我孫子のグラン・レジデンスって、どうでしょう?ＰＡＲＴ２

[匿名さん]

前スレが４５０超えましたので、新スレ建てました。
当物件で申せば、レジデンスⅡといったところでしょうか。
なお、前スレ名を踏襲していますが若干修正しています。こっそりグランとレジデンスの間に「・」を入れました。

契約者・購入検討者・近隣住民の皆様、拠って建つ立場はそれぞれあろうかとは思いますが、今後も皆様の活発なご意見、質問、提言お待ちしています。

ちなみに、前スレはこちらです↓。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39244/

[202: 匿名さん]

＞184さん
なるほど、やはり筐体自体の大きさは同じなのですね。それなら自分でもできそうです。なぜそれが１２万円なのでしょうねえ・・・・
いずれにせよ、情報ありがとうございました。

ちなみに、ガラス表面はアルミホイルより硬いので、アルミでどんなに擦っても傷がつくことはありませんよ。鉄たわしでも大丈夫です。
プレート表面にガラスより硬度が高いものが落ちていたら駄目ですが。

[203: 匿名さん]

>188さん
交番の件は189さんの書かれたとおりですし、実際我孫子市から明示的に我孫子駅北側への交番設置を要望しています。（市政ＨＰに掲載）
千葉県警の交番設置基準は、「新駅ができた場合」か、「人口が急増した場合」で、今回の事例は後者が合致していますので、設置の可能性はあります。

ただ、我孫子市は、千葉県の中で犯罪発生率がとても低いので、市に対する交番割り当て優先順位が低いそうです。ちょっと嬉しいですね。

[204: 匿名さん]

>190さん
ご存知だとは思いますが、年末までに全審査認定機関に立ち入り検査に入るのですよ。ですから、当然都市居住評価センターにも入ります。
この時期に、この事件が起こったのは、今後の検査が厳しくなるという意味で、とってもラッキーですね。

[205: 匿名さん]

>197さん
我孫子周辺は元々利根川の堆積物で表層には地盤の悪い場所が多いので、近隣の戸建ではきっと色々な問題がおきていると思いますよ。
パークシティ我孫子の場所など、特に昔から浸水の多い場所で、堆積物も多いので、地下を持たない平屋建築には注意が必要ですね。
でも、それと、グランレジデンスの建築とは何の関係も無いですね。
本体はローム層の下にある下総層群の中まで杭を入れてますし、駐車場や共用部は地下に大型の雨水貯留槽を作ることで底面積を増加させ建物自身の基盤強化をしてますから。
197さんは、そんなに一生懸命何を気にしているのでしょう・・・・

[206: 匿名さん]

>198さん
メールでの問い合わせ窓口って、あるのですか？　正式なもので、誰にでも公開されているのですか？
もしそうなら、ぜひ、そのアドレスを教えてください。地盤問題なんかより、入居のために色々準備しておきたいことがあって、メールで問い合わせることができるとすごく便利ですので。
担当者さんのアドレスってことは無いですよね。私の担当者さんはメールは無かった・・・・

[207: 匿名さん]

＞206 さん
198です。
長谷工アーベストのHPから問い合わせをしました。モデルルームにいる担当者に電話して聞くよりも
確実かと思いまして。あと、MRにもメール送れますよ。担当者の名刺の裏に書いてあります。
でも、メールで問い合わせをするより電話の方が早かったです（忙しい時期だったからかもしれませんが）

地盤の問題も197さんの意味深な発言があったので、念のため問い合わせました。
残念なことに、長谷工からの回答は承認なしに転記することが出来ないようです。
承認を得てこちらで回答を載せられたらと思っています。
大丈夫だと思いながらも197さんの発言には少し気になる方も多いと思いますし。

[208: 匿名さん]

交番のこと気になって県警に問い合わせをしてみたところ要望は出ているが誘致するという話は全くない。営業が言ったのは虚言ですね」と笑われました。
地盤についても長谷工に問い合わせをしても都合のいいことしか言わないのでは？
(あらしや販売妨害屋だと思うならそれでも良いですが売主の言う話を鵜呑みにしてしまうのは不安じゃないんでしょうか？交番のことのように1つ都合のいいことを言われたら他にも何かあるんじゃないかと疑ってみるくらいでちょうどいいと思いますが。大きな買い物をするんですから。）

[209: 匿名さん]

208さんは197さんですよね？
あなたはいったい何をしたいのですか？
販売センター（これは、MRにって事ですよね？）に問い合わ確認した方が良いと言ったと思えば
198さんが問い合わせをしたというと今度は長谷工に問い合わせても都合の良いことしか言わないとか。
あなたが本当に良い助言者ならば、なぜ地盤に疑義を感じたかをおっしゃられた上で、この掲示板をみている
契約者及び検討者に土壌等の確認を勧めたら良いのではないですか？

[210: 匿名さん]

207さん、ありがとうございます。
長谷工からの問い合わせの結果、是非またお知らせお願いします。
最近、オプションの話に花が咲いておりましたが、もっと重要な事項ですね。
地盤については私も何か方法があるか考えてみます。

[211: 匿名さん]

205、208は業者じゃないか？なんかそんな気がするな〜
理由をズバリ書けない理由（自分の土地で問題が起きているが、資産価値が低下するので書けないとか）があるのでしょう。

杭で施工されている本体部分ならともかく、軟弱地盤だとすればベタ基礎になっている駐車場や共用棟には注意が必要。
何にしてもレジ契約者の心配が減ればそれにこした事はないし、住宅を買うときに地盤を気にするのは当たり前の事です。

[212: 匿名さん]

>>205
エスパの周辺に30年くらい住んでるけど「色々な問題」って何?
205みたいのが湧いてきたくらいしか聞かないぞ

[213: 匿名さん]

>>205さん

どんなに「底面積を増加させ建物自身の基盤強化」したって地耐力なければ沈むよね？

[214: 匿名さん]

何だか険悪なスレになってきているような？
もっと建設的な意見の場にしましょうよ！

[215: 匿名さん]

>213さん
一定面積あたりの加重で沈下速度は決まります。底面積が増えることで一定面積あたりの荷重が減れば沈下は防げます。

[216: 匿名さん]

素朴な疑問ですが、自走式の駐車場なのに何故、階によって重量制限の違いがあるのでしょうか？しかも、車両総重量で見ないといけません。安いと思っていた駐車場代も地下だとそれなりにかかります。それよりも、やはり強度に問題があるのでしょうか？MRでも聞いてみようと思いますが、問題ありますという回答はまずないので、皆さんの率直な意見を聞かせてください。

[217: 匿名さん]

>207さん
いろいろありがとうございます。
問い合わせ窓口は
https://www.haseko-hub.co.jp/syuto/mailform/mailform01.asp
ですね。確かにここの下に転記してはならないってなってますね。これは守る必要がありますね。
知りたい人がそれぞれここで聞けばよいと思いますので、参考までに、どのように質問されたかお教えいただけますか？
よろしくお願いします。

[218: 匿名さん]

>211さん
貴重なご助言、ありがとうございます。軟弱地盤だとしたら、どういう注意をして使えばいいのですか？　ぜひ教えてください。　管理組合経由でその助言をぜひ全戸に普及し、みんなで快適に使いたいと思います。

>216さん
軽いものを上に置いたほうが駐車場が長持ちするからじゃないですか？　折角なら長持ちしたほうがいいので、重さ別に階を分けるって、すごくいいアイディアだと思いますけど・・・ちがうのかな？

[219: 匿名さん]

２０８さん
交番を誘致するって話、初めて聞いたのですが、誰が交番を誘致するのですか？　誘致するなんて言ったら、笑われても当たり前の気がしますが・・・・

[220: 匿名さん]

>>212さん
遅くなりました。205です。
情報ありがとうございます。この周辺には地盤の問題はないのですね。安心しました。
191さんがあまりに意味深な書き込みなので、てっきり周辺には問題が起こっているのだろうなと勘違いしてしまいました。
周辺にも問題はなく、グランレジデンスも特に問題はなさそう（私の判断ですが）でとてもうれしいです。

[221: 匿名さん]

>>213さん
205です。なんだか215さんにも答えていただいたようですが、私の書きたかったことも近いです。簡単に言うと、まず布基礎よりもベタ基礎の方が地耐力が弱い地盤に強いですよね。
さらにグランレジデンスの場合、単なるベタ基礎ではなく、地下二〜四階程度までの雨水貯留層構造になっているので、表層改良工法にのような地盤改良効果もあるので、さらに安心と考えています。
もちろん、軟弱層がどの程度の深さまであるかによって違いますが、27メートル下が下総層群で、その上にローム層がありますので、この深さで十分ではというのが私の判断です。
でも、当地のボーリング結果を持っているわけではありませんから、確証はありませんけどね。

[222: 匿名さん]

>211さん
205です。私の書き込み、業者のようでしたか？　高い評価、ありがとうございます。私もいろいろ勉強中ですので、ご指導よろしくお願いします。

[223: 匿名さん]

「確証はありませんけどね」で良いんなら、話すことなんかないですよ。心おきなく契約してください。
私は「確証が欲しい」と考える普通の消費者に対して「確証をとるように」アドバイスをしているんです。

＞布基礎よりもベタ基礎の方が地耐力が弱い地盤に強いですよね。

あのですね、こちらは軽い木造戸建ての話しているんじゃないんですよ。めちゃくちゃ重たいコンクリートと鉄の塊の話なんです。
貴方の言うようにローム層に乗っているんならN値が低くても地耐力には問題ないかも知れません。そうでないなら強固な地盤に杭を打たないと重たい建造物は沈むんですよ。しかも駐車場のように大きな建物は不等沈下を起こしすさまじいダメージを受けるし、震災時に液状化でもすれば目も当てられない。
しかも駐車場などの瑕疵担保期間は一般的に2年。2年のうちに不具合が出ればともかく、そうでなければ区分所有者の負担で直す羽目になる。非常に大きな問題なんです。
はっきり言って我孫子地区の地盤は強くない。だから駐車場や共用棟は杭基礎にすべきだったというのが私の見解です。しかも施工を見ている限りレジは地盤改良していないのです。
それがどういう事か分かりますか？それを重説で話してもらってますか？納得できましたか？そういう事をこれからの人生をかけて購入しようとしている方に問いかけているんです。

具体的なアドバイスとしては
・契約時に地盤に問題がないとする念書と地盤調査書を取るべき
・万が一、問題が発生した場合の保証を明記してもらう

契約時には交渉するための管理組合がありません。契約者が自らを守らないといけないのです。
私にはそういう事をアドバイスしてくれる人はいなかった。でもだからこそ私はアドバイスしたい。
「険悪」と言われても、真剣にレジを買う人の事を考えているんです。
もしもレジの契約者たちが「余計なお世話だ」というのなら、これ以上何も言いません。

[224: ２２３]

せっかくなので、もう一つためになるだろうと思われる情報を書いておきます。

さくら事務所さんのHP「今日のツッチー」の10/29を見てみてください。
http://www.sakurajimusyo.com/diary/tsuchiya/tcy200510.shtml
どこの話だと思いますか？もし気になるようでしたら問い合わせてみてください。

[225: ２２３]

すいません、もう一つだけアドバイスさせてください。

契約時にはバルコニーや廊下などの防水について、きちんと説明してもらってください。

長谷工は基本的に屋上しか防水せず、数年後に修繕の形でバルコニーなどを防水する事が多いですが、後からの工事は費用的（当然区分所有者の負担になります）にも効果的にも問題があります。地盤と雨風をしのぐのは住宅の基本性能です。華麗なオプションに惑わされることなく、きちんと基本を押さえて納得してから買ってください。

[226: 匿名さん]

Ｔｏ：２３３さん

これって、頼めば簡単に出してくれるモノなんですか？
＞・契約時に地盤に問題がないとする念書と地盤調査書を取るべき
＞・万が一、問題が発生した場合の保証を明記してもらう

本体は杭有りなので、絶対に、とまでは考えていませんが、
ちょっと言えばすぐ出してくれるようなら、お願いしたいなぁと。。。

ただ、素人なので、自分が”保証”を書いてもらっても、実際に後で
”保証”してもらう時に実は抜け道があった、、、とういう感じに
なると意味無いので、どなたか詳しい方にお願いしたいのが本音ですが。
↑ 今までの経験上、長谷工の営業は信用できないので。。。

[227: 匿名さん]

＞207です
今担当者から電話があり、23日に一級建築士を呼んでの説明会が行われるそうです。
素人なので、話を聞いてわかるかという不安がありますが、223さんが以前ここで述べられていた

・地耐力はどのくらいか、N値はいくつなのか
・本体・共用それぞれの基礎について
・近隣で地盤に関連する問題が発生していないのか
ということを聞いてこようかと思います。

[228: ２２３]

確かにご指摘されるように簡単に出してくれるとは思えませんが、契約前であれば可能性は高いと思います。念書のような形でなくても第三者に診断してもらえるような資料を出してもらうのでも良いかも知れません。本格的な診断をした場合にはいくらか必要になるでしょうが、マンション自体の取得価格や後々のトラブルを考えれば安いと思うし、今は偽造問題のおかげ（？）で無料相談をしてくれる窓口が多いので利用してみてはいかがでしょう。ご心配されているような抜け道があったとしても、資料があれば交渉しやすくきちんと対応もされるはず。現実的には管理組合が交渉することになるでしょうから一人でも取れれば良いかと思います。マンション本体は基準も厳しく保証期間も長い（10年）のですが、一般的にそれ以外の部分に関してはコストダウン（手抜き）されている事が多いです。もちろんレジが手抜きされているとは言いませんが、安心＆納得して購入できるならそれが一番です。

[229: 匿名さん]

さくら事務所のプログ、これってシティ○のことなんですか？？

[230: 匿名さん]

液状化はこれで分かるよ
http://www.gupi.jp/link/link-b/hazard-chiba.html

[231: 匿名さん]

223さんあなたは何者ですか？
ちなみに私は契約者です。
188くらいから意味深な書き込みをしておられますが、具体的にグランレジデンスは何か問題があるんですか？
知っているんだったら教えてくれませんか？
「確認してみてください」と書き込むだけで、確認すると「長谷工は都合のいいことしかいわない」「第三者に診断してもらえ」と。
「さくら事務所」のブログを引用したり、そういう検査会社の人なんですかね？
結局、「レジが手抜きされているとは言いませんが」「第三者に相談し、診断してもらえ」と。
問題点をつかんでいる訳ではないんですね？

[232: 匿名さん]

液状化、白色で「危険性はない」になってますね。

[233: 匿名さん]

かく乱作戦？せっかく匿名で書き込める掲示板なのに223さんがはっきり書かないのは
さくら事務所ブログの大規模マンションもシティアじゃないんでしょうきっと。
確かに言われれば気になるので、調べられることは調べたいところですが。

[234: 匿名さん]

229さん　これがシティ○のことかどうかわかりませんが、サブエントランス（だったと思いますが）で地盤沈下があったらしいという話は聞いたことがあります。

[235: 匿名さん]

２２４さんの書かれたブログって、土屋輝之って人が書いてるのですね。この人の自己紹介、すごいですね。４８歳で不動産業界歴NO１だそうです。
私、この人より不動産業界歴が長い人、沢山知ってます。これを見た瞬間に、「嘘をついてでも自分を高く売りたい人だ」って分かりますね。
そのうえ、「知識・技術力・人間性は言う事なし」だそうです。自分で書いたとしたら、ちょっと恐ろしいですね。

[236: 匿名さん]

>231さん
私もそう思います。この方、きっとさくら事務所の関係者で、不安を煽ってコンサルタント契約を取りたいのでしょうね。
不安を煽るばかりで、一度も自分からデータは出しませんものね。
まあ、でも、お金を出して依頼すれば、してくれることは依頼者のためになることですから、こういうコンサルタントさんにお願いして、不安を取り除くのも、不安を感じやすい方には一つの良い方法かもしれませんね。

今、ウエブで検索したら、こういう事務所沢山あるんですね。どこの事務所が本当に信頼できるのかな。

[237: 匿名さん]

>>223さん
221です。今日も遅くなりました。年末は忙しいですね。

ローム層の上に乗ってれば安心ですよね。やっと意見が合いましたね。
私が確信が無いのは、ローム層の上の表土層の厚さです。何しろ、日立精機の工場が建ったのは1942年ですから、建築前後とそれ以降の地盤改良の経緯は分かりません。
ただ、工場は何度か建てなおしていますね。

ローム層の存在には確信がありますよ。駐車場の下はあなたが提供された図を見てもローム層です。
地形的にも河川等が削っていないのは明白ですしね。レジ東の「丘の道」周辺はローム層が削られてますね。

あと、不等沈下を防ぎたいからこそべた基礎の方がいいでしょ。

さらに付け加えれば、駐車場の場所には、つい最近まで日立精機の工場が建ってたのですよ。あの建物と、中身は駐車場より重いですよね。
で、その杭が残っているのです。重要事項説明でもご説明いただきました。まあ、これはプラスマイナスありますが。
あ、契約者だってことがばれちゃった（笑）

＞契約時に地盤に問題がないとする念書と地盤調査書を取るべき
＞万が一、問題が発生した場合の保証を明記してもらう

これはなかなか画期的なアドバイスですね。これができれば素晴らしいと思います。素敵なアドバイスをありがとうございます。この念書は入居者のうち一人が取っていれば大丈夫ですね。
「契約前なら出してくれる」というのが？ですが、契約と同時に頼んでみるのは有り得ますね。

[238: 匿名さん]

まぁ言いたい事は分かりますが、駐車場や共用棟を頑丈に建てたら当然イニシャルが上がるので、
買えなかったですねぇ。駐車場や共用棟を頑丈につくってるマンションを見てみたいですねぇ。

[239: 匿名さん]

初めて書込みします。
オプション説明会で洗面化粧台の大型２段スライドを選択された方いらっしゃいますでしょうか？
引出しは合計でいくつ付く事になるのでしょうか？
サンプル写真を見る限りでは、あのサイズの引出しがもう一列ありそうに見えるのですが・・・

[240: 匿名さん]

>227さん

私も契約者ですが、問い合わせをした人だけに電話があった
ということなんですね。

問い合わせをしなくても、説明会の連絡があった方いらっしゃいますか？

結果は是非教えてください。

長谷工さんもこの掲示板も当然見ているでしょうから、
長谷工さんも変に隠すとかえって疑われますよね。

やましい事がないのなら（そう願ってますが)、オープンにして貰いたいものですね。

ネットの時代ですから、その怖さは知っているでしょうから。

[241: 匿名さん]

＞240さん
227です。240さんの所には電話なかったですか。
問い合わせした人だけってことは多分ないと思いますよ。
それでは不平等になりますし、どんな些細な情報でも契約者は知る権利があると思いまので。
説明会？の所要時間は1時間で、午前は10時から、午後は多分1時から何回か行われると思います。
担当者の方に問い合わせてみたらいかがですか？

[242: ２２３]

ついには仕事が欲しいコンサル扱いですか・・・業者さん、形振り構わずと言った所か。
そもそも「問題がある」ではなく「疑義がある」と書いてあったでしょうに。

仕方がありませんね、はっきり言ってあげましょう。別に隠すことでもないですから。（長谷工は隠したいでしょうが！）
レジの駐車場や共用棟の数十m先にあるシティア敷地のほぼ全域で地盤沈下が発生しています。
長谷工から提供された地層断面図を見る限りかなりの軟弱地盤になっています。
売主は設計の段階から沈下を予想していながら重要事項で説明しなかった。

アドバイスはレジを買った人がそんな目に遭わないようにとの気持ちからでしたが、上の連中が本当に契約者なら全く＊＊な事をしたものです。

[243: 匿名さん]

＞223さん
サンクスです。でもはっきり書いてくれれば良かったのに。
自分だけは騙されないと思っているから、みんな疑っちゃいますよ（笑）

[244: 匿名さん]

＞242さん
やはりシティアのことだったんですね。
シティアとレジの地盤がまったく同じとはいえませんが、隣接する土地でそのようなことが起きているのであれば、
やはり契約者、購入予定者はきちんと確認した方がよさそうですね。
来週行われる説明会できちんとした説明＆地盤調査書を提出するように要求します。
私もすでに契約していますが、もし地盤に問題があるなら重要事項で説明すべきことですので
きちんとした対応、対処をとってもらいます。

お恥ずかしながら、購入を決定するのに地盤のことなんてまったく考えていませんでした。
少し地盤や構造について勉強しなければ。

[245: 匿名さん]

>> 243さん

はっきりと書けない理由や立場があると察して欲しかったです。

>> 244さん

是非、きちんと説明を聞いて確認・納得して、できれば保証もしてもらってください。健闘を祈ります。

恥ずかしいと言えば私こそ問題が起きるまで何も知らず、問題が起きた後も何が起きたのか分かりませんでした。
こんな思いをするのは私だけで良い、そう思ったから書き込んでみたけれどこれほどまでに理解されないとは！

私はレジができて良かったと思ってます。レジができなければ周辺はいつまでも工業地域のままだったでしょう。
それに戸建てが多い我孫子市にあっては大規模マンションはいつも余所者扱い。レジができて連合できれば・・・
そんな風にも夢見ていたんですよ。

でも、住宅を買う際に最も気を付けなくてはいけない事に気を配らなかったばかりに苦況に建たされています。
レジ建設でシティアの資産価値は暴落してしまい、もはや売って逃げ出すこともままならないんです。
そんな事情も察していただき、多少愚痴っぽくても勘弁してください。

悪い先輩、反面教師としていろいろと皆さんにお話しできる事もあるかも知れません。

[246: 匿名さん]

もう一つ。

イニシャルコストを問題にされていた方がいましたが、ランニングコストでこそマンションを選ぶべきです。
「安物買いの銭失い」ということわざはマンションにこそ当てはまると最近の偽造事件が教えてくれています。
共用部の修繕には莫大な費用と期間、そして不便が付きまといます。地盤しかり防水についてもしかり。

まだ間に合うし、業界として真剣に対応しようとしている今がチャンスだと思うのです。

[247: 匿名さん]

>>237
「杭が残っている」と知ってるとどうして「契約者」になるの？業者だって知ってるんじゃないの？
ボーリング結果を見ていないのに「ローム層の存在には確信があります」ってのもどうなの？
>>228は契約前なら契約ほしさにいろいろ便宜を図ってくれる事もあるだろうって話じゃないの？

はたから見ているとレジには不思議な契約者さんが多いですねぇ。

[248: 匿名さん]

＞245さん

本当に、我々グラレジ契約者にとって貴重な体験話・情報ありがとうございます。

尚且つ、苦しい胸の内まで明かして頂き、お礼の言葉もありません。

貴重なアドバイスを決して無駄にしないよう頑張りたいと思います。

[249: 匿名さん]

226です。

＞２２３さん
ありがとうございます。

いろいろ疑っている方もいるようですが、地盤に関しては長谷工に聞けば真偽は
すぐわかる事だと思います。

ちなみに私の方には、地盤関係の説明会についての連絡は未だにありません。
このような事があるから、長谷工の営業は信じられないんですよね。
自分の財産は自分で守らないと、というわけで、２４４さんの検討も祈りつつ、
自分でも対応してみます。もちろん営業の口約束ではなく書面で。

[250: 匿名さん]

>> 248さん

ありがとう。おかげで少し胸のつかえがとれたような気がします。

重要事項説明で聞いているかも知れませんが、レジは土壌汚染があったために浄化対策されています。
その工法は地中に大量のパイプを打ち込み大量の水を噴出し、汚水を吸い出すというものでした。
シティアとは工法が違う（検出された汚染物質が違うので）ので、その辺も確認してみてください。

一生の買い物です。頑張ってください。（もちろんレジに何も問題がないことを祈っています！）

[251: 匿名さん]

＞226さん
227です。
説明会の趣旨は、地盤関係の説明とまでは担当者は言っておりませんでした。
ただ、長谷工のHPから問いあわせをしたものですからその質問もその時にという事でした。
もし何らかの地盤に問題があるとしたら、一部の契約者だけ（問い合わせた者だけ）にそのような説明会
に呼ぶというのは、問題ですよね。