掘出物かババか？75㎡4000万強 小石川レジデンス

[匿名さん]

まことに申し訳ありませんが、この地味で目を引かない「小石川ザ・レジデンス」
という掲示板名を止めて、この物件の勝負所である、「山手線内ファミリー向けで
掘出し物？小石川ザレジデンス」（実際には少し短い名前）で、もっと多くの方から
この物件（考え方）の再評価をいただきたく、新レスを旗揚げいたします。
きたんのないご意見をお願いします。
論点
1.山手線の中でありながら、ファミリータイプ（3ＬＤＫ、75㎡以上）が普通のサラリーマンが、買える物件（4500万円以内）。
2.その価格帯は、「眺望なし」、「日照はまあ確保されている」、「静かである」
3.「地ぐらい」は高くない。
4.春日、後楽園から、徒歩9分で、貸しても、将来売ってもよし。
5.文京区で、国立幼稚園・小学校の受験可、学区。
しかし、最大の難点は、南西側に段差（崖）がある。（安全面は保障されている）
これは、全国に転勤のある普通のサラリーマンにとって、掘り出しものかババか？

[161: 匿名さん]

港区の白金、六本木、麻布十番、青山などの、ミーハー地域ならまだしも
文京区小石川という、いかにも、教育重視地域に、そうそう変な人が
高い賃料はらってまで住みますかねえ？
　北側の棟の、予想賃料は、相当なものでしたよ。（辛めに見た資料でも）

[162: 匿名さん]

＞将来はほとんど賃貸に出ちゃってゴーストマンションになってるんだろうな。本当、素晴らしい掘り出し物です。（笑）
159さんへ、私の考えでは、仮に全部売れなくても、160さんのように転勤で人に貸しても
周辺相場に対しても、競争力があるので、いわいる、ゴーストになることはないと思います。
なぜなら、もし、私が賃貸で手が届くなら、買うより借ります。友達が、シャトウー文京という
築30数年に住んでいますが、私の会社の家賃補助（8万円程度）では住みたくても住めません。
　意外と通り沿いでなく、夜は静かに寝たい。（休みの日は窓を開けたい）という人は多いので、
まあ、ほとんど、近い将来、賃貸を含めて、部屋は埋まるでしょう。

[163: 匿名さん]

161さんの「そうそう変な人」とは、
表現は悪いが、水商売、シングルマザー、非合法的な商売をしている人
などをさしているのでしょうか？
　そうであるなら、わざわざ、地味な小石川3丁目に住む必要ないわな。
賃料は、周辺相場に合わせられるので、大規模、分譲タイプ、豪華な吹き抜けの
エントランス部分、ゲストルームあり・・。も考えると、そうは借りると安くないはず。
　地味な、ファミリーが、無理やり1ＬＤＫか2ＬＤＫに住む（国立受験幼稚園エリア等教育面を重視して）
可能性もありうる。　または、金持ちの親の学生か、まあ、しっかりした家庭のＯＬさんかな。

[164: 匿名さん]

最終的には、3つの「棟ごと」の管理組合と全体組合に分かれるでしょう。
実際に
蓮田の駅前の、大規模、分譲タイプの公団では、棟ごとの組合と、全体の
組合が、あります。
わたしとしては、賃貸でも何でも、管理費と修繕積立金はきっちり払ってくれる人が
住んでくれるなら、それでいい。　　自分の住むマンションくらい、きちんと管理する（させる
）自信はあるし。　（心配しなくても、近い将来、全戸、埋まることは埋まると思いますよ、貸す人が、少々
安く貸すかも知れないけど、もともと購入価格が周辺にくらべて安いので、所有者は、どうにかして、空き部屋に
しないことが可能でしょう）　

[165: 匿名さん]

しっかりした家庭の・・・とか、金持ちの・・・とか、それがファミリー世帯の
生活スタイルと同じになることには繋がらないけど、本当にちゃんとした
人が住んでくれればまだマシですね。将来の人口動態を知っていれば、
賃貸の借り手の数・・・頭の良い人はわかりますよね？

最悪そういったことを考えていたとして、どれほどのものがこのマンションに
あるのか・・・祈るしかないでしょうね。

＞購入者はお金持ちの方で、ご子息を、地方等から私立大か、東大などに行かせるように
＞余裕のある方のようでした・・・

普通でしょ？私達が大学行ってた頃と、今の大学が置かれてる現状の
違いくらい知ってますよね？

けど、どうもこのマンションの購入者って常識的な感覚から逸脱しているようなので
どの程度のレベルで大丈夫！と思うのか、残り住戸を検討しているひとは
要注意ですね。

そうそう、人は見かけによらないです。持ってるバックボーンを信じてもね・・・。
中村勘九郎さんの息子だからしっかりしてそう、お育ちが良さそう・・・と
思っても（俺は思わんが）、警察官の顔を殴って逮捕されちゃうしさ。

ババかどうか・・というスレなので、そういったリスクも踏まえると、
ババやね。

[166: 匿名さん]

164さんへ
たしかに、管理組合への収入の確保はできそうですね。きっと、南西側の
ほとんど売れている棟は、結束力がかたいと思いますよ。
　わたしが、一番嫌いなマンションは、「下駄履きマンション（1階が店舗。特に
飲食店は臭い、ゴキブリが上に上がってくるので最悪）です。

　ここは「居住専用」とうたってあるので、オフィス等になることはなく、そういう意味では
安心ですね。

　人がいいのかも知れませんが、販売員が「販売層のターゲットを絞るため、
北側コンパクトタイプは、1月から本格的に広告を出しています」と言う言葉を信じています。
限られた、販売員のなかで、「売る層が同じ」と言うのは、セールストークを管理職が、部下に
指導する際、有効に思えますから。　（しかし、最終的には、部屋が賃貸でも埋まればいいです。）

[167: 165様へ]

165さんへ
ここは、買わなかった人が、匿名をいいことに、マイナス要素を、欲求不満解消
代わりに、ボロクソに言ってもいいことになったようなので、どしどし、言ってください。
しかし
＞けど、どうもこのマンションの購入者って常識的な感覚から逸脱しているようなのでどの程度のレベルで大丈夫！と思うのか、残り住戸を検討しているひとは要注意ですね。
のように、購入した住民の人格を馬鹿にしてはいけないです。
（私は160さんではありません。　また、購入者でもありません。というのは抽選に漏れたから）

[168: 匿名さん]

マイナス要素は探せばいくらでもあるでしょうけど、その分安いんだから
全く問題ないと思いますけどね。
ところでここの施工は日本国土開発なんですか。
塩漬けになっている小石川ガーデンヒルズと同じなんですね。
文京区の大規模物件を２つも手がけるとは驚きました。
もっともガーデンヒルズの方は今後どうなるのか知りませんが。

[169: 匿名さん]

自転車置くのも苦労する物件のようです。利便性のよさが一つの売りかと
思うのですが、自転車も満足に置けないのはどうなんでしょうかね。

[170: 匿名さん]

駐輪場は戸数以上に用意されてはいますし
安い物件とはいえブロッサムガーデンやセンターガーデンを設け
他にも多くの植栽を取り入れていて駐輪場よりそういうところを重要視している物件です。
私にはマイナス要素とは思えませんが。
どうしても駐輪場が足りなければ折りたたみ自転車に乗ればいいのでは？
嫌なら買わなければいいだけの話です。

ちなみに私は購入者で、藤和の者ではありません。
この物件のスレはもう一つあるのでこちらは下げときます。

[171: 匿名さん]

利便性いいですか？こんなに駅から遠いのに。

文教地区で教育云々とおっしゃる方が多いようですけど、
その上でこの環境を購入するというのは、どうなんでしょうね。
学歴＝人格と思ってらっしゃる方々かな？

[172: 匿名さん]

戸数以上に用意されてるだけじゃなく、世帯人数とのバランスが重要っていうか、
そんなことすら普通に用意されてないの？
どこが掘り出し物なのやら・・呆れますね。

[173: 匿名さん]

ここに住んだからって赤門に入学できるわけじゃないですからね。
住環境は良くないし、利便性も並程度だし、安い理由が準工業で
町工場に囲まれてるし、崖っぷちのマンションで設備も並みか
それ以下で、付帯施設もないし駅から遠いのに自転車も世帯の
人数分の半分もないし、植栽って言ってもよくある程度だし、
なんでここの物件を選択するのか購入者さんにお伺いしたいですね。

それと、なんで物件ホームページで南西の崖について触れてないの？
周辺環境としてすごく重要だよね。ＭＲに来るまで内緒にしたいのかな。

[174: 匿名さん]

嫌なら買わなければいいだけの話です。
そんなにムキになることないでしょ。
がんばって他のもっと良い物件を探してください。

[175: 匿名さん]

購入検討者には良し悪しの判断材料になりますね。
ちなみにどの物件でも、「嫌なら買わなければよいだけ」の話です。
この掲示板のすべての物件に当てはまります。

嫌に成るか好きになるかを第三者の意見を参考にしながら、
自分の価値観で判断するのですからね。

１７４が一番ムキになっているようです。
逆に掘り出し物といえる核心を突いた情報は無いのでしょうか？？？

[176: 匿名さん]

追加情報ですが、夏以降に急ぎ仕上げて建築したような情報がありますが
そこらへんはどうなんでしょう？
急ぎでコンクリ打つには「水」を多くして流し込みやすくするそうですが、
強度とかは大丈夫なんでしょうか。

今年は台風も多かったですし、コンクリの乾燥具合も心配です。

[177: 匿名さん]

上記とは別の購入者です。
いくつか不安要素もありますが、だから安いのだと思います。
今は掘り出し物であることを願ってますが、何年もすんでみないと
結果的にババなのか掘り出し物なのかわからない。

駅からは多少歩きますが（私は許容範囲）、
駅自体が春日・後楽園という非常に便利な駅なので利便性高いと
言えますよ。

[178: 135]

またスレがあがってますね。
まぁ、それだけよくも悪くも気になるところなんでしょうか。

皆さんのおっしゃるとおり、「嫌なら買わない。良ければ買う。」
価値基準はそれぞれなので、それを議論しても始まりませんが。

正直173さんのおっしゃることはよく理解しております。
まず、文京区だからということで言われる教育環境ですが、
別に文京区に住むからいい学校に入れると思っている人ってまだいるんですかね。
大きな勘違いですね。
物件の内装・外装、周辺環境、設備などは確かにおっしゃっている通りです。
ただ、残念なことに私には文句を言えるだけの条件がありません。
「嫌なら他の設備もいい、環境もいい、利便性のいい場所の物件を買いなさい」と
いうことですが、到底買えるほどの生活基準ではありません。

決してこのマンションを購入した人がお金がない、ということではございません。
私の場合は、ギリギリ手の届く金額で、仕事場や買い物、遊びなどに
出かけるにも路線が多い、という意味でここに決めました。

崖が気になる人、駅までの距離が気になる人、設備が、価格が・・・。
私は満足です。妥協に近いかもしれませんが、それでも納得しています。

[179: 匿名さん]

なるほど、ということは妥協に妥協を重ねて購入したということですか。
もう少し我慢してお金を貯めてからであれば、普通の物件が買えるのに・・。

掘り出し物でないばかりか、普通でもない物件に５０００万円近いお金。
単なる銭失い状態になる可能性が大きいのでしょうね。

掘出物では無いことがハッキリわかりましたので、参考になりました。

[180: 匿名さん]

>>179
あなたなりの結論が出ましたね。
この物件はあなたには向いてないです。

[181: 135]

>179
参考になれれば良かったです。

確かに我慢してお金を貯めれば、ということはあると思います。
ただ、私はお金を貯める時間が無かったのです。
（現在の持ち家の売却と学校の問題）

貴方様にとって価格だけではなく設備や利便性・環境・行政・管理・施工などなど
掘り出し物とする条件はたくさんあると思います。

ただ、今の私にとってはこれで精一杯なんです。
妥協と言われれば、そうかもしれません。
ただ、前にも書いたのですが、妥協を重ね自らの考えを説き伏せるような
ことだけはしないようにしています。
やはり5000万円は高額です。
私はここに住むということに自分たちで考えた様々な条件から
納得して判を押したのです。

ですので、この物件はお引取り下さいませ。
良い物件に会えるといいですね。

[182: 匿名さん]

age

[183: 匿名さん]

>>179

この物件に何を追加すると「普通」になるのか興味ありますね。

いくらぐらいの「普通の」物件を想定してます？
いま賃貸に住んでいて、5000万の部屋をローンで買う人が、
20年我慢すると6000万ぐらいの物件を買えるのかなあ？

[184: 匿名さん]

>>183
179に呼びかけるような書き込みはしないほうが・・・

179は我々とは別世界の人です。
すばらしい物件が見つかるよう「遠く」から応援しましょう。

[185: 匿名さん]

デザインウォールの問題を懸念してたほうが良いのでは？
ババ物件が更に悪化しそうですよ。

[186: 匿名さん]

だから、購入者みんな（特に低層階）で見張ってます。

私は、この物件は、大変気に入ってます。
また、いろいろ言われるかもしれませんが、掘出し物の部類に
はいると思います。
プラス1500万も出して、近くの物件の、低層階の日当たりの悪い
部屋を買いたくないです。

[187: 匿名さん]

私も掘り出し物だと思います。
人それぞれだと思いますけど、私の条件には合っています。
大きな道に面していないし、静かだし。

[188: 匿名さん]

私には小石川植物園が近いというのもポイント高い。
徒歩6分。
まとまった時間がなかったので中に入らなかったけど
壁に沿って歩きながら中を見ていたら赤や白の梅のつぼみがつき始めていた。
もうそんな季節なんですねぇ。

[189: 匿名さん]

>>188
桜も楽しみです

[190: 匿名さん]

相場より１０００マン近く安いというのは・・。
不動産は安かろう悪かろうの世界です。
慈善事業ではないので、相場より安いにもかかわらず
利益を出している時点で、その物件の価値がどれほど低いのか
押して知るべしです。検討者は注意したほうが良いと思いますよ。

[191: 匿名さん]

安いから掘り出し物というのは、おかしな話。
安い＝単純に資産価値が低いということ。

本質を見極める目をお持ちの方なら、引っかからないとは思いますが
念のためレスしておきます。
準工業地域で工場に囲まれ、崖に面してる物件が普通以下の立地環境
であることは当たり前のことです。
単に安いから掘り出し物として勘違いしている人は、デベ側の人でしょうか。
ここは不良債権だった土地をデベの経営的な問題で、早々にケリをつけたかった
だけです。要するに、購入者が「不良債権」の区分所有者になっただけ。

優良債権であれば、相場より安くする理由はないですからね。
不良債権ですから、勿論賃貸だろうとなんだろうと将来的にみても
この立地物件自体の資産価値が低いので救いようがないです。
ごく一部の人には我慢・妥協で購入できても、この供給過剰のご時勢に
ローン組んでまで購入するのは、不良債権を「掴んでしまった」という
ことでしょう。ババを引く・・というか、ババを掴んだということですね。

[192: 匿名さん]

住宅を購入するうえで、まず間違いなく、当然のごとく重要視する
その物件の立地条件。
その要素で大きくマイナスであるから、安価になっている。
それでも、この「住宅」を掘り出し物と思うのか・・・。

言い換えると、

ハンバーガーを食べる目的で、ハンバーガーを購入する際に、
お金が足りないから安いハンバーガーを探していたところ、
ハンバーガーで一番重要な「ハンバーグ（ミートパティ）」が
入っていない『ハンバーガーのハンバーグ無し』であれば、
購入できる価格だった。

結果その『ハンバーガーのハンバーグ無し』を購入してしまった。
本来の「ハンバーガーを食べる」という目的が、意味を成していない
ことを「肉無しだから、ヘルシーで自分に合ってる」から掘り出し物！と
言って自己暗示をかけ、他の人に「掘り出し物だと思う」と痛々しいことを
言っている様・・・ですね。

[193: 匿名さん]

ちなみに掘り出し物を辞書でしらべました。

【掘(り)出し物】

偶然手に入れためずらしい品。安価で手に入れた良いもの。

例）
「骨董屋で—を見つける」

この物件にあてはめると
↓↓
住居表示と安さに惹かれてＭＲに行ったら、都内にもかかわらず
断崖絶壁が目の前に広がるめずらしいマンションを見つけた。
安かろう悪かろうということに目をつむり、住宅で重要な住環境の点で
マイナスだらけのマンションを手に入れてしまった。
極々一部の思慮浅い人にとっては微妙に良いマンション。

そういった意味では、この物件は間違いなく「掘出し物」です。
ただ、立地や環境、設備などどれをとっても普通以上で、
且つ価格面で相場価格より格安だからという理由では
決して「掘り出し物」ではない。

[194: 匿名さん]

骨董市って、しばしば「ガラクタ市」って言われるよね。
そういうことだよね。

[195: 牛込台]

例えば低地は絶対イヤという人だったら、低地の物件は候補にも入らない。
高い安い以前の問題でしょう。でも、勤務地から遠く離れることなく、一方で、
部屋の広さも確保したい人にとっては、こういう物件は候補に入るはずです。
さんざん叩かれる港南の物件にしたって、値段の割に広い点が最大の利点。
限られた予算のなかで、広さを重視する人がいても、まったく不思議じゃない。

[196: 匿名さん]

勤務地から遠く離れるって、あんたいったいどこと比較してんの？
熱海か？軽井沢か？
東京都の通勤利便性を舐めきってるだろ？

[197: 匿名さん]

この物件の通勤利便性は、徒歩５分以内で通える町工場への通勤って
ことだな。

１９５はマンションの立地や通勤圏の想定が甘すぎ。

[198: 匿名さん]

しかも７０㎡で広さ重視とかいってるし・・・現在の分譲マンションで
７０㎡なんて狭いほう。１９５の無知ぶりには呆れるね。

[199: 匿名さん]

>>195

もっとたくさんの物件を見て研究してから書かないと・・・。
格好つけて書いた風だけど、恥ずかしいだけだよ。

[200: 牛込台]

５０００万を超えない範囲。できれば４０００万の前半がベスト。
でも家族で住める広さは確保したい。時々タクシーで帰っても
苦にならないところ。練馬じゃ遠すぎる…みたいなイメージか？

[201: 匿名さん]

↑貧乏なのにわがままいってるだけ・・ってことですね。
　　そこに逃げ込むと楽だよな！

[202: 匿名さん]

俺も２０００万円前半で南青山で１００㎡以上の物件がいいな。
幽霊がでようと殺人事件があった部屋だろうと、欠陥でろくに住めない
マンションだろうと！！

条件つければ、何とでもいえる。
突っ込まれて苦しくなると条件持ち出して結局個人的都合の物件選び論になっちゃうんだよね。
自分にとって納得して買っているのであれば良いんだから、条件出して
さもそういった探し方をしている人には良いなんて持ち出すなよ。
すり替えもいいところだ。

少数派の意見じゃ、掘り出し物にならんのよ。

[203: 匿名さん]

限られた予算で・・って、まさに牛込台は下記のタイプなわけだ。

ハンバーガーを食べる目的で、ハンバーガーを購入する際に、
お金が足りないから安いハンバーガーを探していたところ、
ハンバーガーで一番重要な「ハンバーグ（ミートパティ）」が
入っていない『ハンバーガーのハンバーグ無し』であれば、
購入できる価格だった。

結果その『ハンバーガーのハンバーグ無し』を購入してしまった。
本来の「ハンバーガーを食べる」という目的が、意味を成していない
ことを「肉無しだから、ヘルシーで自分に合ってる」から掘り出し物！と
言って自己暗示をかけ、他の人に「掘り出し物だと思う」と痛々しいことを
言っている様・・・ですね。

[204: 牛込台]

似たイメージの物件にクレ＊＊トル文京根津っていうのもあった。
一応はファミリータイプが中心で、つまり狭くても３ＬＤＫが中心で、
都心に近い。但し周辺環境イマイチ（ここも崖下？）。個人的には、
苦戦すると思って見ていたが、なんと竣工半年前に完売。驚いた。
かなり駅に近く、しかも駅からフラットだから、微妙に条件が違うが、
いずれにせよ勝因は、広さの割に安いという感じだったからですよ。

[205: 匿名さん]

わがままで夢見る夢子ちゃん・・な人が、通勤の重要性を過大に重要視して
結果住む家として「準工業」「崖っぷちマンション」を購入ですか。
子供がかわいそうだ。

冗談で買うにしてもさ、この物件だと確かに笑いは取れるよ。
※失笑だけど。
親ならさ、自分の通勤を楽にしたいからって、普通は住環境を
ないがしろにしないでしょう？
少数派の人が集まるマンションなんだろうね。

[206: 匿名さん]

不況だから、目先の予算で短絡的に決めちゃう人っているよね。
ほんとデベ側にしてみれば、不良債権を目先の安さに釣られて
買ってくれる人がいて助かってるよね。
けど、世間一般の「常識」ではこの物件はババでしょう。
事実は変わらないよ。目の前の崖も用途地域もね。
普通以上の水準を満たしていて、それで格安であるならともかく、
デベとしても、地域相場から言って欠陥住宅並のダウンをしてるんだからさ。
安かろう悪かろうじゃ、掘り出し物どころか、所詮は安くせざるを得なかった
マンションでしかない。

普通に売れれば売ってるんだから。

[207: 匿名さん]

ゴクレと同じような用地を買ったのがイケナイね。
三井・三菱・住友・野村は買わないだろうな、この用地。
ゴクレは買うよ、たぶん（笑）

Ｔ和もさ、一種低層住居専用地域に分譲している某物件では
ちゃんと「掘り出し物」としてセールスしてるんだよ。
用途地域の一覧表までホームページに掲載してね。
貴重な用地で住環境が良好！ってさ。

けど、このババ物件のホームページには、崖のことすら判らないように
パースも描いてる。※マイナス要因を書くわけないけどね。

建築費用や用地仕入れ費用、販売費、宣伝広告費なんておおよそ
比率も決まってる。土地が安かった（この用地じゃね・・）にせよ、
周辺よりも１０００万円近く安くしている意味を、安穏と掘り出し物だ！
って思ってるほうが異常だね。能天気にもほどがあるよ。

[208: 匿名さん]

牛込台って、完売＝勝だと思ってる奇特な人ですね。
勝因ってデベ側にとってであって、安けりゃクズ物件でも売れる。
勿論、普通に数十年スパンで住宅を考えてる人や、住まいなんだから
質が良い物件を買おうって思ってる一般的な人は、こういった物件を
買わないでしょう。

けど、日本にはまだまだいますよ、安けりゃ良いっていう人。
マンションは、通常それなりに造りますので、相場より安くする
理由がなければしないから、相場より大幅に安い価格設定を
最初からしている物件ってほとんど無い。
だから、安けりゃ良いって言う人は集中して釣られちゃうわけ。

逆に言うと、大幅に安い価格を当初から設定するには、
相当な理由があるわけ。
崖とか準工業とか含め、これくらい大胆に安くしないと駄目な物件だ
という評価をデベ側がしたってことなんだよ。
デベですら暗に認めてるのに、掘り出し物って喜んでるのは、
ちょっと痛い感じだね。

大幅に安くしないと全く人気が無い物件。
大幅に安くしているというのは、デベの査定として、その程度の
価値しかないっていう判りやすい事実。

金銭的にハナからそのエリアで探すのは困難にもかかわらず、
安い物件に飛びついて買った・・・典型的な短絡思考購入だね。

[209: -----]

[210: 匿名さん]

崖下も準工業地域も購入時にわかっていたこと。

これはババではないだろうと引いてみたらババだったのが本当のババ。

値段も周囲より高くて、一種低層住居専用地域、だけど買ってみたら
欠陥だったり、すぐに南側にマンションが建ったり。
こういうのがババでは？

まあ、この物件も安いなりの理由があるのだから掘出し物とは言えないけど。