掘出物かババか？75㎡4000万強 小石川レジデンス

[匿名さん]

まことに申し訳ありませんが、この地味で目を引かない「小石川ザ・レジデンス」
という掲示板名を止めて、この物件の勝負所である、「山手線内ファミリー向けで
掘出し物？小石川ザレジデンス」（実際には少し短い名前）で、もっと多くの方から
この物件（考え方）の再評価をいただきたく、新レスを旗揚げいたします。
きたんのないご意見をお願いします。
論点
1.山手線の中でありながら、ファミリータイプ（3ＬＤＫ、75㎡以上）が普通のサラリーマンが、買える物件（4500万円以内）。
2.その価格帯は、「眺望なし」、「日照はまあ確保されている」、「静かである」
3.「地ぐらい」は高くない。
4.春日、後楽園から、徒歩9分で、貸しても、将来売ってもよし。
5.文京区で、国立幼稚園・小学校の受験可、学区。
しかし、最大の難点は、南西側に段差（崖）がある。（安全面は保障されている）
これは、全国に転勤のある普通のサラリーマンにとって、掘り出しものかババか？

[202: 匿名さん]

俺も２０００万円前半で南青山で１００㎡以上の物件がいいな。
幽霊がでようと殺人事件があった部屋だろうと、欠陥でろくに住めない
マンションだろうと！！

条件つければ、何とでもいえる。
突っ込まれて苦しくなると条件持ち出して結局個人的都合の物件選び論になっちゃうんだよね。
自分にとって納得して買っているのであれば良いんだから、条件出して
さもそういった探し方をしている人には良いなんて持ち出すなよ。
すり替えもいいところだ。

少数派の意見じゃ、掘り出し物にならんのよ。

[203: 匿名さん]

限られた予算で・・って、まさに牛込台は下記のタイプなわけだ。

ハンバーガーを食べる目的で、ハンバーガーを購入する際に、
お金が足りないから安いハンバーガーを探していたところ、
ハンバーガーで一番重要な「ハンバーグ（ミートパティ）」が
入っていない『ハンバーガーのハンバーグ無し』であれば、
購入できる価格だった。

結果その『ハンバーガーのハンバーグ無し』を購入してしまった。
本来の「ハンバーガーを食べる」という目的が、意味を成していない
ことを「肉無しだから、ヘルシーで自分に合ってる」から掘り出し物！と
言って自己暗示をかけ、他の人に「掘り出し物だと思う」と痛々しいことを
言っている様・・・ですね。

[204: 牛込台]

似たイメージの物件にクレ＊＊トル文京根津っていうのもあった。
一応はファミリータイプが中心で、つまり狭くても３ＬＤＫが中心で、
都心に近い。但し周辺環境イマイチ（ここも崖下？）。個人的には、
苦戦すると思って見ていたが、なんと竣工半年前に完売。驚いた。
かなり駅に近く、しかも駅からフラットだから、微妙に条件が違うが、
いずれにせよ勝因は、広さの割に安いという感じだったからですよ。

[205: 匿名さん]

わがままで夢見る夢子ちゃん・・な人が、通勤の重要性を過大に重要視して
結果住む家として「準工業」「崖っぷちマンション」を購入ですか。
子供がかわいそうだ。

冗談で買うにしてもさ、この物件だと確かに笑いは取れるよ。
※失笑だけど。
親ならさ、自分の通勤を楽にしたいからって、普通は住環境を
ないがしろにしないでしょう？
少数派の人が集まるマンションなんだろうね。

[206: 匿名さん]

不況だから、目先の予算で短絡的に決めちゃう人っているよね。
ほんとデベ側にしてみれば、不良債権を目先の安さに釣られて
買ってくれる人がいて助かってるよね。
けど、世間一般の「常識」ではこの物件はババでしょう。
事実は変わらないよ。目の前の崖も用途地域もね。
普通以上の水準を満たしていて、それで格安であるならともかく、
デベとしても、地域相場から言って欠陥住宅並のダウンをしてるんだからさ。
安かろう悪かろうじゃ、掘り出し物どころか、所詮は安くせざるを得なかった
マンションでしかない。

普通に売れれば売ってるんだから。

[207: 匿名さん]

ゴクレと同じような用地を買ったのがイケナイね。
三井・三菱・住友・野村は買わないだろうな、この用地。
ゴクレは買うよ、たぶん（笑）

Ｔ和もさ、一種低層住居専用地域に分譲している某物件では
ちゃんと「掘り出し物」としてセールスしてるんだよ。
用途地域の一覧表までホームページに掲載してね。
貴重な用地で住環境が良好！ってさ。

けど、このババ物件のホームページには、崖のことすら判らないように
パースも描いてる。※マイナス要因を書くわけないけどね。

建築費用や用地仕入れ費用、販売費、宣伝広告費なんておおよそ
比率も決まってる。土地が安かった（この用地じゃね・・）にせよ、
周辺よりも１０００万円近く安くしている意味を、安穏と掘り出し物だ！
って思ってるほうが異常だね。能天気にもほどがあるよ。

[208: 匿名さん]

牛込台って、完売＝勝だと思ってる奇特な人ですね。
勝因ってデベ側にとってであって、安けりゃクズ物件でも売れる。
勿論、普通に数十年スパンで住宅を考えてる人や、住まいなんだから
質が良い物件を買おうって思ってる一般的な人は、こういった物件を
買わないでしょう。

けど、日本にはまだまだいますよ、安けりゃ良いっていう人。
マンションは、通常それなりに造りますので、相場より安くする
理由がなければしないから、相場より大幅に安い価格設定を
最初からしている物件ってほとんど無い。
だから、安けりゃ良いって言う人は集中して釣られちゃうわけ。

逆に言うと、大幅に安い価格を当初から設定するには、
相当な理由があるわけ。
崖とか準工業とか含め、これくらい大胆に安くしないと駄目な物件だ
という評価をデベ側がしたってことなんだよ。
デベですら暗に認めてるのに、掘り出し物って喜んでるのは、
ちょっと痛い感じだね。

大幅に安くしないと全く人気が無い物件。
大幅に安くしているというのは、デベの査定として、その程度の
価値しかないっていう判りやすい事実。

金銭的にハナからそのエリアで探すのは困難にもかかわらず、
安い物件に飛びついて買った・・・典型的な短絡思考購入だね。

[209: -----]

[210: 匿名さん]

崖下も準工業地域も購入時にわかっていたこと。

これはババではないだろうと引いてみたらババだったのが本当のババ。

値段も周囲より高くて、一種低層住居専用地域、だけど買ってみたら
欠陥だったり、すぐに南側にマンションが建ったり。
こういうのがババでは？

まあ、この物件も安いなりの理由があるのだから掘出し物とは言えないけど。

[211: 牛込台]

この物件ですと、例えばスーパーはセイフー小石川店になりますね。
逆にセイフー小石川店を中心に見ると、善光寺坂や六角坂を上れば、
なかなか雰囲気のある住宅地ですが、当然こっちのマンションは高い。
低地や北ひな壇が気にならない人であれば、割安感を感じるはずです。

同じような地形パターンは、神楽坂近辺にも見られます。
筑土八幡町の交差点から南へ上っていくか、北へ下るか、
北へ下っていくグラツィオーソ、ラヴィルは、神田川も近くて、
それなりの値段です。だれでも分かる話ですね、こんなのは。
見るも明らかな点を踏まえて判断し買うなら、それはそれです。

> 崖下も準工業地域も購入時にわかっていたこと。
> これはババではないだろうと引いてみたらババだったのが本当のババ

私はこの意見に頷きます。あえて大胆に言うならば、
最近のババは、トワイシアのヒルサイドレジデンスか。
パークサイドに比べて安いといっても、坪単価２８０万。
階数によっては３００万を超える。隣近所の中古価格を
知っていたら、ちょっと足踏みするはず。でも、すぐ完売。
これこそイメージ戦略でしょう。いわゆる野村マジックか？

[212: 匿名さん]

>>210

一種低層住居専用地域についてはこの物件を売っている藤和が下記のように
語ってます。ｗ
一種低層住居専用地域をもっと勉強されたほうが良いのでは？
※最初から準工業地域買ってる人には馬の耳に念仏か・・。

第一種低層住居専用地域。建物の高さや大きさ（建ぺい率・容積率）、
さらには用途にもさまざまな制限があり、住宅以外では、学校や文化施設など
公益上必要とされるものしか建築が認められていません。つまり、日当たりや
景観を損なうような建物、あるいは嫌悪施設などによって住環境が変化してしまう
地域とは異なる、ゆったりと暮らしを愉しむ環境が整ったエリアと言えるでしょう。

[213: 匿名さん]

納得しちゃって買っちゃった人は、それでいいんだよ。
要は、ババ物件でしかも売れ残ってる住戸を買うかどうかあまり考えて
いない人が検討するうえで、マンション買う上で至極当たり前のことを
再度検討課題にしましょうってことなんだろうね。

更に下位レベルの他物件を挙げ連ねても「目くそ鼻くそを笑う」というだけ。

[214: 匿名さん]

いるもんだねー、安けりゃいいっている見る目の無い奴って。

[215: 匿名さん]

>>212

落ち着いてもういちど210を読んでみたら？
どうもキミは思い違いをしてるように見える。

[216: 匿名さん]

↑一種低層で南側にすぐにマンションが建つって、ほとんどありえない。
ってことを２１２は言いたかったんじゃない？？

[217: 210]

一種低層で南側にマンションなんて建つわけない。
「ゆったりと暮らしを愉しむ環境が整ったエリア」だと思って、
高い金払って景観を買ったら、1年後に大規模地下室マンションが
建ってしまった。もしくは反対運動で何年も付近が殺伐としていた。
こういうのがババだと言いたかったんです。

ほとんどありえないけど、無いわけではない。

用途地域は一つの目安だとはおもうけど、
それも含めて自分なりの判断基準で考えないと
出せる予算内で満足のいくマンションなんて買えません。

私はここは準工業地域だけど周りの街並みから買いだと判断しました。

[218: 匿名さん]

>1年後に大規模地下室マンションが建ってしまった。

あなた相当頭悪いですね。
一年で大規模マンションが建築できるとでも思ってるの？
一種低層は、ほとんど戸建て。所有権が多数筆あるから
突発的に大規模マンションが目の前に建つなんてことないんだよ。
斜線規制も、ババ物件であるこのマンションのような準工業地域とちがって
規制度合いも厳しいの。わかる？？

大規模マンションが建ちそうな、大きな土地が目の前にあったら
将来ここに何か建ちそうだって「普通」の人は気づくんだよ。
ましてや、高さ制限で日照に影響あるような建築はできないの！
加えていうと、建築確認申請含めて、１年前なんて・・すでに更地に
してないと工期間に合わないでしょ。
２１０ってほんと自分の基準がどれほど軟弱で乏しいか判って欲しいね。

周りの街並み・・ってこの物件、町工場に囲まれてて、目の前が崖でしょ。
何見て比較したの？もともと２１０は相当にひどいところに住んでたのかな？
皆さん、惑わされないでしょうけど、恋は盲目というか・・・購入者って
周りや事実が見えてないか、咀嚼して理解することができていないので
危険な勧誘文句みたいに見えるよ。

[219: 匿名さん]

この物件の購入者は、藤和の関係者なんじゃない。
売上を出すために買わされたんだろね。保険会社も通称「自爆」という自分で保険加入すること
あるけど、不動産屋の社員は大変ですね。額が額だし。けど、何も自爆といってもこの物件に
しなくても良いのにね。

[220: 匿名さん]

＞用途地域は一つの目安だとはおもうけど、
⇒一つの目安どころか、不動産鑑定でも重要な資産評価の項目です。
　目安なんていうレベルで甘く見てるんですね。

＞それも含めて自分なりの判断基準で考えないと
⇒自分の基準が好く出来た基準であれば良いのですが。
　　第三者の意見や、データ、常識も立派な基準ですし、自分に足りない
　　基準を補ってくれるものです。

＞出せる予算内で満足のいくマンションなんて買えません。
⇒満足なんですか？それは驚きです。

[221: 匿名さん]

今のところ

ババ・・・９８％
普通・・・１％
掘出物・・１％

という感じの評価でしょうか。