港区・港南のWORLD CITY TOWERSをご検討のみなさん４

[匿名さん]

下記のスレッドが満杯になりましたので、このスレッドを立てました。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38476/



所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[451: 匿名]

B棟購入者です。皆さんいろいろ迷っていらっしゃいますね。私は今が買い時と思います。
今後偽装問題でマンションの安売り競争は歯止めがかかって、適正価格が主流になるでしょう。
安いと疑われる・・・たぶんクスリや化粧品のように、高いことが安心を買う時代に
なるでしょう。次に都心に企業からの放出土地物件がなくなってきたことで、すでに土地は値上がり傾向・
品川の交通利便性・将来性を考えると、今後値上がりは必至です。営業の方が（主任）言ってました、C棟
は今後の値上がりを見て、あわてて売るつもりはないと。私も超高層の共有施設が気に入って、
中古物件もあたりましたが、タッチの差で即売、買えませんでした。すでに新築より値上がり
している物件もありました。故にB棟はその場で迷わず契約しました。買えてホッとしてます。

[452: 匿名さん]

住友はいつも高値設定で売れ残りまくりですね
湾岸はまだまだあまってるから当分下がっても値上がりはしないでしょう
価格上昇ねらうんなら少なくとも山手線内じゃないとね

[453: 匿名さん]

湾岸物件は定借以降ないから余ることはないよ。
WCTに関してスミフの価格設定は特に問題はないと思うが、
同時期に競合する大規模物件が多いしスミフののんびりした売り方もB棟の販売に響いてると思う。
あと、価格上昇を狙うなら山手線内はダメ。
あそこの相場はほぼ確定してるから、バブルにでも突入しなければ売買差額の利益は出ないだろ。
狙うなら港南みたいな再開発地域。もちろん上昇しない可能性も低くないから大博打になりますけど。

[454: 匿名さん]

>451
安売りは疑われる、高くても安心できるところ、、。
きっとそうなるんでしょうね。

なお、報知は引っ越してもあそこに高層が立つことは広さから言って無理とのこと。
そんなことがあったら住友が買うでしょうし。

それから、賃貸し情報が出てますけど、５０平米調度くらいで２４万弱だったかな。
なかなかの値段ですね。
比較的高く貸せるような話は業者が言っているそうです。

[455: 匿名さん]

ＷＣＴの売りである,ダイナミックパノラマウィンドウって
下がり天井のある部屋タイプでは、
あまりほかのマンションと変わりばえないように思われるのですが。
皆様どう思われます？

[456: 匿名さん]

下がり天井でも、窓の底辺が床ぎりぎりですので、ほかのマンションとは違うと思います。
でも、高所恐怖症の人にとっては高層階でこの窓だと怖いかも知れませんね。
底辺も床に接しているので視界がとても開けて、ＭＲで見た眺望のシュミレーションを
はるかに超えた眺望でしたが・・。

[457: 匿名さん]

実際のダイナミックパノラマウィンドウを体験されたのですか？
やはりその迫力は違います？？

[458: 匿名さん]

456です。現地の眺望を体験してきました。検討者用に月１回程度、眺望体験ツアー？
のようなものを催していると思います。迫力は実物はやはりすごいと思いましたよ。

[459: 匿名さん]

天気のいい日の高層階の眺望には、絶句すると思いますよ。
私はこの地の晴れた日の、高層からの眺望をはじめて見たとき絶句しました。
東京湾の海はとても青いです。

[460: 匿名さん]

東側のパノラマには本当に絶句しますね。

南側は羽田に離発着する飛行機や海ほたるが見えます。
本線をではありませんが新幹線やモノレールが下を走り、
首都高にはひっきりなしにクルマが流れ、
右側には富士山も見えました。ある意味、
日本らしいパノラマと言え無い事もないかも(笑)

また確かに意外でしたが、
お天気の日の東京湾の水はかなり青かったです。

[461: 匿名さん]

ここのＤＶは角部屋だけが真下を見れます。
それ以外の部屋には３０ｃｍくらいのひさしがあります。
あまりＭＲを鵜呑みにしない方がいいですよ。
まあその方が怖くなくていいですけどね。

[462: 匿名さん]

＞４６１
東高層階です。
ひさしのせいで運河が見えないと思いましたが、ほとんど見えますね。

[463: 匿名さん]

東側は遠くだけ見て決して下を見ないでください。
来客の際にも窓に注意書を貼ってください。
下の小汚い風景をを見た途端絶望します。

[464: 匿名さん]

>それ以外の部屋には３０ｃｍくらいのひさしがあります。

これ不思議だったんですよね。
東側から建物を見ると、中央部分にある部屋についてはガラス面が少し引っ込んで庇が出ているように見えますが、A棟南半分、B棟北半分とC棟西はDVの窓ガラスは外壁と一体に近い面まで出ています。
なんで中央部分だけDVの窓をひっこめたのでしょうか？

[465: 匿名さん]

WCTのB棟を検討していますが、一番気になることは液状化現象です。湾岸物件はこの問題を避けることができないのでしょうか？　

[466: 匿名さん]

WCTは液状化は問題ないと判断して契約しました。過去何度もスレに出てきていますが、比較的浅いところにある岩盤まで数百本の杭を打ち込んでいるという点、
また、敷地は、液状化しやすい地盤の指定からは外れています。

[467: 匿名さん]

現在たまたま海のそば、海、内陸とかいうことで判断できないのが、
地盤、地層の問題。
そこを調べている契約者は多いようです。
近親者に地質学者がいるので確認したといったコメントもあります。

[468: 匿名さん]

>>466
コメントありがとうございます。実際に杭打ち込んでいるところ見てないので本当はなんぼん入ってるんだろ？な〜んて最近疑いっぽくなって。。。

[469: 匿名さん]

液状化は十分起きえるがそれを考慮しての杭が計算されてるはずです。

[470: 匿名さん]

マンションの敷地内だけ大丈夫でも街そのものが液状化するので無害にはならないでしょう。
また杭の錆びによる強度低下も考えられるでしょう。
でも最近の報道を見る限り、大地震は近日中に来そうなので、そこを耐えてさえもらえればあと１００年間は大丈夫でしょう。

[471: 匿名さん]

杭って錆びるのですか？
此処の杭は、コンクリとの説明を受けましたが。
ＭＭ地区などでは鋼管杭を使っているマンションもあるようですが。

[472: 匿名さん]

コンクリなら大丈夫なんだ？
詳しく無いのでごめんなさい。

[473: 匿名さん]

早く住みたくてたまりません。1年以上も待つのはちょっときついです。

[474: 匿名さん]

再内覧で窓の汚れが落ちていませんでしたが、
それだけの為に再々内覧をするのは気が退けたので、
JVに一任の形を取りました。
これで入居まであの建物に入る事はありません。

入居が待ち遠しいですね。

[475: 匿名さん]

たくさんの共有施設にも惹かれて購入検討中ですが、共有施設には水を使った施設
が多いのですが、これらの維持、管理は難しいのでしょうか？2000戸で支えていくことと、
共有施設の魅力が大きい物件だけに、住民のみなさんも維持・管理には積極的ではないかと
思いますが、似たような物件もないので、実際どうなってしまうのだろうと思います。
その辺りはみなさんどのようにお考えなのでしょうか？？

[476: 匿名さん]

>>475
プールある物件って結構あるので別にめずらしくはないと思いますが、健康維持のためには子供からお年寄りまで結構利用すると思いますよ。

[477: 匿名さん]

>475
プールのあるMSは、総戸数５００戸以下がふつうです。
それで持てています。WCTは2,000戸です。
プール4つが持てる余力があります。
しかし4つは持たないで、他のもっとコストが安い施設にしています。
だから、管理費も意外と安いと思っています。

[478: 匿名さん]

なるほど。スケールメリットって大きいですね。

[479: 匿名さん]

ただし各々の施設は4倍混んでいる可能性があります。

二千戸もあると上手く立ち回る人がいて、
その人たちはしょっちゅう使えているのに、
自分は予約を取ろうにも取れない事も少なくないかも。

使いたくとも使えない施設に管理費を払うのがどうなのかは
契約前に自問自答してみる必要があるかも。

[480: 匿名さん]

たしか、ゲストルームは月に使える回数が決まっていましたね。
要予約のものは回数制限があったほうがよいかもですね。
でも、プールは予約なしでしたね。いろいろな生活サイクルの方が一緒になるでしょうから、
平日組み、週末組み、日中や夜などで意外とうまいこと分散されるかもしれませんね。
はじめのうちは混むのはやむを得ないでしょうが。

[481: 匿名さん]

共用施設はプールだけではないので、混み具合は分散されるでしょう。
ただし、混むときは確かに混むと思います。
しかし、MSプールは意外と使用率が低いようなので、
はたが想像するほど混まないのではと思っています。
また、プールを理由に契約している人も多くはないでしょうし。
私も多分使わない。どうもMS内というのは、、。
泳ぐなら天王洲のクラブへ行くと思います。
とはいえ、プールが目的の契約は混む混まないに関係なく
おすすめできない。長さ20メートルは一流ホテルの一般より
長くフィットネスくらいの施設だが、小学校のプールのほうが大きい。
２レーンで１つは歩行浴用。プールは付録程度です。

[482: 匿名さん]

スケールメリットのおかげで負担金額もさほど大きくなく、色々施設があると
気分的に豊かになって、結果あまり使わなくても、楽しい気分でいいかもしれません。
プールもあまり大きいと修繕が大変だと困るので、まあちょうどいい大きさでは？

[483: 匿名さん]

>469 他スレで気になったコメントありました。
液状化について一言コメントです。
神戸の地震体験者です。(家は、人工島の超高層でした)
きちんと地盤改良(水抜き作業)をして、基礎杭をしっかり打てば
地震後もしっかり建っていましたよ。ちなみに家の杭は50mでした。
また液状化もマンション敷地内は全く起こってませんでした。
液状化が無くても、基礎が浅めの8階程度の建物は、若干傾きが生じている
地区も有るとは聞きましたが。(但しその傾きも建築基準法の範囲内で収まってる)
それより、陸側(人口島で無い方)で且つ、基礎杭がさほど深く打つ必要の無い
低層の建物郡は、同じような時期に立てられた物でもダメな物が多かったです。
勿論、液状化が起こっていて、基礎の浅い人口島の倉庫街等はTVや写真などでも
良く出ているように、建物が皆傾いていましたが。
ただ、少し気になっているのは、東京の超高層は、東京湾は浅瀬が多いので、
すぐに硬い層(但、決して岩盤ではない)が有るので、超高層であっても
基礎が十数メートルと言うのが多く、本当にその地盤を信用して良いのかと
少し不安を感じているのも事実ですけど。

[484: 匿名さん]

WCTの支持層は、N値というのが６０以上になっています。
これは高層で５０くらいのところもあるので高いほうと思います。
それから、阪神方面で大震災はありましたが、もともとは東京のほうがはるかに
危険と前から言われていました。湾岸部でも地域によっては５０メートルくらい
確かに掘っています。
それでも、１軒屋が安全と思っている人は選ばないでしょう。
どっちがとは言えないところがほんとはあるのですが。

[485: 匿名さん]

>484
WCTの基礎杭は何メートルかご存知でしょうか？　十数メートルですかね？

[486: 匿名さん]

港南地区は、埋め立て地ですが、品川の遠浅の部分で概して支持層（東京礫層）まで１６ｍ前後と浅いのが特徴です。
コスモポリスなどは地下駐車場ということもあり杭を使用しない直基礎です。
このように港南地区は、液状化問題を含め地盤的には比較的安全な地域です。
なお、関東地方で岩盤？を求めようとすると丹沢、秩父、筑波山など山間部に行かないととても無理です。
ちなみに武蔵野丘陵や多摩丘陵といった地域は俗に関東ローム層と言われる火山灰層が中心で、これも地盤的には決して褒められたものではありません。
房総半島や三浦半島に見られる上総層群（東京礫層も含まれる）の方が地盤的にはしっかりしています。

[487: 匿名さん]

>486
ありがとうございます。これで安心して契約できます。

[488: 匿名さん]

>485
28㍍以深と案内に書かれています。
ただ、４８６さんが書かれているように、２０㍍前後で
すでにしっかりとした地盤になっているようです。
N値も出していますが、２８㍍あたりと変わらないようです。

[489: ごり]

B棟西側最上階に近いほうを検討中ですが、西日が気になります。日当たりがいいというのも難点なんですね・・

[490: 匿名さん]

高速道路が倒れてきたら…。
それでもＣ棟には届かないですよね？　　

[491: 匿名さん]

届かないね。

[492: 匿名さん]

この物件、地震対策は万全でしょう。
あっ、報知を忘れてた！
ちゃんと杭打ってるかなぁ？

[493: 匿名さん]

Ｃ棟購入者です。ローンのことで悩んでいます。いろいろと勉強中の身でして・・・
やはり当物件提携ローンの芝信さんを利用されている方が
多いのでしょうか？よろしかったら参考にさせてください。
よろしくお願いします。

[494: 匿名さん]

>>493
難しく考えず、ご自身が余裕を持って返済できる期間の固定にされた方がいいですよ。
芝信は4年の金利が目玉商品みたいですが、短期間で返済できる人向きです。

[495: 匿名さん]

明日芝信の契約会です。

[496: 匿名さん]

ええ！ええ！信じますとも！！！免震強度が○○なんて誰も言ってないですとも！！ほっほ〜

[497: 匿名さん]

どうも半数以上の契約者が芝信みたいですね。
良し悪しは自分で判断するしかないですが。

[498: 匿名さん]

>>497
私も芝信に申し込みました。
でも多分借りません。
みんな、とりあえず芝信で審査通して、ゆっくり考えるって感じじゃないですか？
管理費引き落としが芝信だけだったらちょっと不便でやだな。
マルエツグループの店舗の中に都銀のＡＴＭがほしい。

[499: 匿名さん]

東側に建物建設するかも、キターーーーーーーー！
さらばお台場の風景。

[500: 匿名さん]

何かプランがあるのでしょうか？