プラウド昭和楽園町テラス

[匿名さん]

売主：野村不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
交通：名城線 「名古屋大学」駅　徒歩9分 　鶴舞線 「いりなか」駅　徒歩13分
総戸数：78戸
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上5階 (建築基準法上：地上3階 地下2階)

駅徒歩9分も坂ありで、相当遠く感じそうですね。
どうでしょう？？


所在地：愛知県名古屋市昭和区楽園町33番（地番）
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2013.12.26　管理担当】

[459: 物件比較中さん]

学区が話題になるってことは実情がどうかではなく、学区で家探しする人がたくさんいるんでは？
名古屋は特殊ですから。

[460: 購入検討中さん]

>>457
やはり地下鉄利用者はきついですよね。
環境はいいと思いますが、見送る方向でいます。

[463: 匿名さん]

第一期は完売になりそうでしょうか。

[464: 匿名さん]

駅からある程度離れると車通勤を選ぶ人が多いよこの辺
とくに夏場は会社に付くまでにシャツが大量の汗で濡れる

>463
完売するでしょう。なんといってもプラウド
ここのデベの特徴は好立地にマーケティングと営業力

[465: 匿名さん]

プラウドだけでなく、どこのマンションも第一期分は完売するよ。
直前まで販売戸数未定にして、完売する分しか販売しないから。

[467: 購入検討中さん]

早くも値引き開始。
さすがにプラウドも苦戦するわな。

[469: 匿名さん]

この段階で値引きなんてあるわけないです。

[470: 匿名さん]

社割りが使えるデベロッパーは多いですね
多くの企業では5％、多い会社だと10％です

[474: 匿名さん]

第一期は要望書が入ったところのみとすればよいのでは？であれば、即日完売となるのではないでしょうかね。どこもやる常套手段です。

[476: 匿名さん]

物件概要では、第１期販売戸数が37戸になってるね。
全78戸の37戸で半分行かなかったのは、プラウドにしてはニブイ感じか。

[477: ご近所の奥さま]

自分の手元資料では未定となっているよ、売り出し戸数。

[478: 匿名さん]

ただの楽園町の賃貸の方がよくないか
三井のリハウスから出てるよ

[479: 物件比較中さん]

八事ガーデン、敷地内に公園も作るしパーティールームあるし、完全にテラスよりいいね

[480: 匿名]

何がいいか住んで見ないとわかりませんよ、パーティールームなんて使うのは一部の人だけ、それよりは公共の施設をしっかりした方がいい。

[481: 匿名さん]

パーティールームも敷地内の公園も維持費は掛かりますからね。
一部の人しか使わない無駄な共用施設は無い方が良い。

[482: 匿名さん]

八事ガーデン車出しにくくないか？

[483: 匿名さん]

楽園町の車生活よりはまし

[485: 匿名さん]

不便ですし駅距離は資産価値にも影響します

[486: 匿名さん]

永住するなら資産価値は気にしなくていい
どんなマンションも40年経ったら紙くず同然
残るのはせいぜい土地の価値だけ
払い続けなければならない固定資産税を考えると、
地価が高くなればいいというわけでもない

[487: 匿名さん]

ブラウド楽園町1は環境が良いので気に入りましたが圦中からの坂で断念しました。
ここは1よりは環境面で劣りますが立地から見ていい物件だと思います。

[488: 匿名さん]

楽園町っていう名前がいいねえ

[489: 匿名さん]

天国みたいな名前だよね。縁起がいい

[490: 匿名さん]

マンション評論家の言う資産価値とは売値・貸値の事

[491: 匿名さん]

>>484
>楽園町、やはり不便ですかねぇ…

まあね、どこから移住を考えてるか分からんけど不便は不便だわね

不便だけれど俺みたいな輩が入って来ない、飲み屋の姉ちゃんが入ってこない
ある程度の所得がある人間しか入れない
って感じで高級と言われる住宅街は成立してたからね

ただ昔はどこにいても生活自体は不便だったのが今はコンビニ1分、
スーパーは夜中迄あるいは24時間、銀行は3時までじゃなくていつでもどこでも引き出せる
って変わったから人によって優先順位も変わりやすいわね

[492: 匿名さん]

あなたの身近な土砂災害危険箇所＞愛知県統合型ＧＩＳ 土砂災害情報マップ
http://www.pref.aichi.jp/0000013527.html

表山小・八事子・御幸山中・飯田街道に囲まれた辺りは土砂崩れ指定地区です

[493: 匿名さん]

>492
天白区の話をここでされてもねぇ・・・

[494: 匿名さん]

表山小・・・どこか分からん
八事子・・・八事とついてるから八事付近？
御幸山中・・どこか分からん
飯田街道・・昔よく通った

[495: 匿名さん]

>>492
楽園町は囲まれていないんじゃない？

[496: 匿名さん]

結局、楽園町も八事ガーデンも決め手に欠けます

[497: ご近所さん]

販売戸数未定のままで聞くけど、
ここって昔は何があった土地に建つの？。

[498: 匿名さん]

販売戸数未定なので、わからないですね。

[499: 匿名さん]

昔からの土地にマンションが建つのはネガティブだ
土地を売りに出すのはかなしい理由がある
いまこの辺は土地の取得が容易になってる
売る年寄りが多い

[500: 匿名さん]

>499
昔からの土地に？の意味が分からん。
昔から個人が所有してた土地って事か？

[502: 匿名さん]

>>496
同感です。

[503: 匿名さん]

>>497
以前は社宅が建ってましたよ。

[504: 匿名さん]

南東から望む

[505: 匿名さん]

お写真ありがとうございます。
工事はまだまだこれからということでしょうか？！

社宅があった場所なのですね。
だからある程度の敷地の広さがあるのかな？
駅からはギリギリ歩けるくらいの距離。
社宅ってあまり駅に近い場所にあるイメージじゃないですものね。

[506: 匿名さん]

売れ行きどうなのここは？

[508: 匿名さん]

八事ガーデンのMRがオープンするまでが勝負ですね。ラップさせてたくはないと思いますが。個人的には八事ガーデンの立地がいいです。

[510: 物件比較中さん]

八事ガーデンの方が高いと思います。

[517: 匿名さん]

長谷工仕様じゃなくてプラウドの標準仕様だったら良かったのに。
環境としては八事ガーデンより良いと思う。

駅から遠くても仕様を良くすれば、八事ガーデンと差別化が出来たのに・・・残念。

[518: 匿名さん]

1階の風通しはどうなの？

[519: 銀行関係者さん]

ここの販売戸数はいつも未定。
何故なの？。

[521: 匿名さん]

販売戸数マニアは無視

[522: 匿名さん]

>販売戸数はいつも未定。何故なの？。

どこの不動産会社でも同じだけど
法律的（広告的）にも販売戦略的にも難しいのよ。
現状のやり方が良い悪いは別にしてさ。

販売戸数確定させたら販売価格オープンにしなきゃいけない・・とかさ。
なので全体として販売戸数が確定してない事にするという苦肉の策でどこも対応してるのが現状。

何年も前から調査してネタ仕込んで近隣住民の対策も整えて
漸く建物作り出しても実際いくらなら買ってもらえるか売る方も手探りなんだね。


仮にある物件を金額確定させたら他社の営業も当然それを利用して売るし
社内の他の物件担当だってそれを利用して自分の物件を売る。

俺は別に今のやり方がいいと思ってるワケじゃないけどそんなところだね。

[523: 匿名さん]

続き

だから買う側だけじゃなくて売る側でも力のある営業マンとかは特に
自社も他社も全部金額オープンの方が売りやすいのに・・・って
不満に思ってる人も多いと思うわ。

[524: 匿名さん]

>>522さん
売主側にもそういった事情があるんですね。
販売戸数も価格全てオープンになれば、価格だけで検討し他所に行く客も出てくるでしょうし、
まずはモデルルームに呼び込む為にもぎりぎりまで非公開とするマンションもあるのでしょうね。
なんか…いろいろと戦略があるんですね～勉強になりました。

[525: 匿名さん]

不動産もいろいろと考えているんでしょうね
1階の風通しは、どうなんでしょう？上の階よりはないでしょうね
1階は専用庭があれば、いいですが、ないとなるとあんまり魅力を感じませんね

[526: 匿名さん]

１階といっても実際はここは地下だから、価格以外の面で何かメリットを期待すると厳しいでしょうね。

[528: 匿名さん]

専用庭っていいですね。コンクリートのベランダよりはずっと安らぎますよね。

[529: 匿名さん]

専用庭と言ってもここ地下で日が当たらないから、芝生じゃなくてタイル張りなんですよね。
目の前はコンクリートの壁だし、そんなんで安らぎは感じられるのかな？
もっとも芝生は芝生で手入れが大変だけどね。。

[530: 匿名さん]

違う物件の地下住戸を見学したことがあります。

そびえたつ壁に牢獄をイメージしました。

プラウド星ヶ丘なんて壁の高さが５ｍ超でしたよ。

プラウド星ヶ丘は地下２階でしたが。

[532: 匿名さん]

なるほどね。

[533: 匿名さん]

知り合いで地下２階を買った人がいますが　２年くらい住んで売りに出したけどまだ売れてません。
１０年ほど前の物件なので今とは違うかもしれませんが　湿気が酷いと言っていました。
もともと中古で買ったけど　色々な事情で売り出し中みたいです。
他の地下部分の部屋も良く売りに出ると本人が言っていました。
高くても　上階の方がお薦めですね。

[534: 匿名さん]

ここも建築基準法上は地下二階、地上三階ですね。しかも北垂れの土地だったと記憶しています。テラスの奥行きが結構ありますが、どの程度光が入るのかはわかりませんね。

[535: 匿名さん]

南垂れ地下２階でもどうかと思うのに、北垂れ地下２階とは・・・
空いた口がふさがりません。

建築基準法が変更にならないかな？

[536: 匿名]

よく知らないんですが建築基準法の階数と実際の階数は違くて良いってことなの？？

[537: 匿名さん]

階数の話じゃないと思います。

住宅地下室容積率不算入制度のことでしょう。
要は、販売戸数がふえるので売主が儲かるってことです。
売主にメリットがあるが、住民はデメリットしかない。

[538: 匿名さん]

ざっくり言うと場所によって建てられる高さの制限があるよ、
他にも作っていいものにも制限があったりしますよ、というのが大前提。

で、ここの場合は、高さの規制が厳しいところなんで作るとしても3階建て位の高さしか出来ませんねえ、と。

でも3階建てじゃ儲からないんでどうしましょうか？
そうだ、上がダメなら下に穴掘ってそこにも住んで貰えば元は取れるんじゃない？
じゃ、そうしましょうと。

でも地下室作るんじゃなくて、敷地全体を掘って作るんで下から見たらちゃんと5階建てが出来るよ～、と。

お～、うまい事考えたね～。
でもでも、お客さんに5階建てと言う位はいいけどさ
やっぱり法律的には地下2階、地上3階扱いになっちゃうんで宜しくね～、
あと、広告とか書類上も一応気をつけてね～、と。

[539: 匿名さん]

川名山ガーデンも第一種低層だから、
地上3階地下2階だったとおもいます。
参考までに。

[540: 購入経験者さん]

売り面積が増えれば販売価格が下がります

[542: 匿名さん]

玄関にモニターがないようですが、セキュリティ面は大丈夫でしょうか。

[543: 匿名さん]

のぞき穴があるので大丈夫です。

[544: 匿名さん]

2，3年前のマンションと比べると設備は随分とシンプルなんですね。

[545: 匿名さん]

長谷工物件が多くなったからねぇ。

[546: 匿名さん]

エントランスにはモニターがきちんとあるみたいですよ。
設備はシンプル、環境良く、文教地区、駅徒歩圏内という条件からここの資産性は将来的にはどうなのですか？

[547: 匿名さん]

エントランスにあっても誰かの後にくっついて行けば簡単に入れますからねぇ。。。

[548: ＯＬさん]

そこがマンションの一番怖いとこです　　顔認識など進化した技術を使ってほしいです

[549: 匿名さん]

宅配業者がまとめて何軒か配達する場合、2軒目以降は直接玄関のインターホンを押すので、玄関にもモニターがある方が、確認できてやっぱり良い。

[550: 匿名さん]

資産性は特別良くも悪くもないでしょうね。
徒歩圏と言っても、坂のある駅徒歩9分なんてむしろ不利に働くんじゃないだろうか。

[551: 匿名]

宅配は本来一軒一軒エントランスまで戻るのがルールでは？

[552: 匿名さん]

エントランスにオートロックがあるだけでも、一軒家よりは遥かに安全だろ。
最近のマンションは、仮に誰かに付いて入っても、エレベーターのボタン押すのも、内廊下に入るのもカギがいる。
当然至るところにカメラあり。
宅配業者がまとめて何軒か配達するってのも基本ムリってことだ。

[553: 匿名さん]

エレベーターの鍵なんてここはないでしょ

[554: マンション投資家さん]

今回調べた結果、
やっぱり販売戸数が未定って出てました。

[555: 匿名さん]

宅配業者は時間が勝負ですから、わざわざエントランスに戻る人はいないでしょう。

[556: 匿名さん]

エントランスで、まとめてインターホン押すで解決。

[557: 匿名さん]

管理人さんがモニター見ながら
在中しているのではないですか？

プラウドは新聞配達の方などの顔写真を
掲示板に貼っていると聞いたことがあります。

物騒な世の中ですから、子育て中の方は、
通学時の駅から徒歩9分が心配になると思います。
機械式で車を出すのに3〜4分待つより、
平置きでパッとお迎えに行けるのが楽園町テラスの利点ですね。

[558: 不動産業者さん]

その通り、機械式駐車場は避けた方が良いです。待ち時間が計算できないのが一番困る点です。忙しい時に限って三人四人と重なります。平置き自走式がベストですね。