掘出物かババか？75㎡4000万強 小石川レジデンス

[匿名さん]

まことに申し訳ありませんが、この地味で目を引かない「小石川ザ・レジデンス」
という掲示板名を止めて、この物件の勝負所である、「山手線内ファミリー向けで
掘出し物？小石川ザレジデンス」（実際には少し短い名前）で、もっと多くの方から
この物件（考え方）の再評価をいただきたく、新レスを旗揚げいたします。
きたんのないご意見をお願いします。
論点
1.山手線の中でありながら、ファミリータイプ（3ＬＤＫ、75㎡以上）が普通のサラリーマンが、買える物件（4500万円以内）。
2.その価格帯は、「眺望なし」、「日照はまあ確保されている」、「静かである」
3.「地ぐらい」は高くない。
4.春日、後楽園から、徒歩9分で、貸しても、将来売ってもよし。
5.文京区で、国立幼稚園・小学校の受験可、学区。
しかし、最大の難点は、南西側に段差（崖）がある。（安全面は保障されている）
これは、全国に転勤のある普通のサラリーマンにとって、掘り出しものかババか？

[2: 匿名さん]

＞住所や聞こえで惑わされない人で、自分が住むマンションとして住環境を重視する人には、熟考が必要な要注意物件と思いました。
もっとも、オーソドックスな意見だと思います。私も19さんと同じ条件ならきっとそう思うかな？ただ、現実問題として、私は、転勤があるサラリーマン（10数年本社勤務なので、いつ転勤してもおかしくない状態）で、さらに実家が地方なので、関東に家を買う場合
は、家族を残していけるところ、または、将来、貸す、売る可能性もあるという、「永住も、利回り（中古売却価格も）も考えないといけない、非常に難しい立場での物件探しです。
　という条件で、4000万円台で、「何かを捨てなければいけない（まずは眺望を捨てた）という条件で」消去法でいくとここしかない（買い時の今、売ってる物件のなかで）と思ったしだいです。
実際、三菱地所の旗の台六丁目でも、西向き、地下1階物件（こんなの住めないや！と思った）4020万円部屋が即売したのをこの目で見て、「やはり、マンションは立地だな」と強く思いました。（グランシティの上野物件も、完売には驚きました）
　逆に、普通のサラリーマンが買える物件（4300万プラスマイナス200万円で、住むのによし、貸しても、売ってもよしというのがあれば教えてください。（できれば山手線の中と、城南地区で）

[3: 匿名さん]

ここは一本大きな通りから入っていて都心なのに静か。
最近やたらと多い無駄な共用施設もなくいいと思いました。
崖がたしかに気にないますが、それでも１，２階など低層階でも全部売れてる。
実際都心で眺望など文句言ってたら買えませんよ。
湾岸あたりはもと工場など地盤が悪いし。
播磨坂の物件も間取り悪いし値段も高い。
中古で売るよりは賃貸の方がよさそうな気がします。
しかし永住するつもりの方がよさそうですね。

[4: 匿名さん]

ホテルとマンションは１に立地、２に立地、3,4がなくて5に立地です。
そういう意味では、後楽園駅徒歩9分で、3ＬＤＫ、75㎡超、4000万円程度
というのは、転勤がある人にはいいのでは？
　3000万円の借金と、（その辺の相場なら実際は）5000万円の借金では
人生のキャッシュフローが違いすぎる！！
　安いの大歓迎!!　しかし、私がＭＲに行ったときには、1,2,3階の目玉物件は
すべて売れてましたが・・・。（残念！！）

[5: 匿名さん]

「立地」＝交通利便性、な人には宜しいのではないかと。

[6: まじめな話、ここは買い！]

どうしても山手線の中に、実家が欲しくて、ここを買いました。
巨人ファンでドームに１０分でいけるし。
まじめな話、我々一般庶民は、4000万ちょいで、家族4人で
こんな所に買えるなんて、夢のような話ですよ！！
まだ、42戸残っているのは、事業主が、頭金を20％現金で用意しろ　というのが
かなり、マイナスになっているのではないでしょうか？

[7: 匿名さん]

住んでる間は塀の中の・・面々状態です。住まいを買うのに自分が住んでる間は
塀の中のような感じ。リビング側に塀がきている住戸は最悪でしょうね。
日影図見せてもらうと崖上の建物の影がかなり影響してますしね。
通勤だけなら賃貸にすれば良いのに。金利上昇のリスクが今日ニュースで
出てましたけど、ローン組んで買うのはどうなのかな。
未来に貸すためにローン組んで買うってのも、効率悪い話だ。

[8: 匿名さん]

07さんへ
　そう思ったのですが、（1階はだめですが）、2階は冬至の時期以外
意外と日照が確保されていました。
　私は、上限の4500万以内で買える範囲のそれより上の階で購入しましたが
日照はもちろん、あまり、「塀の中」という気はしません。
今は、産業道路沿いで、朝からうるさいので、静寂性は、何にも増してうれしい。
めったに見ない眺望を求めるなら、シビックセンターの無料展望台に歩いていきます。

[9: 匿名さん]

「眺望」というと高層階の突き抜けた見晴らし・・というレベルを想像するのは、
私だけでしょうか？リビング外の景色は眺望という言葉どころか、普通の景色
ですらない最悪のものでしたけど・・。
眺望を求めてるのではなく、普通の景色と日当たりなんだよね。
それと静寂性なんて、他にもたくさんあるでしょ。
要するに金はないけど、住まいとして重要視されている大きな項目を
我慢して、そのかわりに山手線内にローン組んでまで資産価値の低い
物件を買いたい・・というだけだね。

[10: 匿名さん]

>要するに金はないけど・・、
まあ、そういう考え方ある。しかし、4500万円も出せる人は「金がない」と言える人が、どれくらいいるだろうか？

[11: 匿名さん]

４５００万の大半をキャッシュで払えるのであれば、金がある。
４５００万の大半をローン組むのは、金が無い。
４５００万の大半をキャッシュで払える人は、わざわざこの物件は買わない。
４５００万の大半をローン組んでまでこの物件を買うのは・・・さてどう思う？

[12: 匿名さん]

>>09
田園調布の一戸建ては眺望をすてて
わざわざ山手線のはるかはずれに・・・・・・

[13: 匿名さん]

↑なんか日本語変じゃない？よくわかんない。もちょっと詳しく書いてくれい。

[14: 匿名さん]

いわゆる「文京区」で探している人は買わない物件でしょう。
交通利便性のみでコストパフォーマンスを求める人が購入される物件なのでしょうか。
地くらいは低いですが、山手線の内側で、地下鉄複数路線使えるし、賃貸に出してもそんなに
安くはならないのでしょうね。
こちらを購入された方にお伺いしたいのですが、こちら以外にはどんなマンションを比較検討されて
いたのでしょうか？
それと比べることによって、掘出物なのかババなのかが模索できるのではないでしょうか。

[15: 匿名さん]

壁があり塀の中？そうでしょうか。ベランダにくっついているわけでもないし、
隣がマンションの窓、玄関、壁よりましだと思いますよ。
今文京区に住んでいますが窓を開ければお隣さんこんにちは状態で
結局１日中カーテンしてますからね。

[16: 匿名さん]

この物件崖以外は文句ない物件なんでしょうね。
ほかの悪口？いちゃもん？ないようですね。
ドームなど遊びもあり公園等いろいろそろっている地区ですしね。

[17: 匿名さん]

でもあの崖はきになった。
モデルルームではかなりひかれたけど、現地を見に行って、
崖の上のマンションがまた汚くてやめました。なんかおっさんの
下着が干してあった。見上げるとおっさんの下着がある生活は
いやだなと。（わざわざ高いお金をだして）
あと、思ったよりも駅から遠かった。

[18: 匿名さん]

小石川近辺に住んでいるお友達がいるのですが、中古物件も買い手がつかないし
賃貸に出してもずっと空いたままの部屋が多い（新しいものでも）といっていました。
ずっと住むのでなければどうかな？と思います。

[19: 匿名さん]

ラクーアも自転車でいけるねえ。
温泉や遊園地、ドーム、お店など充実してる。
千代田区はビジネスと学校などあり、
文京区は犯罪率の低い土地でもある。
若者受けするリフォームをするなら賃貸としても需要はある。

[20: 匿名さん]

>>18
便利で、安くて（お得で）、子供の教育環境にいいところを探しています。
（もう、ないみたいですが）このマンションのファミリータイプ3、4階当たりは
いいのかなあと思っています。（買いませんが）
今後の参考のために、当物件の「価格」以外でどういうところがいいのでしょうか。
駅から遠くなければ、東京テラスなんか、お得なようなしますが。
ご意見を聞かせてください。

[21: 匿名さん]

MRのキッチンの抽斗の面が揃って無くて萎えました

[22: その１]

良い面

・山手線の内側
・文教イメージ
・小石川という名前がもつブランド
・レジャー施設も徒歩圏
・文京区内の物件として格安。


マイナス面

・南西側（主要な住戸のリビング面）に崖が３階部分まで広がっている。
・住宅地と思いきや工場が多い。
・汚臭や騒音問題も多いエリア
・物件に高級感は無く、平凡な仕様。
・住宅選びの重要項目である住環境が全てにおいて中途半端。
　　利便性＝山手線内のくせに駅から結構遠い。
　　日当り＝一部住戸はどうにかＯＫ。価格が安い多くの住戸は影響有
　　雰囲気＝北側は普通、リビング側は最悪。
　　周辺＝町工場点在、平日はフォークリフトアイランド（結構危険）
　　道路＝細い（幅足りなくて建設できずにいたくらいだ）、
　　　　　　しかも製本工場の紙が所狭しと積まれて余計に狭い。

・決して人気のある街ではなく、古い街

[23: 匿名さん]

総括

「住まいを買う」ということを、自分が住むことと認識できないでいる人向け。
なお、単身向けの１ＬＤＫタイプを全額キャッシュで買える人には可。

タイプ

将来貸せるといいながら、住環境重視のファミリータイプを、住環境の
悪いエリアでローンを払ってまで購入しちゃったお茶目さん。
名前欲しさに安かろう悪かろうが見えなくなって後で苦労する本末転倒タイプ。

[24: 上はその２]

その３

類友ちゃん

見栄を張りたい一心で、一昔前のブランド物バッグを無理して買っては
みたものの、本来の目的である物を入れるには思ったより使い勝手が悪く、
しかも見栄えも悪い人気のないタイプだった。
本当に物を判ってる他の人からは、悲哀に満ちた目で見られていることを
注目を浴びているものだと、勘違いしちゃってる風なお上りさん。

傍で見ている常識人の会話

「ねえねえ、アレ見てよ！あんなの買っちゃってるよー」
「うわ！本当だ、恥ずかしくないのかな」
「気が付いて無いんじゃない？激しく勘違いだよねー」
「そうね、見栄張ってるつもりでも、周りからみれば恥だもんね」
「ブランドロゴだけが頼りなんだろうなぁ。自分に自身無いんだろうね。」
「そうだな、ブランドロゴ付いてりゃＯＫと勘違いしちゃってさぁ」
「同じブランド持ってる奴から見ても、あれは買わないよなー？」
「普通は買わないわね。バーゲンで洒落で買ったんだと信じてあげようよ」
「そうだな、じゃないと悲惨だもんな、はははは」


こーんな感じの人向けってことですね。決してババではないですよ（藁）

[25: 匿名さん]

「マンションの一室」を買うんじゃなくて小石川という「住所」を買うと思えば安いもんです。

[26: 匿名さん]

なんか、成城の万損みたいだな。

[27: 匿名さん]

ブランド＝小石川で、傍で見ている人に笑われるくらいだったら、あえて
小石川を買う意味ないわな。

[28: 匿名さん]

２５

マンションは住まいだよー。

もしかして、ハンバーガー買っても食べないで飾っておく人？（笑）
住むために買うのであって、住所欲しさに・・では、まさに「総括」どおりだね。

[29: 匿名さん]

住むためだったら目の前に10m近い崖がそびえ立ってる工場地帯の真ん中は買わないなあ。

[30: 匿名さん]

チラシやＨＰを見て、お！これは！！と思って掘り出してみたら、
ＭＲ設置の模型で受ける説明と、現地を見にいって「ババ」だったと
気がつく。

というのが正解だよね。

用途地域すらマトモニ判断できないで、ローン組んじゃったら
そりゃ勇気あるというか無茶というかさ。「安かろう悪かろう」って
言葉くらい知らないのかな。

文京区のうち６割が住居地域。続いて商業地、準工業地域となっててさ。
住まいを買ううえでは＊＊＊み立地である準工業地域というだということを
考えると、文京区内の過半数である住居地域組（勝ち組）と同じだとは
到底言えない。

さらにいうと、その準工業地域にあるはずの「工場」１６３０箇所のうち、７５％に
あたる１１０３箇所が印刷製本関連産業で、そのほとんどが石川、後楽、白山、
水道、関口に集中しているってさ。
しかも小規模の町工場なもんだから、準工業地域に建っている住居などと
混在しちゃって、騒音などの苦情が出やすいって文京区でリリースされてる
資料に出てるよ。

住まいとして真剣に考えて、子供がいるファミリーが住環境もしっかり
見据えて判断すると「ババ」という結論になって然るべきだね。
だから、デベ側も１ＬＤＫタイプをかなり用意したんだろう。
ＭＲも１ＬＤＫタイプをしっかり造ってたし、将来賃貸に出しても良い
みたいな営業しちゃってるしさ。単身者向けに賃貸で出しちゃうことを
最初からデベ側が想定しているのもファミリーにはいい迷惑だよ。
まるで雑居ビルみたいに誰が本当の所有者で入居者なのか、判らなく
なっちゃうしね。

[31: ３０]

それでも「ここが良い」って思えちゃう人は、是非買ってあげてください。
道路拡張ができなかったせいで、マンションが建設できず駐車場として
塩漬けになっていたこの土地を活かしてあげてください。
皆の住宅ローンでデベを救って差し上げるのも、良いことです。

[32: 匿名さん]

不動産に掘り出し物はないと昔からよく言うが、まさに言葉通りだね。

[33: 匿名さん]

昔からこの近所に住んでいるものです。
このマンションのこと気になってここに来て見ました。
ここの土地柄を恥などとかいて失礼きわまりない。
そういうあなたはどこに住んでおられるのでしょう。
さぞかしいいところなのでしょうね。きっと勝ち組が住む所なのでしょう。
人物みないで住む所で勝ち負け決めるあなたはレベルが低いとさっします。小石川のこと馬鹿にしてほしくありませんね。
フォークリフトはあるがほとんどが製本屋だから
あんたたちが言うほど工場地帯じゃないんですよ。
きちんと調べてから物言って欲しいですね。
臭いもないし。朝の時間帯は車とも通れないようになっていますし。

[34: 匿名さん]

ぼろくそに書く人が多いけど、姿が見えないと、悪口が多くなるのは、よくあることです。
錦糸町のブリリア東京でも、そんなに悪くない（評論家の評価ではかなり高い）のに、
土地柄とか、つくりとか、掲示板では悪評が多いのにびっくりしました。
　

[35: 匿名さん]

プレイス白金（完売）とこの物件は、「土地の仕入れが安い」ことから販売価格
が、近隣に比べ割安で、「安いかろう、悪かろう」と断定するのは知識不足です。
ただ、プレイスの方は長谷工さんなので、安く作れるというのもあります。（いい
意味でも、逆の意味でも）
この二つの物件は、ファミリータイプのベストコストパフォーマンス賞をあげてもいいと思いました。
ちなみに、「素人」ではありません。

[36: 匿名さん]

「堀出し物かババか？」という、視点（発想）が面白い！！
東京に来た田舎もん（私も）と転勤族はみんな、「心のそこでは
住んでよし、最悪貸してよし、年とって田舎に引っ込む時は売って
現金に換えたい」と少なからず思っているはずです。
このレスを私なりに分析すると、斜面（崖）さえ我慢できれば、非常に
よさそうな物件と思ったのですが。　サラリーマンじゃ今どき４５００万が限界でしょう１

[37: 匿名さん]

たかけりゃいいマンションだと盲目的に思ってるやつが、業者からすると一番おいしい。
値段も高さ（タワーなど）もな

[38: 匿名さん]

厳密にいうと、この物件は部屋によって、掘出し物とそうでないないものがあります。
低層階（1階を除く）でも、比較的、春秋分期で日照時間に恵まれている部屋もあれば、
南西側の建物の高さ・形状にによりほとんど同時期、陽が入らないところもあるからです。
意外と？北側のコンパクトマンションは「高い」と思いました。
ただ、気をつけないといけないのは、南西側の建物が異常に汚いものがあり、さすがに
毎日窓から見るのはどうかと思います。
　南西側に「デザインウォール」なる4ｍのきれいな塀ができたので、更地の時に見た人
のイメージと、実際は今、崖（全く見えない）に関して、全くちがっている（リビングから全然
気にならない）ので驚くでしょう。　それと、よく分かってない人へ、「臭いと音は全くしませんよ。」

[39: 匿名さん]

ここ数年ではＷコンフォート（54階）がファミリータイプの部屋では（中層階以下）、
一番の堀出し物だと思うよ。
　だって、87㎡3ＬＤＫ、南向きで3970万と4000万を切っていましたもの。
ただ、江東区ということが私にはネックになりましたけど。
みなさん、都心で3ＬＤＫ、75㎡以上で、（うるさい所でなく）、お勧めの物件
は一体どこですか？　実例を挙げてください。（買う時の参考にしますので）
金持ちでないので、4300万円以上は出せません。

[40: 匿名さん]

なんかここ、マイナス意見のレスはしっかりでてくるけど、掘り出し物というレスが少ないね。

[41: 匿名さん]

ここで、まだ残っている部屋は、中途半端に高いので、掘りだしものではないでしょう。
この物件の、ほんと1次販売は、正直びっくりしましたよ。
もちろん、低層階はすぐ売れましたが、高層階角部屋なんかも、播磨坂などの物件と比べて
2000万くらい安かったような記憶があります。当然すぐ売れてしまいました。
　経験上、ブランド地（有名な地名）で、安いのはすぐ売れていますね。（たとえ日が入らなくても、うるさくても）

[42: 匿名さん]

>>39
あんなの、場所相応だよ
東雲だろ
駅まで運河わたらないといけないし、あのあたりなんて
それこそ倉庫街と工場街。悪い言い方すればちょっと前まで
人間が住む環境じゃなかった場所。
そこと文京区を比べるのは・・・・

[43: 匿名さん]

>>39
都心の定義にもよるけど、都心じゃその条件は無理だな
大手町まで地下鉄で15分圏内でいえば、
南千住あたりをあたるか、南砂町界隈になる
ファイブスターなんかいいかもな
でも、あそこも殺伐とした場所で下水処理場はあるし、、、

[44: 匿名さん]

小石川ザ・レジデンスと比較する物件は江東区ファミリー向けマンションねぇ。
だったらここの方がよいかもね。

[45: 匿名さん]

山手線のなかで、お勧めという条件じゃなかったっけ？

[46: 匿名さん]

南青山あたりで、中古を競売か築25年程度をリフォームという手もある。
新築ではないけど、ファミリー向けでは、最高にリスクヘッジされている！

[47: 匿名さん]

郊外に住みたい人は６５．１％に上ることが、２２日に内閣府が発表した
「住宅に関する世論調査」の結果で明らかになった。
これに対し、街中や都市の中心部での居住を希望する人は２９．６％だった。

郊外での居住希望者を性別で見ると、男性は７１．２％で、女性の５９．９％を１０ポイント以上
上回った。また、個人で住宅を「所有したい」とする持ち家志向派は７９．０％でほぼ８割に達した。
一方、「住宅の所有の必要はない」は１２．１％、「どちらでもよい」は７．８％だった。

調査は昨年１１月１１日から２１日まで全国の成人３０００人を対象に実施し、有効回収率は６８．３％だった。
（時事通信） - 1月22日19

ということで、山手線内で崖際の準工業地域内に立地する並レベルのマンションを
数千万円で売るのはニーズに合ってないってことだね。
数千万円出して買うのは「ババ」ですね。

[48: 匿名さん]

今日MRに行ってきた。ファミリータイプはほぼ売れている！
この現実はなんだ？　ババと言い切れるか？

[49: 匿名さん]

低価格指向の人が住みやすい街ではないと思う。

[50: 匿名さん]

ババを引いた人が多いんだね。買った人が多い＝ババではない・・
ということにはならんのよ。
小石川なのに「低価格」にしなければ売れない理由があることぐらい
気がつこうね・・大人なんだしさ。

逆に小石川という立地で、こんな安い値つけてんのに完売しないのは
どういうことなんだ？掘り出し物だったらとっくに完売だろうよ。

「ババ」物件確定！

[51: 匿名さん]

そりゃ文京区とか小石川のイメージからは程遠いけれど、
値段もそれにあわせているわけだし、ババとはいえんだろう。
価格と実態のあっていないババ物件はほかにたくさんある。
超高級目○ガーデン○ルズなんて北棟はババの典型と思う。

[52: 匿名さん]

値段をそれにあわせている＝既にババ。
既出だが、小石川の住所欲しさんに「住まい」を買うことも疑問だが
それを除いたとしても、「住まい」という商品にとって住環境の良し悪しは
切手も切れない。それを勘案すれば４５００万をドブに捨てるようなもん。

目白のＧＨ北棟も気がつかずに買うやつはババを引いたってこと。
けど億ション買えるレベルであれば、洒落で購入してるやつがいるかもね。

[53: 匿名さん]

春日・後楽園駅至近のクリオ(柳町商店街のところ)が分譲中止になったとか、セイフー裏のブライエントがあれだけ苦労したとか、ご存じない方多いんでしょうかね。
それだけこの辺りは物件が多いわけです。だからこの物件が売れるだの売れないだのがどうというわけではないんですけども。
それにしても播磨坂の築20年だとか共同印刷横の築10何年かの物件と坪単価が同じってなにか問題でもと勘繰ってしまえそうな値付けはどうなんでしょう。

[54: 匿名さん]

まあ、言うなれば５１さんが目○のガーデンなんたらの北棟を購入した人を
ババと思っているように、この物件も小石川とは言えあんな立地の物件を
買ってるのはババを掴んだんだなーって思ってる人はかなりいるってこと。

しかも値段までバレテルからね。小石川に住んでるの！って言っても
お友達が遊びにきたら「うわ、こんな変な環境に住んでるんだ」って
心の中では思われてる。しかも、「ああ、これ安い物件だよね」って
バレてるからね。小石川という住所だからこそ、そういう風に見られるわけ。
実際にモデルルーム行って買わなかった人は、かなりそう思ってるだろうよ。
聞こえの良い文京区小石川という立地だからこそ、この物件は恥ずかしいと思う。

「聞こえ」という他人の目や評価を気にするタイプの人は、逆にババを掴む結果になる。
また、「住まい」を買う＝自分である程度長く住む、資産価値も大事ということを
理解できている人は、尚更大事な住環境に大きなマイナスを抱えている物件を
買うことはババを掴むということ。

集約すると、「なーんだ、だから安いのか！」というように結局思われちゃう
物件だってことだ。

[55: 匿名さん]

しかしここに近くて似たような境遇の東五軒町・西五軒町・新小川町辺りの
物件があまり話題にならないのはやはり「文京区」「小石川」というブランドの
なせる業なんでしょうかねえ。

[56: 匿名さん]

http://p2.chbox.jp/read.php?url=http://money3.2ch.net/test/read.cgi/es...

[57: 匿名さん]

白金高輪地区タワーマンション戦争に状況が少し似ているような気がしています。
評判の「悪かった」順は、白金タワー（およびプレース白金）、CT高輪（住友不物件）、高輪ザレジレジデンス。
しかし、よく売れた順は全く逆となっている。実際に白金タワーの標準階の内装などは、CT高輪、高輪ザレジに
劣っていたし、いわゆる、地ぐらいは、白金タワーは、高輪ザレジに比べかなり劣っているといわれているし、販売する方も
そこを強調している。　　坪単価は、確かに白金タワーが少し安いが、ほぼ一緒！
これらを勘案して、現在は、やはり、駅に近くて、地名のブランド力がある物件は（とくに、プレイス白金など格安な物件）はすぐ売れる
という現実があると痛感した。　　プレイス白金の評判が、当初、無茶苦茶だったことを考えると、結果的には、小石川レジデンスは、
非常にお得な物件（ファミリータイプ）といえるのだと思う。　ひと（特に匿名）のうわさなど、結構、いい加減なことが多いからね。
ちなみに、上記タワーの評判のよかった物件は、かなり売れ残っており、必死で、新聞一面広告を出している状況です。

[58: 匿名さん]

私も、いわいる、お買い得物件に住みたい!!　やはり、まち（住んでいる、住所名）
の知名度（ブランド力）は、絶対大事です。（ちょっと、いいイメージのまちの駅ちか物件は、高すぎますもの。
だれが、6000万円〜7000万も出して、ファミリータイプに住めますか。）
　それと、子供の教育環境に関しては譲れない！
崖の下に住んでいる人より、崖のすぐ上に住んでいる人の方が、勇気があり、転売しにくいと思うよ。実際は！
なぜなら、この物件は、安全性は確実に確保されていますから。

[59: 近くの不動産屋（当物件とは無関係）]

やはり、「小石川」のブランド名ってすごいですね。販売当初でなく、この時期で、（この物件に関してというわけではないと思うが）関心がある人が
多いのは。　ずばり、言わせてもらうと、ここは坪単価1万円以上では貸せます。借りる人は、デザインウォールで覆われて、全く見えない、段差（壁）なんて
借りる人は、気にしないはず。低層階でも、けっこう日照時間は確保されていますよ。実際、昨日など天気のいい日に、見るとわかりますよ。
それより、この販売価格（特に3階以下）の価格設定には、驚きました。いわいる、地ぐらいは高くはありませんが、このご時世、そんなことを考えたり、言葉に発すること自体
ナンセンス。　57さんのとおり、今は、準工地域でも、すごく売れる時代です。
　みなさんが、酷評するほど、悪いとは思いませんがねえ。（北側のコンパクトマンションタイプは「売るのには」ちょっと、営業マンの腕が必要です）

[60: 匿名さん]

なんで、完成間近（3/末入居）の物件で、こんなに書き込みがあるの？
一度見てみようかな？（なんといっても小石川だし・・・。）
それとも、販売側の仕業？

[61: 以前の近隣]

>>60さんへ
投資目的の人でなくても、ファミリータイプ購入者でも、限られた予算の中で
（きっと多くの人は5000万以内だろう）、都心で、また、子供の教育環境に優れた所に住みたい
と思っている方が多いからですよ。　それと、小石川に限らず、青山とか、自由が丘
とか、イメージのいいところに住みたいと多くの人が思っているから。
実際に、「どこにお住まいですか？」と聞かれませんか？　六郷です。砂町です。より、「小石川」
のほうが、なんとなく、いいところに住んでるな。と思うのは、フツウのことだと思います。
　ほぼ、家族向けが売れているとのことですが、この物件を選らんだ方の感覚はフツウの感覚で、
どちらかといえば、良いのを選んだなという感想です。実際、あそこ辺は、静かで便利でいいと思いますよ。
昔、通学の都合上、すこし住んだことがあるので言い切れます。　それと、変なところなら
創業明治43年の蕎麦屋が、目の前に営業してるはずがないと思います。

[62: このレスの0さんの提案に関心ある者]

>>60
きっと、この物件に関心があるのでなく、＞0さん、提案にみんな興味少なからず
あるから、みんな、自分なりの意見（悪口がややおおいが）を言うのだと思います。
　だって、CMじゃないけど、「自分のお金は大事」ですから。
前にもだれか書いていたけど、オススメの物件をこのスレで、具体例を挙げて
おしえてくれないかなあ？　私は、港区か目黒区か文京区と千代田区（番町など。予算的に無理か）
に4500万以内で、家族4人で住みたい。（臭い、うるさいは駄目よ）　やはり江東区では・・・。

[63: 検討中の者。50さんの意見でやや不安。]

検討中のものです。
＞逆に小石川という立地で、こんな安い値つけてんのに完売しないのはどういうことなんだ？掘り出し物だったらとっくに完売だろうよ。
　あと3ヶ月も時期が残っていて、昨日の時点で、あれだけ（ファミリータイプが）売れているのは
大したものです。残っている数戸は、玄関のすぐ上だったり、77㎡クラス1LDK+2Sで5500万以上と、お得とはいえないものだったり
、日照時間の割には中途半端に高いものだったり、まあ、残るべくして残ったものでした。それでも、200戸近くのうち数戸でした。
まあ、がんばっているほうですよ。　フリージアとか、隣の大京とかもっと苦戦しています。
フリージアは、もっと安いのもあるのに、ほとんど売れ残っている。これが現実ですよ。（ただし、住所は「水道」ですが）
＞小石川なのに「低価格」にしなければ売れない理由があることぐらい気がつこうね・・大人なんだしさ。
購入者に失礼な表現だと思いますが。本題に戻ると、いろいろ、しつこく聞いたけど、土地の仕入れ価格
が相当安かったのは事実のようです。一人のおばあちゃんが、所有していて、駐車場にしていたそうです。
どう考えても、低価格なのは、土地代が影響しているのでは？私は、日当たりさえ確保されていれば、眺望などあまり気にしません。
　都心に、5000万以内で買うというのは、そういうことは若干我慢が必要です。

[64: 匿名さん]

＞50さん他へ
購入者です。50さん他、「ババ確定」とか、「買ったのは、大人でなく、頭悪い」
みたいなこと言わないでください。
だって、家族みな、納得して買って、実際今幸せですもの。

[65: 匿名さん]

＞64さんへ
　ここは、そんなに悪くないと思うよ。ただ、レスの見出しが過激で、
興味をそそるだけ！　（書き込みは、悪口が多いから、そんなに気にする
必要なしと思います）

[66: 匿名さん]

本日見ました。外観は思ったよりいいですね。
南西側の段差なんて全く分からない。なんか、みんな悪く書きすぎじゃないの？
実際、今見てください。　これ、うそじゃないから。

[67: 匿名さん]

おばあちゃんが持っていた土地を、相当前に藤和が取得（地上げ）して、北側の
道路を拡張して建築基準法に適合するまで駐車場にしか出来なかった土地・・。
というように藤和が言っていました。

周りからどう思われようと構わないのであれば、良いではないですか。
掘り出し物かババか？というスレタイトルどおりでレスをすれば、ババの
可能性が多大にあるが、納得して買ってるのだからそれで良しと
してくれ。ということでしょう。

まあ、決して掘り出もんではないですけどね。

[68: 匿名さん]

ここって狭い部屋ばかりだから独り暮らしとDINKSばっかりかと思ってたら
けっこう家族で住まわれるんですねえ。狭くないですか？
文京区にこだわるというので教育に関してはかなり意識が高い方が多いの
でしょうけど、狭いところでギスギスしてしまってかえってよくないんじゃないかと
思うのは大きなお世話でしょうかねえ。
しかも安いから、という理由が本当であれば相当生活も無理をなさっておられる
かなと推察します。このあたりはけっこう所得水準高い方がお住まいのようですが、
お付き合いの面で心配はありませんか？

[69: 匿名さん]

山手線内ファミリー向けでは、文京のお隣（？）新宿区にある
諏訪町レジデンスあたりはいかがなのでしょうか？
建て替え物件だと、前の住民の方との軋轢とかあったりするのでしょうか？
でも、場所的には駅にも近いのに、早稲田通り一本入って閑静なんじゃないでしょうか？

[70: 匿名さん]

諏訪町レジデンス
行かせてもらいます!!

[71: 実はキムタクも]

＞周りからどう思われようと構わないのであれば・・・
他人のことなんて、住んでしまえば、どうこうおもいますかね？
あのあたりは、そんな、気位の高い人はいません。
その前に、文京区で、大和郷（ヤマトムラ。キムタクが住んでいるので有名）
以外は、西片だろうと「高級住宅街」存在しません！
ちなみに、この物件の、直線で、100ｍちょっとの「ところにキムタクが住んでいました。本当の話です。
マンション名も特定していますが、書きません。

[72: 匿名さん]

＞キムタクが住んでいました。
私も知っています。
どう考えても、「100ｍ以上」はありますが、確かに近くですね。
あの、高層のマンションだったでしょ？

[73: 匿名さん]

どうこうおもいますかね？の後にキムタクが住んでいました。ですか。香ばしいですなあｗ

[74: 匿名さん]

>>71
なんでもいいですが、そのノリで周辺住民に迷惑かけないでくださいね。

[75: 匿名さん]

ほんと、どうこう思わないくせしてキムタクが住んでたとか気にしてるね。
そもそも、この物件って小石川という住所が欲しい＝他人に良いとこ住んでると
思われたいってことだと、購入者と思しき人が吐いていましたからね。
どうしょうもないなー。

[76: 匿名さん]

そもそも、疑問なのが、75㎡・3ＬＤＫ以上で、4000万強の物件なんてありませんよ！
ＭＲにいったら、同条件では、まあ、4500万円以上はします。
播磨坂の物件に比べると、やや安いけど、5000万円程度の（私にとっては）高額物件
は、「掘出し物」にあたらないのでは？
崖は気になりませんが（日中仕事のため、眺望は全くいらない）、冬至などの時期を除いて
日照が確保されている階（部屋）で、びっくりするとような、ものはなかった。
話し変わりますが、「＞73香ばしいですなあｗ」の末尾にｗの方、嫌われ口叩いて、どの掲示板でも、「お前でていけや」と言われていますね。
各スレで、役にたつ意見を発言されたのを見たことありません。ひとを小ばかにするのが癖なのですか？

[77: 匿名さん]

この物件て、75.99㎡で5380万円、77.96㎡で5500万円〜ってなってるよ。
スレタイになってる4500万の部屋は、住環境の悪いこの物件の中でも
条件が悪い物件ってことでしょ？完全にババでしょう！

[78: 匿名さん]

＞この物件って小石川という住所が欲しい＝他人に良いとこ住んでると思われたいってことだと、購入者と思しき人が吐いていましたからね。どうしょうもないなー。
「他人に良いとこ住んでると思われたい」とは、実際に思いませんが、個人的には「小石川」という響きはなんとなく気に入ってます。
ちなみに、購入者ではありません。（イースト側が、柳町小学区だから止めました。礫川小校区は気に入った間取りが、予算的に手が出なかったため）

率直に、この物件は、永住するのにいいと思いました。眺望よし、日照よしでも、他の物件に
比べて、お買い得であることには間違いありません。（無駄な施設は一切ないし。ゲストルームで十分です）

[79: 匿名さん]

＞他人のことなんて、住んでしまえば、どうこうおもいますかね？あのあたりは、そんな、気位の高い人はいません。
を書いたものです。言葉足らずですみません。
言いたかったのは、他人から見て、この物件に住んでいる人をどうこうおもいますかねえ。と言いたかったのです。
キムタクの話をしてしまったから、ミーハーみたいに思われましたが、「そんな、変な場所ではないですよ」と言いたかったのです。
ようは、「地ぐらい」が非常に低いと思われているところではないといいたかっただけです。
もうひとつ、私は76さんとは違いますから。「・・・ｗ」さんとけんかする気はありませんので。

[80: 匿名さん]

＞スレタイになってる4500万の部屋は、住環境の悪いこの物件の中でも条件が悪い物件ってことでしょ？完全にババでしょう！
私は、逆に、ババではなく、その部屋の購入者は、「目が肥えている」と思います。
75㎡通常の部屋で5500万円のところ、4200〜4300万円で買えるのは、そうとう研究していないと（すぐ即決して、「きっと高倍率で」運良く）買えないと
思いますよ。
初めて、意見を述べさせてもらうものですが、実は私もプレイス白金を買おうと思っていたものですが、
抽選で落ちました。（確か、十なん倍だったかな？）
このスレが気になったので、先日、現地だけ、見に行ったのですが、私は嫌いではなかったのでがねえ。
2階以上はしっかり陽があたっていましたよ。
　偶然ですが、旗の台6丁目の物件も、そんな悪いとは思いませんでした。（半地下でも）

[81: 匿名さん]

他人から見たら（最低限、ＭＲも見てきたし現地も見た私として）、あんなところに
住んでるんだ（買っちゃったんだ）と思います。買わなかった人の中にはそのように
思う人が多いのでは？

[82: 匿名さん]

80さんと同意見です。文京区で、水道の高速道路沿い、神田川の前のフォリージア（なんか緑のやつ）
よりいいですね。
　ファミリー向け物件は、藤和不は得意としているので、いいですね。なんといっても、サービスいい割には、管理費が安いと思います。
「ババ」という表現は使わない方がいいのでは？　まるで、欠陥住宅みたいなひびきです。

[83: 匿名さん]

半地下でもＯＫという人を基準にはできないですよね。
８０さんが書いてる内容からして相当に疑問です。
目が肥えている？おかしな話です。
私は以前不動産業界の人間でしたが、この物件は掘り出し物とは決していえません。
８０さんのような方がたまに存在してくれているので、ある意味ありがたいのですが
広く一般的に取り扱う物件としては、回しの効く物件ではないですよ。
気に入って買ってくれる人が居てくれて正直ラッキーな部類です。
悪いと思わない＝世間的に悪いと思われない物件ではないですからね。
正直にいうと８０さんのような方は稀です。
増えてくれると業界としてはありがたいのでしょうけど。

[84: レス見て期待した者]

私も、このスレが気になったので、ＭＲと現地見てきました。
ほぼ、出来上がっている、現時点では、全くと言っていいほど、崖は気にならなかった。というより言われないと
気づかない。
　ただ、思ったより、残っている部屋は、高かった。
「あんなとこ住んでいるの」など、差別的な意見は、正直、もちませんでした。
更地の時に見た方は、違った意見かもしれませんね。
ただ、物件は、出来上がった状態が勝負ですから。
私も、4300万円、75㎡以上なら、ぜひ買いたい！私の考え、変ですか？

[85: 匿名さん]

80です。もと業界の83さんが言うのなら、きっと、そうかもしれませんね。
ただ、私は4500万以上のお金は用意できない。（生活費のこともあるので）
　それと、ファミリータイプはほぼ完売との書き込みもありましたが、これはどういうことでしょうか？
稀で、お馬鹿さんの集まりなのでしょうか？　ちょっと数が多すぎます。

[86: ８３]

80さん

価格面だけの訴求で購入した人がかなり居るということでしょう。
ただ、住宅というのは購入できる価格だから購入した・・・・では
済まされないこともあります。以前のレスの中にも何点か出ている
内容のようですが、入居者の出入りが多い（賃貸に出やすい）のは
マイナス面です。
また、１ＬＤＫ間取りを多く採用していることも、入居者層のバラつきや
一日の生活行動・時間帯などが異なること、購入目的にもバラつきが
あることを踏まえると、売り手側の都合で仕方ないと思っている点を
購入者側が注意深く思慮しない結果、デベ側としては地域の名前と
割安感である程度「さばく」ことができた、と思っていいでしょうね。

８０さんは当の売主側の人間かと思われるほどポジティブな判断で
セールスしているようにも伺えるほどですが、あえて言うとマンションは
現在供給過多のマーケットです。
「この物件にすべき」「この物件がおすすめ」というには、この物件は
マッチしていないと思います。

崖が気にならなかった云々については、気になる人が多いから
このようなトピの状況になるわけですので、私自身も家族も、そして
同じように現地を確認していっていた他のご家族の方も、この状況は
普通のマンション立地とは掛け離れた「安くせざるを得ない理由」ですね・・と
話していたくらいです。

この崖を気にならない人や半地下でも平気と言っている人にとっては、
有る意味「掘り出し物」でも、通常は販売するのに難しい立地の物件
（南側開口部に崖・大きな段差）という事実には変わりないのです。
普通に考えて「他物件と変わらない」と思いますか？

[87: ８３]

まあ、このような条件が存在していない物件が通常の物件であって、
現にそこに崖はある以上、「気にならない」「言われないと気がつかない」
という問題ではないのですよ。
不動産の評価をあまりに主観的に判断しすぎです。自分を納得させたい・・
というのであれば、心の中で唱えてください。

また、投資目的でファミリー物件を購入することはまず無意味ですし、
準工業地域であまり駅近ではないなど、通常のマンション購入者が
検討する際にチェック項目として挙げている諸条件を踏まえると、
この物件を投資にまわすことは、チャレンジャーでしかないのです。
１ＬＤＫ物件としても、駅からの距離で山手線内の立地の割りに
表示９分以上というのもメリットに欠けますけどね。
※それでもファミリータイプよりは回しやすいですが。。

妥協して住むということ（生活費のことも・・とおっしゃってるので）を
鑑みても、住む以上は食事と違って「やり直し」が簡単には効かない
のですから、住環境や購入者のライフステージを重視して物件の選定を
すべきでしょうね。いらない付帯設備については、個々人の判断ですので
なんとも言いませんが。

ちなみに、言葉は悪いですが「ボロアパート」でも満室にはなります。
価格に見合った人が入居するからです。このご時勢ですから尚更ですね。
満室でも掘り出し物の部屋ではないということくらいは、お判りになると
思います。ましてや分譲マンションですから。
ローンで購入なされているのであれば、尚更ですが購入する物件として
本当にこの物件で数十年維持していくこと、住んでいくことに納得ができれば
よいでしょうね。

[88: ８３]

私もＭＲと現地を見るまでは興味はありました。
ただ、安いからには何か有る・・と思い、その割安の理由を知りたくて
ＭＲと現地に行きましたが、安くなる理由として付帯設備の点で
スポイルしているだけでなく、立地状況と販売住戸タイプのバランスが
あまりにも悪い点で、自身の努力では解決しない事項が大きくマイナス
ということで検討から外しました。
太陽の昇る方角・周りの住環境・駅からの距離は自分の努力で
明日から変わるということは無いですからね。内装や調度品は、自分で有る程度
変更できますが・・・。日影図を見て目の前の崖上にある他人の家の影が時間によって
影響する事や、製本工場の件が大きなマイナスです。ちなみに、私は小学校のときに
製本工場が集まっている場所を通学路で通っていました。はっきりいって危険でしたよ。

あえて、大事な住宅資金をこの立地にペイする意味合いが弱いと判断しました。
仕事も含め数多くの物件を見てきましたし、多くのお客様から購入条件・希望などを
聞かされてきた側でもある私にとって、金額のためにこの物件を契約するのは、
敢えて５０００万円を無駄にしてしまうリスクを取ることでしか無かったですね。
これからの供給動向から考えて、急いては事をしぞんじる・・ということもありますし。

[89: 匿名さん]

このトピが掘り出し物かババか・・という内容で、しかも盛り上がっていましたので
通りすがりで恐縮ですが、「掘り出し物」と判断しないと「目が肥えていない」という
無茶な（デベ側のセールスかと本当に思ったくらいですから）内容に、釘を刺した次第です。
私も一応検討しましたのでね。

勿論、年齢的なことや生活水準などの理由で４５００万円しか今後一切用意できず、
半地下でもなんでも、山手線内に住めればそれでＯＫという条件であれば、
この物件で良いのでしょう。

ただ、買うからにはそれなりに自身は勿論のこと、対外的にも満足感を得つつ
自分自身で住んでいくことを考えれば、小石川の中でもこの立地の当該物件を
掘り出し物として捉えるのは、暴論だといえます。
８０さんがデベ側の人間でないとは思いますけど、もし仮に成りすましで
この物件をセールスしているのであれば、お客様を舐めすぎですよ。
ＭＲにどうしても呼びたい・・来場見込み客を取りたい、契約に繋げたい
という魂胆としては、セールス内容が稚拙ですし、見ている人間にだって
元同業者がいることだってあるんですからね。

８０さんがデベ側の人間でないのであれば、あまり自身のジャッジを
通常の感覚と思わないほうが宜しいでしょうね。

最後になり恐縮ですが、ここは匿名の掲示板ですから、８０さんには
少々きつめに申し上げたことをお詫びしておきます。
また物件を検討している方には、どの程度参考になるか不明ですが、
ご参考いただけましたら幸いです・・。

[90: 匿名さん]

学区とか教育環境が良いとかいうのは、結局は土地柄に支えられているわけですよね。
同じ文京区で区立なのに、ある意味、有名小学校みたいになっている学校なんかも、元々は東大の先生とか当時の知識階層（昔は、特に、そういう人たちは一般人に比べて相対的な意味では今より経済的に恵まれていたでしょう）の子供が多かったから「良かった」わけでしょうし。
なので、良い学区とかいわれている地域は、元々、普通のサラリーマンでは手が届かない値段だったりしますよね。

(私もそうですが）普通のサラリーマンが（相続とか）特殊な事情無く家を買おうと思うと、分相応の似たり寄ったりのところにしか住めないわけで、一部分でそれ以上を求めようとすると、逆に他の何かを犠牲にする＝物件そのものの「地ぐらい」には目をつぶる、ということになるのでしょうね。
その意味で、住まわれるご家族が何に優先順位を置くかで、タイトルにあるとおり、掘り出し物、という見方も有り、なのかもしれませんが、その一方でその学区を「良い」ものにしている周辺地域との「地ぐらい」の差というのは残ってしまうのでしょう。

郊外の住宅地みたいに、元々は何も無い山を切り開いた＝なので土地そのものについての歴史も無い、というような地域ではないのだから、千川通りというのは、元々は文字通りの川だったとか、近くの工場が某小説の舞台だった（らしい）とかいう歴史と、一方で、土地（周辺環境）の現況＋将来の見通し、を踏まえた上で、値段をどう判断するか、ということですよね。
個人的には、都心からの距離の近さには魅かれますが、家族の人数も未だ変わり得る（＝転売せざるを得ない可能性あり）ことを考えると、これまでのスレを見ていると、この土地（周辺）について否定的な見方をされている方も未だ多いようなのでちょっとどうかな、という感じです。
（「そんなことを言っていると、どこにも買えないよ」と反論されそうでは有りますが）

[91: 匿名さん]

買った人と家族が満足し、幸せならいいんじゃないですか？
特段、掘り出し物とは思ってませんが、予算内で満足したものが買えたので
何といわれようと結構です。
　ただ、少々傷ついていますので、悪口を書く人は、そういう人もいることを
少しは考えて。　　「ババ」ではないでしょう。７５㎡４５００万円以上するのですもの！

[92: 匿名さん]

そうだね。幸せなら。ババと言える人はどんなところに住んでんの？

[93: 匿名さん]

只今のＮＧワード：
　☆ 高田の〜〜
　☆ ジャイアント〜〜
　☆ ネコ〜〜
　☆ アリ〜〜
　サイ〜〜

[94: 匿名さん]

只今のＮＧワード：
　☆ 高田の〜〜
　☆ ジャイアント〜〜
　☆ ネコ〜〜
　☆ アリ〜〜
　☆ サイ〜〜

[95: 匿名さん]

ババでも掘り出し物でもないよ！
価格に反映されている！（ただ、下層階は高倍率だったけどな）

[96: 匿名さん]

MRも現地も行きましたが、確かに広さの割には少し安い？
でも、内装や立地、売り主の懐具合などを考慮するとあの価格でも
企業利益を十分含んだ物件価格だと思いました。
だから「安いけど、実は安くないな」と思ってお断りしました。
床やキッチン、お風呂、ドア、至る所に反映されていると思った。
建物の構造は普通だと思ったけれど。一言で言えば薄利多売って言う印象です。
もちろん、プラウドあたりとは狙っているマーケットが違うわけですが。
まぁしかし、あの住所を手に入れたいのであれば、それも一つの価値観なのでは？
特にどこが決定的に悪いという箇所はないと思いますし、無難な路線だと思いますが
でも、崖付近の物件に関しては価値観が分かれるところかもしれないですね。

[97: 匿名さん]

「小石川」ブランド恐るべし！！　これだけ、この時期の物件で書き込みがある
とはな。
「港区」港南、「港区白金」１丁目〜３丁目、「文京区」水道などの価格、
人気も同じ様な理由か？

[98: 購入者]

はじめて書きます。
ただ、気に入って買っただけなのに、どうして、自分のマンションを
みんなに文句言われるの？
特に９３さん、あなた、どこに住んでるんですか？それなりの高級住宅街
なんでしょうね！

[99: 匿名さん]

ここはそういう掲示板なんだからしょうがないでしょう。
気分が悪いのなら見なければよいだけのこと。

ヒステリックな反応は、かえって購入者層の質を疑われますよ。

[100: 匿名さん]

同じ職場で共働きで通勤時間15分。子供は竹早小へ。なので超掘り出し物でした。家なんて単なる箱ですよ。無駄な移動時間を少なくするのが一番です。