港区・港南のWORLD CITY TOWERSをご検討のみなさん４

[匿名さん]

下記のスレッドが満杯になりましたので、このスレッドを立てました。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38476/



所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[62: 匿名さん]

購買層はやっぱり高齢層？

[63: ?]

>55
中低層階が売れ残ってたら意味ないじゃん！
それでも売れてるって言えるの？

[64: 匿名さん]

>63
普通安い中低層の方が売れやすいと思うけど？
それとも売れるという言葉が耳障りですか？

[65: 匿名さん]

56です。

>59
よく見てますね(^_^;)

>60
それ、私も同意です。
ただ、価格のアドバンテージ云々については説明が足りませんでした。
これはTTTの方が竣工が1年遅いので200万/年が余分に生じる事を勘案した上でのことです。
(現在の賃貸が16.5万/月なので。恵まれた社宅やパラサイトの人には関係ない条件ですが・・・)

[66: 59]

>>65
まずかった？
営業さんから今回このあたりが倍率ついていると聞いていたのでピンと来たのですが、
変な人が頭ごなしにうそつき呼ばわりしてたので、、、。
３ＬＤＫがあるかどうかはちょっと自信なかったけれど。
ご当選おめでとうございます。

[67: 57]

>66
間違いを指摘して変な人って…。
ちなみに自分もここの検討者なんで売れてくれないと困ります。

[68: 匿名さん]

＞６７
売れ残りの心配はぜんぜん要らないですよ。
１〜２％は残るかもしれないけど、、。
それに、都内の住友で売れ残りはあるけど、
目だって各MSで多いわけでないし、問題もおきてない。
多分、基本的に値引きしないことも大きいと思います。

[69: 匿名さん]

間違いを指摘しただけだったのですか？
すみません。そう見えませんでした。

私的には、北西角部屋なので、北向き角でも通じちゃった。
書いた人が間違いと言ってますので、余計なお世話でした。m(_ _)m

[70: 匿名さん]

６５さん同感。
Ａ棟だったら来春入居で更にコストが浮きますね。
誰か東のプレミアム８０㎡以上キャンセルしないかな。

[71: 56]

66>
いや、別に何もまずくないです。
WCT関連はどこも荒しが多いみたいなので、実際に検討している人がちゃんと見てて
ドンピシャ指摘も出るものなんだなあとちょっと感心しまして・・・。

お祝いありがとうございます。

>57
そうですね。売れ残りが困るのは同様なので、検討されているなら他所に浮気しないで是非
購入お願いします!(笑)

[72: 匿名さん]

1〜2％しか売れ残ってないと思っているの？
ご愁傷様です。。

[73: 匿名さん]

>72
早朝からご苦労さん。
ここはたたかれるので有名なくらい人気のあるMSだから、
１〜２％の売れ残りしか出ないと見ている。
それも、事情あってのキャンセルでだ。
普通売れ残りは高いところだが、ここは高い部屋ほど人気がある。
こういうMSは、売れ残りが少ない。
ただ、売れ残るくらい高値にしてほしいのが一契約者の気持ちだ。

[74: 匿名さん]

いや、72は売れ残ってほしい検討者だと思いますよきっと。
他物件待ちでA,C棟見送ったが失敗し、B棟発表で目標階の物件が手に届かなくなることを知り、
「WCTは最低のマンションだ！」と煽ってキャンセルが出るの期待してるのでしょう。
ご愁傷様です。

[75: 匿名さん]

１〜２％でも売れ残るだけでも、人気なんてないのに。
世の中、もっと人気のあるマンションだらけだよ。
キャンセル待ちもいないから、キャンセル住戸が出るんでしょ？
普通のマンションは高い部屋が残るのは確かだが、
それは高い部屋が7000万〜8000万程度の一番売りずらいゾーンに入ってるからだけです。
WCTは高い部屋はそれを越えた値段の為、一部の金持ちが買う。
そして、売りづらい7000万くらいの部屋が残っている、それだけ。
1,2％の売れ残りで済むと思って購入していたら、本当に痛い目みますよ。
現状でそれ以上に残っていますから。

[76: 匿名さん]

中低層が売れ残ると言ったり、それが間違いだと指摘されると今度は高い部屋
（それも7,8000万程度のもの）が売れ残ると言う。
7000万程度が一部の金持ちしか買えない高い部屋ってよほどの世間知らずで物件のことも何も知らないんだね。
煽るのでしたらもっと勉強しないと。

[77: 匿名さん]

＞７５
検討者を甘く見ないほうがいい。
きょうでもMR行ってみればよくわかる。
７０００万前後が一番人気があるではないの。
あなたは邪魔なだけ。

[78: 匿名さん]

＞７５
1,２％の売れ残りで痛い目見るってどういう事。購入者が痛い目見るってのはだな、どこぞのデべみたく
残った部屋をガンガン値引きされる方が気分悪いんだ。自分が気に入って購入したんだから売れ残りがもし
あったって痛い目見るわけじゃないんだよ。すぐ投資用だとどーたら、転売時に値下がりがどーたら言うけど
住むために買うんだから。的外れな悪口だけなら出直しな！

[79: 匿名さん]

所詮、75は文句ばっかり一人前で何も実行できない人間。
典型的なヒッキーかニートと思われ。ご愁傷様です。

さっさと仕事見つけて立派に更正して下さいましな！

[80: 匿名さん]

すごい反応;^^

[81: 匿名さん]

７５＝８０？

[82: 匿名さん]

75さんは、超人気のどちらを購入されたの？

[83: 匿名さん]

３時頃の登録状況は、未登録10室くらいのようでした。
募集150(147?)に対して10％未満ですね。
プレミアムは完売だそうです。（キャンセル無ければ）

２倍が約35部屋、３倍は５部屋、５倍１部屋、12倍２部屋、13倍１部屋。
今回も９割以上は売れてますが、即日完売はない。
Ａ棟は、１％、Ｃ棟は、10％未満、今回も10％未満。
１〜２％は大げさだけれど、売れ残り１割は無い。
超人気ではないけど、超不人気ということも無いようです。
不人気の定義が完売以外というなら不人気物件ですが。

[84: 匿名さん]

>13倍１部屋
どんな部屋ですか？
すごく気になります。

[85: 匿名さん]

買うかかうまいか迷ってましたが、金利も上がりそうだし、消費税も
あがるので買うことに決めました。
金利０・５％あがっただけで35年で物件価格の1割も返済総額が増えるし、
消費税が10％にあがったたら、もう金額全然違ってきちゃいますもんね。

[86: 匿名さん]

そもそも募集150っていうのが不人気ですね。

[87: 匿名さん]

＞７５＝８０＝８６

[88: 匿名さん]

今回の販売戸数は150？
Ｂ棟って全体で約500戸で、今回はＣ棟の時みたいに南側半分で2〜300戸を販売したんじゃなかったの？
こんな販売じゃ色々突っ込まれても仕方ないよ！
ＢかＣの北側住戸狙ってるんだけど、この調子じゃいつ販売されるかわかんないね？

[89: 匿名さん]

＞７５＝８０＝８６　に1票！

[90: 匿名さん]

もう残り全部販売しちゃえばいいのに！
こんな風に販売しなくても、ここまできたらどーせセレクトプランとか出来ないんだから。
変な噂も消し飛ぶし、いいと思いませんか？

[91: 匿名さん]

>>75

>普通のマンションは高い部屋が残るのは確かだが、
>それは高い部屋が7000万〜8000万程度の一番売りずらいゾーンに入ってるからだけです。
>WCTは高い部屋はそれを越えた値段の為、一部の金持ちが買う。

今回の147個（住宅情報ナビ）の価格帯
3000万円台 33戸 4000万円台 26戸 5000万円台 20戸
6000万円台 39戸 7000万円台 26戸 それ以上は、3戸

基本的に金額に誤認がある。
残戸数に関しては、今は１〜２％ですまないのは多分本当だが。

[92: 匿名さん]

＞９１
また売れない談議ですか。

[93: 匿名さん]

>>92

売れないと煽っている人の根拠が間違っていると指摘しただけです。
９割以上は売れていると思いますが。

[94: 匿名さん]

>>75
>それは高い部屋が7000万〜8000万程度の一番売りずらいゾーンに入ってるからだけです。

(誤)売りずらい→(正)売りづらい
でした。

[95: 匿名さん]

>>94

そこの文字の間違いより、

>WCTは高い部屋はそれを越えた値段の為、一部の金持ちが買う。

8000万以上の部屋最上階の３つしかないんですが。ここを直さなきゃ。
Ｂ棟プレミアは上から売れたそうです。
登録が無かったのは安いメゾネットのあたりと20階前後にちらほら。

[96: 匿名さん]

Ａ，Ｂ、Ｃ棟全てにある最上階のメゾネット屋上ジャグジー付は
他のＭＳで見たこと無いから多分２億円弱でも売れるんだろうね。
予算さえ合えば絶対欲しいけど、実際はＣ棟中層階しか検討でき
ない状況。それでもＷＣＴがいいと思っている。７５ｍ２で、
４５００万円くらいとして、管理費・修繕積立金は月２万円。
大規模であること、そして最上階に住むようなお金持ちのお陰で、
ランニングコストも高くはない。つまり、ＭＳの規模が大きく
さらに自分の狙っている部屋が平均価格より低いほうが得られる
恩恵は大きいと考えている。「虎の威を借る狐」ではないが、
多くの他人と金持ちの力を利用して、自身の生活快適度を上げる
ということがＭＳの選択しだいで実現できると思う。

[97: 匿名さん]

なーるほろ！
勉強になりました。
高い高いと騒いでいるのも東のプレミアムだけだしね。

[98: 匿名さん]

北はもっと高いよ

[99: 匿名さん]

ホントに？
ＢかＣの北側狙ってるんだけど…。
逃げる人続出するんじゃない？
だって北側だよ？

[100: 匿名さん]

B棟の北東は一番眺望が良いんでしょ？

[101: ?]

眺望ったって、低層階で角じゃなかったら超低価格なんじゃない？
ここに住めるだけでいいんで。

[102: 匿名さん]

B棟、1期2次が始まるね。こんな感じで間髪入れずに売ってくのかな？

[103: 匿名さん]

それがいい！
あんまり時間かけると変な噂の的になるだけなんで。

[104: 匿名さん]

販売の部屋情報が消えているね。
ぜんぶ登録になったということ？

[105: 匿名さん]

書き換え中？
１次もプレオープンからしばらくあんな感じだった。
２次でＢ棟南、残り全部出すのかな？
それとも３次もあるのかな？

１次の未登録分は、先着順になると聞いてますが。

[106: ?]

カラーセレクト出来る住戸ってまだ残ってるんですか？

[107: 匿名さん]

もう無い？

[108: 匿名さん]

Ｂ棟は物件概要をみると、８０件売れ残りの模様

[109: 匿名さん]

>>108
売れ残りではなくてB棟、1期2次の予定でしょ。

[110: 匿名さん]

売れ残りの模様

[111: 匿名さん]

>>110
検討する意思がないなら無理してここに書き込まなくてもいいじゃない？
それともただ荒らしたいだけ？

[112: 匿名さん]

>>110
またお前か、どこ行っても嫌われもんだよ。
シッシッ！

[113: 匿名さん]

そういえば、１期といい１期２次といい、
販売戸数が微妙に減っているのはなぜ？

[114: 匿名さん]

営業マンを減らしているからでしょ。

[115: 匿名さん]

営業マンを減らすと販売戸数も減るの？

[116: 匿名さん]

＞１１５
さあ、なぜでしょう。
おつむをつかって一所懸命考えましょう。

[117: 匿名さん]

さーみなさん、考えよー。
おむつを使って。ってそれじゃ赤ちゃんじゃん。

[118: ?]

さらに減るの？

[119: ?]

販売員がマジでいらなくなる？
ファンドへのバルク売りが固まってきたってこと？
そーなったらここの資産価値はどうなるの？

[120: 匿名さん]

またデマ書くなよ。
シッシッ！

[121: 匿名さん]

公園予定地前のモノレール高架下の店舗は
都が土地を買い上げる予定なので立ち退きになるって
デベの営業さんが言ってました。

キレイになるっていいけどほか弁とゆで太郎は残して欲しいかも。

[122: 匿名さん]

Ｃの真横の整備工場はイメージ悪いよ！

[123: 匿名さん]

やっぱり、村上ファンドが一括買取で決まり？

[124: 匿名さん]

ここって完売？それとも完敗？
越野寒梅？

[125: 匿名さん]

>122
窃盗車両のカモフラージュでもしてそうな雰囲気だからなあ。
怪しげなチケット屋もあったけど、こっちは潰れてるね。

[126: 匿名さん]

村上ファンドがレジデンスなんて買うわけないでしょ、
buy and holdが基本の不動産物件はファンドの目的に
合わないから。もっとも将来相当のキャピタルゲインが狙える
のなら別だけど。もしかして、この物件は希少性から値上がり
が確実ってことがいいたかったのかな？

[127: 匿名さん]

現在取り扱い中の間取り図情報が更新になったけど、これってやっぱり1期に出ていなかった部屋だよね?

[128: 匿名さん]

アラシや煽りは無視しつつ…^^
>121
個人的にはうれしいですね。実は品川駅から歩いた時、少し気になったもので。
実際に平日はほとんどシャトルバスを使うことになると思うので、あの前を通る
ことは少ないとは思うのですが、歩道を占拠する整備工場とか。
あとはモノレールの柱がもう少しキレイになればな、と思うのですが。

[129: 匿名さん]

↑
我がまま贅沢
そこまで価格に含めばしてくれるワナ
含んでいいんかい?俺はヤダね

[130: 匿名さん]

>>127
新しく出す部屋だと思いますが、間取りとしては一次の間取りのサブセットですね。
最上階の間取りと、一部特殊な階（ゲストルームなどのフロア）で微妙に違う間取りが
増えているようです。
また、ざっと見た感じ、やはりプレミアムは出てないみたいですね。
最上階は知りませんが、今回出ている間取りは多分、メニューセレクト・カラーセレクト
選択できないのでは？
数的には前回の１５０＋今回の８２でＢ棟南は全部出たと思われます。

一次の売れ残りどれくらいあるのでしょうね？
２８階以上に残りがあれば、今月中に契約すれば、プラン選べるはずです。

[131: 匿名さん]

WCTは、賃貸に出すとよい価格で貸せるみたいですね。
どなたかご存知の方いますか。。

[132: ?]

11月になったら無理ですか？

[133: 匿名さん]

>>131
もともと物件価格が高いのでマンションPERは悪いですけどね。

[134: 匿名さん]

そか？
購入者だけど賃貸の相場価格を参考に出したPERは16前半です。
これって悪い数字ではないでしょう？

[135: 匿名さん]

>>132
ほとんど無理みたいです。
（セレクトの話ですよね。まあ相談する余地があるかもしれませんが。）

インテリアの期限付きオプションはプレミアムであれば、ぎりぎりかも。
でも、今から契約手続きだと実質的には相談する時間がないと思われます。

残りの北側はＣもＢも、もうプラン・カラー決め打ちですね。
Ｃ棟北の西向きの部屋も、やはり南より高くなりそうということです。
高いのに選択の自由が無いのはかなりきついですね。

[136: 匿名さん]

不動産のＰＥＲってどうやって出すのですか？

いろいろ探したけれどこんなの↓しか見つけられなかった。

PER = 株価 / １株あたり利益（EPS）

[137: 匿名さん]

株をやっている人にはPERは常識です。

で、マンションの場合には、株価の代わりに物件価格を、一株当たり利益の代わりに、賃貸に出した際の年間賃料収入を入れます。
よって、マンションPER＝物件価格/年間賃料収入

ただし、年間賃料収入からは固定資産税などの経費を引く必要があると思います。

問題は、いくらで賃貸出来るのか貸してみるまでは分からないということですかね。

[138: 匿名さん]

ここは戸数が多いから、若干低めになるでしょうね？

[139: 匿名さん]

スタート地点として周辺と比べてみると物件価格が高いということだけわかっています。

[140: 匿名さん]

すべての部屋が高いとはかぎりませんが、、、。部屋によっては割安な部屋もありますよ。

[141: 匿名さん]

Ｃ棟低・中層階だと南向きの75ｍ2で220万円/坪くらい。
Ｂ棟の眺望にはかなわないかもしれないけど、これなら
そんなに高くないんじゃない？豊洲ＰＣＴの価格を
聞いたらＷＣＴは割安な感じがしてきたんだけど。

[142: 匿名さん]

安そうなところを引っ張ってきて説明されても。
平均的な坪単価は２５０万強くらいでしょ？ここ。
そこから考えるべきじゃない？

[143: 匿名さん]

Ｂ棟第一期一次の坪単価は、246.2です。
やたら高い最上階３部屋を除外すれば、242.9です。
（住宅情報ナビの147部屋の情報を１坪3.3m2で計算）
Ａ棟はＢ棟より５％ほどやすいらしいですし、Ｃ棟はリーズナブルな
部屋がいっぱいあります。
（全部屋の価格表持ってないので計算はできません。）

どこをどうひねれば坪単価250万強になるのですか？
Ｂ棟東のプレミアムがやたら高いので、高いイメージを持っているだけでは？

[144: 匿名さん]

Ｃ棟は２３０万円いってないぐらいかな？
西向き高層階がコストパフォーマンスよさそう。

[145: ?]

Ｂ東の高層プレミアムは９０㎡くらいでいくらですか？

[146: 匿名さん]

Ｃ棟西中層で２００万円弱でしたよ。高速ありますが、景色がいいので納得してます。

[147: 匿名さん]

>>145
C1-90C-E 87.9m2 7580万〜7790万
坪単価300までいかないみたい。
プレミアムは小さい方が坪単価が高かった。orz

[148: 匿名さん]

＞１４３
たしかに、、。
Ａ棟も平均6,000万以上といわれ売り出されたが、実際はそれ以下が多かった。
どういう計算ですか。式で教えてほしい。

[149: 匿名さん]

>>144
Ｃ西は、倉庫ないし、高層も低層も景色変わらない気がするのですが。
富士山狙いですか？
個人的には低層で海洋大の芝生が見えるのも悪くないと思ってます。

[150: 匿名さん]

>149
西の眺望は意外といいらしいですね。
割と低い階からも富士山も見えるし、
喜んだ内容で入居者向けサイトに報告している方もいます。

[151: 匿名さん]

C棟ではおそらく富士山は見えないと思います。ＭＲの眺望システムでもみれませんでした。
おそらくＡ棟西側でしたらギリギリ見えたと思います。
報知が抜ける階とＣ棟西は東に比べると安かったですよね！
お台場方面はラウンジに行けばいいわけですから。と割り切りました。

＞149
西側の低層階はたしか２重サッシでしたよね。
１０階くらいまでだったと記憶してます。
４階くらいまではモノレールとかぶりそうなんで10階くらいですとお買い得だと思いますよ！

[152: 匿名さん]

西側で富士山が見えるのは、Ａ棟北側に共用施設としての屋上ができますが、
この中の南寄りまでなら品川のビル斜め上からほぼ全体像が見えます。
それより北だと、７，８合目より上が品川のビルから見えるだけです。
写真とシュミレーションでの確認ですが。

Ｃ棟からは確認してませんが、高層階なら品川ビルの上に見えると想像できます。
なぜそれが言えるかというと、お台場のビルの２０階くらいからからだと、
写真でですが品川のビルの上から富士山が見えるからです。

営業は口止めされているのか慎重で言いませんが、
現地確認ができるようになるとはっきりしてくると思います。

[153: 購入者]

Ａ棟西側の北側角部屋高層階をＭＲでシュミレーションを見ましたが、
確か（昨年５月でしたが）富士山はほぼ全体が見えましたよ。
報知新聞社屋が邪魔にならない階であればたぶん見えると思います。

[154: 匿名さん]

>>153
その間取りから富士山見えますか？
Ａ棟北西角部屋中階層の購入者です。
先日内覧会に行きましたが富士山見えませんでした。
もっとも、最初から見えないものだと思っていましたが。

[155: 匿名さん]

>154
もう少し南よりなら品川駅ビルの横から見えたと思います。
また、真上の高層階でも見えると思います。
いずれにしても、屋上から美しい富士山は見えるでしょう。
ただし、見通しはよくても秋冬以外はあまり見えないのが普通です。

[156: 匿名さん]

>155
入居者スレで富士山が見えたと書き込んだ者です。
確かに担当の営業から秋冬以外は見えないという説明を受けました。
実際内覧会で入ったときも最初は見えませんでしたが、夕方になると夕焼けを背景に富士の輪郭がはっきりと見えました。
MRでシミュレーションしたとき見えないかもと言われましたので意外な収穫でした。
あと、家に帰ってデジカメでとった画像を見直すと昼間で撮った写真でも富士山が微かに見えました。

[157: ?]

海側の景色はＡ棟よりＢ棟の方がいいんですか？　

[158: 匿名さん]

レインボーを見たければＢ北東、海の抜けを見たければＡ南東ですかね。

[159: ?]

双方、角部屋でなければ大差無しですか？

[160: 匿名さん]

B棟を検討してるのですが、A棟入居予定者の内覧会報告を読むと、ちょっと引いてしまします・・・

[161: 匿名さん]

>160
契約者向けサイトでは、感動、感激の報告が多いのですが、
このサイトではそうでもないですね。

一つには部屋によるとも思います。
また、色合いによる視覚の錯覚もあると思います。
私もある錯覚をして帰ってきて、しばらくしてから気がつきました。

いずれにしても、これからの検討者は実際にＭＳをご覧になってから
決められるのですから、Ａ棟契約者より条件いいですよ。