掘出物かババか？75㎡4000万強 小石川レジデンス

[匿名さん]

まことに申し訳ありませんが、この地味で目を引かない「小石川ザ・レジデンス」
という掲示板名を止めて、この物件の勝負所である、「山手線内ファミリー向けで
掘出し物？小石川ザレジデンス」（実際には少し短い名前）で、もっと多くの方から
この物件（考え方）の再評価をいただきたく、新レスを旗揚げいたします。
きたんのないご意見をお願いします。
論点
1.山手線の中でありながら、ファミリータイプ（3ＬＤＫ、75㎡以上）が普通のサラリーマンが、買える物件（4500万円以内）。
2.その価格帯は、「眺望なし」、「日照はまあ確保されている」、「静かである」
3.「地ぐらい」は高くない。
4.春日、後楽園から、徒歩9分で、貸しても、将来売ってもよし。
5.文京区で、国立幼稚園・小学校の受験可、学区。
しかし、最大の難点は、南西側に段差（崖）がある。（安全面は保障されている）
これは、全国に転勤のある普通のサラリーマンにとって、掘り出しものかババか？

[21: 匿名さん]

MRのキッチンの抽斗の面が揃って無くて萎えました

[22: その１]

良い面

・山手線の内側
・文教イメージ
・小石川という名前がもつブランド
・レジャー施設も徒歩圏
・文京区内の物件として格安。


マイナス面

・南西側（主要な住戸のリビング面）に崖が３階部分まで広がっている。
・住宅地と思いきや工場が多い。
・汚臭や騒音問題も多いエリア
・物件に高級感は無く、平凡な仕様。
・住宅選びの重要項目である住環境が全てにおいて中途半端。
　　利便性＝山手線内のくせに駅から結構遠い。
　　日当り＝一部住戸はどうにかＯＫ。価格が安い多くの住戸は影響有
　　雰囲気＝北側は普通、リビング側は最悪。
　　周辺＝町工場点在、平日はフォークリフトアイランド（結構危険）
　　道路＝細い（幅足りなくて建設できずにいたくらいだ）、
　　　　　　しかも製本工場の紙が所狭しと積まれて余計に狭い。

・決して人気のある街ではなく、古い街

[23: 匿名さん]

総括

「住まいを買う」ということを、自分が住むことと認識できないでいる人向け。
なお、単身向けの１ＬＤＫタイプを全額キャッシュで買える人には可。

タイプ

将来貸せるといいながら、住環境重視のファミリータイプを、住環境の
悪いエリアでローンを払ってまで購入しちゃったお茶目さん。
名前欲しさに安かろう悪かろうが見えなくなって後で苦労する本末転倒タイプ。

[24: 上はその２]

その３

類友ちゃん

見栄を張りたい一心で、一昔前のブランド物バッグを無理して買っては
みたものの、本来の目的である物を入れるには思ったより使い勝手が悪く、
しかも見栄えも悪い人気のないタイプだった。
本当に物を判ってる他の人からは、悲哀に満ちた目で見られていることを
注目を浴びているものだと、勘違いしちゃってる風なお上りさん。

傍で見ている常識人の会話

「ねえねえ、アレ見てよ！あんなの買っちゃってるよー」
「うわ！本当だ、恥ずかしくないのかな」
「気が付いて無いんじゃない？激しく勘違いだよねー」
「そうね、見栄張ってるつもりでも、周りからみれば恥だもんね」
「ブランドロゴだけが頼りなんだろうなぁ。自分に自身無いんだろうね。」
「そうだな、ブランドロゴ付いてりゃＯＫと勘違いしちゃってさぁ」
「同じブランド持ってる奴から見ても、あれは買わないよなー？」
「普通は買わないわね。バーゲンで洒落で買ったんだと信じてあげようよ」
「そうだな、じゃないと悲惨だもんな、はははは」


こーんな感じの人向けってことですね。決してババではないですよ（藁）

[25: 匿名さん]

「マンションの一室」を買うんじゃなくて小石川という「住所」を買うと思えば安いもんです。

[26: 匿名さん]

なんか、成城の万損みたいだな。

[27: 匿名さん]

ブランド＝小石川で、傍で見ている人に笑われるくらいだったら、あえて
小石川を買う意味ないわな。

[28: 匿名さん]

２５

マンションは住まいだよー。

もしかして、ハンバーガー買っても食べないで飾っておく人？（笑）
住むために買うのであって、住所欲しさに・・では、まさに「総括」どおりだね。

[29: 匿名さん]

住むためだったら目の前に10m近い崖がそびえ立ってる工場地帯の真ん中は買わないなあ。

[30: 匿名さん]

チラシやＨＰを見て、お！これは！！と思って掘り出してみたら、
ＭＲ設置の模型で受ける説明と、現地を見にいって「ババ」だったと
気がつく。

というのが正解だよね。

用途地域すらマトモニ判断できないで、ローン組んじゃったら
そりゃ勇気あるというか無茶というかさ。「安かろう悪かろう」って
言葉くらい知らないのかな。

文京区のうち６割が住居地域。続いて商業地、準工業地域となっててさ。
住まいを買ううえでは＊＊＊み立地である準工業地域というだということを
考えると、文京区内の過半数である住居地域組（勝ち組）と同じだとは
到底言えない。

さらにいうと、その準工業地域にあるはずの「工場」１６３０箇所のうち、７５％に
あたる１１０３箇所が印刷製本関連産業で、そのほとんどが石川、後楽、白山、
水道、関口に集中しているってさ。
しかも小規模の町工場なもんだから、準工業地域に建っている住居などと
混在しちゃって、騒音などの苦情が出やすいって文京区でリリースされてる
資料に出てるよ。

住まいとして真剣に考えて、子供がいるファミリーが住環境もしっかり
見据えて判断すると「ババ」という結論になって然るべきだね。
だから、デベ側も１ＬＤＫタイプをかなり用意したんだろう。
ＭＲも１ＬＤＫタイプをしっかり造ってたし、将来賃貸に出しても良い
みたいな営業しちゃってるしさ。単身者向けに賃貸で出しちゃうことを
最初からデベ側が想定しているのもファミリーにはいい迷惑だよ。
まるで雑居ビルみたいに誰が本当の所有者で入居者なのか、判らなく
なっちゃうしね。

[31: ３０]

それでも「ここが良い」って思えちゃう人は、是非買ってあげてください。
道路拡張ができなかったせいで、マンションが建設できず駐車場として
塩漬けになっていたこの土地を活かしてあげてください。
皆の住宅ローンでデベを救って差し上げるのも、良いことです。

[32: 匿名さん]

不動産に掘り出し物はないと昔からよく言うが、まさに言葉通りだね。

[33: 匿名さん]

昔からこの近所に住んでいるものです。
このマンションのこと気になってここに来て見ました。
ここの土地柄を恥などとかいて失礼きわまりない。
そういうあなたはどこに住んでおられるのでしょう。
さぞかしいいところなのでしょうね。きっと勝ち組が住む所なのでしょう。
人物みないで住む所で勝ち負け決めるあなたはレベルが低いとさっします。小石川のこと馬鹿にしてほしくありませんね。
フォークリフトはあるがほとんどが製本屋だから
あんたたちが言うほど工場地帯じゃないんですよ。
きちんと調べてから物言って欲しいですね。
臭いもないし。朝の時間帯は車とも通れないようになっていますし。

[34: 匿名さん]

ぼろくそに書く人が多いけど、姿が見えないと、悪口が多くなるのは、よくあることです。
錦糸町のブリリア東京でも、そんなに悪くない（評論家の評価ではかなり高い）のに、
土地柄とか、つくりとか、掲示板では悪評が多いのにびっくりしました。
　

[35: 匿名さん]

プレイス白金（完売）とこの物件は、「土地の仕入れが安い」ことから販売価格
が、近隣に比べ割安で、「安いかろう、悪かろう」と断定するのは知識不足です。
ただ、プレイスの方は長谷工さんなので、安く作れるというのもあります。（いい
意味でも、逆の意味でも）
この二つの物件は、ファミリータイプのベストコストパフォーマンス賞をあげてもいいと思いました。
ちなみに、「素人」ではありません。

[36: 匿名さん]

「堀出し物かババか？」という、視点（発想）が面白い！！
東京に来た田舎もん（私も）と転勤族はみんな、「心のそこでは
住んでよし、最悪貸してよし、年とって田舎に引っ込む時は売って
現金に換えたい」と少なからず思っているはずです。
このレスを私なりに分析すると、斜面（崖）さえ我慢できれば、非常に
よさそうな物件と思ったのですが。　サラリーマンじゃ今どき４５００万が限界でしょう１

[37: 匿名さん]

たかけりゃいいマンションだと盲目的に思ってるやつが、業者からすると一番おいしい。
値段も高さ（タワーなど）もな

[38: 匿名さん]

厳密にいうと、この物件は部屋によって、掘出し物とそうでないないものがあります。
低層階（1階を除く）でも、比較的、春秋分期で日照時間に恵まれている部屋もあれば、
南西側の建物の高さ・形状にによりほとんど同時期、陽が入らないところもあるからです。
意外と？北側のコンパクトマンションは「高い」と思いました。
ただ、気をつけないといけないのは、南西側の建物が異常に汚いものがあり、さすがに
毎日窓から見るのはどうかと思います。
　南西側に「デザインウォール」なる4ｍのきれいな塀ができたので、更地の時に見た人
のイメージと、実際は今、崖（全く見えない）に関して、全くちがっている（リビングから全然
気にならない）ので驚くでしょう。　それと、よく分かってない人へ、「臭いと音は全くしませんよ。」

[39: 匿名さん]

ここ数年ではＷコンフォート（54階）がファミリータイプの部屋では（中層階以下）、
一番の堀出し物だと思うよ。
　だって、87㎡3ＬＤＫ、南向きで3970万と4000万を切っていましたもの。
ただ、江東区ということが私にはネックになりましたけど。
みなさん、都心で3ＬＤＫ、75㎡以上で、（うるさい所でなく）、お勧めの物件
は一体どこですか？　実例を挙げてください。（買う時の参考にしますので）
金持ちでないので、4300万円以上は出せません。

[40: 匿名さん]

なんかここ、マイナス意見のレスはしっかりでてくるけど、掘り出し物というレスが少ないね。

[41: 匿名さん]

ここで、まだ残っている部屋は、中途半端に高いので、掘りだしものではないでしょう。
この物件の、ほんと1次販売は、正直びっくりしましたよ。
もちろん、低層階はすぐ売れましたが、高層階角部屋なんかも、播磨坂などの物件と比べて
2000万くらい安かったような記憶があります。当然すぐ売れてしまいました。
　経験上、ブランド地（有名な地名）で、安いのはすぐ売れていますね。（たとえ日が入らなくても、うるさくても）

[42: 匿名さん]

>>39
あんなの、場所相応だよ
東雲だろ
駅まで運河わたらないといけないし、あのあたりなんて
それこそ倉庫街と工場街。悪い言い方すればちょっと前まで
人間が住む環境じゃなかった場所。
そこと文京区を比べるのは・・・・

[43: 匿名さん]

>>39
都心の定義にもよるけど、都心じゃその条件は無理だな
大手町まで地下鉄で15分圏内でいえば、
南千住あたりをあたるか、南砂町界隈になる
ファイブスターなんかいいかもな
でも、あそこも殺伐とした場所で下水処理場はあるし、、、

[44: 匿名さん]

小石川ザ・レジデンスと比較する物件は江東区ファミリー向けマンションねぇ。
だったらここの方がよいかもね。

[45: 匿名さん]

山手線のなかで、お勧めという条件じゃなかったっけ？

[46: 匿名さん]

南青山あたりで、中古を競売か築25年程度をリフォームという手もある。
新築ではないけど、ファミリー向けでは、最高にリスクヘッジされている！

[47: 匿名さん]

郊外に住みたい人は６５．１％に上ることが、２２日に内閣府が発表した
「住宅に関する世論調査」の結果で明らかになった。
これに対し、街中や都市の中心部での居住を希望する人は２９．６％だった。

郊外での居住希望者を性別で見ると、男性は７１．２％で、女性の５９．９％を１０ポイント以上
上回った。また、個人で住宅を「所有したい」とする持ち家志向派は７９．０％でほぼ８割に達した。
一方、「住宅の所有の必要はない」は１２．１％、「どちらでもよい」は７．８％だった。

調査は昨年１１月１１日から２１日まで全国の成人３０００人を対象に実施し、有効回収率は６８．３％だった。
（時事通信） - 1月22日19

ということで、山手線内で崖際の準工業地域内に立地する並レベルのマンションを
数千万円で売るのはニーズに合ってないってことだね。
数千万円出して買うのは「ババ」ですね。

[48: 匿名さん]

今日MRに行ってきた。ファミリータイプはほぼ売れている！
この現実はなんだ？　ババと言い切れるか？

[49: 匿名さん]

低価格指向の人が住みやすい街ではないと思う。

[50: 匿名さん]

ババを引いた人が多いんだね。買った人が多い＝ババではない・・
ということにはならんのよ。
小石川なのに「低価格」にしなければ売れない理由があることぐらい
気がつこうね・・大人なんだしさ。

逆に小石川という立地で、こんな安い値つけてんのに完売しないのは
どういうことなんだ？掘り出し物だったらとっくに完売だろうよ。

「ババ」物件確定！

[51: 匿名さん]

そりゃ文京区とか小石川のイメージからは程遠いけれど、
値段もそれにあわせているわけだし、ババとはいえんだろう。
価格と実態のあっていないババ物件はほかにたくさんある。
超高級目○ガーデン○ルズなんて北棟はババの典型と思う。

[52: 匿名さん]

値段をそれにあわせている＝既にババ。
既出だが、小石川の住所欲しさんに「住まい」を買うことも疑問だが
それを除いたとしても、「住まい」という商品にとって住環境の良し悪しは
切手も切れない。それを勘案すれば４５００万をドブに捨てるようなもん。

目白のＧＨ北棟も気がつかずに買うやつはババを引いたってこと。
けど億ション買えるレベルであれば、洒落で購入してるやつがいるかもね。

[53: 匿名さん]

春日・後楽園駅至近のクリオ(柳町商店街のところ)が分譲中止になったとか、セイフー裏のブライエントがあれだけ苦労したとか、ご存じない方多いんでしょうかね。
それだけこの辺りは物件が多いわけです。だからこの物件が売れるだの売れないだのがどうというわけではないんですけども。
それにしても播磨坂の築20年だとか共同印刷横の築10何年かの物件と坪単価が同じってなにか問題でもと勘繰ってしまえそうな値付けはどうなんでしょう。

[54: 匿名さん]

まあ、言うなれば５１さんが目○のガーデンなんたらの北棟を購入した人を
ババと思っているように、この物件も小石川とは言えあんな立地の物件を
買ってるのはババを掴んだんだなーって思ってる人はかなりいるってこと。

しかも値段までバレテルからね。小石川に住んでるの！って言っても
お友達が遊びにきたら「うわ、こんな変な環境に住んでるんだ」って
心の中では思われてる。しかも、「ああ、これ安い物件だよね」って
バレてるからね。小石川という住所だからこそ、そういう風に見られるわけ。
実際にモデルルーム行って買わなかった人は、かなりそう思ってるだろうよ。
聞こえの良い文京区小石川という立地だからこそ、この物件は恥ずかしいと思う。

「聞こえ」という他人の目や評価を気にするタイプの人は、逆にババを掴む結果になる。
また、「住まい」を買う＝自分である程度長く住む、資産価値も大事ということを
理解できている人は、尚更大事な住環境に大きなマイナスを抱えている物件を
買うことはババを掴むということ。

集約すると、「なーんだ、だから安いのか！」というように結局思われちゃう
物件だってことだ。

[55: 匿名さん]

しかしここに近くて似たような境遇の東五軒町・西五軒町・新小川町辺りの
物件があまり話題にならないのはやはり「文京区」「小石川」というブランドの
なせる業なんでしょうかねえ。

[56: 匿名さん]

http://p2.chbox.jp/read.php?url=http://money3.2ch.net/test/read.cgi/es...

[57: 匿名さん]

白金高輪地区タワーマンション戦争に状況が少し似ているような気がしています。
評判の「悪かった」順は、白金タワー（およびプレース白金）、CT高輪（住友不物件）、高輪ザレジレジデンス。
しかし、よく売れた順は全く逆となっている。実際に白金タワーの標準階の内装などは、CT高輪、高輪ザレジに
劣っていたし、いわゆる、地ぐらいは、白金タワーは、高輪ザレジに比べかなり劣っているといわれているし、販売する方も
そこを強調している。　　坪単価は、確かに白金タワーが少し安いが、ほぼ一緒！
これらを勘案して、現在は、やはり、駅に近くて、地名のブランド力がある物件は（とくに、プレイス白金など格安な物件）はすぐ売れる
という現実があると痛感した。　　プレイス白金の評判が、当初、無茶苦茶だったことを考えると、結果的には、小石川レジデンスは、
非常にお得な物件（ファミリータイプ）といえるのだと思う。　ひと（特に匿名）のうわさなど、結構、いい加減なことが多いからね。
ちなみに、上記タワーの評判のよかった物件は、かなり売れ残っており、必死で、新聞一面広告を出している状況です。

[58: 匿名さん]

私も、いわいる、お買い得物件に住みたい!!　やはり、まち（住んでいる、住所名）
の知名度（ブランド力）は、絶対大事です。（ちょっと、いいイメージのまちの駅ちか物件は、高すぎますもの。
だれが、6000万円〜7000万も出して、ファミリータイプに住めますか。）
　それと、子供の教育環境に関しては譲れない！
崖の下に住んでいる人より、崖のすぐ上に住んでいる人の方が、勇気があり、転売しにくいと思うよ。実際は！
なぜなら、この物件は、安全性は確実に確保されていますから。

[59: 近くの不動産屋（当物件とは無関係）]

やはり、「小石川」のブランド名ってすごいですね。販売当初でなく、この時期で、（この物件に関してというわけではないと思うが）関心がある人が
多いのは。　ずばり、言わせてもらうと、ここは坪単価1万円以上では貸せます。借りる人は、デザインウォールで覆われて、全く見えない、段差（壁）なんて
借りる人は、気にしないはず。低層階でも、けっこう日照時間は確保されていますよ。実際、昨日など天気のいい日に、見るとわかりますよ。
それより、この販売価格（特に3階以下）の価格設定には、驚きました。いわいる、地ぐらいは高くはありませんが、このご時世、そんなことを考えたり、言葉に発すること自体
ナンセンス。　57さんのとおり、今は、準工地域でも、すごく売れる時代です。
　みなさんが、酷評するほど、悪いとは思いませんがねえ。（北側のコンパクトマンションタイプは「売るのには」ちょっと、営業マンの腕が必要です）

[60: 匿名さん]

なんで、完成間近（3/末入居）の物件で、こんなに書き込みがあるの？
一度見てみようかな？（なんといっても小石川だし・・・。）
それとも、販売側の仕業？

[61: 以前の近隣]

>>60さんへ
投資目的の人でなくても、ファミリータイプ購入者でも、限られた予算の中で
（きっと多くの人は5000万以内だろう）、都心で、また、子供の教育環境に優れた所に住みたい
と思っている方が多いからですよ。　それと、小石川に限らず、青山とか、自由が丘
とか、イメージのいいところに住みたいと多くの人が思っているから。
実際に、「どこにお住まいですか？」と聞かれませんか？　六郷です。砂町です。より、「小石川」
のほうが、なんとなく、いいところに住んでるな。と思うのは、フツウのことだと思います。
　ほぼ、家族向けが売れているとのことですが、この物件を選らんだ方の感覚はフツウの感覚で、
どちらかといえば、良いのを選んだなという感想です。実際、あそこ辺は、静かで便利でいいと思いますよ。
昔、通学の都合上、すこし住んだことがあるので言い切れます。　それと、変なところなら
創業明治43年の蕎麦屋が、目の前に営業してるはずがないと思います。

[62: このレスの0さんの提案に関心ある者]

>>60
きっと、この物件に関心があるのでなく、＞0さん、提案にみんな興味少なからず
あるから、みんな、自分なりの意見（悪口がややおおいが）を言うのだと思います。
　だって、CMじゃないけど、「自分のお金は大事」ですから。
前にもだれか書いていたけど、オススメの物件をこのスレで、具体例を挙げて
おしえてくれないかなあ？　私は、港区か目黒区か文京区と千代田区（番町など。予算的に無理か）
に4500万以内で、家族4人で住みたい。（臭い、うるさいは駄目よ）　やはり江東区では・・・。

[63: 検討中の者。50さんの意見でやや不安。]

検討中のものです。
＞逆に小石川という立地で、こんな安い値つけてんのに完売しないのはどういうことなんだ？掘り出し物だったらとっくに完売だろうよ。
　あと3ヶ月も時期が残っていて、昨日の時点で、あれだけ（ファミリータイプが）売れているのは
大したものです。残っている数戸は、玄関のすぐ上だったり、77㎡クラス1LDK+2Sで5500万以上と、お得とはいえないものだったり
、日照時間の割には中途半端に高いものだったり、まあ、残るべくして残ったものでした。それでも、200戸近くのうち数戸でした。
まあ、がんばっているほうですよ。　フリージアとか、隣の大京とかもっと苦戦しています。
フリージアは、もっと安いのもあるのに、ほとんど売れ残っている。これが現実ですよ。（ただし、住所は「水道」ですが）
＞小石川なのに「低価格」にしなければ売れない理由があることぐらい気がつこうね・・大人なんだしさ。
購入者に失礼な表現だと思いますが。本題に戻ると、いろいろ、しつこく聞いたけど、土地の仕入れ価格
が相当安かったのは事実のようです。一人のおばあちゃんが、所有していて、駐車場にしていたそうです。
どう考えても、低価格なのは、土地代が影響しているのでは？私は、日当たりさえ確保されていれば、眺望などあまり気にしません。
　都心に、5000万以内で買うというのは、そういうことは若干我慢が必要です。

[64: 匿名さん]

＞50さん他へ
購入者です。50さん他、「ババ確定」とか、「買ったのは、大人でなく、頭悪い」
みたいなこと言わないでください。
だって、家族みな、納得して買って、実際今幸せですもの。

[65: 匿名さん]

＞64さんへ
　ここは、そんなに悪くないと思うよ。ただ、レスの見出しが過激で、
興味をそそるだけ！　（書き込みは、悪口が多いから、そんなに気にする
必要なしと思います）

[66: 匿名さん]

本日見ました。外観は思ったよりいいですね。
南西側の段差なんて全く分からない。なんか、みんな悪く書きすぎじゃないの？
実際、今見てください。　これ、うそじゃないから。

[67: 匿名さん]

おばあちゃんが持っていた土地を、相当前に藤和が取得（地上げ）して、北側の
道路を拡張して建築基準法に適合するまで駐車場にしか出来なかった土地・・。
というように藤和が言っていました。

周りからどう思われようと構わないのであれば、良いではないですか。
掘り出し物かババか？というスレタイトルどおりでレスをすれば、ババの
可能性が多大にあるが、納得して買ってるのだからそれで良しと
してくれ。ということでしょう。

まあ、決して掘り出もんではないですけどね。

[68: 匿名さん]

ここって狭い部屋ばかりだから独り暮らしとDINKSばっかりかと思ってたら
けっこう家族で住まわれるんですねえ。狭くないですか？
文京区にこだわるというので教育に関してはかなり意識が高い方が多いの
でしょうけど、狭いところでギスギスしてしまってかえってよくないんじゃないかと
思うのは大きなお世話でしょうかねえ。
しかも安いから、という理由が本当であれば相当生活も無理をなさっておられる
かなと推察します。このあたりはけっこう所得水準高い方がお住まいのようですが、
お付き合いの面で心配はありませんか？

[69: 匿名さん]

山手線内ファミリー向けでは、文京のお隣（？）新宿区にある
諏訪町レジデンスあたりはいかがなのでしょうか？
建て替え物件だと、前の住民の方との軋轢とかあったりするのでしょうか？
でも、場所的には駅にも近いのに、早稲田通り一本入って閑静なんじゃないでしょうか？

[70: 匿名さん]

諏訪町レジデンス
行かせてもらいます!!