掘出物かババか？75㎡4000万強 小石川レジデンス

[匿名さん]

まことに申し訳ありませんが、この地味で目を引かない「小石川ザ・レジデンス」
という掲示板名を止めて、この物件の勝負所である、「山手線内ファミリー向けで
掘出し物？小石川ザレジデンス」（実際には少し短い名前）で、もっと多くの方から
この物件（考え方）の再評価をいただきたく、新レスを旗揚げいたします。
きたんのないご意見をお願いします。
論点
1.山手線の中でありながら、ファミリータイプ（3ＬＤＫ、75㎡以上）が普通のサラリーマンが、買える物件（4500万円以内）。
2.その価格帯は、「眺望なし」、「日照はまあ確保されている」、「静かである」
3.「地ぐらい」は高くない。
4.春日、後楽園から、徒歩9分で、貸しても、将来売ってもよし。
5.文京区で、国立幼稚園・小学校の受験可、学区。
しかし、最大の難点は、南西側に段差（崖）がある。（安全面は保障されている）
これは、全国に転勤のある普通のサラリーマンにとって、掘り出しものかババか？

[2: 匿名さん]

＞住所や聞こえで惑わされない人で、自分が住むマンションとして住環境を重視する人には、熟考が必要な要注意物件と思いました。
もっとも、オーソドックスな意見だと思います。私も19さんと同じ条件ならきっとそう思うかな？ただ、現実問題として、私は、転勤があるサラリーマン（10数年本社勤務なので、いつ転勤してもおかしくない状態）で、さらに実家が地方なので、関東に家を買う場合
は、家族を残していけるところ、または、将来、貸す、売る可能性もあるという、「永住も、利回り（中古売却価格も）も考えないといけない、非常に難しい立場での物件探しです。
　という条件で、4000万円台で、「何かを捨てなければいけない（まずは眺望を捨てた）という条件で」消去法でいくとここしかない（買い時の今、売ってる物件のなかで）と思ったしだいです。
実際、三菱地所の旗の台六丁目でも、西向き、地下1階物件（こんなの住めないや！と思った）4020万円部屋が即売したのをこの目で見て、「やはり、マンションは立地だな」と強く思いました。（グランシティの上野物件も、完売には驚きました）
　逆に、普通のサラリーマンが買える物件（4300万プラスマイナス200万円で、住むのによし、貸しても、売ってもよしというのがあれば教えてください。（できれば山手線の中と、城南地区で）

[3: 匿名さん]

ここは一本大きな通りから入っていて都心なのに静か。
最近やたらと多い無駄な共用施設もなくいいと思いました。
崖がたしかに気にないますが、それでも１，２階など低層階でも全部売れてる。
実際都心で眺望など文句言ってたら買えませんよ。
湾岸あたりはもと工場など地盤が悪いし。
播磨坂の物件も間取り悪いし値段も高い。
中古で売るよりは賃貸の方がよさそうな気がします。
しかし永住するつもりの方がよさそうですね。

[4: 匿名さん]

ホテルとマンションは１に立地、２に立地、3,4がなくて5に立地です。
そういう意味では、後楽園駅徒歩9分で、3ＬＤＫ、75㎡超、4000万円程度
というのは、転勤がある人にはいいのでは？
　3000万円の借金と、（その辺の相場なら実際は）5000万円の借金では
人生のキャッシュフローが違いすぎる！！
　安いの大歓迎!!　しかし、私がＭＲに行ったときには、1,2,3階の目玉物件は
すべて売れてましたが・・・。（残念！！）

[5: 匿名さん]

「立地」＝交通利便性、な人には宜しいのではないかと。

[6: まじめな話、ここは買い！]

どうしても山手線の中に、実家が欲しくて、ここを買いました。
巨人ファンでドームに１０分でいけるし。
まじめな話、我々一般庶民は、4000万ちょいで、家族4人で
こんな所に買えるなんて、夢のような話ですよ！！
まだ、42戸残っているのは、事業主が、頭金を20％現金で用意しろ　というのが
かなり、マイナスになっているのではないでしょうか？

[7: 匿名さん]

住んでる間は塀の中の・・面々状態です。住まいを買うのに自分が住んでる間は
塀の中のような感じ。リビング側に塀がきている住戸は最悪でしょうね。
日影図見せてもらうと崖上の建物の影がかなり影響してますしね。
通勤だけなら賃貸にすれば良いのに。金利上昇のリスクが今日ニュースで
出てましたけど、ローン組んで買うのはどうなのかな。
未来に貸すためにローン組んで買うってのも、効率悪い話だ。

[8: 匿名さん]

07さんへ
　そう思ったのですが、（1階はだめですが）、2階は冬至の時期以外
意外と日照が確保されていました。
　私は、上限の4500万以内で買える範囲のそれより上の階で購入しましたが
日照はもちろん、あまり、「塀の中」という気はしません。
今は、産業道路沿いで、朝からうるさいので、静寂性は、何にも増してうれしい。
めったに見ない眺望を求めるなら、シビックセンターの無料展望台に歩いていきます。

[9: 匿名さん]

「眺望」というと高層階の突き抜けた見晴らし・・というレベルを想像するのは、
私だけでしょうか？リビング外の景色は眺望という言葉どころか、普通の景色
ですらない最悪のものでしたけど・・。
眺望を求めてるのではなく、普通の景色と日当たりなんだよね。
それと静寂性なんて、他にもたくさんあるでしょ。
要するに金はないけど、住まいとして重要視されている大きな項目を
我慢して、そのかわりに山手線内にローン組んでまで資産価値の低い
物件を買いたい・・というだけだね。

[10: 匿名さん]

>要するに金はないけど・・、
まあ、そういう考え方ある。しかし、4500万円も出せる人は「金がない」と言える人が、どれくらいいるだろうか？

[11: 匿名さん]

４５００万の大半をキャッシュで払えるのであれば、金がある。
４５００万の大半をローン組むのは、金が無い。
４５００万の大半をキャッシュで払える人は、わざわざこの物件は買わない。
４５００万の大半をローン組んでまでこの物件を買うのは・・・さてどう思う？

[12: 匿名さん]

>>09
田園調布の一戸建ては眺望をすてて
わざわざ山手線のはるかはずれに・・・・・・

[13: 匿名さん]

↑なんか日本語変じゃない？よくわかんない。もちょっと詳しく書いてくれい。

[14: 匿名さん]

いわゆる「文京区」で探している人は買わない物件でしょう。
交通利便性のみでコストパフォーマンスを求める人が購入される物件なのでしょうか。
地くらいは低いですが、山手線の内側で、地下鉄複数路線使えるし、賃貸に出してもそんなに
安くはならないのでしょうね。
こちらを購入された方にお伺いしたいのですが、こちら以外にはどんなマンションを比較検討されて
いたのでしょうか？
それと比べることによって、掘出物なのかババなのかが模索できるのではないでしょうか。

[15: 匿名さん]

壁があり塀の中？そうでしょうか。ベランダにくっついているわけでもないし、
隣がマンションの窓、玄関、壁よりましだと思いますよ。
今文京区に住んでいますが窓を開ければお隣さんこんにちは状態で
結局１日中カーテンしてますからね。

[16: 匿名さん]

この物件崖以外は文句ない物件なんでしょうね。
ほかの悪口？いちゃもん？ないようですね。
ドームなど遊びもあり公園等いろいろそろっている地区ですしね。

[17: 匿名さん]

でもあの崖はきになった。
モデルルームではかなりひかれたけど、現地を見に行って、
崖の上のマンションがまた汚くてやめました。なんかおっさんの
下着が干してあった。見上げるとおっさんの下着がある生活は
いやだなと。（わざわざ高いお金をだして）
あと、思ったよりも駅から遠かった。

[18: 匿名さん]

小石川近辺に住んでいるお友達がいるのですが、中古物件も買い手がつかないし
賃貸に出してもずっと空いたままの部屋が多い（新しいものでも）といっていました。
ずっと住むのでなければどうかな？と思います。

[19: 匿名さん]

ラクーアも自転車でいけるねえ。
温泉や遊園地、ドーム、お店など充実してる。
千代田区はビジネスと学校などあり、
文京区は犯罪率の低い土地でもある。
若者受けするリフォームをするなら賃貸としても需要はある。

[20: 匿名さん]

>>18
便利で、安くて（お得で）、子供の教育環境にいいところを探しています。
（もう、ないみたいですが）このマンションのファミリータイプ3、4階当たりは
いいのかなあと思っています。（買いませんが）
今後の参考のために、当物件の「価格」以外でどういうところがいいのでしょうか。
駅から遠くなければ、東京テラスなんか、お得なようなしますが。
ご意見を聞かせてください。

[21: 匿名さん]

MRのキッチンの抽斗の面が揃って無くて萎えました

[22: その１]

良い面

・山手線の内側
・文教イメージ
・小石川という名前がもつブランド
・レジャー施設も徒歩圏
・文京区内の物件として格安。


マイナス面

・南西側（主要な住戸のリビング面）に崖が３階部分まで広がっている。
・住宅地と思いきや工場が多い。
・汚臭や騒音問題も多いエリア
・物件に高級感は無く、平凡な仕様。
・住宅選びの重要項目である住環境が全てにおいて中途半端。
　　利便性＝山手線内のくせに駅から結構遠い。
　　日当り＝一部住戸はどうにかＯＫ。価格が安い多くの住戸は影響有
　　雰囲気＝北側は普通、リビング側は最悪。
　　周辺＝町工場点在、平日はフォークリフトアイランド（結構危険）
　　道路＝細い（幅足りなくて建設できずにいたくらいだ）、
　　　　　　しかも製本工場の紙が所狭しと積まれて余計に狭い。

・決して人気のある街ではなく、古い街

[23: 匿名さん]

総括

「住まいを買う」ということを、自分が住むことと認識できないでいる人向け。
なお、単身向けの１ＬＤＫタイプを全額キャッシュで買える人には可。

タイプ

将来貸せるといいながら、住環境重視のファミリータイプを、住環境の
悪いエリアでローンを払ってまで購入しちゃったお茶目さん。
名前欲しさに安かろう悪かろうが見えなくなって後で苦労する本末転倒タイプ。

[24: 上はその２]

その３

類友ちゃん

見栄を張りたい一心で、一昔前のブランド物バッグを無理して買っては
みたものの、本来の目的である物を入れるには思ったより使い勝手が悪く、
しかも見栄えも悪い人気のないタイプだった。
本当に物を判ってる他の人からは、悲哀に満ちた目で見られていることを
注目を浴びているものだと、勘違いしちゃってる風なお上りさん。

傍で見ている常識人の会話

「ねえねえ、アレ見てよ！あんなの買っちゃってるよー」
「うわ！本当だ、恥ずかしくないのかな」
「気が付いて無いんじゃない？激しく勘違いだよねー」
「そうね、見栄張ってるつもりでも、周りからみれば恥だもんね」
「ブランドロゴだけが頼りなんだろうなぁ。自分に自身無いんだろうね。」
「そうだな、ブランドロゴ付いてりゃＯＫと勘違いしちゃってさぁ」
「同じブランド持ってる奴から見ても、あれは買わないよなー？」
「普通は買わないわね。バーゲンで洒落で買ったんだと信じてあげようよ」
「そうだな、じゃないと悲惨だもんな、はははは」


こーんな感じの人向けってことですね。決してババではないですよ（藁）

[25: 匿名さん]

「マンションの一室」を買うんじゃなくて小石川という「住所」を買うと思えば安いもんです。

[26: 匿名さん]

なんか、成城の万損みたいだな。

[27: 匿名さん]

ブランド＝小石川で、傍で見ている人に笑われるくらいだったら、あえて
小石川を買う意味ないわな。

[28: 匿名さん]

２５

マンションは住まいだよー。

もしかして、ハンバーガー買っても食べないで飾っておく人？（笑）
住むために買うのであって、住所欲しさに・・では、まさに「総括」どおりだね。

[29: 匿名さん]

住むためだったら目の前に10m近い崖がそびえ立ってる工場地帯の真ん中は買わないなあ。

[30: 匿名さん]

チラシやＨＰを見て、お！これは！！と思って掘り出してみたら、
ＭＲ設置の模型で受ける説明と、現地を見にいって「ババ」だったと
気がつく。

というのが正解だよね。

用途地域すらマトモニ判断できないで、ローン組んじゃったら
そりゃ勇気あるというか無茶というかさ。「安かろう悪かろう」って
言葉くらい知らないのかな。

文京区のうち６割が住居地域。続いて商業地、準工業地域となっててさ。
住まいを買ううえでは＊＊＊み立地である準工業地域というだということを
考えると、文京区内の過半数である住居地域組（勝ち組）と同じだとは
到底言えない。

さらにいうと、その準工業地域にあるはずの「工場」１６３０箇所のうち、７５％に
あたる１１０３箇所が印刷製本関連産業で、そのほとんどが石川、後楽、白山、
水道、関口に集中しているってさ。
しかも小規模の町工場なもんだから、準工業地域に建っている住居などと
混在しちゃって、騒音などの苦情が出やすいって文京区でリリースされてる
資料に出てるよ。

住まいとして真剣に考えて、子供がいるファミリーが住環境もしっかり
見据えて判断すると「ババ」という結論になって然るべきだね。
だから、デベ側も１ＬＤＫタイプをかなり用意したんだろう。
ＭＲも１ＬＤＫタイプをしっかり造ってたし、将来賃貸に出しても良い
みたいな営業しちゃってるしさ。単身者向けに賃貸で出しちゃうことを
最初からデベ側が想定しているのもファミリーにはいい迷惑だよ。
まるで雑居ビルみたいに誰が本当の所有者で入居者なのか、判らなく
なっちゃうしね。

[31: ３０]

それでも「ここが良い」って思えちゃう人は、是非買ってあげてください。
道路拡張ができなかったせいで、マンションが建設できず駐車場として
塩漬けになっていたこの土地を活かしてあげてください。
皆の住宅ローンでデベを救って差し上げるのも、良いことです。

[32: 匿名さん]

不動産に掘り出し物はないと昔からよく言うが、まさに言葉通りだね。

[33: 匿名さん]

昔からこの近所に住んでいるものです。
このマンションのこと気になってここに来て見ました。
ここの土地柄を恥などとかいて失礼きわまりない。
そういうあなたはどこに住んでおられるのでしょう。
さぞかしいいところなのでしょうね。きっと勝ち組が住む所なのでしょう。
人物みないで住む所で勝ち負け決めるあなたはレベルが低いとさっします。小石川のこと馬鹿にしてほしくありませんね。
フォークリフトはあるがほとんどが製本屋だから
あんたたちが言うほど工場地帯じゃないんですよ。
きちんと調べてから物言って欲しいですね。
臭いもないし。朝の時間帯は車とも通れないようになっていますし。

[34: 匿名さん]

ぼろくそに書く人が多いけど、姿が見えないと、悪口が多くなるのは、よくあることです。
錦糸町のブリリア東京でも、そんなに悪くない（評論家の評価ではかなり高い）のに、
土地柄とか、つくりとか、掲示板では悪評が多いのにびっくりしました。
　

[35: 匿名さん]

プレイス白金（完売）とこの物件は、「土地の仕入れが安い」ことから販売価格
が、近隣に比べ割安で、「安いかろう、悪かろう」と断定するのは知識不足です。
ただ、プレイスの方は長谷工さんなので、安く作れるというのもあります。（いい
意味でも、逆の意味でも）
この二つの物件は、ファミリータイプのベストコストパフォーマンス賞をあげてもいいと思いました。
ちなみに、「素人」ではありません。

[36: 匿名さん]

「堀出し物かババか？」という、視点（発想）が面白い！！
東京に来た田舎もん（私も）と転勤族はみんな、「心のそこでは
住んでよし、最悪貸してよし、年とって田舎に引っ込む時は売って
現金に換えたい」と少なからず思っているはずです。
このレスを私なりに分析すると、斜面（崖）さえ我慢できれば、非常に
よさそうな物件と思ったのですが。　サラリーマンじゃ今どき４５００万が限界でしょう１

[37: 匿名さん]

たかけりゃいいマンションだと盲目的に思ってるやつが、業者からすると一番おいしい。
値段も高さ（タワーなど）もな

[38: 匿名さん]

厳密にいうと、この物件は部屋によって、掘出し物とそうでないないものがあります。
低層階（1階を除く）でも、比較的、春秋分期で日照時間に恵まれている部屋もあれば、
南西側の建物の高さ・形状にによりほとんど同時期、陽が入らないところもあるからです。
意外と？北側のコンパクトマンションは「高い」と思いました。
ただ、気をつけないといけないのは、南西側の建物が異常に汚いものがあり、さすがに
毎日窓から見るのはどうかと思います。
　南西側に「デザインウォール」なる4ｍのきれいな塀ができたので、更地の時に見た人
のイメージと、実際は今、崖（全く見えない）に関して、全くちがっている（リビングから全然
気にならない）ので驚くでしょう。　それと、よく分かってない人へ、「臭いと音は全くしませんよ。」

[39: 匿名さん]

ここ数年ではＷコンフォート（54階）がファミリータイプの部屋では（中層階以下）、
一番の堀出し物だと思うよ。
　だって、87㎡3ＬＤＫ、南向きで3970万と4000万を切っていましたもの。
ただ、江東区ということが私にはネックになりましたけど。
みなさん、都心で3ＬＤＫ、75㎡以上で、（うるさい所でなく）、お勧めの物件
は一体どこですか？　実例を挙げてください。（買う時の参考にしますので）
金持ちでないので、4300万円以上は出せません。

[40: 匿名さん]

なんかここ、マイナス意見のレスはしっかりでてくるけど、掘り出し物というレスが少ないね。

[41: 匿名さん]

ここで、まだ残っている部屋は、中途半端に高いので、掘りだしものではないでしょう。
この物件の、ほんと1次販売は、正直びっくりしましたよ。
もちろん、低層階はすぐ売れましたが、高層階角部屋なんかも、播磨坂などの物件と比べて
2000万くらい安かったような記憶があります。当然すぐ売れてしまいました。
　経験上、ブランド地（有名な地名）で、安いのはすぐ売れていますね。（たとえ日が入らなくても、うるさくても）

[42: 匿名さん]

>>39
あんなの、場所相応だよ
東雲だろ
駅まで運河わたらないといけないし、あのあたりなんて
それこそ倉庫街と工場街。悪い言い方すればちょっと前まで
人間が住む環境じゃなかった場所。
そこと文京区を比べるのは・・・・

[43: 匿名さん]

>>39
都心の定義にもよるけど、都心じゃその条件は無理だな
大手町まで地下鉄で15分圏内でいえば、
南千住あたりをあたるか、南砂町界隈になる
ファイブスターなんかいいかもな
でも、あそこも殺伐とした場所で下水処理場はあるし、、、

[44: 匿名さん]

小石川ザ・レジデンスと比較する物件は江東区ファミリー向けマンションねぇ。
だったらここの方がよいかもね。

[45: 匿名さん]

山手線のなかで、お勧めという条件じゃなかったっけ？

[46: 匿名さん]

南青山あたりで、中古を競売か築25年程度をリフォームという手もある。
新築ではないけど、ファミリー向けでは、最高にリスクヘッジされている！

[47: 匿名さん]

郊外に住みたい人は６５．１％に上ることが、２２日に内閣府が発表した
「住宅に関する世論調査」の結果で明らかになった。
これに対し、街中や都市の中心部での居住を希望する人は２９．６％だった。

郊外での居住希望者を性別で見ると、男性は７１．２％で、女性の５９．９％を１０ポイント以上
上回った。また、個人で住宅を「所有したい」とする持ち家志向派は７９．０％でほぼ８割に達した。
一方、「住宅の所有の必要はない」は１２．１％、「どちらでもよい」は７．８％だった。

調査は昨年１１月１１日から２１日まで全国の成人３０００人を対象に実施し、有効回収率は６８．３％だった。
（時事通信） - 1月22日19

ということで、山手線内で崖際の準工業地域内に立地する並レベルのマンションを
数千万円で売るのはニーズに合ってないってことだね。
数千万円出して買うのは「ババ」ですね。

[48: 匿名さん]

今日MRに行ってきた。ファミリータイプはほぼ売れている！
この現実はなんだ？　ババと言い切れるか？

[49: 匿名さん]

低価格指向の人が住みやすい街ではないと思う。

[50: 匿名さん]

ババを引いた人が多いんだね。買った人が多い＝ババではない・・
ということにはならんのよ。
小石川なのに「低価格」にしなければ売れない理由があることぐらい
気がつこうね・・大人なんだしさ。

逆に小石川という立地で、こんな安い値つけてんのに完売しないのは
どういうことなんだ？掘り出し物だったらとっくに完売だろうよ。

「ババ」物件確定！

[51: 匿名さん]

そりゃ文京区とか小石川のイメージからは程遠いけれど、
値段もそれにあわせているわけだし、ババとはいえんだろう。
価格と実態のあっていないババ物件はほかにたくさんある。
超高級目○ガーデン○ルズなんて北棟はババの典型と思う。