港区・港南のWORLD CITY TOWERSをご検討のみなさん４

[匿名さん]

下記のスレッドが満杯になりましたので、このスレッドを立てました。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38476/



所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[122: 匿名さん]

Ｃの真横の整備工場はイメージ悪いよ！

[123: 匿名さん]

やっぱり、村上ファンドが一括買取で決まり？

[124: 匿名さん]

ここって完売？それとも完敗？
越野寒梅？

[125: 匿名さん]

>122
窃盗車両のカモフラージュでもしてそうな雰囲気だからなあ。
怪しげなチケット屋もあったけど、こっちは潰れてるね。

[126: 匿名さん]

村上ファンドがレジデンスなんて買うわけないでしょ、
buy and holdが基本の不動産物件はファンドの目的に
合わないから。もっとも将来相当のキャピタルゲインが狙える
のなら別だけど。もしかして、この物件は希少性から値上がり
が確実ってことがいいたかったのかな？

[127: 匿名さん]

現在取り扱い中の間取り図情報が更新になったけど、これってやっぱり1期に出ていなかった部屋だよね?

[128: 匿名さん]

アラシや煽りは無視しつつ…^^
>121
個人的にはうれしいですね。実は品川駅から歩いた時、少し気になったもので。
実際に平日はほとんどシャトルバスを使うことになると思うので、あの前を通る
ことは少ないとは思うのですが、歩道を占拠する整備工場とか。
あとはモノレールの柱がもう少しキレイになればな、と思うのですが。

[129: 匿名さん]

↑
我がまま贅沢
そこまで価格に含めばしてくれるワナ
含んでいいんかい?俺はヤダね

[130: 匿名さん]

>>127
新しく出す部屋だと思いますが、間取りとしては一次の間取りのサブセットですね。
最上階の間取りと、一部特殊な階（ゲストルームなどのフロア）で微妙に違う間取りが
増えているようです。
また、ざっと見た感じ、やはりプレミアムは出てないみたいですね。
最上階は知りませんが、今回出ている間取りは多分、メニューセレクト・カラーセレクト
選択できないのでは？
数的には前回の１５０＋今回の８２でＢ棟南は全部出たと思われます。

一次の売れ残りどれくらいあるのでしょうね？
２８階以上に残りがあれば、今月中に契約すれば、プラン選べるはずです。

[131: 匿名さん]

WCTは、賃貸に出すとよい価格で貸せるみたいですね。
どなたかご存知の方いますか。。

[132: ?]

11月になったら無理ですか？

[133: 匿名さん]

>>131
もともと物件価格が高いのでマンションPERは悪いですけどね。

[134: 匿名さん]

そか？
購入者だけど賃貸の相場価格を参考に出したPERは16前半です。
これって悪い数字ではないでしょう？

[135: 匿名さん]

>>132
ほとんど無理みたいです。
（セレクトの話ですよね。まあ相談する余地があるかもしれませんが。）

インテリアの期限付きオプションはプレミアムであれば、ぎりぎりかも。
でも、今から契約手続きだと実質的には相談する時間がないと思われます。

残りの北側はＣもＢも、もうプラン・カラー決め打ちですね。
Ｃ棟北の西向きの部屋も、やはり南より高くなりそうということです。
高いのに選択の自由が無いのはかなりきついですね。

[136: 匿名さん]

不動産のＰＥＲってどうやって出すのですか？

いろいろ探したけれどこんなの↓しか見つけられなかった。

PER = 株価 / １株あたり利益（EPS）

[137: 匿名さん]

株をやっている人にはPERは常識です。

で、マンションの場合には、株価の代わりに物件価格を、一株当たり利益の代わりに、賃貸に出した際の年間賃料収入を入れます。
よって、マンションPER＝物件価格/年間賃料収入

ただし、年間賃料収入からは固定資産税などの経費を引く必要があると思います。

問題は、いくらで賃貸出来るのか貸してみるまでは分からないということですかね。

[138: 匿名さん]

ここは戸数が多いから、若干低めになるでしょうね？

[139: 匿名さん]

スタート地点として周辺と比べてみると物件価格が高いということだけわかっています。

[140: 匿名さん]

すべての部屋が高いとはかぎりませんが、、、。部屋によっては割安な部屋もありますよ。

[141: 匿名さん]

Ｃ棟低・中層階だと南向きの75ｍ2で220万円/坪くらい。
Ｂ棟の眺望にはかなわないかもしれないけど、これなら
そんなに高くないんじゃない？豊洲ＰＣＴの価格を
聞いたらＷＣＴは割安な感じがしてきたんだけど。

[142: 匿名さん]

安そうなところを引っ張ってきて説明されても。
平均的な坪単価は２５０万強くらいでしょ？ここ。
そこから考えるべきじゃない？

[143: 匿名さん]

Ｂ棟第一期一次の坪単価は、246.2です。
やたら高い最上階３部屋を除外すれば、242.9です。
（住宅情報ナビの147部屋の情報を１坪3.3m2で計算）
Ａ棟はＢ棟より５％ほどやすいらしいですし、Ｃ棟はリーズナブルな
部屋がいっぱいあります。
（全部屋の価格表持ってないので計算はできません。）

どこをどうひねれば坪単価250万強になるのですか？
Ｂ棟東のプレミアムがやたら高いので、高いイメージを持っているだけでは？

[144: 匿名さん]

Ｃ棟は２３０万円いってないぐらいかな？
西向き高層階がコストパフォーマンスよさそう。

[145: ?]

Ｂ東の高層プレミアムは９０㎡くらいでいくらですか？

[146: 匿名さん]

Ｃ棟西中層で２００万円弱でしたよ。高速ありますが、景色がいいので納得してます。

[147: 匿名さん]

>>145
C1-90C-E 87.9m2 7580万〜7790万
坪単価300までいかないみたい。
プレミアムは小さい方が坪単価が高かった。orz

[148: 匿名さん]

＞１４３
たしかに、、。
Ａ棟も平均6,000万以上といわれ売り出されたが、実際はそれ以下が多かった。
どういう計算ですか。式で教えてほしい。

[149: 匿名さん]

>>144
Ｃ西は、倉庫ないし、高層も低層も景色変わらない気がするのですが。
富士山狙いですか？
個人的には低層で海洋大の芝生が見えるのも悪くないと思ってます。

[150: 匿名さん]

>149
西の眺望は意外といいらしいですね。
割と低い階からも富士山も見えるし、
喜んだ内容で入居者向けサイトに報告している方もいます。

[151: 匿名さん]

C棟ではおそらく富士山は見えないと思います。ＭＲの眺望システムでもみれませんでした。
おそらくＡ棟西側でしたらギリギリ見えたと思います。
報知が抜ける階とＣ棟西は東に比べると安かったですよね！
お台場方面はラウンジに行けばいいわけですから。と割り切りました。

＞149
西側の低層階はたしか２重サッシでしたよね。
１０階くらいまでだったと記憶してます。
４階くらいまではモノレールとかぶりそうなんで10階くらいですとお買い得だと思いますよ！

[152: 匿名さん]

西側で富士山が見えるのは、Ａ棟北側に共用施設としての屋上ができますが、
この中の南寄りまでなら品川のビル斜め上からほぼ全体像が見えます。
それより北だと、７，８合目より上が品川のビルから見えるだけです。
写真とシュミレーションでの確認ですが。

Ｃ棟からは確認してませんが、高層階なら品川ビルの上に見えると想像できます。
なぜそれが言えるかというと、お台場のビルの２０階くらいからからだと、
写真でですが品川のビルの上から富士山が見えるからです。

営業は口止めされているのか慎重で言いませんが、
現地確認ができるようになるとはっきりしてくると思います。

[153: 購入者]

Ａ棟西側の北側角部屋高層階をＭＲでシュミレーションを見ましたが、
確か（昨年５月でしたが）富士山はほぼ全体が見えましたよ。
報知新聞社屋が邪魔にならない階であればたぶん見えると思います。

[154: 匿名さん]

>>153
その間取りから富士山見えますか？
Ａ棟北西角部屋中階層の購入者です。
先日内覧会に行きましたが富士山見えませんでした。
もっとも、最初から見えないものだと思っていましたが。

[155: 匿名さん]

>154
もう少し南よりなら品川駅ビルの横から見えたと思います。
また、真上の高層階でも見えると思います。
いずれにしても、屋上から美しい富士山は見えるでしょう。
ただし、見通しはよくても秋冬以外はあまり見えないのが普通です。

[156: 匿名さん]

>155
入居者スレで富士山が見えたと書き込んだ者です。
確かに担当の営業から秋冬以外は見えないという説明を受けました。
実際内覧会で入ったときも最初は見えませんでしたが、夕方になると夕焼けを背景に富士の輪郭がはっきりと見えました。
MRでシミュレーションしたとき見えないかもと言われましたので意外な収穫でした。
あと、家に帰ってデジカメでとった画像を見直すと昼間で撮った写真でも富士山が微かに見えました。

[157: ?]

海側の景色はＡ棟よりＢ棟の方がいいんですか？　

[158: 匿名さん]

レインボーを見たければＢ北東、海の抜けを見たければＡ南東ですかね。

[159: ?]

双方、角部屋でなければ大差無しですか？

[160: 匿名さん]

B棟を検討してるのですが、A棟入居予定者の内覧会報告を読むと、ちょっと引いてしまします・・・

[161: 匿名さん]

>160
契約者向けサイトでは、感動、感激の報告が多いのですが、
このサイトではそうでもないですね。

一つには部屋によるとも思います。
また、色合いによる視覚の錯覚もあると思います。
私もある錯覚をして帰ってきて、しばらくしてから気がつきました。

いずれにしても、これからの検討者は実際にＭＳをご覧になってから
決められるのですから、Ａ棟契約者より条件いいですよ。

[162: 匿名さん]

>>159
高層なら大差ないでしょ。
ＭＲのシミュレーターで確認できますよ。
個人的にはレインボーに感動はしませんが、海の抜けには惹かれます。
海の抜けが見えるビューバスとかあるのかな。

[163: 匿名さん]

うちはその筈だけど。

[164: 匿名さん]

>161
ある錯覚とは何ですか？
やっぱり海側でも低層はやめた方がいいですか？

[165: ２１７]

＞１６４
眺望のことではありません。
ＥＶの広さです。
うちより狭いと思ったら広かったのです。
暗い色を使っているので狭く思えたのです。

眺望は、東なら低くてもいいと思います。
隣のホテルというかビジネスビルから実際見ています。
１５階くらいでも、海の眺望を謳う他のＭＳの高層階より
眺望はいいと思えるくらいですが、前の倉庫が気になる人もあるので
好みによるでしょう。
現地見学が今はやっているはずなので、実際見てから検討するかどうかを
決めるのが一番と思います。
私の場合は、眺望のために引越しをするくらいなので、
そのためにはほんとによく調べました。

[166: 匿名さん]

現地見学会は、残念ながら東の眺望はみられません。
17階の南西角と、25階の北西角です。（Ａ１ブロック）
営業さんの話を鵜呑みにすれば、Ａ棟はもう残り１桁の下の方みたいです。
（相変わらずＨＰでは１０戸とでてますが。）
なので、見学会用の部屋が変わることも多分ないでしょう。

私は第一ホテルからの眺望と、見学会の南側から思いっきり角度をつけて東を
みたもので東の眺望を想像しました。

[167: ２１７]

>166
第一ホテルの東側の宴会場に入ることができます。
こういう公開サイトに書くとまずいのですが、
２８階フロアの係の人に見てみたいと頼んで見られました（昼間に複数回）。
実際私は、東側の部屋を借りてパーティーをやってみたいと思ったので（１５人くらいでも使用料を払えば可）、
そういう趣旨で正式に昼間に見学させてもらったこともありますが、その日は天気がよかったせいもあって
いっとき絶句するほどの眺望でした。ほんとにすごい景色だと思いました。
北向きの鉄板焼き屋さんからもいいですが、そのくらい東の景色にはインパクトがありました。
※ついでに南側のチャペル会場からの景色も見させてもらいました。
２６階の眺望ラウンジはこの２８階と同じか少し高いくらいのはずですが、やはりすごい景色になると思いますよ。
ただ、もやがかかっているような天気のときなど、そうでもありません。
実は近くの都営の踊場からも見たことがあります。
入居者に申し訳ないとは思いつつ、最上階から１５階くらいまで各階での眺望の違いを
確認させてもらいましたが、そういう人が増えていたら注意されるかもしれません。
ここでは夜の景色も確認して、もうＷＣＴしか考えられないと決意しました（笑）。
他のＭＳとは眺望が違いすぎていたのです。
以上はおすすめしているわけではありません。経験談、ひとりごとでした。
なお、海は順光かよほど高い階でないときれいに見えないので、もし他のＭＳを
検討することがあるとしたらその点の注意が必要と思います。

[168: 匿名さん]

166さん、HP上の残戸数は契約済のものだそうです。営業さんが言った残1桁というのは申込ベースでしょう。
今ローン審査中とか、だと思います。

[169: ２１７]

＞海は順光かよほど高い階でないときれいに見えないので
これは「海は順光か、”逆光の場合は”よほど高い階でないときれいに見えないので」の意味です。
失礼しました。
低い階でも順光であればきれいです。芝浦、港南部は、順光で海を見られるのがよいところです。

[170: ?]

北東角は億だそうですよ。

[171: 匿名さん]

北東のプレミアムは約120㎡で1億4千から1億6千くらいときいてます。