掘出物かババか？75㎡4000万強 小石川レジデンス

[匿名さん]

まことに申し訳ありませんが、この地味で目を引かない「小石川ザ・レジデンス」
という掲示板名を止めて、この物件の勝負所である、「山手線内ファミリー向けで
掘出し物？小石川ザレジデンス」（実際には少し短い名前）で、もっと多くの方から
この物件（考え方）の再評価をいただきたく、新レスを旗揚げいたします。
きたんのないご意見をお願いします。
論点
1.山手線の中でありながら、ファミリータイプ（3ＬＤＫ、75㎡以上）が普通のサラリーマンが、買える物件（4500万円以内）。
2.その価格帯は、「眺望なし」、「日照はまあ確保されている」、「静かである」
3.「地ぐらい」は高くない。
4.春日、後楽園から、徒歩9分で、貸しても、将来売ってもよし。
5.文京区で、国立幼稚園・小学校の受験可、学区。
しかし、最大の難点は、南西側に段差（崖）がある。（安全面は保障されている）
これは、全国に転勤のある普通のサラリーマンにとって、掘り出しものかババか？

[322: 牛込ダイオ]

付近の土地勘はあったので、いろいろ書きましたが、
現地を見てきたら、思ったよりも段差が強烈でしたね。
何階くらいで前が抜けるか想像しながら見たんですが、
段差があるだけじゃなく、南側はずっと高くなってるから、
６階、７階でも抜けないような気もします。そうなんですが、
日当たりに関しては、今の時期でもそれほど悪くないです。
見たのは午前中ですけど、１階まで照っているところもある。

それよりもっと気になったのは、仮にセイフーを利用する場合、
行き来する際、やはり工場でいろいろ運んでいるのが目につく。
歩くのに危ない。とまで言えば言い過ぎだろうけど、それに近い。
でも、どっちにしても、その点も値段に織り込まれているのだから、
少なくとも現地を見た人であれば、これらは納得ずくだと思います。
欠点よりも利点のほうが魅力的と感じれば、もちろん検討に値する。
とにかく、例えばこれから出てくる堀坂の物件が同じ値段であるなら、
話はまた変わってきますが、そんなことは有り得ないわけですからね。

[323: 牛込台]

↑名前が変になってしまいました。牛込台です。

[324: -----]

[325: 匿名さん]

安くて、小石川　というのが　叩き甲斐がある。
322が言うように、なかなか出てこない物件ではある。
ちょっとしゃくに障るけど。
322、右下ラインの使い方、いいよ。
技術系？　センスある。　この物件を意識して？
頭いいね！！　うちの中途採用に欲しいくらいだよ。

[326: 匿名さん]

まあ、フロントコートよりはいい。これは間違いなし。

[327: 匿名さん]

セイフーへは千川通りを歩く方法もありますね。
距離的には変わらないですよ。ただこっちだと信号があるけどね。

[328: 匿名さん]

結局、自分が購入した後はネガティブな話は聞きたくないってことでしょ>0

ものすごいですね。さすがというか・・・。

[329: 匿名さん]

＞その前に、土地の価格が、周辺「高級マンション」とほぼ変わりないという
＞事実はどう説明できますか。

土地の価格が周辺と同じなの？なのに相場より１０００万円も削ったの？
これが本当だったらヤバイって思わないほうが非常識だけど。

土地が安くないとなると、利益圧縮しても建物躯体でコストを削らざるを
得ないから、そういった意味では、かなりヤバイね。
崖があってババ物件だから、その点がある意味功を奏して土地代が
安いのならいざしらず・・・。

購入者層の雰囲気、異様に価格を削った代償・・・
ここは単なるババ物件じゃなくて、至高のババ物件なのかな。
海原雄山もびっくりかもね。

[330: 匿名さん]

>>328
ま、所詮その程度だったってことだよｗ

[331: 匿名さん]

中古ですぐ安く出そう・・・。

[332: 匿名さん]

マンションの価格構成は大きく分けて、４つの項目から成り立っている。

（１）土地代
　　土地の取得費用。土地代金・取得時の仲介手数料や取得による税金、
　　造成費用等が含まれる。

（２）建物代
　　マンションを建築する費用。建築工事費や設計費用、開発申請費用・
　　近隣対策費用が含まれる。

（３）その他の費用
　　モデルルーム建築やコーディネイト費用、広告宣伝費や販売提携費用、土
　　地や建築工事に関する金利等。

（４）利益
　　デベロッパーは慈善事業ではないので、当然利益を取る。利益はたいてい10〜13％。
　　通常90％売れてもトントン程度。

この物件を表題のとおりの価格４０００万円を平均価格とした場合

土地取得費1400万円、建築費1800万円、販管費340万円、近隣対策費60万円
利益400万円で、分譲価格4000万円。

本来の原価コストが約８割を占めていて、残りの1割が販売にかかる費用、
さらに残りの1割が（営業）利益だってことだ。
最近の鉄鋼の原価高騰などを受け、「建築コスト」が10%程度上昇してると
言われていますからね。

さて、販売価格で１住戸あたり1000万円も、どこで削ったのでしょーか。
考えてみよう！！

考えると「呪怨」や「着信アリ」より恐いこと間違いないですけどね。

[333: 匿名さん]

>>317

０さん、（例えば、客観的な数字に基づいた、・・・）ってことで、
一応、数字にしておきました。
素敵な物件のご購入、おめでとうございます。
これからが楽しみですね。修繕積み立て・・・管理組合に払う分のほか、
別途、自主積み立てをキッチリしておいたほうが良いかもしれませんね。

春からの新生活。エンジョイしてくださいね。

ほんと、おめでとうございます。

[334: 匿名さん]

ちなみに、通常マンションのコスト構造は下記のとおり。

土地取得費 ３５．０％
建築費 ４５．０％
販管費 広告・宣伝 ５．０％
その他 ３．５％
近隣対策費 １．５％
（営業）利益 １０．０％

それで、３３２の計算になってます。皆さんも検討中のマンションの
地域相場と分譲価格とを見比べて、計算してみるといいですよ。

不動産は、安かろう悪かろうです。部材や鋼材も相場が決まってますし、
下請け、孫請けが存在する以上、コスト構造は大きく変更できないんですよ。

相場より３００万円〜５００万円安くして残り住戸を売っているのは、
ＭＲの維持（販売管理費）をできるだけ圧縮して、次の物件に人員を
移したいこともあるし、売れ残ってるくらいなら、そのマイナスイメージを
考えて、利益損失してでも売ってしまう・・というのはあります。

ただ、物件そのものの価格帯が安いのは、どこかでだれか（何か）が、
無理をしているんですね。残り住戸を売るのとは訳が違う。
まさに、引っ越してから何年か経って気がつく「ババ要因」ではないことを
祈っております。。

けど、購入したら後戻りできないし、白紙になんてまず出来ないマンション
購入ですから、想定できるリスクはヘッジして買わないでおくのが一家の主として・・・
おっと、これは人それぞれでしたね（笑）

[335: 匿名さん]

不動産会社は、ちゃんと物件ごとの用地仕入れ、利回り、利益見込み、
販売計画、投下資本などを、かなりしっかり立てて売上予測を出しています。
ＩＲ情報などで報告しないといけないからね。どんぶり勘定ではないのね。

ましてや、経営再建中のデベでは銀行も煩いからね。
だから尚更、不動産業界ではいまだに、下記の言葉が息づいています。
同じ商品を大量生産して安くできるような薄型テレビなどの工業生産品ではないから・・・。

『安物買いの銭失い（やすものがいのぜにうしない）』

あまりにも安いものばかり買うと、いたみが早かったり故障して
使えなくなったりすることが多く、また新しいものを買わなければ
ならないので結局、損をすることになる。

昔の人はいいこと言うなあ。

[336: 匿名さん]

＞３１８（０）

頭金、２割は建前で、藤和はよく１００万円でも買えますって
言ってる会社だぞ。

うそ情報って決めつけるのはどうかな？

[337: 匿名さん]

>322
牛込ダイオー様
私も付近の土地勘のあるものです。
（スレ違いかもしれませんが）堀坂物件に興味があります。
でも、あそこもいわゆる文京区らしい雰囲気かというと、「？」がつくのではないでしょうか。
それに西傾斜だけど、やはり斜面に立つでしょうし…。
近隣の反対がすごくて、工事が遅れているようですね。
値段はそんなに高くならないことを期待していますが、情報ありますか？

[338: 匿名]

＞３３６
私は０ではありませんが購入しようとしたとき２割必要といわれましたよ。
この物件はレスがすごいということは皆さん気にはなってるんですね。
どうでもよかたら悪くも書かないし。
なぜか悪く書くのをみるとひがみに聞こえる。
０さん購入おめでとうございます。
住んでからババにならないように祈っています。

[339: 匿名さん]

こんなマンションは購入しても羨ましいってことはないでしょう。
「安物買いの銭失い」を見て嘲笑してるだけじゃないですかね。

煽られると必死になる、他の物件より余裕のない購入者も嘲笑の対象なんでしょ。

[340: 匿名さん]

>>339
禿同。

・タイトルが刺激的
・駐輪場問題について
　「規約でNGでも、規約変更しなくても便利ならOK」といった
　＊＊が幅をきかせている
・高額な買物なのに、悪い（不便etc）所も受け入れて購入して
　いる訳ではなく、未練タラタラな方多い（今更　不安？）

といった愉快なスレッドとして読ませて頂いています（反面教師？）

これからも、討論頑張って下さい＾＾

[341: 匿名さん]

頭金2割は私も購入前に言われましたが、
そこら辺はなかったので、相談したらうまいこといきました。