パークホームズ三鷹ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1222/

＜全体概要＞ パークホームズ三鷹ザレジデンス
所在地＝東京都三鷹市下連雀3-1711-23他
交通＝中央線三鷹駅から徒歩8分
総戸数＝48戸
間取り＝2LDK～3LDK、57.04～84.14m2
入居＝2015年4月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝五洋建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[81: 匿名さん]

人見街道沿いのパークホームズ三鷹上連雀が坪単価193～210万だった。徒歩圏で200は有り得ない。三鷹を知らないひとかな。参考迄（余り参考にならないかも知れないけど）三鷹市の今年の地価公示価格m2平均357,200で、東京で19位全国で21位だった。

[82: 購入検討中さん]

>79
でも、ここの価格が出てくるころには、
北口中町パークハウスは残りわずかで比較検討できないはずです。
そして、あそこは地下というハンデを背負った住戸も入れて340だから、
地下を抜いたら350とか言っちゃうんじゃないかな。

330～340あたりがいい線だと思いますよ。
間違っても300はないと思います。

北口西久保パークハウスが徒歩13分、幹線道路沿い、
梁処理が酷いコスト削減マンション、というマイナス要素を背負いつつも、
300弱という値付けで、瞬間蒸発しましたから。

ここは南口で小規模という点では若干おとってますが、
徒歩8分、三井、立地の面で優位。
駅距離はマンション価値としては、とても重要なので、
総合評価ではこちらのが上でしょうね。

プラス新価格とういことで、330～が打倒な気がします。

[83: 匿名さん]

北口住民です。
あの辺りの下連雀は割と高級住宅地的なイメージがあります。
その立地、且つ三井のマンションで坪200だったら相当「買い」なんじゃないですか？
もっと高くなると思いますが。

[84: 購入検討中さん]

ここが坪単価330だったら買います！

[85: 匿名さん]

だからさ、三鷹市だからだめなんだよ。
そんなに高い物件はないよ。
三鷹最寄りで高い物件は全て武蔵野市アドレス。
どさくさに紛れちゃダメですよ、三井さん。
300が限界です。

[86: 匿名さん]

三鷹駅北口武蔵野市で最近販売された物件の坪単価。パークハウス武蔵野265～310万・ディアスタ武蔵野210～260万・ともに駅から13分位、テラス武蔵野中町（借地権）235～270万。パークハウス武蔵野中町は高級物件なので高いよね。

[87: 匿名さん]

三鷹市をなめてはいけない。

[88: 匿名さん]

三鷹駅徒歩8分なら北口だろうが南口だろうが300は確実に超えてくるでしょ。
ここなら井の頭公園までもすぐだし。
下連雀甘く見ないほうがいい。

[89: 周辺住民さん]

北口の売り切れてない物件と比較しても仕方ない。

御殿山のパークホームズより若干安ければ8割くらいは一期で売れるでしょ。三鷹も武蔵野も大差ないし、こっちの方が駅には近い。

[90: 匿名さん]

だから三鷹と武蔵野は差があるんだって。
御殿山も武蔵野でしょ。
三鷹市は300が限界。どこに高い物件ありましたぁ？
三井さんからしたら、一緒にしたいんでしょうけど。

[91: 匿名さん]

確かに、武蔵野市民は三鷹市物件を検討しない。

[92: 匿名さん]

三鷹市民も武蔵野市を検討しないんじゃないの？

[93: 購入検討中さん]

92

しないのではなく、できないのでは？
あえて甲乙つけるのであれば、三鷹市＜武蔵野市であることには変わりませんから。

でも、ここは三鷹市の中でもとても魅力的な立地なので、
駅遠武蔵野市マンションより、断然価値があると思います。

[94: 匿名さん]

三鷹はバス物件が多いから坪単価は安くなる。バスで10分以上の物件が多い。北口最近販売物件も86さんが書いてある坪単価になっている。吉祥寺駅周辺と御殿山は吉祥寺徒歩物件なのでとても高い。2年前販売したジオ三鷹が300～320万・完売したアトラス三鷹が最低300～350万だったかな。ただ都内10区と武蔵野市は住宅街の価格が上がると言われているよね。

[95: 匿名さん]

なんか23区や武蔵野市と比較して「三鷹市は・・・」みたいなイメージがあるようだが、だとしたら三鷹市の井の頭、下連上連は掘出し物になる可能性がある。充分いいアドレスだと思う。

[96: ビギナーさん]

三鷹の坪単価って案外、お高いんですね。知らなかったな。
都心部の新宿とかの坪単価って、今はお幾ら位なんだろう。
そこから見れば断然安いんだろうけどね。

それに三鷹はJRの特別快速も停るし新宿へも遠くない。
千葉行きの電車も出てるし、、、武蔵野線直通の電車があると嬉しかったりして。

[97: 匿名さん]

三鷹市はバス利用が多いのに、23区の板橋区・練馬区・足立区・葛飾区・江戸川区・墨田区よりも平均地価高いよね。将来外環の東八インターが出来ると周辺の雰囲気も変わるかな？

[98: 匿名さん]

東八インター予定地は、この物件より離れています。外環ができることにより、三鷹駅近辺の雰囲気が大きく変わることはないでしょう。しかし、車の利便性は高くなると思います。
東八インター予定地は、三鷹駅エリアというよりは久我山、富士見ヶ丘エリアでしょう。

[99: 匿名さん]

駅近タワーやコンパクトマンションを持ち出して坪単価高いですと言われても、ここは普通の駅距離、ファミリーマンションです。
高い価格設定ができるイメージないですよね。
武蔵野市と三鷹市では、同じ条件なら坪50万違いますよ。
三井さん、頑張ってね。

[100: 購入検討中さん]

99さんは、ここをすごーく買いたい方、では？
私も同じくです。

ここでアピールして安くなるなら大歓迎なのですが、
実際はそうはいかなそうな気がします。

武蔵野市と三鷹市で相場が違うのはわかりますが、
ここは三鷹市の一等地ですからね。
武蔵野市の一等地の御殿山にも隣接してますし。
駅距離も程よいですし、周辺環境も申し分ないですよね。
戸数も少ないし、高くてもすぐ買い手は見つかりそうな中、
デベさんかあえてお手頃な値付けをする理由はみつかりません。。

330なら竣工までの完売は難しくないでしょうね。

[101: 匿名]

販売センターはどこにあるの？
見に行きたいけど！

[102: 匿名さん]

三鷹駅周辺は時々物騒な話を聞きますが、セキュリティは手厚いのでしょうか。
ウェブサイトのセキュリティの説明をを読むとALSOKと連携したプリズムアイを導入するそうですが、
具体的にどのような警備体制になるか把握できません。
体制としては24時間有人で警備していただけるのでしょうか。

[103: 匿名さん]

現地近くに以前住んでいましたが、治安面で不安を感じることはなかったですね。
でも、警備がしっかりしているに越したことはないし、この立地で坪300以上で売り
出すのであれば、24時間有人の警備くらいしてほしいと思います。
ただここのデベは最近、目に見える部分だけでなく、目に見えない部分でもコストを
削っているフシがあるくらいなので、実際には難しいかもしれないですね。

[104: 匿名さん]

>>102
「時々物騒な話」を聞くって、
具体的にどんな話を聞いているの？

[105: 匿名さん]

知らないの？
三鷹は最近殺人事件が多いよ。

[106: 匿名さん]

殺人事件が多い？

まったく事件が無いとは言いませんが
どういう根拠で、「最近殺人事件が多い」と言えるのですか。
たまたま、大きく報道された事件があったから？？

[107: 購入検討中さん]

住まいサーフィンで予想価格でましたね。
89万／㎡　=　坪単価300万程度
https://www.sumai-surfin.com/re/31470/

立地だけの評価なので、ピタリとは当たりませんが、
参考にはなります。

ちなみにここ半年くらいは、この予想価格の1割増しというのを
多く見かけます。

北口のザ・パークハウス武蔵野中町の
予想価格は90万／㎡ =坪300万、とここと変わらなかったのに、
分譲価格は1割以上高い坪340万ですからね。

ザ・パークハウス武蔵野も、予想価格より1割以上高かったです。

ここも坪330以上は確定ですね。
下手したら350とかいっちゃうのかな？

[108: 匿名さん]

そんな素人の予測をアテにしてもねえ。

[109: 物件比較中さん]

私も350はともかく330はありうると思います。
もっとも、今わかっている限りの情報からすると、
そんな価格にふさわしい物件とは全然思えない
んですけどね。

[110: 契約済みさん]

109

確かに330くらいに落ち着きそうですよね。
109さんはHPに載っている情報以上の情報をお持ちなんですか？
何でもいいので是非教えてください！

[111: 住まいに詳しい人]

坪200くらいが妥当ですね。

[112: 匿名さん]

同じ三井不動産のパークホームズ三鷹上連雀がバス利用で坪190～210万でした。ここは三鷹駅徒歩圏200の根拠は何なのか理由を教えてもらいたいです。

[113: 住まいに詳しい人]

パークホームズ三鷹上連雀はかなり割高だからですよ。

[114: 住まいに詳しくない人]

ここは5270万円～8650万円くらいじゃない？

[115: 匿名さん]

どこからそんな具体的な価格帯が出てくるわけ？

[116: 匿名さん]

営業さんが一生懸命価格出す前に高めの価格かきこむのが虚しいね。
出した時に安いと思わせたいんだろうけど、この立地でスケールメリットもない物件が坪300もするわけないじゃん、もしそんな価格ならますます中町の倍率上昇に貢献するだけ。
正攻法でとっとと価格出せばいいのに。

[117: 匿名さん]

中町のパークハウスも立地がいいとの話はあるものの、高過ぎる感はあり、あそこまでお金を出して住むところではないと思っていました。
ここがいくらになるか、楽しみですね。

[118: サラリーマンさん]

>>115
ホント、どうやって推定価格を割り出しているんでしょうね。

この辺の土地勘はありませんので、さっぱりです。
見て分かるのは、三鷹駅から１キロ弱の場所なのかな～といったところでしょうか。
素人では、その条件に合うところを参考にしか出来ませんよ。

[119: 匿名さん]

>117

中町のパークハウスが高すぎるというより、今という時代が高すぎるのだと思います。

感覚が適正であればあるほど、
その感覚からいくと、ここも間違いなく「条件の割に高すぎる」という価格設定になりますよ。
断言できます。

適正価格は、3ヵ月単位で変わっていきますから、感覚がそのスピードについていけないのであれば、
価格上昇中にはバカらしくて買えないと思いますよ。

1年後に買うより、今買う方がよいことは既に見えていますが、
この価格上昇はいつまで続くかわからないですが、いつか止まることは間違いないので、
5~10年単位で先延ばしが可能であれば、今は買わないという選択もあるのかもしれません。
それが吉と出るか凶とでるかはわかりませんが、
1年後に買うよりは、吉とでる可能性がはるかに高いのではないでしょうか。


私は2年前くらいから首都圏のマンションを中心に、数十件は価格ウォッチしてきましたが、
ここ10年の平均相場と比較して割安なマンションなんて皆無でした。
ご参考になれば。

[120: 匿名さん]

>114
その価格だと高値掴みになりますよ。

[121: 匿名さん]

117です。
119さん、非常に興味深い考察ですね。参考になります。
割高になるという予測には説得性があると思いました。
動向を見たいと思います。

[122: 匿名さん]

売主からのアンケートによれば、予算の範囲が4,000万～9,000万超と
設定されています。仮にですが、この物件のもっとも広い部屋が
9,000万程度だとすると、坪単価は約354万。ここから、全体の
価格レベルもある程度は推測できます。

[123: 匿名さん]

三鷹は年収1000万以上の世帯以外と多いんだな。東京で千代田区・港区・中央区・文京区・目黒区・渋谷区・世田谷区・杉並区・三鷹市・武蔵野市で、武蔵野市より多く都内で9番目に多いとは意外だった。市内在住なら高くても買う人が以外といるかもしれないね。

[124: 申込予定さん]

都心は高いですからね、このあたりが手頃でいいですよね。

[125: 購入検討中さん]

>117＆121

うちはここ数年のうちには購入したいと思っているので、
高値掴み覚悟で、購入に踏み切るしかないと思ってます。

去年と比べれば高値掴みですが、決断を来年再来年に先送りすれば、
更なる高値掴みになる可能性が濃厚なので。

マンションを買うなら、立地だけは妥協してはいけないですし、
（高値掴みであれば、ただでさえリセールは不利になりますが、
ここで立地を妥協してしまうと、更にリセールは苦しくなります）、
予算も有限なので、残る妥協ポイントは広さだけしかないと
思っています。

[126: 周辺住民さん]

無駄に高いな。

[127: 購入検討中さん]

いくらなの？

[128: 周辺住民さん]

高くても買える人が買えばいいんじゃない？
売り切れるように三井が売ってくれるでしょ。

[129: 匿名さん]

三鷹はそこまで便利というわけではないのにもかかわらず、なぜか人気がありますよね。
隣が住みたい町1位の吉祥寺だからでしょうか。
ＤＩＮＫＳやファミリーが多いのでしょうか？
間取りがそんな感じですね。

[130: 匿名さん]

三鷹は中央線・総武線の他に東西線の始発なので都心へのアクセスが良いですし、吉祥寺まで歩いても行ける距離なので住むには良い場所ですよね。
周辺は進学校もあるので通学にも便利な距離だと思います。
デメリットは賃貸も分譲も価格が高い事、物価が少し高く感じる事など・・・？