掘出物かババか？75㎡4000万強 小石川レジデンス

[匿名さん]

まことに申し訳ありませんが、この地味で目を引かない「小石川ザ・レジデンス」
という掲示板名を止めて、この物件の勝負所である、「山手線内ファミリー向けで
掘出し物？小石川ザレジデンス」（実際には少し短い名前）で、もっと多くの方から
この物件（考え方）の再評価をいただきたく、新レスを旗揚げいたします。
きたんのないご意見をお願いします。
論点
1.山手線の中でありながら、ファミリータイプ（3ＬＤＫ、75㎡以上）が普通のサラリーマンが、買える物件（4500万円以内）。
2.その価格帯は、「眺望なし」、「日照はまあ確保されている」、「静かである」
3.「地ぐらい」は高くない。
4.春日、後楽園から、徒歩9分で、貸しても、将来売ってもよし。
5.文京区で、国立幼稚園・小学校の受験可、学区。
しかし、最大の難点は、南西側に段差（崖）がある。（安全面は保障されている）
これは、全国に転勤のある普通のサラリーマンにとって、掘り出しものかババか？

[401: 匿名さん]

竣工２〜３年後が勝負という気がする。

共有部の管理の行く末と、周辺の中古市場がどうなるか・・・。

[402: 港区民]

ババではなく、掘出物かなと思っているのですが、
04年6月分譲開始で、05年3月竣工なのに、
30戸先着順で販売中。
白金高輪地区と比べると、割安感は同じだけども、
価格帯は、こっちの方が2千万円ほど安い。
なぜ？

[403: 匿名さん]

不動産に掘り出し物はないです。

安いものには何らかの理由が必ずあります。

[404: 匿名さん]

402は一連の記載を見れば分かる質問（４０２のような回答を期待？）
４０３は予想通りの回答（ババじゃないといけないんですよね。ここは）

[405: 403]

ババでないといいとは思いますよ。

「不動産に掘り出し物はない」というのはセオリーというか、常識ですので。

[406: 403さんへ]

そうかなあ？
　白金高輪の再開発横、駅から徒歩2分のプレイス白金の低層階（特に東側）
は、どう考えても、掘出し物だと思いますよ。
　これに反論できる人はいないでしょう。そんなのもありますって、探せば。

[407: 399へ]

じゃあ、あなたどこに住んでんの？
　まさか、笑わせる所じゃないでしょうね？

[408: 匿名さん]

きっと、買えない「ねたみ」もあると思う。
ローンさえ組めない人は結構いる。
年収800万はないと買えないから、粗探ししかできない人は貧乏人が
多いと思う。一般的には。

[409: 匿名さん]

＞安いものには何らかの理由が必ずあります。

それはそうだと思います。
逆に高いから必ず良いものだとは限りません。
ブランド名だけでふっかけられることもあります。
「何らかの理由」は「価値」感で受け取り方が変わってきますね。「価値」を決める基準が1つしかないなら別ですが。
後楽園・春日駅が使えて静かな場所なのだから崖くらいたいしたこと無いと思う人もいるのです。
町工場に囲まれていると言っている人もいますが正確ではありません。
ここは住宅街と町工場街の境にあります。
「何らかの理由」ももっとよく調べる必要がありますね。

[410: 匿名さん]

409さんの意見
>「何らかの理由」ももっとよく調べる必要がありますね。

例えば、
デベの（見かけ上の）土地取得費用が安くあがった。
手抜き工事を前提にデベが価格設定をした。

後者でなければＯＫです。

掘り出しものが存在しない不動産にとって、
そもそもこのスレタイトルが間違っていた、という結論になりそうですか？

[411: 匿名さん]

崖と町工場に囲まれてる・・が正解。
高いから必ず良いものだと・・は詭弁。

安いものは必ず何かある。

[412: 匿名さん]

高いもので悪いものの確率＝きわめて低い
安いもので悪いものの確率＝きわめて高い

これ事実ね。

[413: 匿名さん]

ホームページの周辺環境の項目に、「崖と製本工場の挟み撃ち」って書いておいてほしい。
ＭＲや現地に行って驚かされるよ。騙まし討ちかよ！って思ったもん。ちゃんと情報は適切に
記載しておいてほしい。交通費の無駄でした。

[414: 相手、、]

413さん。情報収集が甘かったですね。
このスレを読んでおけばそんなことはなかったのに。

初めてこのスレを見つけたのですか？

[415: 匿名さん]

>そもそもこのスレタイトルが間違っていた、という結論になりそうですか？

そういうことになりますかね。
この物件は欠点がはじめからわかっています。
あえて言うなら「アウトレット商品」というところでしょうか。

>>411
その「何か」とは何なのか？
割れたせんべいを袋詰めにして安く売っていたりしますが買う価値はないのでしょうか。
アウトレット商品は。

>崖と町工場に囲まれてる・・が正解

ハハハ、そうとも言えますね。でもその崖の上への道はエントランスを出てすぐにありますから。

欠点は確かにありますがここの物件には保証されていて裏切られないことがあります。
それは後楽園・春日駅が使えることです。

[416: 匿名さん]

>後楽園・春日駅が使えることです。

住宅を犠牲にしてまで叶える利便性としては、あんまり・・・
勿論、人ぞれぞれですけどね。

[417: 匿名さん]

後楽園・春日やだな〜。
文京区でも最低の駅環境。
労務者・競馬オヤジ多し。ヤンキー多し。

[418: 匿名さん]

４１７さん

そんな事言っちゃ、４１５が可哀相だよ。自信満々に
＞それは後楽園・春日駅が使えることです。
って言い切っちゃったんだからさ。

目も当てられんね。

[419: 匿名さん]

圧迫感のある崖と、フォークリフトが闊歩する町工場に挟まれ。前門の崖、後門のフォークリフトですか。
使える駅は労務者・競馬オヤジ多しですか。
子供が可哀想すぎますよ。住宅を選べない子供は親の判断の甘さの犠牲ですね。
自分が子供だったら、こんな環境、本気で嫌だけどね。

[420: 415]

私には一番重要なことですよ。
普段の行動範囲を考えると。

もちろん他にも理由はありますが。
この物件と同時に検討したのがプラウド本郷真砂ですがある点が気になってこっちにしました。

[421: 415]

ある点が気になってこっちにしました。←価格じゃないですよ。

[422: 匿名さん]

行動範囲考えると、俺カプセルホテルのほうがマシだと思う。人ソレゾレだけどさ。

[423: 匿名さん]

＞＞４１９

いや、でも、プロレスが好き！とか野球観戦が趣味！とか、後楽園の喧騒がたまらん、とか競馬命とか、
そういう人にはオススメですよ、ここ。

後楽園周辺って、特に土日はモスグリーンとグレーなんです。それは何かっていうと、場外馬券売り場を目指すおじさんたちの服の色なんですけど。

[424: 匿名さん]

このマンションの子供、後楽園の場外Ｂ出口あたりで、大きな画面のゲームに夢中になってたと思ったら、
１００円で馬券買いだして、モツ煮が大好きになって、結果モスグリーンとグレーの服を好んで買いだしたり
したら、嫌だなー。孟母三選ってことば、知らないんだろうね。
確かにそういったことが好きな人にはオススメｗ

４１５も、行動範囲からしてモスグリーンの服着てるんだろうな。
勝った日はベースボールカフェで昼からビール引っ掛けて、ラクーアで
ひとっ風呂？
自分の子供にはこんな大人になってほしくないね。

[425: 匿名さん]

＞４０６

あそこは準工で、場所柄、周りにどんな高層建築が建つかわからないでしょ。
現に隣の日興パレスが２０階建ての新築に建てかわるそうだし。それに長谷工・・・藤和の方がまだマシなような。

リスクが大きいです。

[426: 匿名さん]

子供なのに、流行言葉が「土曜の障害で夢見ちゃったよ」とか言っちゃうんだよ。
学校と比べて塾のこと「裏開催」とか言ってみたりしてね。
運動会の徒競走も、電撃の１ハロンとかね。僅差で負けても「鼻差だよ。上げ下げだよ」って。

[427: 匿名さん]

ここも準工業で、既に崖がそびえ立ってますがな。長谷工よりはマシだと思うけどね。

[428: 415]

ヤレヤレ、今度は駅批判ですか。
坊主憎けりゃってやつですか。

行動範囲をはきちがえてる人もいるし。

ラクーアでひとっ風呂・・・いいですね〜。ここのスポーツクラブの会員になると月8千幾らかで入り放題でしたっけ。

[429: 匿名さん]

駅を重要視してる人が

＞ヤレヤレ、今度は駅批判ですか。

といふ。

どうしょうもないですね。乗降客の雰囲気も立派な検討課題ですよ。
埼京線の人気が無いのは、痴漢最強電車で、ギャンブル電車だからだしね。
ギャンブル好きが集う町に、ギャンブルなマンション。
まさに溶け込んでますね。

[430: 匿名さん]

＞４２６

詳しいですね（笑）。

ま、でも、子どもは新興住宅地の如き無菌室みたいなところで育てるよりも、少々ガラが悪くても、学校や家庭から逃げ場になるところが近くにある方がいいんじゃないですかね。
子どもよりも、ここを買う教育熱心なお母様が後楽園周辺の雰囲気に耐えられるかなあ、と思いますけど。
だって、おじさんたち道路で寝てるし、酒飲んでるし。覚醒剤売ってるし。ダフ屋もコーチ屋さんもてんこもりですよ。

[431: 匿名さん]

子供育てる環境じゃないね。１８歳くらいまでは他のところで育てたほうが良いね。
旦那がラクーアで風呂浴びてる間、奥さんと子供は別居ですかね。マヨラーどころか
シャブラーの子供になったら成人病どころの騒ぎじゃないしね。

[432: 匿名さん]

孟母三遷じゃ？

[433: 匿名さん]

私にとっては掘り出し物ではなくても、ババではないです。
ファミリータイプはほぼ完売ですし、ババかどうかなんてもう議論する意味が無いと
思います。

[434: 匿名さん]

433さん

そうですね。私もそう思いますが、このスレは議論じゃなくなってるんでよ。
相手してあげるとよろこんで、つぎつぎと書き込んでくる人がいるんです。
私はアンチファンと前にかきましたが、この物件のホームページをよく読みこんでいて
周辺に詳しい人が。

[435: 匿名さん]

ババかどうかの議論はもう終了したのでは？

地元民だったら周辺には詳しいでしょう。

[436: 匿名さん]

>426

まだ買えないことをねたんで、「ここはババ」と決めないと気が済まず、
自分へのレスがないと寝付けない
「電撃の１ハロン」なんて書いてるお子様がいるんですか。

２チャンネルは卒業できても、書いてる中身は同じだねぇ。
電車男を見習えよ。

>430

私も同じ意見ですかね。
少しぐらい雑然としててもいいんじゃないかなぁってね。
おっさん寝てるのは子供たちには「ああいう人にはならないように」って教えますよ。

教育熱心なお母様方にはどうなんですかね？
国立に行けた人はいいですけど、行けなかった方もいるでしょう。
公立はいたって普通ですよ。地元のお子様も多いですしね。
国立行ってついて行けなくなってしまうよりも、子供らしさを尊重したいとは思いますがね。

[437: 匿名さん]

でも多分、地元の住み替えじゃなくて、わざわざ他地域からここを買う人って、特に子持ちの女性だったら「文教」ってのが大きいキーワードなんじゃないですかね？
利便性や環境だったら他にももっといいところあるし。
国立とか、公立でも名門校に越境狙ってる人が多そうな気がするけど、どうなんでしょう？

[438: 匿名さん]

>415
パークコート本郷真砂？反対運動の件？

確かに反対運動が起こってるのは躊躇しますよね。
でも、それだけ、ここよりは良好な住環境なのではないかという気もするが。

[439: 438]

↑間違えました。プラウド本郷のほうね。
あのヘンはマンション乱立ですね。ま、でも小石川も今後同様の道をたどるとは思います。
昔から住んでいた人間には悲しい限り。文京区も何らかの規制を設けたほうがいいと思う。

[440: 415]

>昔から住んでいた人間には悲しい限り。

気持ちはよくわかりますが、しょうがないことですね。

[441: 匿名さん]

そう、しょうがない。
だからせめて商業地域・準工は避けて物件探しをした方がいい。

[442: 匿名さん]

今後は規制することを検討しているらしい＞文京区

[443: 匿名さん]

文京区だとどの辺りが良好な住宅地ですか？
西片あたりですかね。最寄は千石になるのかな。

[444: 匿名さん]

ゾロ目get！

[445: 匿名さん]

そろそろ450レスですね。
どなたか新しいスレッドの作成をお願いします。

[446: 匿名さん]

この物件、いまさら議論する価値あるか？

[447: 匿名さん]

売れ残り物件が、レインズ登録され、小さな不動産屋さんなどからいくつも部屋を紹介され、
今週末はうんざりという感じでした。
値引きもしてくれるそうですが、私はハナから興味のない立地、仕様なので断りました。

【値引きに関する情報が掲載されていましたので一部を削除させて頂きました。管理人】

[448: -----]

【値引きに関する情報が掲載されていましたので削除させて頂きました。管理人】

[449: -----]

[450: 匿名さん]

４５０になったな、終了するかｗ

[451: -----]

[452: ありえない]

1.山手線の中でありながら、ファミリータイプ（3ＬＤＫ、75㎡以上）が普通のサラリーマンが、買える物件（4500万円以内）。
議論の前提が間違っている。マンション探しをはじめて途中の転勤期間をはさんで５−６年たつが
そんな物件見たことない。山手線のすこし外の板橋区あたりならそれに近いものをみたことが
あるが。

思うに、4500万円程度のマンションで、利回りもよく資産価値下落も少ないファミリータイプなど
あるわけがない！！！。

理由１　新築ファミリータイプは最も利回りが低い物件タイプ。５％超えたら上等。
高利回り物件は、中古アパートなど。
理由2　都心の超高級物件（いわゆる億ション）でも、買ってから１、２年で、価格が下落するのに、
4500万程度のもので、資産価値維持ができるわけがない。

元の前提が、解のない連立方程式を解くようなもの、一生物件探しをすることになる。

最適解がないなら近似解を求めるスタンスでいくなら、利回りの良い物件を押さえることは
可能だろう。資産価値の下落は、マンションの場合たぶん止められないので、比較的、価格硬直性が高い
家賃に目を向けるのが現実的だろう。家賃相場は、近隣の家賃相場を調査すればある程度精度をもって予測
できる。そうなると利便性の高い駅近物件が、家賃利回り上有利になるが、山手線の中という
こだわりを捨てないと利回りもとれなくなる。山の手というブランド価値で新築の場合、販売価格にプレミアム
が乗っているが、賃貸を借りる人間がそのプレミアム分を家賃に認めるかどうか疑問。つまり
７５m2程度のさして広くない物件にそれほど高い家賃をだれがはらうかという消費者心理を読んだほうが
いい。結論としては、利回りのよいファミリーマンションを買おうと思えば、4500万よりもっと安いくらいの
東京でも下町の3千万円台後半の物件のほうがまだ希望がもてるはず。

[453: ありえない]

学区に関しては、越境入学という裏技もあるが、うちのかみさんなんか千葉県出身だけど
千代田区内の一流公立中学（文化人や有名人を多く輩出している）に進学しているし、
やりかたはいろいろあるよ。

[454: ありえない]

新築マンションの価格下落が不可避であるなら、リスク軽減のためには、取得価格を下げるしかない
だろう。どうせ損をするのだから、損の幅を小さくするしかない。正直、サラリーマンなら賃貸でしのげるだけ
しのいで、定年後に、通勤とか子供の教育とか開放された時点で、貯めたお金で、郊外の住居をキャッシュで
購入とか、地方出身の方は故郷にめでたくご帰還というのが理想だと思うけど。夢がなさ杉かなあ

[455: 匿名さん]

それも良いんじゃない。

[456: -----]

[457: -----]

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました。管理人】

[458: 匿名さん]

たまに見るけど、相手にしないだけ。

[459: 匿名さん]

追加
今、この出来上がり具合を見て、本心で、とんでもなく悪い物件だと思う人が
どれほどいるだろうか？　ＤＷ問題もいい方向で解決されているし、外観も安っぽくない。
悪い所を、必死で見つけようとすれば、どこでもあるのでは？ここで大好評だったプラノ小石川（5丁目）
だって、北西側の部屋は、正面のマンションのリビングとべったりだった。私なら「人目」方が、ＤＷの存在より気になります。

　実際に、昨日、現地を見ての感想は、「更地の時の状況と随分印象が変わっているなあ」ということです。
どうせ、これにも、無茶苦茶書く人がいるでしょうが・・・。

[460: 匿名さん]

ちょっと参考に。私は春日はいいと思う。
http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/data/rank17a.cfm

[461: 匿名さん]

売れ残りの部屋のDMが来ました。

【一部の内容を削除させて頂きました。管理人】

[462: ありえない]

＞460情報ありがとう。
関連ページにいい記事があったから紹介する
＞賃貸利回りの平均値は、マンションの分譲価格（購入予算）帯で変わる。
＞分譲価格が6000万円以上（代官山、恵比寿など）が5.21％。5000万円台が5.59％、
＞4000万円台（新宿、品川など）が6.59％。
＞さらに価格が下がると3000万円台（入谷、豊洲など）が6.37％、
＞3000万円未満（東向島、西調布など）が6.34％となる。

つまりこうだ。
地代が高い山の手エリアだと6000万円以上用意しないと、利回りの良い物件（といっても
６％しかないが）は手に入らない。4500万円の予算ではムリ。

[463: ありえない]

おっと間違えた山の手だと利回り５％台か、表面利回りだから、固定資産税とか馬鹿高い
駐車場費を考えると割にあわない投資だな。利回りだけ考えると下町になるわけだ。
春日も山の手とはいわないよな。

[464: 匿名さん]

住まいサーフィンの物件掲示板でこの物件が話題になってますよ・・・。
プラウド文京の板で。

参考になりますよ。

[465: 管理人]

投稿数が４５０を超えましたのでこれ以上の投稿をお控え下さいますようお願いします。
削除する場合もございますのでご了承の程お願いします。
なお、当物件について「掘り出し物かババか」という内容での議論につきましては
販売中のものでもあり、これ以上のやり取りは望ましいものでは無いと考えています。
ご指摘があるように「購入検討者」がご利用頂くのがこのサイトなのにも関わらず、
そうでは無い方が大半を占めているのは趣旨と反しているためです。
新しいスレッドを同じような内容で建てられましても削除するつもりでおります。
たくさんの情報をありがとうございました。
購入者の皆様はこちら『購入者限定小石川レジデンス』
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40712/
をご利用下さいますようよろしくお願い致します。

[466: 管理人]

旧関東板をご利用の皆様へ

当スレッドをご利用頂きましてありがとうございます。
マンションコミュニティはお役に立っておりますでしょうか？

さて、関東圏のマンション板につきましては、各県の板を用意させて頂きましてから
半年が経過致しました。
既に多くのマンションにおいて各県の板に移行頂いておりますが、投稿数が規定数に
達していないものなどまだ旧関東板をご利用頂いております。

より多くの皆様が該当するマンションの掲示板を探して頂けますようにタイトル検索
を用意させて頂きましたが、それでも各県からお探しの場合もあるかと思います。

御手数ですが、今後は各県に新たにスレッドを立てて頂きまして、新しいスレッドを
ご利用頂きますよう何とぞご協力宜しくお願いします。
ブラウザのお気に入りに追加されている場合は、新しいURLに変更して下さい。

各スレッドにて、新しいスレッドのURLをご案内頂きますようご協力お願い致します。

※こちらのスレッドは1週間程度様子を見て閉鎖させていただきます。