効率的な前倒し返済は？今？2年後？

[金利の計算方法って・・・？]

ローン元金2,000万。元利金等返済　30年ローン、
現在の利率1.5％　2年固定。
2年後に利率が上昇し、3％2年固定を再び選択すると仮定して、
今、期間短縮方の前倒し返済に使えるお金が100万円あったら、
今返す方が得か、2年後に返済する方が得かどっちだと思いますか。
一般的には、前倒し返済は早ければ早いほどよいと言われますが、
これだけの金利差があれば、2年後に返済する方が期間短縮効果は
大きいのではないかと・・・。素人考えですが。
どなたか、銀行の一般的な金利計算方法をご存知ないですか？
利率に変動があったとき、銀行はどういった再計算方法を採用して
額をはじき出すのでしょうか。

[8: 01です。]

借り入れ総額は、2,000万円です。
よろしくおねがいします。

[9: ローンの人]

ローン商品に金利上限特約が付帯しているか？
支払い金額に上限特約が付帯しているかによっても月々金額（支払い）
は変わります。単純に計算式だけでは算出できません。
個々の銀行ローン商品特性で微妙に変わってきますよ。
ちなみに殆んどの銀行ローンでは未払い金利が生じたときに元金は
一切減らずに毎月支払っている金額は全て金利のみなんてケースも
今後の金利変動で可能性がゼロではありませんよ。
安易に変動金利を選択するのは危険です。銀行も商売ですから損をするような
ことは１００％ありません。利子補給してくれる借入先がベターです。
将来のリスクを考慮するなれば全期間固定金利か２段階金利の公庫
を選択されるのが良いと思います。

[10: 01です]

上限特約がついていても、それは単に月々の支払額が上限を
超えないだけであって、返しきれない分は、未収利息としてど
んどん元金にのってくると聞いたのですが。

[11: ローンの人]

＞１０さんへ
未収利息は元金に組み込まれることはありません。
金利は元金にしか掛かりませんから、元金に乗っかると
金利に対して金利がかかることになりますから、闇金と同じ
理屈になります。
支払い上限特約は（一般的には）月々均等返済だとして
１００,０００円を均等支払いしていたと仮定すると、金利変更時（更新時）
に１２５,０００円（１．２５倍）に上限を設定することです。
詳しくは住宅金融公庫HP内の住宅知識情報→賢い資金計画のたて方
http://www.jyukou.go.jp/navi/shutoku/kensetsu/main/08/kotei.html
の未払い利息についてをご参照下さい。簡潔に解説してあります。
でも、私自身も住宅ローンを払っていますが上のリンクを見ると
つくづく、住宅金融公庫でローンを組んでよかったと安心します。
ちなみに住宅金融公庫の回し者・関係者ではありません(^o^);

[12: 4]

普通に考えれば早く弁済したほうがお得だと思います。
２０００万円借りて１００万円を①借りてすぐか②２年後に返すとします。
２年間で支払う元利金合計は同じとしても①のほうは１９００万円に対する利息なので
２年間で払う利息が②に比べ少なくて済みその分多くの元本を返せます。
②は２年後に１００万円返すとします。
さて２年後に残元本はどちらが多く残っているのでしょうか？
１００万円の繰り上げ返済は同じなので違いは２年間の元本充当額です。
①のほうが多く元本に充当されるため少しですが①の残元本が少ないですよね。
さてこの２年後の残元本に対し２年後から３％の利息がかかります。
①②同額を２年後から返済するとしたら当然残元本の少ない①を早く返し終わりますね。
１さんの５の計算は２年後からの返済額は仮定１と２で同額ですか？
同額なら計算方法が間違っていると思います。
２のほうが多少なりとも高いならありうるでしょう。

[13: ４]

１さんが仮定１は２年，仮定２は２年５ヶ月短縮といわれる計算方法はなんでしょう。
もしかして１さんは
仮定１
当初の元本充当額が１，０７１，９１６円に達するのが２年間だから
（３０年の総支払額）−（当初２年の返済額）＋（繰上返済額）＝支払総額
仮定２
３％になってからの元本充当額が１，０８１，７７５円に達するのが２年５ヶ月間だから
（３０年の総支払額）−（３％になってから２年５ヶ月の返済額）＋（繰上返済額）＝支払総額
って計算したんじゃないですか？
もしそうなら仮定２はいいけど仮定１の計算方法は間違いですよ。
利率と元本の関係がかわってきますから。

[14: 01です。]

えーっと、仮定1の計算方法は、
○元本2000万　30年　1.5%　の返済明細表（Ａ表）の48回目までの返済額の合計（3,313,631円）
　　−（マイナス）
　　（Ａ表）の24回目までの返済額のうち利息充当額の合計（585,139円）＝2,728,492円・・・①

○（Ａ表）の48回目の残高を元本（17,823,543円）に　26年　3％の返済明細表（Ｂ表）
　　の総支払額＝25,691,199円・・・②
①＋②＝28,419,691円
で計算しました。

[15: ０1です。]

仮定２の計算方法は、
○（Ａ表）の24回目までの返済額合計（1,657,055円）・・・①

○（Ａ表）の24回目の残高（18,928,084円）を元本に　28年　3％の返済表（Ｃ表）
　　の総支払額（28,001,154円）
　　−（マイナス）
　　（Ｃ表）の29回目までの返済額のうち、利息充当額（1,335,789円）＝26,665,365円・・・②

①＋②＝28,322,420円
で計算しました。

仮定１の2年と仮定２の2年5ヶ月
を出した考え方は、13さんのおっしゃるとおりです。
でも、わたしも、12さんの考え方が感覚的にはあっているような
気がするので悩んでいます。
わたしの上記の計算方法（考え方）に穴はありませんか？

[16: ローンの人]

元利金等返済のExcelでの計算式は以下になります。
=INT(-PMT(金利/12,期間,借入額))
金融機関でも同様の計算式で算出しておるようです。
実際、銀行の償還表との誤差はほとんどありません。（小数点以下の
扱いで４２０回償還で２０円程度※許せる範囲）

ちなみに今回のケースではこのような計算が正しいと思います。
※間違っていたらすみませんm(__ __)m
1〜2年目では次の通になります↓
=INT(-PMT(1.5%/12,360,20000000))：月々\69024
3年目以後は次の通になります↓
=INT(-PMT(3.0%/12,360-24,20000000))：月々\62976

[17: 匿名さん]

エクセルあまり使えないのでわかりませんが
３％になったほうが月々の支払いが少ないのは明らかにおかしいのでは・・・
数式の意味はわかりません(@_@)ので結論のみで判断しました
こちらが間違っていたらすみません

[18: 16]

＞１７さんへ
計算を単純ミスしておりました。正しくは↓
3年目以後は次の通になります↓
=INT(-PMT(3.0%/12,360-24,20000000))：月々\83334
です。ご指摘有難うございます。

[19: 01です。]

１６（１８）さんの計算方法でも、2年後に支払ったほうが得になるのでしょうか？

[20: 4]

１さんへ
仮定２のほうが３％になってからの月々の支払いが仮定１よりちょっと高いのではないですか？
そのせいで逆転するのだと思います。
なにはともあれ銀行で相談されてみてはいかがですか？

[21: 匿名さん]

あの・・・・・煽りでもなんでもなく、繰上げ返済と違うものなのでしょうか？
少しでもローンが楽になるのなら、前倒し返済というのも検討したいのですが。

[22: 匿名さん]

同じ意味だと思います。

[23: 匿名さん]

まぁ借金としては利率激安だから無理に返すこともないと思うけど、どう？

[24: 匿名さん]

金利が１％以上なら、繰上げ返済した方が確実に得になります（貯金残高が減るという
リスクはありますが）。
私は元金均等で払っているので、繰上げ返済をすると（期間短縮）、毎月の支払い額が減ります
（毎月の支払い中の元金の金額は変わらないが、繰り上げ返済した分、金利分が減る）。
初めに１％以上なら、と言ったのは、所得税減税があるからです。

[25: 01です。]

２４さん。
そこで、現在、2年固定で１．５％で借りていて、仮に2年後の金利が３％
になるとすると、繰り上げ返済する資金を今100万持っていたら、
条件によっては、今でなくて2年後に返済するほうが得になる場合が
あるんじゃないかという疑問があるんです。
一応、自分の中では、今の利息が非常に安いので無理に返す必要が
ないことや、計算上、2年後に３％になったら、その時に返済する方が
得になるハズ（この計算に自身がありませんが。）ですので、
繰上げ返済はまだ控えています。
くわしくは、０１，０５，０６を見てもらえませんか。

[26: まぁ]

私は半年前に3000万円を35年返済で昨年借り、今は3年固定1.5％で返済してます。
3年後にまた変動が固定かを選択するのですがきっと3％近くまで金利は上がると思います。
繰上げ返済は私も今か3年後か悩み計算した結果、今が良いと判断し既に200万（37ヶ月分）繰り上げました。
私の考えからすると3年後に3%の金利になる元本が繰り上がって1.5％の金利になるのですから安い金利のうちに
またコツコツ貯めて3年後にでも返済しようと思ってます。

[27: 管理人]

旧関東板をご利用の皆様へ

当スレッドをご利用頂きましてありがとうございます。
マンションコミュニティはお役に立っておりますでしょうか？

さて、関東圏のマンション板につきましては、各県の板を用意させて頂きましてから
半年が経過致しました。
既に多くのマンションにおいて各県の板に移行頂いておりますが、投稿数が規定数に
達していないものなどまだ旧関東板をご利用頂いております。

より多くの皆様が該当するマンションの掲示板を探して頂けますようにタイトル検索
を用意させて頂きましたが、それでも各県からお探しの場合もあるかと思います。

御手数ですが、今後は各県に新たにスレッドを立てて頂きまして、新しいスレッドを
ご利用頂きますよう何とぞご協力宜しくお願いします。
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※こちらのスレッドは1週間程度様子を見て閉鎖させていただきます。