ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町 その２

[匿名さん]

ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町についての情報を希望しています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区南青山7丁目373（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩11分 （3番口）
東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩14分 （B1口）
東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩14分 （B1口）
東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩14分 （B1口）
総戸数：86戸
構造、建物階数：地上7階 地下1階建
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2014年01月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所レジデンス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/295240/
住民スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/348137/

【一部タイトルの修正と情報を追加しました 2013.12.25　管理担当】

[413: 匿名さん]

ただ集まっても意味ないですよね。地所にまけるな！なんてことで団結しても恥ずかしいだけですもの。論点整理しませんか？

[414: 匿名さん]

カフェデプレ？

[415: 匿名さん]

論点と言っても、具体的な情報がない今の時点では議論できないでしょ。争うかどうかは地所の対応次第。まあ、引渡延期ってだけでも大事だから、契約者がまとまって交渉をする必要になったときのために、まずは顔合わせしてお互いを知っておきましょうかってくらいだと思うけど。

[416: 匿名さん]

今地所に要求するとしたら、説明会資料を事前に送付させて、確認させてってくらいじゃないの。内容次第では団体交渉が必要だし、それこそ説明会に弁護士を同席させることも考えなきゃならない。

[417: 匿名さん]

契約者スレ、ご利用ください！

[418: 匿名さん]

契約者板も誰でも書き込めるんだけどね。やるなら契約者を何らかの方法でチェックしてローカルの場で議論する、他の契約者に周知するためにサマリを公開の掲示板にアップするとか考えないと。

[419: 契約済みさん]

契約者です。
契約者用に書き込みしました。（No.３の書き込みです）
ご契約者の方は今後は契約者用に書き込みしませんか。
ご契約者の方、ご参加お願いします。

[420: 匿名さん]

契約者板でも地所が成りすましして火消し始めるでしょ。今までにもそういった書き込みがちらほらあったし。

[421: 匿名さん]

415さん、ごもっとも。今の状況で集まっても、何を議論するのでしょうか。焦ってもしょうがないですね。相手の出方もわからないですし。
顔合わせと割り切るなら集まっても良いかもしれませんが、入居希望か解約希望かぐらいのチーム分けは必要でしょう。

[422: 匿名さん]

契約者スレでの議論が始まって良かったですね。この検討スレは、団体交渉の準備と弁護士の関与を阻止しようとする何らかの勢力の書き込みがスゴイからね。契約者の皆さん、陰ながら応援しています。先手を打って、有利に交渉を進められますように！

[423: 匿名さん]

契約者スレ見ると、情報開示が少なく不安だけどいまのとこは冷静に対応という感じですかね。集まって団体交渉とか弁護士依頼とかは今やることではないんでしょうし、持ってる情報の交換だけはしときたいのはそうかもですね。

今後の三菱物件の検討者にとっても気になることですし、地所には本当にしっかりとしたお客さん目線での対応をしてもらいたいです。

[424: 匿名さん]

説明会は、初日に先発隊を送り込んで、そこで得られた情報をもとに、二日目に向けた戦略を練った方がいいと思うな。

[425: 匿名さん]

地所は不動産業者です。
不動産業者の免許権者は国土交通省や都庁であり紛争の相談窓口もあります。
説明会などで不誠実な対応を取るようなら免許権者に相談するのも良いかもしれません。
免許権者から行政指導があればそれに従うしかないからです。
ただ免許権者が業者に介入できるのは業法上の違反行為があった場合となります。
今回の問題点は売主が契約時に説明した重要事項説明やパンフレットの内容
住宅性能評価書や建築基準法などそのすべてが引き渡しまでに遵守されてるか？
などですが・・・
引渡期日を延期すれば完全に解決できる問題ならば最後は地所を信用したいですね。

[426: 匿名さん]

業法違反があることが限られた情報から分かるのであれば、行政指導を求めるのも一つの手でしょう。しかし、この点に関しては地所はそれこそプロで、シッポを簡単に出すとは思えない。しかも、業法が風評被害による価値の下落から契約者を守ってくれるとも限らない。地所も株式会社として自分たちの利益を最大化しようとするだろうから、契約者も専門家の力を借りながら自分たちの利益を守るしかないですよね。

[427: 匿名さん]

契約者の中に弁護士はいないか・・というコメントが散見されますが、運よく契約者の中に
弁護士がいたからと言って、無償や安い報酬で、弁護士として仕事をしてもらおうとは
考えない方が良いと思います。
弁護士の仕事には目に見える原価がほとんどないので、少しでも知り合いだと「ちょっと
タダでお願い」と言われがちなのですが、それは、たとえば契約者の中に内装業を営む企業の
オーナーがいる場合に、その人に対して「共用部のリフォームをタダでやってくれ」と
お願いするようなものです。
また、契約者である弁護士が、弁護士として、契約者を代理して和解をまとめたりすれば、
和解内容に不満のある他の契約者から不満を持たれる可能性もあるわけで、極めて難しい
立場に置かれることになります。
やはり、外部の弁護士に依頼するのが本来だと思います。
（契約者ではないので、こちらに書き込みました。）

[428: 匿名さん]

引き渡し前に、こんなにケチがついた物件にはもう住めないですね。
手抜き物件の汚名の着せられたまま、ずっと住むことなんかできない。

[429: 匿名さん]

汚名は永久に消えない。消せない。あとは買主がどう判断するかになる。

[430: 匿名さん]

企業相手にやっている大手事務所の弁護士だと、商売上、三菱相手には戦えません。

また、＞４２７さんのいうとおりでしょう。そもそも、そんなに深刻な事態なのですか？

[431: 匿名さん]

もし、本当に深刻な事態なら、行政や世論を見方につけるほうが賢い気がします。

[432: 匿名さん]

弁護士会に行って、建築紛争を得意とする弁護士を紹介して下さいって、頼めばいいと思いますよ。東京には弁護士会だけで３つあるんだから、必ず良い弁護士が見つかるでしょう。

[433: 匿名さん]

深刻な事態ならマスコミも味方につけて都や区にも相談さした方がよさそうですね。
そうなったら当初の告発者も味方になってくれるでしょうし。

[434: 匿名さん]

>432 弁護士会の窓口に行って特定の弁護士の紹介を受けるのは難しいかもしれません。
（会としての公平性の問題があるため。）
弁護士会が運営しているサイトで得意分野から弁護士を検索できるものもありますが、
得意分野は基本的に自己申告制なので、必ずしもあてにはなりません。
建築紛争関係の書籍や雑誌記事の執筆、セミナー講師の実績等の経歴は、一応の目安に
なると思います。
ある分野で秀でていても執筆や講演活動はしない（本業で忙しくてそんな暇はない）
弁護士もたくさんいるので、良い弁護士が必ず執筆・講演から探せる訳ではありませんが、
執筆・講演のためには相当の時間をかけて準備・勉強することが必要で、その分野で
仕事をしていこうという強い意志がないとできないので、一生懸命取り組んでくれる
可能性が高いと思います。

念のため、私は法曹業界の関係者ですが建築紛争についてはまったく専門外ですので、
営業ではありません（笑）。
また、本件で弁護士を依頼する必要があるかどうかは、詳細を知りませんのでノーコメントです。

[435: 匿名さん]

弁護士の話題で盛り上がってますが、億超えのマンション買う人たちなんだから、知り合いに弁護士一人や二人いるでしょ。

いまの時代ありえないと思いますが、地所が万一隠蔽や意図的に矮小化した説明などすれば、コンプライアンス上大問題になるだろうし、株主代表訴訟などもありえるかもしれませんよ。グランのフラッグシップですからね。
さすがに地所はそんなリスクおかさないかな。

[436: 匿名さん]

地所はさすがに、きちんとして渡すと思いますよ。問題はそれでも消えない、風評リスクですよ。地所が問題の内容とその後の対策を公表しない限り、中古で買う人はいませんよ。怖くて。

[437: 匿名さん]

>425

地所は大臣免許。免許番号なんてHPに記載してるんだから、大臣免許か知事免許かなんてすぐ分かる。本当に本当に業者さんなの。

で、大臣免許だから監督官庁は国土交通省。ただ、いきなり国土交通省に話しを持って行くんじゃなくて、都の消費者センターか区の無料法律相談にまずは行くべきかと。

[438: 匿名さん]

住民（契約者）板に地所からの連絡に地下の躯体の問題なんてのがコメントがある。コア抜きよりこっちのほうが問題かも。

地下部分だから建設初期の問題でしょ。いつ問題を把握したかが重要になる。問題を把握していたのに説明しないで販売したとしたら、違法行為かも。工事と検査のスケジュールもチェックして事実関係を把握すべき。意図的に隠蔽していたのかもしれないから第三者を入れて調査させないとダメかも。

問題があったのに知らされずに契約であったら、錯誤に基づく契約で契約自体を無効にできるかも。そうしたら傷もの物件を押し付けられることもなく、あと腐れなくさようならできるでしょ。

[439: 匿名さん]

>435

地所は過去に土壌汚染を隠して販売なんてことしてるよ。地所に限らず三菱グループは不祥事続出だけど。

[440: 匿名さん]

契約者に弁護士がいたらって件だけど、地所と争うようになったとき弁護を引き受けないにしても、地所の提示が妥当かどうかの判断とか、妥当でなくて争う場合に依頼する弁護士を紹介するとか、いれば契約者には心強いでしょ。

[441: 匿名さん]

新築マンションでコア抜きってあまり聞いたことないけど、躯体のコア抜きって一般的にやばいこと？違法行為？
程度や箇所にもよるんだろうが、詳しい人いたら教えてください。

[442: 匿名さん]

>438
別デべ別施工会社のコア抜きマンション購入経験者です。
うちの場合、地下部分にも雑な工事箇所がありました。
第三者機関が地下水槽タンクの場所から地下部分の調査に入りましたが、ゴミが放置してあったり色々と。
しかし、地下は人が入り込める調査範囲に限界がありました。

[444: 匿名さん]

このマンションの名前、覚えておきます。
中古で出ても絶対買いません。

ということになるので、完璧に補修しても資産価値に大きく影響が出ますね。
青田買いのリスクを改めて感じました。

[445: 匿名さん]

>442

そのとおりで地下だと建設が進んでからは検査も難しいから、施工直後に検査してたらもうずっと前に分かってたはずなんだよね。

[446: 匿名さん]

>441

コア抜きはコンクリートに配管用の穴を開けることで、珍しいことではないし、ちゃんと強度が確保されていれば何の問題ももない。ただ、間違って鉄筋を切っちゃうと問題。コア抜きする前に調査して、鉄筋は避けてコア抜きするんだけど。

[447: ある設計士]

はじめまして、友人の設計士よりこちらの問題を聞き、設計士としての意見を書かせて頂きます。
私がココの掲示板ログを見る限りでは、皆さんが問題にしているコンクリート躯体のコア抜きについて
どの部分に？何個？というデジタルなデータが無いままに、事故物件になった。と結論付けているようですが
コンクリート建築では規模の大小に関わらず、各種設備用配管を通す為のコア抜きを躯体を打ち終わったあとで
行うことはままあります。但し、その際にはコンクリートレーダによりCD管や配筋の有無を確認しながら
行いますので、基本的には構造計算上で強度不足が起きるような事態には繋がらないハズです

以上、簡単ですが皆さんのお役に少しでもたてばと思い書かせて頂きました

[448: 匿名さん]

>447

引渡遅延の連絡があって、その原因がコア抜きって説明してるわけだから十分問題。もう少し把握してから投稿しようね。

[449: 匿名さん]

>444

青田売りって売る側の都合なんだよね。これを契機に買う側の意識が変わって、完成売りが主流になれば、地所もある意味世間に役立つんだろうけど。

[450: 匿名さん]

447さん、442ですが
そんな丁寧な確認などしたのか？って言いたくなるコア抜きのケースも世の中あるのですよ。

[451: 匿名さん]

>442

ここも第三者機関で徹底的に調査した上で引渡してもらわないと危ないかもね。

建設住宅性能評価で第三者機関が検査するけど、あれって例えばスラブは全フロアでなくて抜き取り検査。

[452: 匿名さん]

446さん、447さん、ありがとうございます。

引渡し延期の状況と過去ログからすると、鉄筋を切ってる箇所があるようにみえますが、鉄筋をそれなりに切ってたら強度にも影響し大問題ということなんですかね。その場合、当初の強度どおりにするための是正なんて後からできるものなんですか？

[453: ある設計士]

４４８さんへ
そうなんですか？
＞引渡遅延の連絡があって、その原因がコア抜きって説明してるわけだから十分問題
三菱が「コア抜きによる強度不足が確認されたので引渡遅延」と連絡してきてるんですか？
本当に鉄筋を無闇に切りながらコア抜きしての強度不足が、強度計算で判明してるとすると
コア部分を埋める等の簡便な方法では強度を出すことは不可能で
該当部分の壁に両サイドから新たな耐震壁を打ち増すや耐震補強のような鉄骨補強を
するしかなく、事実上、幾つかの部屋が小さくなる等の非現実的な工事になりますが

本当にゼネコンが無闇にコア抜きしたとは信じがたいです

[454: 匿名さん]

>452

過去に是正工事した物件の例では、コンクリをはつって、配筋をやり直すみたい。対応が遅れたのと、是正工事に時間がかかるから引渡が遅れるんでしょ。

ちなみにその物件では、瑕疵担保責任期間の延長って対応もしていた。地所がどういった対応をするのかが、今後の注目ポイント。

[455: 匿名さん]

多くのみなさんは壁や床の強度不足？に着目してますが
コア抜きしたのには配管等の理由があるハズなので
コンクリートをはつって打ち直すだけでは意味がなく
新たな配管ルートを作る必要があるので。。。。

[456: 匿名さん]

>455

また、コア抜きするんでしょ。流石に次は失敗しないようにしっかりチェックした上でやるんじゃないの。

[457: 匿名さん]

コア抜きは昨年末の話題でもう古い。新しいのは地下の躯体の問題でしょ。

地所は話題に事欠かないくらい毎度やってくれる。

[458: 匿名さん]

知り合いの不動産業界の人にちらっとここの話したとき、鹿島のような大手ゼネコンが躯体に多数のコア抜きするのは信じがたいと言ってました。でもそれが起こったから告発者も勇気を出して告発し、ここまでの問題になってるのかもしれません。これは分かりませんが。
453さん、そもそも通常は最初にスリーブ入れるかと思いますが、強度に影響なければコア抜きはいくらしてもよいんでしょうか。設計段階から配管図等にスリーブ入れて配管することになってないんですか？勝手に現場の判断でコア抜きされたら、鉄筋切ってなかったとしても購入者は納得いかない気がします。どの物件でも生じうる問題です。

[459: 匿名さん]

確かに鹿島にしてはお粗末なくらいレベルの低いミス。地所のフラグシップとはいえこの規模だとスーゼネにとってはおいしくないってことで、下請けに丸投げだったのかもね。そういう事故の背景もちゃんと報告してくれないかな。

それから告発がここの掲示板であってから、地所が契約者に連絡するまでの時間が短いってのも不思議。

[460: 匿名さん]

453って設計者じゃないよ、きっと。知識ないもの。

[461: 匿名さん]

専門家なら建築士って名乗るでしょ。

[462: 匿名さん]

説明会の開催に時間がかかる理由として第三者機関が全棟調査をしているため。
一方で、通知には概ね４－５カ月の遅延。調査が終わってない段階であくまで目処とはいえ遅延の期間を指定してきてることに頭をひねる。考えられる理由
1. 取り急ぎ目処を示すことを優先(期間は余裕を持って見積もった)-クリティカルな問題が見つかった場合は更に延期または解除 ー 性善説
2. 1と同様。ただし調査事実に関わらず強度に問題なしとして遅滞のうえ引渡
3. 実は調査は終わっている。結果４－５ヶ月の遅延が現実的と判断。説明会までに理論武装など