パークホームズ三鷹ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1222/

＜全体概要＞ パークホームズ三鷹ザレジデンス
所在地＝東京都三鷹市下連雀3-1711-23他
交通＝中央線三鷹駅から徒歩8分
総戸数＝48戸
間取り＝2LDK～3LDK、57.04～84.14m2
入居＝2015年4月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝五洋建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[61: 匿名さん]

北口で武蔵野市アドレスですし規模も違いますが、同じ三鷹駅最寄の
パークハウス武蔵野中町が坪単価３４０万というとんでもない価格でも、
初回の販売でほとんど売れたようです。これを見ると、こちらも売主が
売主ですから、それなりのドンデモ価格で出してくる可能性はありますね。
ですが、間取り見てもほとんどがいわゆる田の字・・・興味沸かないです。

[62: 匿名さん]

参考迄に三鷹南口販売済、販売中の大体の坪単価です。アトラス三鷹所有権坪単価300～350万位・イニシア三鷹下連雀借地権坪単価250～300万位・ローレル三鷹借地権260～280万位・グランドメゾン三鷹所有権坪単価290～310万位・ジオ三鷹所有権坪単価300～320万位・パレステージ三鷹所有権坪単価240～270万位です。ここは坪単価260～290万位かな？

[63: 匿名さん]

今の市況で三井だから、坪300は確定ですよ。
ここの価格と売行きで、三鷹市が武蔵野市並になるかどうかの分岐点ですね。

[64: 匿名さん]

坪300はないでしょう。
駅からも結構距離ありますしね。
アトラスが300〜だったらここは260〜かな

[65: 匿名さん]

武蔵野市と三鷹市って比較した場合のメリット・デメリットを教えて下さい。

[66: 周辺住民さん]

330万超えるよ。

[67: 匿名さん]

さすがに330はないと思うが、高級路線でいくなら300はあるかも。
ただ三井って、たまに二重床でないとか、ディスポーザーがないとか、
大手の中ではそれほど仕様にこだわりがない方なので、
立地だけで高級路線は難しいかと。
是が非でもここに住みたい！と思わせられるかどうか。

[68: 周辺住民さん]

そんなことないよ。370万っていう噂もあるし…

[69: 匿名さん]

三鷹市だから、そんな価格耐えられません。
どうぞ、撃沈して下さい。
三井が常識のある会社であることを願います。

[70: 購入検討中さん]

でも、これからはそれ位の価格になるらしいよ。

[71: 匿名さん]

参考になるか分からないが、ここより遠く立地もあまり良いとは思わないパレステージ三鷹が約７２ｍ２で坪単価２８５万だったな。
ここは三井だし設備仕様にもよるけど、坪単価２８０～３２０万位かな。設備仕様が良いと最低３００万以上になるかも。

[72: 匿名]

さすがに300万はないですよ。ディスポーザーはないし、ラウンジもないし。300万超えだったら南口の物件を検討します。

[73: 匿名さん]

ここって、南口の物件じゃなかったの？

[74: 匿名さん]

えっ！ディスポーザないの？
三井に聞いてもまだ決まってないと、教えてくれなかったけど。

[75: 奥様]

ディスポーザあるなしとか、二重床とかの、早く仕様を知りたいですよね。

[76: 購入検討中さん]

この規模でディスポーザありなら、相当な高値で出してくるということ。
むしろない方が自然。
今は割高感が強くても立地が悪くなければ即完してしまうご時世。
4月以降分譲開始になる物件は更なる値上げになるらしく、
業界では新価格と言っているようです。

北口の売れ行きとか見てると、いくら三鷹市と言えども、
通常仕様でも330以上は間違いないでしょうね。
あとは新価格の影響がどの程度か。
あえてディスポーザつけたり、天カセにして、350もありえる？

[77: 匿名さん]

今日のニュースでも地価が上昇しているみたいだし、購入検討者にとっては嫌な環境になりましたね。
にしても、330なら70㎡でも7000万！
普通のサラリーマンだと手が届かない世界になってしまいます。
アベノミクスとオリンピック決定が恨めしい。

[78: 購入検討中さん]

330だったとしても平均ですから、階や日当たりを妥協すれば
70㎡6千数百万くらいからあるんじゃないでしょうか。
一部上場企業だったら一応手が届く範囲。
350だったら、70㎡7000万前後からになると思うので、
＋共働きか、親からの相続が必要ですよね。

[79: 購入検討中さん]

本当に価格が同程度なら北口の三菱地所の方がいいですよね。
だから、やはりもう少し下げてくるのではないでしょうか。

[80: 周辺住民さん]

坪200が妥当。

[81: 匿名さん]

人見街道沿いのパークホームズ三鷹上連雀が坪単価193～210万だった。徒歩圏で200は有り得ない。三鷹を知らないひとかな。参考迄（余り参考にならないかも知れないけど）三鷹市の今年の地価公示価格m2平均357,200で、東京で19位全国で21位だった。

[82: 購入検討中さん]

>79
でも、ここの価格が出てくるころには、
北口中町パークハウスは残りわずかで比較検討できないはずです。
そして、あそこは地下というハンデを背負った住戸も入れて340だから、
地下を抜いたら350とか言っちゃうんじゃないかな。

330～340あたりがいい線だと思いますよ。
間違っても300はないと思います。

北口西久保パークハウスが徒歩13分、幹線道路沿い、
梁処理が酷いコスト削減マンション、というマイナス要素を背負いつつも、
300弱という値付けで、瞬間蒸発しましたから。

ここは南口で小規模という点では若干おとってますが、
徒歩8分、三井、立地の面で優位。
駅距離はマンション価値としては、とても重要なので、
総合評価ではこちらのが上でしょうね。

プラス新価格とういことで、330～が打倒な気がします。

[83: 匿名さん]

北口住民です。
あの辺りの下連雀は割と高級住宅地的なイメージがあります。
その立地、且つ三井のマンションで坪200だったら相当「買い」なんじゃないですか？
もっと高くなると思いますが。

[84: 購入検討中さん]

ここが坪単価330だったら買います！

[85: 匿名さん]

だからさ、三鷹市だからだめなんだよ。
そんなに高い物件はないよ。
三鷹最寄りで高い物件は全て武蔵野市アドレス。
どさくさに紛れちゃダメですよ、三井さん。
300が限界です。

[86: 匿名さん]

三鷹駅北口武蔵野市で最近販売された物件の坪単価。パークハウス武蔵野265～310万・ディアスタ武蔵野210～260万・ともに駅から13分位、テラス武蔵野中町（借地権）235～270万。パークハウス武蔵野中町は高級物件なので高いよね。

[87: 匿名さん]

三鷹市をなめてはいけない。

[88: 匿名さん]

三鷹駅徒歩8分なら北口だろうが南口だろうが300は確実に超えてくるでしょ。
ここなら井の頭公園までもすぐだし。
下連雀甘く見ないほうがいい。

[89: 周辺住民さん]

北口の売り切れてない物件と比較しても仕方ない。

御殿山のパークホームズより若干安ければ8割くらいは一期で売れるでしょ。三鷹も武蔵野も大差ないし、こっちの方が駅には近い。

[90: 匿名さん]

だから三鷹と武蔵野は差があるんだって。
御殿山も武蔵野でしょ。
三鷹市は300が限界。どこに高い物件ありましたぁ？
三井さんからしたら、一緒にしたいんでしょうけど。

[91: 匿名さん]

確かに、武蔵野市民は三鷹市物件を検討しない。

[92: 匿名さん]

三鷹市民も武蔵野市を検討しないんじゃないの？

[93: 購入検討中さん]

92

しないのではなく、できないのでは？
あえて甲乙つけるのであれば、三鷹市＜武蔵野市であることには変わりませんから。

でも、ここは三鷹市の中でもとても魅力的な立地なので、
駅遠武蔵野市マンションより、断然価値があると思います。

[94: 匿名さん]

三鷹はバス物件が多いから坪単価は安くなる。バスで10分以上の物件が多い。北口最近販売物件も86さんが書いてある坪単価になっている。吉祥寺駅周辺と御殿山は吉祥寺徒歩物件なのでとても高い。2年前販売したジオ三鷹が300～320万・完売したアトラス三鷹が最低300～350万だったかな。ただ都内10区と武蔵野市は住宅街の価格が上がると言われているよね。

[95: 匿名さん]

なんか23区や武蔵野市と比較して「三鷹市は・・・」みたいなイメージがあるようだが、だとしたら三鷹市の井の頭、下連上連は掘出し物になる可能性がある。充分いいアドレスだと思う。

[96: ビギナーさん]

三鷹の坪単価って案外、お高いんですね。知らなかったな。
都心部の新宿とかの坪単価って、今はお幾ら位なんだろう。
そこから見れば断然安いんだろうけどね。

それに三鷹はJRの特別快速も停るし新宿へも遠くない。
千葉行きの電車も出てるし、、、武蔵野線直通の電車があると嬉しかったりして。

[97: 匿名さん]

三鷹市はバス利用が多いのに、23区の板橋区・練馬区・足立区・葛飾区・江戸川区・墨田区よりも平均地価高いよね。将来外環の東八インターが出来ると周辺の雰囲気も変わるかな？

[98: 匿名さん]

東八インター予定地は、この物件より離れています。外環ができることにより、三鷹駅近辺の雰囲気が大きく変わることはないでしょう。しかし、車の利便性は高くなると思います。
東八インター予定地は、三鷹駅エリアというよりは久我山、富士見ヶ丘エリアでしょう。

[99: 匿名さん]

駅近タワーやコンパクトマンションを持ち出して坪単価高いですと言われても、ここは普通の駅距離、ファミリーマンションです。
高い価格設定ができるイメージないですよね。
武蔵野市と三鷹市では、同じ条件なら坪50万違いますよ。
三井さん、頑張ってね。

[100: 購入検討中さん]

99さんは、ここをすごーく買いたい方、では？
私も同じくです。

ここでアピールして安くなるなら大歓迎なのですが、
実際はそうはいかなそうな気がします。

武蔵野市と三鷹市で相場が違うのはわかりますが、
ここは三鷹市の一等地ですからね。
武蔵野市の一等地の御殿山にも隣接してますし。
駅距離も程よいですし、周辺環境も申し分ないですよね。
戸数も少ないし、高くてもすぐ買い手は見つかりそうな中、
デベさんかあえてお手頃な値付けをする理由はみつかりません。。

330なら竣工までの完売は難しくないでしょうね。

[101: 匿名]

販売センターはどこにあるの？
見に行きたいけど！

[102: 匿名さん]

三鷹駅周辺は時々物騒な話を聞きますが、セキュリティは手厚いのでしょうか。
ウェブサイトのセキュリティの説明をを読むとALSOKと連携したプリズムアイを導入するそうですが、
具体的にどのような警備体制になるか把握できません。
体制としては24時間有人で警備していただけるのでしょうか。

[103: 匿名さん]

現地近くに以前住んでいましたが、治安面で不安を感じることはなかったですね。
でも、警備がしっかりしているに越したことはないし、この立地で坪300以上で売り
出すのであれば、24時間有人の警備くらいしてほしいと思います。
ただここのデベは最近、目に見える部分だけでなく、目に見えない部分でもコストを
削っているフシがあるくらいなので、実際には難しいかもしれないですね。

[104: 匿名さん]

>>102
「時々物騒な話」を聞くって、
具体的にどんな話を聞いているの？

[105: 匿名さん]

知らないの？
三鷹は最近殺人事件が多いよ。

[106: 匿名さん]

殺人事件が多い？

まったく事件が無いとは言いませんが
どういう根拠で、「最近殺人事件が多い」と言えるのですか。
たまたま、大きく報道された事件があったから？？

[107: 購入検討中さん]

住まいサーフィンで予想価格でましたね。
89万／㎡　=　坪単価300万程度
https://www.sumai-surfin.com/re/31470/

立地だけの評価なので、ピタリとは当たりませんが、
参考にはなります。

ちなみにここ半年くらいは、この予想価格の1割増しというのを
多く見かけます。

北口のザ・パークハウス武蔵野中町の
予想価格は90万／㎡ =坪300万、とここと変わらなかったのに、
分譲価格は1割以上高い坪340万ですからね。

ザ・パークハウス武蔵野も、予想価格より1割以上高かったです。

ここも坪330以上は確定ですね。
下手したら350とかいっちゃうのかな？

[108: 匿名さん]

そんな素人の予測をアテにしてもねえ。

[109: 物件比較中さん]

私も350はともかく330はありうると思います。
もっとも、今わかっている限りの情報からすると、
そんな価格にふさわしい物件とは全然思えない
んですけどね。

[110: 契約済みさん]

109

確かに330くらいに落ち着きそうですよね。
109さんはHPに載っている情報以上の情報をお持ちなんですか？
何でもいいので是非教えてください！

[111: 住まいに詳しい人]

坪200くらいが妥当ですね。

[112: 匿名さん]

同じ三井不動産のパークホームズ三鷹上連雀がバス利用で坪190～210万でした。ここは三鷹駅徒歩圏200の根拠は何なのか理由を教えてもらいたいです。

[113: 住まいに詳しい人]

パークホームズ三鷹上連雀はかなり割高だからですよ。

[114: 住まいに詳しくない人]

ここは5270万円～8650万円くらいじゃない？

[115: 匿名さん]

どこからそんな具体的な価格帯が出てくるわけ？

[116: 匿名さん]

営業さんが一生懸命価格出す前に高めの価格かきこむのが虚しいね。
出した時に安いと思わせたいんだろうけど、この立地でスケールメリットもない物件が坪300もするわけないじゃん、もしそんな価格ならますます中町の倍率上昇に貢献するだけ。
正攻法でとっとと価格出せばいいのに。

[117: 匿名さん]

中町のパークハウスも立地がいいとの話はあるものの、高過ぎる感はあり、あそこまでお金を出して住むところではないと思っていました。
ここがいくらになるか、楽しみですね。

[118: サラリーマンさん]

>>115
ホント、どうやって推定価格を割り出しているんでしょうね。

この辺の土地勘はありませんので、さっぱりです。
見て分かるのは、三鷹駅から１キロ弱の場所なのかな～といったところでしょうか。
素人では、その条件に合うところを参考にしか出来ませんよ。

[119: 匿名さん]

>117

中町のパークハウスが高すぎるというより、今という時代が高すぎるのだと思います。

感覚が適正であればあるほど、
その感覚からいくと、ここも間違いなく「条件の割に高すぎる」という価格設定になりますよ。
断言できます。

適正価格は、3ヵ月単位で変わっていきますから、感覚がそのスピードについていけないのであれば、
価格上昇中にはバカらしくて買えないと思いますよ。

1年後に買うより、今買う方がよいことは既に見えていますが、
この価格上昇はいつまで続くかわからないですが、いつか止まることは間違いないので、
5~10年単位で先延ばしが可能であれば、今は買わないという選択もあるのかもしれません。
それが吉と出るか凶とでるかはわかりませんが、
1年後に買うよりは、吉とでる可能性がはるかに高いのではないでしょうか。


私は2年前くらいから首都圏のマンションを中心に、数十件は価格ウォッチしてきましたが、
ここ10年の平均相場と比較して割安なマンションなんて皆無でした。
ご参考になれば。

[120: 匿名さん]

>114
その価格だと高値掴みになりますよ。

[121: 匿名さん]

117です。
119さん、非常に興味深い考察ですね。参考になります。
割高になるという予測には説得性があると思いました。
動向を見たいと思います。

[122: 匿名さん]

売主からのアンケートによれば、予算の範囲が4,000万～9,000万超と
設定されています。仮にですが、この物件のもっとも広い部屋が
9,000万程度だとすると、坪単価は約354万。ここから、全体の
価格レベルもある程度は推測できます。

[123: 匿名さん]

三鷹は年収1000万以上の世帯以外と多いんだな。東京で千代田区・港区・中央区・文京区・目黒区・渋谷区・世田谷区・杉並区・三鷹市・武蔵野市で、武蔵野市より多く都内で9番目に多いとは意外だった。市内在住なら高くても買う人が以外といるかもしれないね。

[124: 申込予定さん]

都心は高いですからね、このあたりが手頃でいいですよね。

[125: 購入検討中さん]

>117＆121

うちはここ数年のうちには購入したいと思っているので、
高値掴み覚悟で、購入に踏み切るしかないと思ってます。

去年と比べれば高値掴みですが、決断を来年再来年に先送りすれば、
更なる高値掴みになる可能性が濃厚なので。

マンションを買うなら、立地だけは妥協してはいけないですし、
（高値掴みであれば、ただでさえリセールは不利になりますが、
ここで立地を妥協してしまうと、更にリセールは苦しくなります）、
予算も有限なので、残る妥協ポイントは広さだけしかないと
思っています。

[126: 周辺住民さん]

無駄に高いな。

[127: 購入検討中さん]

いくらなの？

[128: 周辺住民さん]

高くても買える人が買えばいいんじゃない？
売り切れるように三井が売ってくれるでしょ。

[129: 匿名さん]

三鷹はそこまで便利というわけではないのにもかかわらず、なぜか人気がありますよね。
隣が住みたい町1位の吉祥寺だからでしょうか。
ＤＩＮＫＳやファミリーが多いのでしょうか？
間取りがそんな感じですね。

[130: 匿名さん]

三鷹は中央線・総武線の他に東西線の始発なので都心へのアクセスが良いですし、吉祥寺まで歩いても行ける距離なので住むには良い場所ですよね。
周辺は進学校もあるので通学にも便利な距離だと思います。
デメリットは賃貸も分譲も価格が高い事、物価が少し高く感じる事など・・・？

[131: 匿名さん]

周辺進学中高等学校は、進学指導重点校の中高一貫都立学校の武蔵・三鷹　進学指導推進校の都立学校、武蔵野北高校・調布北高校　偏差値65以上の私立中学高等学校は、成蹊中学高等学校・明大明治中学高等学校・法政中学高等学校・國學院久我山中学高等・・ICU高校、他に立教女学院中学などが有りますね。他にもこの周辺は進学高が多いですね。

[132: 匿名さん]

車道が隣接しているというのは歩道もマンションに隣接しているんですよね。
もしそうなら、プライバシーが心配です。
樹木は冬場などは枝になってしまいガードの役目を果たさないのでは？
Jタイプの間取りが一人なのでいいかなと思いました。

[133: 匿名さん]

>131
中途半端な学校ばかりだね。

[134: ご近所さん]

>131
周辺の範囲が広すぎる。

[135: 匿名さん]

>131
誤脱字が多すぎる。文章が稚拙すぎる。
中学高等学校で、勉強してこなかったがモロばれだね。

[136: 匿名さん]

こんな割高物件を掴んじゃう人いるの？
大損するよ。

[137: 購入検討中さん]

価格ってもう出てますか？

[138: 購入検討中さん]

価格気になります。
平均坪単価、教えてください。

[139: 物件比較中さん]

坪350万らしい…

[140: 購入検討中さん]

なんと。いいお値段ですね。撤退します。

[141: 購入検討中さん]

>139
やっぱり。。予想的中です。
恐ろしや新価格。

[142: 購入検討中さん]

もう少し早めに周辺の物件に手を付けるべきだったかな。武蔵野市も出てたし。このご時世、割高と思ってももはや基準違いなのかもしれませんね。

[143: 購入検討中さん]

半年くらい前から、高めに見積もった予想価格の
更に1割り増し程度の価格設定を頻繁に見かけるようになりました。

でも350が真実であれば、1割を超え、1.5割増くらいになります。
まさしく新価格ですね。

でも戸数も少ないですし、三井が設定したのなら、
きっと普通に売れてしまうんでしょうね。
彼らは事前マーケティングを駆使して価格を決めるので、
売れない価格では出してきませんから。
そしてこんな価格でも売れてしまう以上、
しばらくは価格が下がることはないでしょう。

過去を知っている人にとっては、手が伸びにくい状況ですが、
少なくともここ5年以上は、見送って次を待てば、
条件は悪くなる一方ではないでしょうか。

予算的に手が届くなら、割高感は押し殺して決断しないと、
本当に買えない状況（予算オーバー）になりそうですよね。

難しいご時世ですね。

[144: 匿名さん]

単価350ってどこかで発表されたんですかね。
まあ価格はいずれわかりますが、本当なら
いくら昨今のマンション価格高騰のご時世でも
ちょっと無茶苦茶という感じがします。

[145: 匿名さん]

坪350なら、70㎡で7500万円ですよ。
それはあり得ないでしょう。最上階角部屋ならあるかもしれませんが。
三菱中町物件より高いし

[146: 購入検討中さん]

だから新価格なんだって
そんなんじゃ誰も買わないよって思うでしょ？
でも、どこから現れるのか、買っちゃう人いるんですよね。

[147: 匿名さん]

なるほど。
普通の人なんて、検討し始めるまでマンションの価格なんて知らないからね。
どこまでバブルが膨れ上がるか楽しみですね！！

[148: 匿名さん]

建物のデザインは、日建ハウジングシステム。

主な仕様：　二重床は防震ゴム付き
　　　　　　インターホンはエントランスと住戸玄関前でモニターで確認
　　　　　　エントランスは強化ガラス使用、窓はLow－E膜複層ガラス使用
　　　　　　太陽光発電、蓄電池、EV充電用コンセント
　　　　
　　　　　　詳細な設備・詳細などはまだ分からないけど高価な物件になりそう。
　　　　　　最低価格も坪単価300万以上最高価格はやはり350万もあり得そう。地下住戸も無いし。


　　　　　　

[149: 物件比較中さん]

最高価格じゃなくて平均350らしいよ。

[150: 匿名さん]

衝撃音対策はＬＬ－３とＬＨ－２になっていますね。現在の衝撃音の目安がＬＬ－４、ＬＨ－３以上らしい。
ここは基準以下みたいなので音の響きはどうなのかな？

[151: 匿名さん]

ここのパークホームズもエコマンション物件ですよね。
昨年秋以降工事が始まった三井不動産の首都圏マンションは確か全てエコマンションのはずなので。

[152: 匿名さん]

従来と何がちがうんですか？エコマンションって。
何か定義されてるんでしょうか。

[153: 不動産購入勉強中さん]

最近完売になった旭化成の三鷹３分のやつより高いってどういうこと。
あっちは竹中だし

地元じゃないからわからないけど環境が違うの？

[154: 匿名さん]

ただの新価格だと思います。

[155: 匿名さん]

エコ・マンションの定義と言うのは、まだ明確な定義はないそうです。
エコ・マンションと呼ぶためには、いくつかの「エコ」のための工夫が必要となるようです。
大きく分けて４つあり、省エネ対策、化学物質対策、緑化、自然エネルギーの活用があるそうです。
こちらの物件がどこまで当てはまるのかは、よくわかりませんので、確認してみてください。

[156: 匿名さん]

その程度、今時普通じゃないですか。
三井さんお得意のプレゼンの上手さ。中身は大して変わらないのに。

[157: 周辺住民さん]

こっちの方が土地の持ち分が多いから高いんじゃない？
土地の単価の違いは分かりませんが。

[158: 購入検討中さん]

土地の持ち分多いと、固定資産も高めになるね。

[159: 匿名さん]

ここの物件を購入したら。固定資産税ってどのくらいの税金が来るんでしょうか。
マンションの場合は一戸建てとは税金の算出方法は違うんですかね。
ここ、三鷹の土地は坪単価でどの位でしょうか、駅に近ければ高くなるのは当然なんでしょうけど。

[160: 匿名さん]

>129
三鷹徒歩圏は十分便利だよ。
下手に23区内のはずれの方に住むよりよほどね。