を判定する際には、履行期が定められた趣旨・目的及び
これとの関連で債務者が履行期前に行った行為の時期等もまた、
右事情の重要な要素として考慮されるべきである」（最判平５.３.１６）

が現在の判断基準と言える（いわゆる総合考慮説）。

昭和４０年の判例で言う「前提行為」だけれど
客観的・外部的に認識できない行為も少なくないし
今回のケースで買主は個別に様々な行動を取っているわけで
「履行の着手」に当たるかどうかは一概には判断できないよね。

たしか、「代金の支払いを準備しただけでは、履行の着手とは言えない」
（最判昭２６.１１．１５）ってのもあるので
住宅ローンの申込だけでは「履行の着手」に当たらないと考えられているし
そう考えると、現在、居住している自宅を売却（の手配）をすることも
直ちに「履行の着手」と言えるかどうか。

[679: 匿名さん]

「契約の履行に着手」の定義や具体例をお教えていただけませんか。
無知なもので、よろしくお願いします。

[680: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

>>679
もっとも確実なのは残代金を払う。これ以外は司法判断。678の書いている通り。