掘出物かババか？75㎡4000万強 小石川レジデンス

[匿名さん]

まことに申し訳ありませんが、この地味で目を引かない「小石川ザ・レジデンス」
という掲示板名を止めて、この物件の勝負所である、「山手線内ファミリー向けで
掘出し物？小石川ザレジデンス」（実際には少し短い名前）で、もっと多くの方から
この物件（考え方）の再評価をいただきたく、新レスを旗揚げいたします。
きたんのないご意見をお願いします。
論点
1.山手線の中でありながら、ファミリータイプ（3ＬＤＫ、75㎡以上）が普通のサラリーマンが、買える物件（4500万円以内）。
2.その価格帯は、「眺望なし」、「日照はまあ確保されている」、「静かである」
3.「地ぐらい」は高くない。
4.春日、後楽園から、徒歩9分で、貸しても、将来売ってもよし。
5.文京区で、国立幼稚園・小学校の受験可、学区。
しかし、最大の難点は、南西側に段差（崖）がある。（安全面は保障されている）
これは、全国に転勤のある普通のサラリーマンにとって、掘り出しものかババか？

[301: 匿名さん]

もうひとつの板で、格安であったら買いたいという人がいますね。
あと1,500万円くらい落ちて、適正価格より500万円くらい更に下がれば
掘出し物ですから、買いでしょうね。
あと半年もたてばかなり落ちてくるかな。色々問題抱えてる物件だから
様子見てから判断したほうが良いだろうね。

[302: 匿名さん]

柄の悪い購入者登場（３００のことね）。

住む人の柄って、土地柄と同様に重要です。
共同住宅ですからね。この点もこの物件の大きな問題のようですね。

[303: -----]

[304: 匿名さん]

ここの購入者で誰か人に自慢げに話した人いるんじゃないか？
自慢げでなくても小石川というだけで自慢してると受け取る人もいるかもしれないな。
この辺新築が多いからほんとに営業妨害かもしれないし。
このスレを見なかったら買ってたかもって人は結構いると思うぜ。
それとも新手の値切りか？

批判が収まりかけて和みそうになるとまた唐突に強烈な物件批判と購入者批判が出てくる。
ここがババでないと気がおさまらない人たちがいるのは確かだな。

普通対象外になった物件のことなんて気にしないよ。
それをしつこく。尋常じゃないよ。見苦しい。

[305: 匿名さん]

＞このスレを見なかったら買ってたかもって人は結構いると思うぜ。

ということは、自分じゃ知りえなかった情報をもとに、この掲示板を参考に
できたってことですよね。
この掲示板が機能している証拠ですね。
逆に、良いことだけを聞きたいなら、ＭＲに行けば営業マンが行ってくれます。
そういったことにならないように、この掲示板があるわけですから・・。
掲示板を利用しておいて、何を文句言ってるの？見苦しいですね。

[306: あら探しが好きな皆さんへ]

このスレに、不満解消のため、強烈な物件批判と購入者批判を繰り返しをしている
人がいるのは確かですね。
　このスレに書き込みをしているひと「全員」のレベルが低いですね。（きっと私も）
もう終了物件ですよ。
　みんな、ひとのあら探しばかりして、馬鹿じゃない？
ここの民度がどうとか、いえるレベルか、本当に！
＞ここがババでないと気がおさまらない人たちがいるのは確かだな。
全く賛成です。

[307: -----]

[308: 匿名さん]

こんど友人と連れ立って、見学ツアーに行こうと思います。
友人に話をしたら、都内にそんな崖ってあったっけ？面白そうだ、是非現地を
見てみたいと言っています。
後楽園の場外で馬券を買いがてら、来週は現地見学会です。話の種としては
滅茶苦茶人気物件ですよ。
その友人は既にマンション持ってますが、珍しいものを見るのは大好きなんで。

[309: 匿名さん]

この物件気になっていたので土曜日にモデルルームに行っていました。
行ってびっくり。人、人、人。びっくりでした。待ち時間の間にパネルや模型見てました。
もとびっくりしたのがここではすごい悪い物件とみたいなこと書かれていたので、
結構残っているのかと思いきやファミリータイプほとんど残ってない・・・。
来ている客層契約している人みても変な人はいませんでした。
江東区の物件に行った時とは客層が違う。まっ東京フロントコートと比べたらいけないのかも知れないが。
若い夫婦もいたけど結構文京区に住んでいる人がここを買っていると。
悪いイメージで行ったのに違っていてあれって？感じでした。
現地も行ってきましたがうわさの崖もみてきました。
３階以上なら全然いいんじゃない？と思いましたよ。
３月入居間に合うのかな？とは思いましたが。
残念ながら私が買える予算の物件は残ってませんので買いませんが。
都心に住めるのは魅力。同じ値段で山手線外と内だったらやはり利便性からいって
内でしょう。はっきりいって馬鹿扱いする物件＝人の所ではないと思いました。
静かなところでびっくりした。東京ドームのイメージが強くて
ちょっとごみごみしてうるさいと思ってましたからね。

[310: 匿名さん]

309さん

みなさん色々とご意見を書き込まれていますが、結局「人それぞれ」
なんですよね・・・・・・・・
購入した後にバハと思う人もいるし、購入しないでババと思う人もいる
し、購入してやっぱりよかったと思う人もいるし・・・・・・・・
結局、それぞれの価値観だと思います。

正直言いましてバカにするのであればバカにすればと思います。だって
バカにした人はここを購入しないのでしょ？関係ないですもの。

[311: 匿名さん]

310の最後の行の一部訂正

「関係ないですもの。」
　　　　↓
「住み始めてからそのような人とは関係がないですもの。」

[312: 現実的な話]

（きっと批判する人は、何をいっても、ひはんするでしょうけど）
立ち上がった今を見て、本当に、無茶苦茶なマンションといえますか？
ちゃんと、ＤＷは図面どおりなる見たいだし、なにしろ、ほとんど、南西側
3ＬＤＫタイプは残ってない。
　最初から、北側1ＬＤＫタイプが若干残っているだけじゃないですか。
そもそも、北側は、段差なんて関係ないし・・・。
　その前に、土地の価格が、周辺「高級マンション」とほぼ変わりないという
事実はどう説明できますか。　藤和の本質に対するレベルの高さは、信頼おけますよ。
ＤＷの件にしたって、必ず、誠実な対応をしてくれます。（具体的な案をＮＫＫと詰めてる段階でしょ。きっと）

[313: 匿名さん]

>>309
東京フロントコート完売間近だよ。
１千世帯もの方が購入しているのをバカにするのはいかがなものか？

[314: 匿名さん]

結局どこの場所にしても購入者を馬鹿にしたらいけないんだよ。
その人は納得して買ってるんだから。
ここは崖。フロントコートだって津波とかきたら駄目でしょう。
大地震がきたらほとんどの場所でだめになるんだから。

[315: 匿名さん]

気がついていないだけとか、リスクを過小に見積もってることと「納得している」
ことは違うんだけどね。
フロントコートに大津波は来ないし、ここは大地震じゃなくても被害が出るし。

明らかに前提条件が大きく異なるものを並列化するのは詐欺の手法です。

[316: 匿名さん]

ここ、そんなに地盤が悪いんですか？
がけ崩れの心配があるほど？

[317: 0です。（正真正銘）]

0です。このスレを立ち上げたものです。証明のしようがありませんが、ここのシステム管理をされている方は分かると思います。
実は、0以来初めて書きます。皆さんの忌憚のない意見、大変参考になりました。
　ただ、心の底からお詫びしたいのは、購入者の皆さんに対する誹謗中傷めいたことが多く、大変気分を害されたここと思います。もう少し建設的な意見がでるのかなあ（例えば、客観的な数字に基づいた、資産価値の問題とか、交通利便性（バス便など）がでるのかなと思っておりましたが、南西側の段差の問題など、最初から分かりきっていることに対しての攻撃、
住民予定者の討議の過程でのことで、民度が低いなどの中傷発言など、期待していたものとはかけ離れた結果となってしまいました。なんか、ババでないと気がすまない方もいらっしゃるようで・・。欲求不満解消ならいいのですが、業界の方なら止めてください。
　本当に悪いと思うことは、このスレによって、悪い評判が広がり、資産価値が下がりはしないかということです。そしたら、購入者の皆さんに謝っても謝りきれないという気持ちです。
本当にすみません。

[318: 0です。続き-1]

　こういう掲示板は、匿名なので、悪い情報の方が、参考になることが多いです。
それで、結果的には、0を立ち上げた時には、実は購入するか否か決めることができませんでした。
それで、1ヶ月弱、過激な題名で、多くの皆さん（マイナス情報が多いこと予想して）のご意見を、すべて見て、
自分なりに分析した上で、2月になって（最近）、購入いたしました。（これも本当です。売主はこの人だと想像できるかもしれませんね）
　リスクは、最悪（上限）を想定するというのが、常識ですが、リスクに関して316までの意見で十分分かりました。ババかそうでないかは、自分で決めます。

あと、うその情報も多いですね。一階をキャンセルしたと別スレで書かれた方、自転車問題くらいで、1000万（頭金2割）弱もの大金捨てきれますか？それと、あおるように、400万もすててどうするの？なんて、購入者なら頭金2割はみんな知ってます。
さらに、1階で、キャンセルの情報もなかったです。
　私は、ここの住民になりますが、実際、仮囲いがとれて、みなさんが、言うほどの物件だと思う人がどれくらいいるでしょうか。土日は、かなりＭＲで待たされるほどの、来訪者でした。（ほんとビックリ）

[319: 0です。続き-2]

　もう、ほとんど、意見は出揃った（90％以上は、駄目だという意見でしたが）
ようなので、
　（自分勝手で申し訳ありませんが）そろそろ、非難合戦は止めにしませんか？
悪いと思う人は、どう言っても、「悪い」物件だし、変えようがありません。購入者さんは、きっと気に入って買っていると思います。
これは平行線です。
　まあ、世の中のマンション購入希望者のほとんどが、すでに気にしない物件なので、このスレもどんどん下に下がり、4月ごろにはなくなっているでしょうね。

もう、わたしは、書き込みません。皆様、貴重なご意見ありがとうございました。
0より。

[320: 匿名さん]

あんたの言うとおり、そろそろ、これも終わりにするか。
　まともな意見でてこないもんな。

[321: 冷やかし]

けど、0は自分勝手だよな。
　購入おめでとう。とは言っておく。

俺も何度か書き込んだけど、そろそろ、止めるわ。
冷やかしも、だんだん馬鹿らしくなってきた。

小ばかにする人は、気にせず、書いてくれ。（自己嫌悪にならない程度に）
じゃあ、さよなら。

[322: 牛込ダイオ]

付近の土地勘はあったので、いろいろ書きましたが、
現地を見てきたら、思ったよりも段差が強烈でしたね。
何階くらいで前が抜けるか想像しながら見たんですが、
段差があるだけじゃなく、南側はずっと高くなってるから、
６階、７階でも抜けないような気もします。そうなんですが、
日当たりに関しては、今の時期でもそれほど悪くないです。
見たのは午前中ですけど、１階まで照っているところもある。

それよりもっと気になったのは、仮にセイフーを利用する場合、
行き来する際、やはり工場でいろいろ運んでいるのが目につく。
歩くのに危ない。とまで言えば言い過ぎだろうけど、それに近い。
でも、どっちにしても、その点も値段に織り込まれているのだから、
少なくとも現地を見た人であれば、これらは納得ずくだと思います。
欠点よりも利点のほうが魅力的と感じれば、もちろん検討に値する。
とにかく、例えばこれから出てくる堀坂の物件が同じ値段であるなら、
話はまた変わってきますが、そんなことは有り得ないわけですからね。

[323: 牛込台]

↑名前が変になってしまいました。牛込台です。

[324: -----]

[325: 匿名さん]

安くて、小石川　というのが　叩き甲斐がある。
322が言うように、なかなか出てこない物件ではある。
ちょっとしゃくに障るけど。
322、右下ラインの使い方、いいよ。
技術系？　センスある。　この物件を意識して？
頭いいね！！　うちの中途採用に欲しいくらいだよ。

[326: 匿名さん]

まあ、フロントコートよりはいい。これは間違いなし。

[327: 匿名さん]

セイフーへは千川通りを歩く方法もありますね。
距離的には変わらないですよ。ただこっちだと信号があるけどね。

[328: 匿名さん]

結局、自分が購入した後はネガティブな話は聞きたくないってことでしょ>0

ものすごいですね。さすがというか・・・。

[329: 匿名さん]

＞その前に、土地の価格が、周辺「高級マンション」とほぼ変わりないという
＞事実はどう説明できますか。

土地の価格が周辺と同じなの？なのに相場より１０００万円も削ったの？
これが本当だったらヤバイって思わないほうが非常識だけど。

土地が安くないとなると、利益圧縮しても建物躯体でコストを削らざるを
得ないから、そういった意味では、かなりヤバイね。
崖があってババ物件だから、その点がある意味功を奏して土地代が
安いのならいざしらず・・・。

購入者層の雰囲気、異様に価格を削った代償・・・
ここは単なるババ物件じゃなくて、至高のババ物件なのかな。
海原雄山もびっくりかもね。

[330: 匿名さん]

>>328
ま、所詮その程度だったってことだよｗ

[331: 匿名さん]

中古ですぐ安く出そう・・・。

[332: 匿名さん]

マンションの価格構成は大きく分けて、４つの項目から成り立っている。

（１）土地代
　　土地の取得費用。土地代金・取得時の仲介手数料や取得による税金、
　　造成費用等が含まれる。

（２）建物代
　　マンションを建築する費用。建築工事費や設計費用、開発申請費用・
　　近隣対策費用が含まれる。

（３）その他の費用
　　モデルルーム建築やコーディネイト費用、広告宣伝費や販売提携費用、土
　　地や建築工事に関する金利等。

（４）利益
　　デベロッパーは慈善事業ではないので、当然利益を取る。利益はたいてい10〜13％。
　　通常90％売れてもトントン程度。

この物件を表題のとおりの価格４０００万円を平均価格とした場合

土地取得費1400万円、建築費1800万円、販管費340万円、近隣対策費60万円
利益400万円で、分譲価格4000万円。

本来の原価コストが約８割を占めていて、残りの1割が販売にかかる費用、
さらに残りの1割が（営業）利益だってことだ。
最近の鉄鋼の原価高騰などを受け、「建築コスト」が10%程度上昇してると
言われていますからね。

さて、販売価格で１住戸あたり1000万円も、どこで削ったのでしょーか。
考えてみよう！！

考えると「呪怨」や「着信アリ」より恐いこと間違いないですけどね。

[333: 匿名さん]

>>317

０さん、（例えば、客観的な数字に基づいた、・・・）ってことで、
一応、数字にしておきました。
素敵な物件のご購入、おめでとうございます。
これからが楽しみですね。修繕積み立て・・・管理組合に払う分のほか、
別途、自主積み立てをキッチリしておいたほうが良いかもしれませんね。

春からの新生活。エンジョイしてくださいね。

ほんと、おめでとうございます。

[334: 匿名さん]

ちなみに、通常マンションのコスト構造は下記のとおり。

土地取得費 ３５．０％
建築費 ４５．０％
販管費 広告・宣伝 ５．０％
その他 ３．５％
近隣対策費 １．５％
（営業）利益 １０．０％

それで、３３２の計算になってます。皆さんも検討中のマンションの
地域相場と分譲価格とを見比べて、計算してみるといいですよ。

不動産は、安かろう悪かろうです。部材や鋼材も相場が決まってますし、
下請け、孫請けが存在する以上、コスト構造は大きく変更できないんですよ。

相場より３００万円〜５００万円安くして残り住戸を売っているのは、
ＭＲの維持（販売管理費）をできるだけ圧縮して、次の物件に人員を
移したいこともあるし、売れ残ってるくらいなら、そのマイナスイメージを
考えて、利益損失してでも売ってしまう・・というのはあります。

ただ、物件そのものの価格帯が安いのは、どこかでだれか（何か）が、
無理をしているんですね。残り住戸を売るのとは訳が違う。
まさに、引っ越してから何年か経って気がつく「ババ要因」ではないことを
祈っております。。

けど、購入したら後戻りできないし、白紙になんてまず出来ないマンション
購入ですから、想定できるリスクはヘッジして買わないでおくのが一家の主として・・・
おっと、これは人それぞれでしたね（笑）

[335: 匿名さん]

不動産会社は、ちゃんと物件ごとの用地仕入れ、利回り、利益見込み、
販売計画、投下資本などを、かなりしっかり立てて売上予測を出しています。
ＩＲ情報などで報告しないといけないからね。どんぶり勘定ではないのね。

ましてや、経営再建中のデベでは銀行も煩いからね。
だから尚更、不動産業界ではいまだに、下記の言葉が息づいています。
同じ商品を大量生産して安くできるような薄型テレビなどの工業生産品ではないから・・・。

『安物買いの銭失い（やすものがいのぜにうしない）』

あまりにも安いものばかり買うと、いたみが早かったり故障して
使えなくなったりすることが多く、また新しいものを買わなければ
ならないので結局、損をすることになる。

昔の人はいいこと言うなあ。

[336: 匿名さん]

＞３１８（０）

頭金、２割は建前で、藤和はよく１００万円でも買えますって
言ってる会社だぞ。

うそ情報って決めつけるのはどうかな？

[337: 匿名さん]

>322
牛込ダイオー様
私も付近の土地勘のあるものです。
（スレ違いかもしれませんが）堀坂物件に興味があります。
でも、あそこもいわゆる文京区らしい雰囲気かというと、「？」がつくのではないでしょうか。
それに西傾斜だけど、やはり斜面に立つでしょうし…。
近隣の反対がすごくて、工事が遅れているようですね。
値段はそんなに高くならないことを期待していますが、情報ありますか？

[338: 匿名]

＞３３６
私は０ではありませんが購入しようとしたとき２割必要といわれましたよ。
この物件はレスがすごいということは皆さん気にはなってるんですね。
どうでもよかたら悪くも書かないし。
なぜか悪く書くのをみるとひがみに聞こえる。
０さん購入おめでとうございます。
住んでからババにならないように祈っています。

[339: 匿名さん]

こんなマンションは購入しても羨ましいってことはないでしょう。
「安物買いの銭失い」を見て嘲笑してるだけじゃないですかね。

煽られると必死になる、他の物件より余裕のない購入者も嘲笑の対象なんでしょ。

[340: 匿名さん]

>>339
禿同。

・タイトルが刺激的
・駐輪場問題について
　「規約でNGでも、規約変更しなくても便利ならOK」といった
　＊＊が幅をきかせている
・高額な買物なのに、悪い（不便etc）所も受け入れて購入して
　いる訳ではなく、未練タラタラな方多い（今更　不安？）

といった愉快なスレッドとして読ませて頂いています（反面教師？）

これからも、討論頑張って下さい＾＾

[341: 匿名さん]

頭金2割は私も購入前に言われましたが、
そこら辺はなかったので、相談したらうまいこといきました。

[342: 匿名さん]

マンションなんて完璧な物はないです。駅から遠いとか、都心から遠い
安くて広いマンションにするか、便利だけど狭いとか高いを我慢するのが
普通です。買ってからも、「ここが、ああだったら」と常に後悔する部分が
あるもんです。全てはその兼ね合いです。どう心の中で折り合いをつける
かで、何らかの妥協点を見つけないと。
　お願いです。このスレもっと続けて活性化して下さい。
「あ、こんなマンションより、うちはよっぽ良いやー」と安心できるので毎日
楽しみにしています。

[343: 匿名さん]

Oさんんの言いたいことはわかるけど、自分の聞いた・入手した情報だけが真実で後は嘘だって断定するのっておかしいですよ。

頭金２割でなくても購入できましたし、これからもキャンセルは出ますよ。

私は投資用に購入しましたよ。安いし、自分では住まないので、建物や住民の質はどうでもいいです。

[344: 匿名さん]

この物件の購入方法で、一番適切なのが３４３さんですね。
自分で住まないというのがミソですね。

[345: 匿名さん]

おめーらむかつく。

[346: 牛込台]

> でも、あそこもいわゆる文京区らしい雰囲気かというと、「？」がつくのではないでしょうか。
> それに西傾斜だけど、やはり斜面に立つでしょうし…。

都心というと、便利なのは当たり前というイメージがありますが、
住宅地としての一等地は、ちょっと不便なことが多いと思います。
そもそも一等地に住むような人は、家政婦もいて、送り迎えもあり、
という感じでしょうから、駅から５分だろうが１０分だろうが関係ない。
近所にコンビニが有ろうが無かろうが、いや、無いほうが静かでいい。

で、結局のところ、名を取るか実を取るか、という問題になります。
個人的には、例えば後楽園の付近だったら、一等地の西片よりも、
予定地を含む小石川二丁目のほうが好きです。どうしてかといえば、
商店街とか大通りに出やすい。付近のどの場所にいても帰りやすい。
西片の場合、丘の上と下を結ぶ道が限られていて、まるで要塞のよう。
いわゆ利便性に関しては、明らかに落ちます。このような観点に立つと、
小日向二丁目の一等地なんかも、不便で不便で仕方がないと思います。
上富坂教会を中心に半径100ｍくらいのエリアは、なかなか雰囲気もあり、
また利便性の点でも申し分ないという意味で、総合点は高いと判断します。
物件に関する情報はありませんが、坪３００万は超えることが想像されます。

それから、西傾斜というよりも、東傾斜だったような。
朝日を浴びる気持ちの良い地形だと思います。ただ、
東を見ると、住友不動産のビルがちょっと目立ち過ぎ。
高いビルがこれから増えるかもしれない点だけ要注意。

[347: 匿名さん]

>346

小日向二丁目に住むものですが、なぜ不便と言われるのかわかりません。
江戸川橋駅からは、今は橋が工事中なので、少し時間をかけて遠回りするか、
急坂を登るかの選択をせざるを得ませんが、本来なら、５、６分です。
茗荷谷からでも、平坦な道で１２、３分くらいですが。
十分便利だと思いますが。

[348: 匿名さん]

>>334
するってぇと、路線価42万のこの規模の地上9階マンションはいくらが妥当になるんだい？
普通につくった場合。

>>346
騒音の問題は大丈夫かな。

[349: 匿名さん]

物件のホームページにさ、「文京区に住まう」っていう欄があるよね。

そこクリックすると、歴史欄に「美景は美しいエピソードを持つ」って
大きく書いてある。
目の前がこきたない崖の物件ですが、どういう意味なんでしょうか。
「汚景は汚らしいエピソードを持つ」って引っ掛けて言いたいのかな？

教育環境欄には、「一流は一流を招く」と書いてありますが、
どういう意味なんでしょうか。
「三流物件は三流の・・招く」ってことを引っ掛けて言いたいのかな？

文中には「志が高く、学問や教育に関わる人々が訪れ、街にはどこか
知的で清々しい空気が漂います。」とありますが、
「崖が高く、値段には拘るけど環境には拘らない人々が訪れ、ＭＲには
どこから来たのか恥的で安々しい空気が漂っています」ってことを
引っ掛けて言いたいのかな？

まさかそんな・・・違うよね？考えすぎですよね？
だって良い物件ですものね！！
気のせい気のせい。さあ！あとは１ＬＤＫが売れれば完売ですね。
一人暮らしとファミリーの生活スタイルや世代間ギャップからくる
常識感覚や物事の考え方の違いなど、とってもエキサイティングな
ことが発生しそうなワクワクする物件ですね。

春が待ちどおしいですね。

[350: 牛込台]

どちらにしても相対比較ですから、そういう観点でご理解いただければ幸いです。
神楽坂トワイシア・パークサイドレジデンスに住むのと、ブリリア小日向に住むのと、
どっちの利便性が高いか、この比較であれば、比べものにならないと思いますけど、
たしかに小石川二丁目と小日向二丁目となると、大差ないような気もします。しかし、
[商店街の集積度×商店街の利用のしやすさ]という指標で見るかぎり、どう見たって、
小石川のほうに軍配があがると思いますよ。地蔵通り商店街は趣もあって好きだけど、
ボリュームとしては少々貧弱でしょう。飯田百貨店にしても。急勾配の坂があり、しかも、
高速の通る大通りを越えていくというアプローチも、心理的に億劫な感じを少々与えます。
茗荷谷のほうは、日常的に気軽に利用できる距離じゃないと思いますが、いかがでしょう。