港区・港南のWORLD CITY TOWERSをご検討のみなさん４

[匿名さん]

下記のスレッドが満杯になりましたので、このスレッドを立てました。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38476/



所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[101: ?]

眺望ったって、低層階で角じゃなかったら超低価格なんじゃない？
ここに住めるだけでいいんで。

[102: 匿名さん]

B棟、1期2次が始まるね。こんな感じで間髪入れずに売ってくのかな？

[103: 匿名さん]

それがいい！
あんまり時間かけると変な噂の的になるだけなんで。

[104: 匿名さん]

販売の部屋情報が消えているね。
ぜんぶ登録になったということ？

[105: 匿名さん]

書き換え中？
１次もプレオープンからしばらくあんな感じだった。
２次でＢ棟南、残り全部出すのかな？
それとも３次もあるのかな？

１次の未登録分は、先着順になると聞いてますが。

[106: ?]

カラーセレクト出来る住戸ってまだ残ってるんですか？

[107: 匿名さん]

もう無い？

[108: 匿名さん]

Ｂ棟は物件概要をみると、８０件売れ残りの模様

[109: 匿名さん]

>>108
売れ残りではなくてB棟、1期2次の予定でしょ。

[110: 匿名さん]

売れ残りの模様

[111: 匿名さん]

>>110
検討する意思がないなら無理してここに書き込まなくてもいいじゃない？
それともただ荒らしたいだけ？

[112: 匿名さん]

>>110
またお前か、どこ行っても嫌われもんだよ。
シッシッ！

[113: 匿名さん]

そういえば、１期といい１期２次といい、
販売戸数が微妙に減っているのはなぜ？

[114: 匿名さん]

営業マンを減らしているからでしょ。

[115: 匿名さん]

営業マンを減らすと販売戸数も減るの？

[116: 匿名さん]

＞１１５
さあ、なぜでしょう。
おつむをつかって一所懸命考えましょう。

[117: 匿名さん]

さーみなさん、考えよー。
おむつを使って。ってそれじゃ赤ちゃんじゃん。

[118: ?]

さらに減るの？

[119: ?]

販売員がマジでいらなくなる？
ファンドへのバルク売りが固まってきたってこと？
そーなったらここの資産価値はどうなるの？

[120: 匿名さん]

またデマ書くなよ。
シッシッ！

[121: 匿名さん]

公園予定地前のモノレール高架下の店舗は
都が土地を買い上げる予定なので立ち退きになるって
デベの営業さんが言ってました。

キレイになるっていいけどほか弁とゆで太郎は残して欲しいかも。

[122: 匿名さん]

Ｃの真横の整備工場はイメージ悪いよ！

[123: 匿名さん]

やっぱり、村上ファンドが一括買取で決まり？

[124: 匿名さん]

ここって完売？それとも完敗？
越野寒梅？

[125: 匿名さん]

>122
窃盗車両のカモフラージュでもしてそうな雰囲気だからなあ。
怪しげなチケット屋もあったけど、こっちは潰れてるね。

[126: 匿名さん]

村上ファンドがレジデンスなんて買うわけないでしょ、
buy and holdが基本の不動産物件はファンドの目的に
合わないから。もっとも将来相当のキャピタルゲインが狙える
のなら別だけど。もしかして、この物件は希少性から値上がり
が確実ってことがいいたかったのかな？

[127: 匿名さん]

現在取り扱い中の間取り図情報が更新になったけど、これってやっぱり1期に出ていなかった部屋だよね?

[128: 匿名さん]

アラシや煽りは無視しつつ…^^
>121
個人的にはうれしいですね。実は品川駅から歩いた時、少し気になったもので。
実際に平日はほとんどシャトルバスを使うことになると思うので、あの前を通る
ことは少ないとは思うのですが、歩道を占拠する整備工場とか。
あとはモノレールの柱がもう少しキレイになればな、と思うのですが。

[129: 匿名さん]

↑
我がまま贅沢
そこまで価格に含めばしてくれるワナ
含んでいいんかい?俺はヤダね

[130: 匿名さん]

>>127
新しく出す部屋だと思いますが、間取りとしては一次の間取りのサブセットですね。
最上階の間取りと、一部特殊な階（ゲストルームなどのフロア）で微妙に違う間取りが
増えているようです。
また、ざっと見た感じ、やはりプレミアムは出てないみたいですね。
最上階は知りませんが、今回出ている間取りは多分、メニューセレクト・カラーセレクト
選択できないのでは？
数的には前回の１５０＋今回の８２でＢ棟南は全部出たと思われます。

一次の売れ残りどれくらいあるのでしょうね？
２８階以上に残りがあれば、今月中に契約すれば、プラン選べるはずです。

[131: 匿名さん]

WCTは、賃貸に出すとよい価格で貸せるみたいですね。
どなたかご存知の方いますか。。

[132: ?]

11月になったら無理ですか？

[133: 匿名さん]

>>131
もともと物件価格が高いのでマンションPERは悪いですけどね。

[134: 匿名さん]

そか？
購入者だけど賃貸の相場価格を参考に出したPERは16前半です。
これって悪い数字ではないでしょう？

[135: 匿名さん]

>>132
ほとんど無理みたいです。
（セレクトの話ですよね。まあ相談する余地があるかもしれませんが。）

インテリアの期限付きオプションはプレミアムであれば、ぎりぎりかも。
でも、今から契約手続きだと実質的には相談する時間がないと思われます。

残りの北側はＣもＢも、もうプラン・カラー決め打ちですね。
Ｃ棟北の西向きの部屋も、やはり南より高くなりそうということです。
高いのに選択の自由が無いのはかなりきついですね。

[136: 匿名さん]

不動産のＰＥＲってどうやって出すのですか？

いろいろ探したけれどこんなの↓しか見つけられなかった。

PER = 株価 / １株あたり利益（EPS）

[137: 匿名さん]

株をやっている人にはPERは常識です。

で、マンションの場合には、株価の代わりに物件価格を、一株当たり利益の代わりに、賃貸に出した際の年間賃料収入を入れます。
よって、マンションPER＝物件価格/年間賃料収入

ただし、年間賃料収入からは固定資産税などの経費を引く必要があると思います。

問題は、いくらで賃貸出来るのか貸してみるまでは分からないということですかね。

[138: 匿名さん]

ここは戸数が多いから、若干低めになるでしょうね？

[139: 匿名さん]

スタート地点として周辺と比べてみると物件価格が高いということだけわかっています。

[140: 匿名さん]

すべての部屋が高いとはかぎりませんが、、、。部屋によっては割安な部屋もありますよ。

[141: 匿名さん]

Ｃ棟低・中層階だと南向きの75ｍ2で220万円/坪くらい。
Ｂ棟の眺望にはかなわないかもしれないけど、これなら
そんなに高くないんじゃない？豊洲ＰＣＴの価格を
聞いたらＷＣＴは割安な感じがしてきたんだけど。

[142: 匿名さん]

安そうなところを引っ張ってきて説明されても。
平均的な坪単価は２５０万強くらいでしょ？ここ。
そこから考えるべきじゃない？

[143: 匿名さん]

Ｂ棟第一期一次の坪単価は、246.2です。
やたら高い最上階３部屋を除外すれば、242.9です。
（住宅情報ナビの147部屋の情報を１坪3.3m2で計算）
Ａ棟はＢ棟より５％ほどやすいらしいですし、Ｃ棟はリーズナブルな
部屋がいっぱいあります。
（全部屋の価格表持ってないので計算はできません。）

どこをどうひねれば坪単価250万強になるのですか？
Ｂ棟東のプレミアムがやたら高いので、高いイメージを持っているだけでは？

[144: 匿名さん]

Ｃ棟は２３０万円いってないぐらいかな？
西向き高層階がコストパフォーマンスよさそう。

[145: ?]

Ｂ東の高層プレミアムは９０㎡くらいでいくらですか？

[146: 匿名さん]

Ｃ棟西中層で２００万円弱でしたよ。高速ありますが、景色がいいので納得してます。

[147: 匿名さん]

>>145
C1-90C-E 87.9m2 7580万〜7790万
坪単価300までいかないみたい。
プレミアムは小さい方が坪単価が高かった。orz

[148: 匿名さん]

＞１４３
たしかに、、。
Ａ棟も平均6,000万以上といわれ売り出されたが、実際はそれ以下が多かった。
どういう計算ですか。式で教えてほしい。

[149: 匿名さん]

>>144
Ｃ西は、倉庫ないし、高層も低層も景色変わらない気がするのですが。
富士山狙いですか？
個人的には低層で海洋大の芝生が見えるのも悪くないと思ってます。

[150: 匿名さん]

>149
西の眺望は意外といいらしいですね。
割と低い階からも富士山も見えるし、
喜んだ内容で入居者向けサイトに報告している方もいます。