まことに申し訳ありませんが、この地味で目を引かない「小石川ザ・レジデンス」
という掲示板名を止めて、この物件の勝負所である、「山手線内ファミリー向けで
掘出し物？小石川ザレジデンス」（実際には少し短い名前）で、もっと多くの方から
この物件（考え方）の再評価をいただきたく、新レスを旗揚げいたします。
きたんのないご意見をお願いします。
論点
1.山手線の中でありながら、ファミリータイプ（3ＬＤＫ、75㎡以上）が普通のサラリーマンが、買える物件（4500万円以内）。
2.その価格帯は、「眺望なし」、「日照はまあ確保されている」、「静かである」
3.「地ぐらい」は高くない。
4.春日、後楽園から、徒歩9分で、貸しても、将来売ってもよし。
5.文京区で、国立幼稚園・小学校の受験可、学区。
しかし、最大の難点は、南西側に段差（崖）がある。（安全面は保障されている）
これは、全国に転勤のある普通のサラリーマンにとって、掘り出しものかババか？
[スレ作成日時]2005-01-18 21:09:00
注文住宅のオンライン相談
掘出物かババか？75㎡4000万強 小石川レジデンス
| No.151 |
by ババ抜きのルール 2005-01-29 17:36:00
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150さん、言いえて妙と思います。トランプの「ババ抜き」のババは、
最初から、どのカードか分かりませんものね。 私は、はなから、マンションは「何を捨てるか」が重要だと思っていますので、 最初から、分かっている、南西側の段差（私にとっては）「くらい」で、あの価格（それでも、 我々サラリーマンには精一杯と思いますが）というのは 悪い話ではないと思います。 なんかあって、人に貸さなければいけない場合は、 借入額による差の、金利負担差は、死活問題です。 |
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| No.152 |
デザインウォールの高さが、1ｍくらい、低く感じました。再工事はどうするのだろう。鉄筋の継ぎ足しもあるし。
強度は出るのかな。 お世辞にも、一流どころの施工会社ではないと思います。 スラブ厚、壁厚、配金も少し不安です。（内覧会では、分からない部分ですが） 購入者のみなさん、内覧会立会い業者に同行してもらいますか？ さくら事務所は63000円プラス時間指定は、金銭的にもったいないですね。 のぞみ、住まい調査団以外で、30000〜50000でいいとこ教えてください。 |
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| No.153 |
地味だけど、ダウディのＳさんがいいと思う。（建築士の資格は持っていないけど
内覧会の前に、内覧会のチェックを頼まれる人らしい。しかも、再内覧会も立会いで 45000（すべて込み）ですよ。 http://gaud.co.jp/nairan.html 知り合いの、一級建築士（それもまじめに施工すると有名な超大手）に頼もうとおもっていたのですが やはり、資格はもってなくても、実務に強い人がいい。 この物件は、どこか手抜き（うっかりでなく 予算をわざと削る）がありそうで、内覧会は、相当、気合を入れないといけない。 |
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| No.154 |
通りすがりの、「ババ」と決め付けている方の、意見もほぼまとまったことだし
買った人には、部外者の悪口は、関係ないですね。住んでみて地域住民と幸せな生活をするのみです。 そこで、152さん、153さんのような、我々、引渡し前の物に重要なことが目白押しなので、 「購入者限定！小石川レジデンス」みたいなスレを立ち上げませんか？同様の「ランドシティ港南台」等も あります。 竣工間際で、何かに不満があって、買わなかった人の意見を聞く暇が全然ありません。 結論から言うと、崖が嫌な人は、なんと言われようと嫌、ただそれだけです。 私は0番でなく、真剣に、この超突貫工事に不安を抱いている、純粋な購入者です。 購入者以外で、憂さ晴らしをされていた方すみません。 購入者の想いはきっと153さんの意見に象徴されると思います。 |
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| No.155 |
↑
135さんの意見と間違いでした。 きっと、すばらしいかたで、ぜひ、お知り合いになりたいと思いました。 |
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| No.156 |
この物件について、ここまでの話をまとめると、立地、設計共に価格相応の物件。周辺物件との相対的な低価格を考えると、従来から当地に家を持ちたいと考えていたけれど、価格面で購入できなかった方にとっては掘り出しもの（但し、需給のバランスがどのようになっているかはわかりません）と言え、その意味では妥当な物件、ですね。
ただ、皆さんお話のように気に掛かるのは施工です。この物件は、夏頃まではなんの建物がなく、法面が見えていたわけですが、ここに来て突貫的に工事が進められているように感じます。他の物件はもう少し時間を掛けて、余裕のある施工を行うようですが、問題ではないでしょうか。 |
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| No.157 |
156さんも、購入者なら「購入者限定スレ」に有意義な意見をください。
もし、購入者でないなら、価値判断は、買った方々で、決めるので 意見をまとめないでください。 |
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| No.158 |
購入者の皆さんへ
施工具合は、ほんと、気をつけましょう。前に誰か書いてあったので、興味にいきましたが、デザインフォールが、感覚的に 人の3倍はないね。ほんと。崖とフォールの差が目立ってました。 占有部でないが、スラブ厚、階高、もっと言うと、鉄筋の使用具合 など、みんなの目（工事写真など）で、チェックを入れないといけないね。 12月は31日まで工事していたし、今年にはいっても日曜日も 「休日作業」とかなんか訳の分からない、工程があり、ごちゃごちゃやっている。 さらに、内覧会が「平日限定」でしょ！ ＞従来から当地に家を持ちたいと考えていたけれど、価格面で購入できなかった方にとっては掘り出しもの これは、若干あたりませんね。土地の仕入れ価格を、周辺相場と比べれば分かりますよ。 |
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| No.159 |
将来賃貸に出回る部屋が多いんだろうなー。
購入した人が将来賃貸で貸しやすそうだから、良い物件みたいなこと 言ってますからね。 賃貸利用される住戸の比率が多くなると大変だよ。 「住むこと」を希望する購入者と、利回りを重視してできるだけお金を 使いたくない賃貸に出しちゃってるオーナー。双方の向いている方向が 異なってくるとさ、住んでいる人にとっては修繕が必要な箇所も、住んで いないオーナーにとっては、賃料さえ入ればそれで良いと思ってしまう。 マンション管理最大の敵は、住民の無関心。 賃貸入居者で単身者が住むような１ＬＤＫなんか多いと、住人の生活 スタイルも違うし、考え方もね・・ファミリー世帯と違うでしょうし。 どうせ賃貸で借りてるだけ・・と思っている賃借人は、結構、雑にマンションを 使いますからね。敷金で清算すれば良いんでしょ？くらいな感じ。 貸してるオーナー側も、賃料第一でね、長く住もうと思ってる世帯からすると 温度感の違いが大きすぎる。 そういった実際に分譲マンション購入後の生活まで想像できる頭の良い人は、 自分が住む目的では、こういった物件って買わないもんです。 将来賃貸で貸せます！というようなことを平気でセールストークに使っちゃう デベ営業が、まさしく、そういったマンションを売ってるケースですからね。 そして、そういった購入者が買ってますし。。。 将来はほとんど賃貸に出ちゃってゴーストマンションになってるんだろうな。 本当、素晴らしい掘り出し物です。（笑） |
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| No.160 |
上記にほぼ同意見です。
しかし、それも、最悪、考慮して買いました。 世帯数が増えると、管理費・修繕積立金（特に前者）が、1戸当たりやすくなる （実際、すごく安い。藤和コミュニティーの管理は、実際評判いいし、それで、安けりゃなおよしです） 重要事項説明会、駐車場抽選会でお会いしたファミリータイプ購入層は、ごくフツウの方で、（ご教育に 関心があり）すごく親しみ安そうな方ばかりでした。 私も含めて、転勤がない限り「永住」タイプとお見受けしました。 1ＬＤＫは、確かに残っています。（1月から本格的に、このタイプを売ったといっているが・・？） だだし、購入者はお金持ちの方で、ご子息を、地方等から私立大か、東大などに行かせるように 余裕のある方のようでした。 |
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| No.161 |
港区の白金、六本木、麻布十番、青山などの、ミーハー地域ならまだしも
文京区小石川という、いかにも、教育重視地域に、そうそう変な人が 高い賃料はらってまで住みますかねえ？ 北側の棟の、予想賃料は、相当なものでしたよ。（辛めに見た資料でも） |
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| No.162 |
＞将来はほとんど賃貸に出ちゃってゴーストマンションになってるんだろうな。本当、素晴らしい掘り出し物です。（笑）
159さんへ、私の考えでは、仮に全部売れなくても、160さんのように転勤で人に貸しても 周辺相場に対しても、競争力があるので、いわいる、ゴーストになることはないと思います。 なぜなら、もし、私が賃貸で手が届くなら、買うより借ります。友達が、シャトウー文京という 築30数年に住んでいますが、私の会社の家賃補助（8万円程度）では住みたくても住めません。 意外と通り沿いでなく、夜は静かに寝たい。（休みの日は窓を開けたい）という人は多いので、 まあ、ほとんど、近い将来、賃貸を含めて、部屋は埋まるでしょう。 |
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| No.163 |
161さんの「そうそう変な人」とは、
表現は悪いが、水商売、シングルマザー、非合法的な商売をしている人 などをさしているのでしょうか？ そうであるなら、わざわざ、地味な小石川3丁目に住む必要ないわな。 賃料は、周辺相場に合わせられるので、大規模、分譲タイプ、豪華な吹き抜けの エントランス部分、ゲストルームあり・・。も考えると、そうは借りると安くないはず。 地味な、ファミリーが、無理やり1ＬＤＫか2ＬＤＫに住む（国立受験幼稚園エリア等教育面を重視して） 可能性もありうる。 または、金持ちの親の学生か、まあ、しっかりした家庭のＯＬさんかな。 |
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| No.164 |
最終的には、3つの「棟ごと」の管理組合と全体組合に分かれるでしょう。
実際に 蓮田の駅前の、大規模、分譲タイプの公団では、棟ごとの組合と、全体の 組合が、あります。 わたしとしては、賃貸でも何でも、管理費と修繕積立金はきっちり払ってくれる人が 住んでくれるなら、それでいい。 自分の住むマンションくらい、きちんと管理する（させる ）自信はあるし。 （心配しなくても、近い将来、全戸、埋まることは埋まると思いますよ、貸す人が、少々 安く貸すかも知れないけど、もともと購入価格が周辺にくらべて安いので、所有者は、どうにかして、空き部屋に しないことが可能でしょう） |
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| No.165 |
しっかりした家庭の・・・とか、金持ちの・・・とか、それがファミリー世帯の
生活スタイルと同じになることには繋がらないけど、本当にちゃんとした 人が住んでくれればまだマシですね。将来の人口動態を知っていれば、 賃貸の借り手の数・・・頭の良い人はわかりますよね？ 最悪そういったことを考えていたとして、どれほどのものがこのマンションに あるのか・・・祈るしかないでしょうね。 ＞購入者はお金持ちの方で、ご子息を、地方等から私立大か、東大などに行かせるように ＞余裕のある方のようでした・・・ 普通でしょ？私達が大学行ってた頃と、今の大学が置かれてる現状の 違いくらい知ってますよね？ けど、どうもこのマンションの購入者って常識的な感覚から逸脱しているようなので どの程度のレベルで大丈夫！と思うのか、残り住戸を検討しているひとは 要注意ですね。 そうそう、人は見かけによらないです。持ってるバックボーンを信じてもね・・・。 中村勘九郎さんの息子だからしっかりしてそう、お育ちが良さそう・・・と 思っても（俺は思わんが）、警察官の顔を殴って逮捕されちゃうしさ。 ババかどうか・・というスレなので、そういったリスクも踏まえると、 ババやね。 |
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| No.166 |
164さんへ
たしかに、管理組合への収入の確保はできそうですね。きっと、南西側の ほとんど売れている棟は、結束力がかたいと思いますよ。 わたしが、一番嫌いなマンションは、「下駄履きマンション（1階が店舗。特に 飲食店は臭い、ゴキブリが上に上がってくるので最悪）です。 ここは「居住専用」とうたってあるので、オフィス等になることはなく、そういう意味では 安心ですね。 人がいいのかも知れませんが、販売員が「販売層のターゲットを絞るため、 北側コンパクトタイプは、1月から本格的に広告を出しています」と言う言葉を信じています。 限られた、販売員のなかで、「売る層が同じ」と言うのは、セールストークを管理職が、部下に 指導する際、有効に思えますから。 （しかし、最終的には、部屋が賃貸でも埋まればいいです。） |
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| No.167 |
165さんへ
ここは、買わなかった人が、匿名をいいことに、マイナス要素を、欲求不満解消 代わりに、ボロクソに言ってもいいことになったようなので、どしどし、言ってください。 しかし ＞けど、どうもこのマンションの購入者って常識的な感覚から逸脱しているようなのでどの程度のレベルで大丈夫！と思うのか、残り住戸を検討しているひとは要注意ですね。 のように、購入した住民の人格を馬鹿にしてはいけないです。 （私は160さんではありません。 また、購入者でもありません。というのは抽選に漏れたから） |
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| No.168 |
マイナス要素は探せばいくらでもあるでしょうけど、その分安いんだから
全く問題ないと思いますけどね。 ところでここの施工は日本国土開発なんですか。 塩漬けになっている小石川ガーデンヒルズと同じなんですね。 文京区の大規模物件を２つも手がけるとは驚きました。 もっともガーデンヒルズの方は今後どうなるのか知りませんが。 |
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| No.169 |
自転車置くのも苦労する物件のようです。利便性のよさが一つの売りかと
思うのですが、自転車も満足に置けないのはどうなんでしょうかね。 |
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| No.170 |
駐輪場は戸数以上に用意されてはいますし
安い物件とはいえブロッサムガーデンやセンターガーデンを設け 他にも多くの植栽を取り入れていて駐輪場よりそういうところを重要視している物件です。 私にはマイナス要素とは思えませんが。 どうしても駐輪場が足りなければ折りたたみ自転車に乗ればいいのでは？ 嫌なら買わなければいいだけの話です。 ちなみに私は購入者で、藤和の者ではありません。 この物件のスレはもう一つあるのでこちらは下げときます。 |
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| No.171 |
利便性いいですか？こんなに駅から遠いのに。
文教地区で教育云々とおっしゃる方が多いようですけど、 その上でこの環境を購入するというのは、どうなんでしょうね。 学歴＝人格と思ってらっしゃる方々かな？ |
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| No.172 |
戸数以上に用意されてるだけじゃなく、世帯人数とのバランスが重要っていうか、
そんなことすら普通に用意されてないの？ どこが掘り出し物なのやら・・呆れますね。 |
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| No.173 |
ここに住んだからって赤門に入学できるわけじゃないですからね。
住環境は良くないし、利便性も並程度だし、安い理由が準工業で 町工場に囲まれてるし、崖っぷちのマンションで設備も並みか それ以下で、付帯施設もないし駅から遠いのに自転車も世帯の 人数分の半分もないし、植栽って言ってもよくある程度だし、 なんでここの物件を選択するのか購入者さんにお伺いしたいですね。 それと、なんで物件ホームページで南西の崖について触れてないの？ 周辺環境としてすごく重要だよね。ＭＲに来るまで内緒にしたいのかな。 |
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| No.174 |
嫌なら買わなければいいだけの話です。
そんなにムキになることないでしょ。 がんばって他のもっと良い物件を探してください。 |
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| No.175 |
購入検討者には良し悪しの判断材料になりますね。
ちなみにどの物件でも、「嫌なら買わなければよいだけ」の話です。 この掲示板のすべての物件に当てはまります。 嫌に成るか好きになるかを第三者の意見を参考にしながら、 自分の価値観で判断するのですからね。 １７４が一番ムキになっているようです。 逆に掘り出し物といえる核心を突いた情報は無いのでしょうか？？？ |
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| No.176 |
追加情報ですが、夏以降に急ぎ仕上げて建築したような情報がありますが
そこらへんはどうなんでしょう？ 急ぎでコンクリ打つには「水」を多くして流し込みやすくするそうですが、 強度とかは大丈夫なんでしょうか。 今年は台風も多かったですし、コンクリの乾燥具合も心配です。 |
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| No.177 |
上記とは別の購入者です。
いくつか不安要素もありますが、だから安いのだと思います。 今は掘り出し物であることを願ってますが、何年もすんでみないと 結果的にババなのか掘り出し物なのかわからない。 駅からは多少歩きますが（私は許容範囲）、 駅自体が春日・後楽園という非常に便利な駅なので利便性高いと 言えますよ。 |
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| No.178 |
またスレがあがってますね。
まぁ、それだけよくも悪くも気になるところなんでしょうか。 皆さんのおっしゃるとおり、「嫌なら買わない。良ければ買う。」 価値基準はそれぞれなので、それを議論しても始まりませんが。 正直173さんのおっしゃることはよく理解しております。 まず、文京区だからということで言われる教育環境ですが、 別に文京区に住むからいい学校に入れると思っている人ってまだいるんですかね。 大きな勘違いですね。 物件の内装・外装、周辺環境、設備などは確かにおっしゃっている通りです。 ただ、残念なことに私には文句を言えるだけの条件がありません。 「嫌なら他の設備もいい、環境もいい、利便性のいい場所の物件を買いなさい」と いうことですが、到底買えるほどの生活基準ではありません。 決してこのマンションを購入した人がお金がない、ということではございません。 私の場合は、ギリギリ手の届く金額で、仕事場や買い物、遊びなどに 出かけるにも路線が多い、という意味でここに決めました。 崖が気になる人、駅までの距離が気になる人、設備が、価格が・・・。 私は満足です。妥協に近いかもしれませんが、それでも納得しています。 |
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| No.179 |
なるほど、ということは妥協に妥協を重ねて購入したということですか。
もう少し我慢してお金を貯めてからであれば、普通の物件が買えるのに・・。 掘り出し物でないばかりか、普通でもない物件に５０００万円近いお金。 単なる銭失い状態になる可能性が大きいのでしょうね。 掘出物では無いことがハッキリわかりましたので、参考になりました。 |
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| No.180 |
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| No.181 |
>179
参考になれれば良かったです。 確かに我慢してお金を貯めれば、ということはあると思います。 ただ、私はお金を貯める時間が無かったのです。 （現在の持ち家の売却と学校の問題） 貴方様にとって価格だけではなく設備や利便性・環境・行政・管理・施工などなど 掘り出し物とする条件はたくさんあると思います。 ただ、今の私にとってはこれで精一杯なんです。 妥協と言われれば、そうかもしれません。 ただ、前にも書いたのですが、妥協を重ね自らの考えを説き伏せるような ことだけはしないようにしています。 やはり5000万円は高額です。 私はここに住むということに自分たちで考えた様々な条件から 納得して判を押したのです。 ですので、この物件はお引取り下さいませ。 良い物件に会えるといいですね。 |
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| No.182 |
age
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| No.183 |
>>179
この物件に何を追加すると「普通」になるのか興味ありますね。 いくらぐらいの「普通の」物件を想定してます？ いま賃貸に住んでいて、5000万の部屋をローンで買う人が、 20年我慢すると6000万ぐらいの物件を買えるのかなあ？ |
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| No.184 |
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| No.185 |
デザインウォールの問題を懸念してたほうが良いのでは？
ババ物件が更に悪化しそうですよ。 |
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| No.186 |
だから、購入者みんな（特に低層階）で見張ってます。
私は、この物件は、大変気に入ってます。 また、いろいろ言われるかもしれませんが、掘出し物の部類に はいると思います。 プラス1500万も出して、近くの物件の、低層階の日当たりの悪い 部屋を買いたくないです。 |
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| No.187 |
私も掘り出し物だと思います。
人それぞれだと思いますけど、私の条件には合っています。 大きな道に面していないし、静かだし。 |
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| No.188 |
私には小石川植物園が近いというのもポイント高い。
徒歩6分。 まとまった時間がなかったので中に入らなかったけど 壁に沿って歩きながら中を見ていたら赤や白の梅のつぼみがつき始めていた。 もうそんな季節なんですねぇ。 |
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| No.189 |
>>188
桜も楽しみです |
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| No.190 |
相場より１０００マン近く安いというのは・・。
不動産は安かろう悪かろうの世界です。 慈善事業ではないので、相場より安いにもかかわらず 利益を出している時点で、その物件の価値がどれほど低いのか 押して知るべしです。検討者は注意したほうが良いと思いますよ。 |
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| No.191 |
安いから掘り出し物というのは、おかしな話。
安い＝単純に資産価値が低いということ。 本質を見極める目をお持ちの方なら、引っかからないとは思いますが 念のためレスしておきます。 準工業地域で工場に囲まれ、崖に面してる物件が普通以下の立地環境 であることは当たり前のことです。 単に安いから掘り出し物として勘違いしている人は、デベ側の人でしょうか。 ここは不良債権だった土地をデベの経営的な問題で、早々にケリをつけたかった だけです。要するに、購入者が「不良債権」の区分所有者になっただけ。 優良債権であれば、相場より安くする理由はないですからね。 不良債権ですから、勿論賃貸だろうとなんだろうと将来的にみても この立地物件自体の資産価値が低いので救いようがないです。 ごく一部の人には我慢・妥協で購入できても、この供給過剰のご時勢に ローン組んでまで購入するのは、不良債権を「掴んでしまった」という ことでしょう。ババを引く・・というか、ババを掴んだということですね。 |
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| No.192 |
住宅を購入するうえで、まず間違いなく、当然のごとく重要視する
その物件の立地条件。 その要素で大きくマイナスであるから、安価になっている。 それでも、この「住宅」を掘り出し物と思うのか・・・。 言い換えると、 ハンバーガーを食べる目的で、ハンバーガーを購入する際に、 お金が足りないから安いハンバーガーを探していたところ、 ハンバーガーで一番重要な「ハンバーグ（ミートパティ）」が 入っていない『ハンバーガーのハンバーグ無し』であれば、 購入できる価格だった。 結果その『ハンバーガーのハンバーグ無し』を購入してしまった。 本来の「ハンバーガーを食べる」という目的が、意味を成していない ことを「肉無しだから、ヘルシーで自分に合ってる」から掘り出し物！と 言って自己暗示をかけ、他の人に「掘り出し物だと思う」と痛々しいことを 言っている様・・・ですね。 |
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| No.193 |
ちなみに掘り出し物を辞書でしらべました。
【掘(り)出し物】 偶然手に入れためずらしい品。安価で手に入れた良いもの。 例） 「骨董屋で—を見つける」 この物件にあてはめると ↓↓ 住居表示と安さに惹かれてＭＲに行ったら、都内にもかかわらず 断崖絶壁が目の前に広がるめずらしいマンションを見つけた。 安かろう悪かろうということに目をつむり、住宅で重要な住環境の点で マイナスだらけのマンションを手に入れてしまった。 極々一部の思慮浅い人にとっては微妙に良いマンション。 そういった意味では、この物件は間違いなく「掘出し物」です。 ただ、立地や環境、設備などどれをとっても普通以上で、 且つ価格面で相場価格より格安だからという理由では 決して「掘り出し物」ではない。 |
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| No.194 |
骨董市って、しばしば「ガラクタ市」って言われるよね。
そういうことだよね。 |
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| No.195 |
例えば低地は絶対イヤという人だったら、低地の物件は候補にも入らない。
高い安い以前の問題でしょう。でも、勤務地から遠く離れることなく、一方で、 部屋の広さも確保したい人にとっては、こういう物件は候補に入るはずです。 さんざん叩かれる港南の物件にしたって、値段の割に広い点が最大の利点。 限られた予算のなかで、広さを重視する人がいても、まったく不思議じゃない。 |
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| No.196 |
勤務地から遠く離れるって、あんたいったいどこと比較してんの？
熱海か？軽井沢か？ 東京都の通勤利便性を舐めきってるだろ？ |
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| No.197 |
この物件の通勤利便性は、徒歩５分以内で通える町工場への通勤って
ことだな。 １９５はマンションの立地や通勤圏の想定が甘すぎ。 |
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| No.198 |
しかも７０㎡で広さ重視とかいってるし・・・現在の分譲マンションで
７０㎡なんて狭いほう。１９５の無知ぶりには呆れるね。 |
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| No.199 |
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| No.200 |
５０００万を超えない範囲。できれば４０００万の前半がベスト。
でも家族で住める広さは確保したい。時々タクシーで帰っても 苦にならないところ。練馬じゃ遠すぎる…みたいなイメージか？ |
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