掘出物かババか？75㎡4000万強 小石川レジデンス

[匿名さん]

まことに申し訳ありませんが、この地味で目を引かない「小石川ザ・レジデンス」
という掲示板名を止めて、この物件の勝負所である、「山手線内ファミリー向けで
掘出し物？小石川ザレジデンス」（実際には少し短い名前）で、もっと多くの方から
この物件（考え方）の再評価をいただきたく、新レスを旗揚げいたします。
きたんのないご意見をお願いします。
論点
1.山手線の中でありながら、ファミリータイプ（3ＬＤＫ、75㎡以上）が普通のサラリーマンが、買える物件（4500万円以内）。
2.その価格帯は、「眺望なし」、「日照はまあ確保されている」、「静かである」
3.「地ぐらい」は高くない。
4.春日、後楽園から、徒歩9分で、貸しても、将来売ってもよし。
5.文京区で、国立幼稚園・小学校の受験可、学区。
しかし、最大の難点は、南西側に段差（崖）がある。（安全面は保障されている）
これは、全国に転勤のある普通のサラリーマンにとって、掘り出しものかババか？

[442: 匿名さん]

今後は規制することを検討しているらしい＞文京区

[443: 匿名さん]

文京区だとどの辺りが良好な住宅地ですか？
西片あたりですかね。最寄は千石になるのかな。

[444: 匿名さん]

ゾロ目get！

[445: 匿名さん]

そろそろ450レスですね。
どなたか新しいスレッドの作成をお願いします。

[446: 匿名さん]

この物件、いまさら議論する価値あるか？

[447: 匿名さん]

売れ残り物件が、レインズ登録され、小さな不動産屋さんなどからいくつも部屋を紹介され、
今週末はうんざりという感じでした。
値引きもしてくれるそうですが、私はハナから興味のない立地、仕様なので断りました。

【値引きに関する情報が掲載されていましたので一部を削除させて頂きました。管理人】

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【値引きに関する情報が掲載されていましたので削除させて頂きました。管理人】

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[450: 匿名さん]

４５０になったな、終了するかｗ

[451: -----]

[452: ありえない]

1.山手線の中でありながら、ファミリータイプ（3ＬＤＫ、75㎡以上）が普通のサラリーマンが、買える物件（4500万円以内）。
議論の前提が間違っている。マンション探しをはじめて途中の転勤期間をはさんで５−６年たつが
そんな物件見たことない。山手線のすこし外の板橋区あたりならそれに近いものをみたことが
あるが。

思うに、4500万円程度のマンションで、利回りもよく資産価値下落も少ないファミリータイプなど
あるわけがない！！！。

理由１　新築ファミリータイプは最も利回りが低い物件タイプ。５％超えたら上等。
高利回り物件は、中古アパートなど。
理由2　都心の超高級物件（いわゆる億ション）でも、買ってから１、２年で、価格が下落するのに、
4500万程度のもので、資産価値維持ができるわけがない。

元の前提が、解のない連立方程式を解くようなもの、一生物件探しをすることになる。

最適解がないなら近似解を求めるスタンスでいくなら、利回りの良い物件を押さえることは
可能だろう。資産価値の下落は、マンションの場合たぶん止められないので、比較的、価格硬直性が高い
家賃に目を向けるのが現実的だろう。家賃相場は、近隣の家賃相場を調査すればある程度精度をもって予測
できる。そうなると利便性の高い駅近物件が、家賃利回り上有利になるが、山手線の中という
こだわりを捨てないと利回りもとれなくなる。山の手というブランド価値で新築の場合、販売価格にプレミアム
が乗っているが、賃貸を借りる人間がそのプレミアム分を家賃に認めるかどうか疑問。つまり
７５m2程度のさして広くない物件にそれほど高い家賃をだれがはらうかという消費者心理を読んだほうが
いい。結論としては、利回りのよいファミリーマンションを買おうと思えば、4500万よりもっと安いくらいの
東京でも下町の3千万円台後半の物件のほうがまだ希望がもてるはず。

[453: ありえない]

学区に関しては、越境入学という裏技もあるが、うちのかみさんなんか千葉県出身だけど
千代田区内の一流公立中学（文化人や有名人を多く輩出している）に進学しているし、
やりかたはいろいろあるよ。

[454: ありえない]

新築マンションの価格下落が不可避であるなら、リスク軽減のためには、取得価格を下げるしかない
だろう。どうせ損をするのだから、損の幅を小さくするしかない。正直、サラリーマンなら賃貸でしのげるだけ
しのいで、定年後に、通勤とか子供の教育とか開放された時点で、貯めたお金で、郊外の住居をキャッシュで
購入とか、地方出身の方は故郷にめでたくご帰還というのが理想だと思うけど。夢がなさ杉かなあ

[455: 匿名さん]

それも良いんじゃない。

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【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました。管理人】

[458: 匿名さん]

たまに見るけど、相手にしないだけ。

[459: 匿名さん]

追加
今、この出来上がり具合を見て、本心で、とんでもなく悪い物件だと思う人が
どれほどいるだろうか？　ＤＷ問題もいい方向で解決されているし、外観も安っぽくない。
悪い所を、必死で見つけようとすれば、どこでもあるのでは？ここで大好評だったプラノ小石川（5丁目）
だって、北西側の部屋は、正面のマンションのリビングとべったりだった。私なら「人目」方が、ＤＷの存在より気になります。

　実際に、昨日、現地を見ての感想は、「更地の時の状況と随分印象が変わっているなあ」ということです。
どうせ、これにも、無茶苦茶書く人がいるでしょうが・・・。

[460: 匿名さん]

ちょっと参考に。私は春日はいいと思う。
http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/data/rank17a.cfm

[461: 匿名さん]

売れ残りの部屋のDMが来ました。

【一部の内容を削除させて頂きました。管理人】