我孫子のグラン・レジデンスって、どうでしょう?ＰＡＲＴ２

[匿名さん]

前スレが４５０超えましたので、新スレ建てました。
当物件で申せば、レジデンスⅡといったところでしょうか。
なお、前スレ名を踏襲していますが若干修正しています。こっそりグランとレジデンスの間に「・」を入れました。

契約者・購入検討者・近隣住民の皆様、拠って建つ立場はそれぞれあろうかとは思いますが、今後も皆様の活発なご意見、質問、提言お待ちしています。

ちなみに、前スレはこちらです↓。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39244/

[261: 匿名さん]

「第１期」の販売時期が変更になりましたね。
「第１期販売・40戸・12/24抽選」とのことです。(レジHPより)

>260さん
私も11/22契約者ですが、説明会に関する案内はもらっていません。
文面を読む限りでは、227さんもすでに契約されている方のようですが、
どのような基準で案内をしているのか気になりますね。
私も明日(というか今日)問い合わせようと思います。

私のような者が説明会に参加しても、おそらく内容を理解するのは難しいと思いますが、
契約者の方々の中には、構造や地盤などについてもきちんと勉強され、詳しい知識をお持ちの方が多いようなので心強いです。
デベや営業の方はおそらくこの掲示板を読んではいるでしょうが、契約者が直接働きかけないと動いてくれないと思います。
まずは契約者全員を対象とした説明会の開催・案内をお願いしましょう！

[262: 匿名さん]

私も多少の沈下は気にしないのですが、駐車場や共用棟がもし規定値以上に沈んだ場合、
アフター基準の10年保障の範囲なのでしょうか？建築基準法では駐車場や共用棟も当然建築物ですし、
構造に関することなので。どなたか２年しか保障がといったレスがついていましたがそっちのほうが
気になります。

[263: 匿名さん]

＞260さんへ

227です。私も11/22に契約しました。
なぜ我が家に説明会の案内が来たかはわかりませんが、おそらく長谷工のHPから問い合わせたからでしょう。
姉歯がらみの問い合わせが多いため、1級建築士を呼んで説明会をするとの事でしたので、そういった問い合わせ
をした人に案内がきているのではないしょうか。
同じ日に契約した方に、連絡がきている方と双でない方がいらっしゃるようですのでやはり、問い合わせをした人だけ
という線が濃厚ですね。
みなさん、担当者に連絡をして説明会に参加しましょう！
私は知識がないので、説明を聞いて理解できるか自身がありませんので、心細いのが本音です。
（少し知識を得てから臨みたいと思っていますが）

[264: 匿名さん]

23日の構造説明会は個別に予約制で行われます。TELで問い合わせたらそう言われました。契約者に個別に連絡することはないとも言ってましたから、問い合わせをした人しかこの事を知る事は出来ないみたいです。

[265: ２２３]

>>257さん

実は私も「台地だから大丈夫」と信じ切っていたし、だから地盤についてノーマークだったんですよ。

引っ越してからひょうたん池（シティアの西側にある水たまり）がもともとは沢の一部で、現在の松園自治会のあたりが川だったと知りました。
土壌汚染浄化のために大量の土を入れ替え、その後にあまり圧をかけていなかった事も地盤沈下が発生してから知りました。
駐車場や共用棟、おまけにマンションの顔であるエントランスまで杭を打たないで施工されている事を知りました。
マンション本体（の基本構造部分）以外の瑕疵担保期間がたったの2年しかない事も知りました。
なによりも長谷工を含めた売主たちは設計に沈下の可能性を報告されて知っていたのに「それでよし」と契約者に説明せずに販売したという事を知りました。
建築業界的には平均10cm、最大20cmまで沈んでも「許容範囲」と考えており、CS（顧客満足を上げるための部署です）が「5cm沈んだら直してやるよ」と言い放つことも知りました。

全部調べようと思えば契約前に調べられたのに、と思うと悔しくてたまりません。
「知らぬが仏」の典型かも知れませんが、知らずに買うのと知っていて買うのでは全然違います。
まして「知らぬは亭主ばかりなり」なんてたまりませんよね！

[266: 匿名さん]

261です。
構造説明会の件、さっそく担当者に問い合わせました。
私がいただいた回答は
・23日の説明会は、これから契約する人を対象(優先)としている
・問い合わせがあれば、既契約者にも案内している
・ただし、もう予約は一杯で無理(と、ウチは断られました！)
・当日は、完全に個別制。
（重説のような大人数ではなく、セレクトのような個別での説明)
とのことでした。

重説のように大人数であれば、中には詳しい方がいて、いろいろ質問してくださって・・・
ということも期待できますが、完全個別制だと、一方的に難しい話をまくし立てられて
こちら側は「はぁ、そうですか・・・」しか言いようがない事態もあり得ますよね。

地盤に関しては、今のところ説明会等の用意はしていないとのことですが、
この掲示板での内容を少し伝えたところ、
「23日の説明会のときに、出席者からその件に関する質問があれば、
できる範囲でお答えできるように準備するように努力します」
と言われました。でも、我が家は説明会の予約すら断られているのに!!
227さんやその他、23日の説明会に参加される方、ぜひ、その場で質問してきてください。

営業さん間での情報共有がどの程度徹底されているかわかりませんが、
少なくとも私が問い合わせた担当さんは
「シティア側の資料の提示は難しい(管理組合等の許可が必要なので)けど、
レジの地盤がどうなっているか、日立精機工場が建つ前の地形、
地盤沈下の可能性は想定した上で建設しているのか。など、
できる限り調べておきます。」と約束してくださいました。

「私以外の契約者が同様の質問をした場合でも、○○さん(担当さん)以外の
方からも、きちんと回答得られるように、情報の共有を徹底してください」
とお願いしておきました。

すべて223さんのおかげです。本当にありがとうございました。

[267: 匿名さん]

227です。

個別での説明会だったんですね。
詳しく聞かなかったので、すみませんでした。
こちらの掲示板をみている方でうちだけなんでしょうか、説明会の予約をしているのは。
なんだかとても責任重大ですね。
23日までに、質問事項をまとめてがんばってみます。
みなさん何かアドバイスがあったら宜しくお願いします。

[268: 匿名さん]

こんにちは。１０月頃からずっとＲＯＭっていた（古いか。。。）１１月２２日契約者です。

一連の構造設計や地盤の話題について、匿名掲示板なので全ての書き込みを半信半疑を前提に
読ませていただいています。２３日の構造説明会も、つい最近まで「そんなの契約者の私に
案内がないから説明会自体が存在するわけないだろ」と思っていました。ところが、一連の
書き込みをみて「をいをい、ありそうじゃないか。。。」と思い私も先ほど担当者に聞いて
みました。

聞いた結果の要点を言いますと、

・構造説明会は、現在の販売におけるイベントの１つ（いわゆる客寄せと聞こえた）である
・上記主旨より、既存契約者には問い合わせがあった方のみに案内している
・説明会は完全予約制で一級建築士と１対１形式で個別に実施する
・今現在、１６時と１７時に空きがある。よろしければ予約しますよ
　（※266さんと矛盾、キャンセルでたのかな？）

ということで、折角の機会なので申し込みました。

また、担当者に対して

「私は、とあるきっかけ（註：もちろんこの掲示板です）で構造説明会を知ったのだが、その
　きっかけがなければ説明会の存在する知る由はなかったであろう。既存契約者に対しては、
　一連の騒がれている説明を紙１枚（送られてきましたよね？）で済ますつもりだったのか？」

とやや強い口調で聞いたところ

「今のところ既存契約者に対して構造説明会の予定はございません・・・」

と困った口調で申しておりました。ということで、私からは

「私は今日問い合わせた結果、説明会に参加できるようになったが、契約者はもっと
　たくさんおり、結果的に説明会があることを知ってしまった私からみると既存契約者を
　ないがしろにするようにみえてもおかしくない御社の営業姿勢は誠に遺憾なので、
　このクレームを絶対にエスカレーションしておくように！　そして、契約者に対しても
　重説のような１対多形式でもいいから構造説明会を実施するように！　でないと御社への
　不信感が募るばかりである！」

のようなことを言いました（ごめんなさい、やや誇張しているかも。そのつもりで読んでね）。

ということで、報告でした。何かの有益になれば幸いです。また、まだ空きがあった
（１６時前現在です）ので、参加したい方は問い合わせてみてはいかがでしょうか。

またしばらくＲＯＭにもどりますが、有益な情報が満載のこの掲示板にはとても感謝して
おりますので、２３日の報告で有益な情報があればまた書かせていただきますね。

ではでは。

＃この掲示板を当人（私の担当者）もみているでしょうから、改めて上役にあげておくよう
＃お願い申し上げます。あ、上役もみているかｗ

[269: 匿名さん]

皆さん、こんばんは。
このところの構造設計や地盤強度に関する掲示板投稿を拝見させていただきました。
わたしも契約者ですが、構造設計に関しては今月初旬の紙切れ一枚の送達だけです。
地盤沈下懸念のことなど、重要事項説明会でも一切なかったです。
しかも、構造設計のことについては問合せあった方だけ個別対応なんて・・・
楽観的だったかもしれませんが、一連の件に関しては世が世だけにそのうち何らか説明会開催の案内くらいあるんだろうなって思ってました。
こんな信義にもとる対応（言ってきた人にだけ対応）とっていたなんて・・・絶句です。
彼ら売主は、契約者はあとは残金とオプション代を払ってくれる金づるとしか思っていないのでしょうか？
販売当初から感じていましたが、聞かれないことには一切対応しない、自らは進んで情報提供しないという売主サイドの販売姿勢ここに極まれりですね。
とりあえず、販売当初においてからの販売手法の違法性有無の判断も含めて千葉県や国土交通省の建設主管担当部局に連絡、また消費者生活センター等の苦情相談窓口にも相談してみます。
実名提示せざるをえない局面もあること止むなしですね。

ハセコーさん、既契約者に対して誠意ある対応はないんですかね？
誠意といってもあなたたちの考える誠意ではなく、ごく一般社会で普遍的に理解されている誠意はないのでしょうか？

[270: 匿名さん]

設計・施工は長谷工ですが、売主には双日も入ってますからね。
不動産専業の業者に比べると、
自分達が建てた物件に住んでもらいたい、というより、
商品としていかに効率よく売るか、
という意識が強くても不思議ではないのかもしれません。

[271: 匿名さん]

私も説明会の件、問い合わせてみました。
結果、「うーん。かなり予約が一杯で・・・。難しいですね。」
268さんのように、空き状況を調べてくれることもありませんでした。

営業さんが言うには・・・
「契約者の方への説明は、先日お送りした文書がすべてです。それ以外での説明の予定はありません。」
「構造説明会を聞いた結果で、[購入を見合わせる]又は[解約する]などという方はまず居ません。居ないはずです。ソコはもう、我々を信じていただくしかないです。」

そりゃまぁ、信じていますよ。信じて契約しましたよ。今のところ解約の可能性はないですよ。少なくともウチは。
でも、説明会開催の事実を既契約者に平等に知らせないことが、信用を失うことに繋がる・・・という考えはないんでしょうかねぇ。彼らには。

「場所がないので、大勢に一度にという形式での説明会はできません」
？？重説で使った部屋は？？
たとえば、エスパ内の市民プラザのホールを借りるとか。そこまでする義務、あるのでは？
基本的には１対多数で。希望者には個別で。という形式の方が契約者にとっては参加しやすいでしょうし。

[272: 匿名さん]

>265さん
257です。

色々情報ありがとうございます。
私も一応契約前に地形図を色々調べて、ひょうたん池が謎ではあったのです。あの位置になぜ池が出来るのか分からなくて、多分台地からの地下水自噴池だろうとは思ったのですが、その後がどこに繋がっているのが謎で、あの池の周辺はちょっと心配だなとは思っていたのですが、無意識に、あの沼の先は手賀沼側だと思い込んでいました。
松園自治会辺りの川は予想してました。エールの丘の北側の崖は、まさしく侵食崖ですから。ただ、ひょうたん池が北側に繋がっていたとは・・・旧日立精機敷地内の古い高度図がなかなか見つからなかったので、予想できませんでした。

265さんの書き込みに刺激されて、色々図面をあさってみたところ、確かにひょうたん池からほぼ北に向かって延びる沢があったようですね。そこを埋め立てたのは日立精機でしょうか。シティアが建設される前の地図を見ると、メイン工場建屋のあった高度18ｍラインとは別に、ひょうたん池から松園に延びる高度14ｍの帯状地帯がありますね。
シティアは、この地帯の上に建設されたようです。建設時に、さらに埋め立てたのか、それとも高い部分を削ったのかは分からないのですが、なぜかシティアは、この元々低かった場所に沿うように建築されていますね。B-a棟だけ侵食地帯ではない元々建屋があった場所に建っているようですが、他の棟は建屋があった場所を避けるように建築されたようで、そこにも何か理由があるのでしょう。
ちなみに、これに対してエールの丘は、全く侵食されてない18メートルラインの内側に沿うように建てられています。エールの丘に地盤沈下が無いなら、グランレジデンスも期待できそうです。

次に続く（笑）

[273: 匿名さん]

272の続きです

次の問題は、汚染土入れ替えの後処理ですね。265さんの言われるように、入れ替え後に圧を架けてないのは大問題ですね。
それに、シティアのエリアでは重金属が出たのですか？　これまでジクロロメタン汚染の話は出てたのですが、重金属汚染の話は無かったので、ちょっと驚いています。
確かに重金属だと入れ替え量も多くなりそうですね。土壌汚染に関しては、ここは完全浄化のモデルケースにもなったところですから、安心しているのですが、入れ替え後の地盤までは議論していないので、少し不安です。

とはいえ、駐車場や共用棟を地下杭付きで建設するのはさすがにコスト的に不利でしょうから、あとは不等沈下しないことを祈るだけです。
沈下が一定なら、少々沈んでも問題ありませんから。個人的には駐車場と森の家（共用棟）は大丈夫そうですが、森の迎賓館がちょっと心配です。

一級建築士さんに聞けば、また違った情報が入るかもしれませんね。チャンスのある方、ぜひよろしくお願いします。

ところで、パークシティの駐車場って、支持杭が入ってるのでしょうか。あそこは絶対杭がないと沈む気がするのですが・・・・
ちなみに、パークシティ本体の支持杭は31メートル、グランレジデンスは25メートル、この差が三井と長谷工の品質の差で無ければよいのですが・・・・

[274: 匿名さん]

>272=273さん

ぜひ、説明会に出席していただきたいです！
23日、予約してないですか？268さんによると、若干空きもあるようですし。。。
できれば出席して、内容を公表していただけませんか？

私のような、無知の契約者(たとえ説明会に出席したとしても、おそらく理解できない)にとって、大変心強い存在です。

[275: 匿名さん]

わたしもぜひ公表をお願いしたいと思います。今話題になっている㎡あたりの鉄筋量についても知りたいです。
よろしくお願いします。

[276: 匿名さん]

>273さん

＞ところで、パークシティの駐車場って、支持杭が入ってるのでしょうか。あそこは絶対杭がないと沈む気がするのですが・・・・
＞ちなみに、パークシティ本体の支持杭は31メートル、グランレジデンスは25メートル、この差が三井と長谷工の品質の差で無ければよいのですが・・・・

まったく同感ですが、支持杭の長さの違いは、
あそこは崖地をなだらかに整地をしたためと思いますが、（甘いでしょうか・・・）
25M自体の絶対的な評価は分かりません。

どちらにしても、この辺のことも、契約者・検討者の安心、長谷工さん自身の名誉の為にも説明が欲しいですね。

[277: 匿名さん]

ボーリング図書を見せてもらえば安心すると思うけど。

[278: 匿名さん]

地盤調査書というのが、ＭＲに置いてある巨大な冊子の中にありましたが、
もしかしてそれのことでしょうか？
深度とか数値とかをいちおうメモってきました。
もしこれが必要なかたがいらしたら、具体的に何をお答えすれば
よいか教えてください。（見当違いだったらすみません・・）

あと、２３日の説明会も出ます。
聞いてほしいことがあれば、ぜひ書き込んでください。
よろしくお願いします。

[279: 匿名さん]

調べてみたらシティアの杭は31〜31.5mみたいですね、そんなに離れていないしレジの方がシティアよりもGL上なのに何故杭が短いのだろう？

[280: 匿名さん]

272/273です。

>274さん
ありがとうございます。私も時間があれば出席したいのですが、我孫子からかなり遠くに居住しているので、先週末ニーズセレクトを済ませてしまい、当面我孫子に行く予定がありません。
まあ、私も素人ですので、プロには太刀打ちできません。ともかく素人であることを逆手にとって、聞きたいことを何でも聞いてみて下さい。よろしくお願いします。

>276さん、279さん
276さんが書かれた通りと私も思います。パークシティの場所は昔は10ｍ以上のがけだったところを埋め立てているのですよね。
パークシティの場所や、レジの北の久寺家あたりは縄文海進時代は海だった場所で、エールの北側の崖も、川というより海岸線後退侵食によるもののようです。つまり、パークシティの場所やシティアのそばにある鯨池から北に流れていた沢の途中までは海が入り込んでいた可能性があります。
だとすると、この部分のロームは完全に侵食され、下総層群もある程度侵食されて表面位置が深くなっている可能性があり、それでパークシティとシティアの杭が両方31メートルなのでしょう。両方の杭が同じ31メートルということからも、ちょうど同じ海だったことが想像できます。沢の部分は侵食されますが、海の部分は侵食されませんから。

レジの場所は、間違いなく侵食を受けていない台地なので、地下20ｍ付近に下総層群があり、その上にロームがあるはずなので、その点は安心です。エスパの場所も同じ台地です。まあ、レジ契約者としての希望的思いもありますが、そう外れてはいないと思います。

>278さん
地盤調査書がありましたか。そこには、調査地点と、深度ごとの土質、Ｎ値が出ていると思います。ボーリングの加重や半回転数、地耐力なども出ているかもしれません。
とりあえず震度ごとのＮ値を見て下さい。Ｎ値50以上の固い層（下総層群の）がどのくらい下から始まっているか、その上のローム層が何メートルあるか（３〜５メートルかと思います。ローム層のＮ値は5程度ですが、安定基盤です。）
その上の表層のＮ値と深さ。このあたりがポイントです。そして、一番重要なことは、色々な地点で行われた調査の値が、ほぼ同じということです。
これが同じなら、少しくらい沈んでも不等沈下はしないので大丈夫です。場所によって大きく異なるようだと心配ですね。特に駐車場や共用棟の場所のボーリング結果をぜひ見てみてください。

私も次回ＭＲに行ったときには必ず見るようにします。