ナビューレ横浜タワーレジデンス

[匿名さん]

新しいスレッドを作りました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39660/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[469: 匿名さん]

460です。デベロッパーではないです。
金持ちでもないです。
客観的に見て管理費高いと思っています。それは皆さんと同じです。

ただこの管理費に適正な理由がある場合には、闇雲に大反対して管理費を下げ、
管理がずさんにならないようにしたいと言う気持ちでいます。

あまりにも部屋の値段が上から下まであるので、ただ闇雲に管理費高さに猛反対して、
必要なお金が集まらないことを心配しています。家の場合は、長く住みたいと考えて
いるので、なおさらです。

９０Ｅに住まれる予定の４６４さんのような方がいらっしゃると心強いです。
資産価値を考えつつ、管理費の適正価格を考えていただけそうな方だからです。

ただ何が適正か住民皆で見極める必要があると思います。
具体的に2万台に下げられるかは、管理する必要があるもに毎月どれくらの金額が
かかるのかを調べてからでも、決して遅くないと思います。
４６４さんとは、きっと管理組合の集まりでお会いするでしょう。

不愉快な思いをさせた方がいらっしゃいましたら、この場を借りて謝ります。
すみません、もう投稿もしないと思います。

[470: 匿名さん]

４６４さん本気ですか〜？　その時は私も微力ながら協力したいと思います。
でも４６４さんが抽選でハズレたら・・・。
多数の方が賛同してくれたらいいけど中には４６０さんの様な方もいらっしゃるし・・・。

[471: 匿名さん]

>>469
ただ闇雲に管理費高さに猛反対して、必要なお金が集まらないことを心配しています。
心配ご無用。資産価値を守るための必要経費とあればこしたことのない便利サービスを仕分ければ
良いだけ。あってもなくてもいい便利サービスを切っても、資産価値は変わらない。
基本的に、清掃業務、機器メンテナンス、警備関係を削らなければ、いいだけだよ。
コンセルジュとかはカットしてもいいと思うよ。あんなの取次ぎサービスだけだから
サービス案内のリストがあれば十分。コンセルジュを首にして、清掃費にまわす。
これでも経費がだいぶ浮く

[472: 471]

コストカットして、サービスレベルを落とすのは愚の骨頂だが、
管理会社のやっていることには無駄が一杯あるので、叩けば、無駄は落とせますよ。
コンセルジュをクビにするとかは賛否が別れると思うが、ほかにも
無駄のカットはできるはず。管理会社を入居時点からリプレースするのはリスクが大きいので、
今決まっている会社をグイグイやればいいと思うよ。客はこっちだし、大規模マンションの
優位性は管理会社に強く物がいえるところだから。大口客の値引き要請には、応えるのが
資本主義。

[473: 匿名さん]

たぶん、管理組合が三菱系管理会社に支払う管理委託費が高いのをまかなうため、
区分所有者、つまり購入者から徴収する管理費を高くしたのだと思う。
管理委託費は、管理費の帰属する組合一般会計から支出されるからね。
修繕積立金は高い管理費との辻褄をあわせるために、一時金で逃げて相対的に低く
抑えた訳だ。
ただ、将来の大規模修繕に見合う金額か確認しておかないと、あとで高額の一時金
を臨時徴収されるハメに陥り、また大モメだね。

管理会社は管理委託費を、一般的に原価を積み上げそれに粗利益を加算して決める。
この原価の中で構成比率が高いのは人件費。
コンセルジュみたいにベタ張りだと、一人分の人件費として原価計上しているはず。
だから人件費部分を見直すべきという、471さんの言っている事は正しい。
加えて管理会社が管理委託費からいくら粗利益を取っているか追及し、適正粗利益
に改めるよう総会で決議させるしかないね。

[474: 匿名さん]

↑確かに修繕積立基金は高いと思い、営業にも「基金が高いですよね」とは言いました。１０年後、２０年後にまとまった金額を徴収するようなことはないとも言ってましたが、わからないですね。

[475: 471]

管理会社のムダを許さない、不当な粗利益は吐き出させるた結果の管理費値下げであれば、
サービス低下はありえない。
Ｎと同規模タワーと比較して同程度のコストにするあたりが目標になると思う。
460さんのようなユーザーが管理会社のカモになるのでしょうな。
しっかり意識をもって管理会社をつかいこなせばいい。業者を使う基本ですよ。

[476: 匿名さん]

住民の階級に差がありすぎだなあ、ここは。

やっぱやめます。

[477: 匿名]

販売価格の一部を管理費で埋め合わせしている様な意見が多いですね。三菱地所の単独売主なら別ですが売主の中心は三菱倉庫ですから三菱地所系の管理会社とは利益の合算は考えられません。管理費は共有施設やセキュリティ・サービス・管理上必要なんでしょう。管理費に不満があるならこの物件は諦めた方が良いでしょう。

[478: 匿名さん]

>>476
そんなこと言ったら、タワーマンションはどこも住めないよ。

[479: 471]

＞管理費は共有施設やセキュリティ・サービス・管理上必要なんでしょう。
なんでしょうとしているところに甘さがあるね。
勘違いしてもらっては困るが、管理費の無駄を省いて、修繕積み立てなどの実のある方に資金をシフトさせる
ことが目的だ。総額の支払いを押さえたいのも山々だが、その中身が肝心なんだよ。
管理費というものは、立地や建物の仕様にはほとんど依存しないのだから無駄なものは無駄なの。

[480: 匿名さん]

コンシェルジェについては無くしてもほぼ問題なかったです。（経験者です。）
やはり、管理委託先を替えるのには数年かかりました。定例の管理組合の集会には委託会社が
べったりで、準備含めすべてやっていましたし、コストカットについての議案については
いろいろと理由をつけて否決にもっていっていましたが、徐々に意識ある人に役員がかわり
ようやく管理の方法の見直しなどがおこなわれて管理費もずいぶん安くなりました。
そのかわり修繕費は適正価格へ、ということで高くなりましたが定期的な修繕も入札で行う
ようになりました。なかなか購入まえから適正な管理を見極めることが難しいと思いますが、
意識あるかたが動けばきっと改善されると思いますよう。
みなさん、がんばってください。せっかく良い立地の物件ですからね。

[481: 匿名さん]

結局人任せなヤツばっかり。

[482: 匿名さん]

セキュリティについては、かなりしっかりしていますね。
お隣のパークタワーと比べると一目瞭然でした。
治安はそれほど悪くは無いと思いますが、近隣にショッピングセンターも
できるので、やむおえないのでしょうか。
ＭＭ地域のマンションもこんなものなんでしょうかねー。

[483: 匿名さん]

>>478
確かにタワマンに階級差はつきものだが、それは主に上下階の販売価格差に起因するもの。
ここはそれに加えて方位による階級格差も歴然だから、入居後の組合運営は一層荒れるだろうね。
北側は高層階でも安く、隣の席の営業マンは「投資用にいいかもしれません」なんて説明をして
いたくらいだから。
実際、マンション内に管理運営を巡って派閥がいくつも生まれて、委任状の取り合いやら怪文書
の流し合いなんて泥仕合を繰り広げている所もある。
みなとみらいの眺望を眺めながらゆったりと優雅に暮らそうとしても、いざ入居したら最初から
こうしたゴタゴタに巻き込まれ、それどころじゃなかったなんて事にならないといいね。

[484: 匿名さん]

北西にも高層マンションが建つかもしれないんでしょうか？
＊＊ビルが用地を買ったと聞きました。

[485: “]

>>476
販売妨害の疑いがあるので、削除依頼出しておきました。
アクセス禁止にもしてもらいます。

[486: ↑]

マイナスイメージは全部販売妨害？
いいことしか書いてない掲示板で満足？
皆さん怖がって書かなくなり、これで掲示板が廃れなきゃいいけど。

[487: 485]

>>486
476は完全なアラシです。情報もない。
削除、アクセス禁止処分が適当です。

【こういった投稿自体が荒れる原因となりますので、極めて好ましくありません。
　意見を述べることを制限することも参加者が行うべきではありません。
　あなたが販売会社の方であって、どういった根拠で販売妨害なのかを説明
　頂いた上で、削除依頼されるのであれば、判断させて頂きます。　管理人】

[488: ↑↑↑]

おそらくデベ関係者なんだろうけど、いよいよなりふり構まってられなくなったかな？
営業妨害じゃなく「販売妨害」と書くあたり、販社の人間と推測させるに十分だね。
476さんはただ単に、スレみて感想書いてるだけでしょ。
アクセス禁止だなんていってもし実現しちゃったら、よけいヒンシュク買ってかえって
自分たちの首を絞める結果になりなねないよ。わからないかなあ。

[489: 匿名さん]

＞住民の階級に差がありすぎだなあ、ここは。
住居の価格差が激しいマンションにはありがちですよ。
私は都内のタワー型マンションに住んでいて買い替えを希望していますが、現在住んでいるマンションにも
港区・新宿区にもマンションを持っているほか伊豆・軽井沢に別荘をもっている方がいます。
以前、管理組合の理事をやっていたのですが、理事会の時に雑談でお話を伺っていると
別荘もしくはリゾートマンションをお持ちの方や、ゴルフの会員権をかなりお持ちの方が
少なくありませんでした。
私のところは今住んでいるマンションのローンだけで四苦八苦していますが、そんなこと、恥ずかしくて
言えませんでした。

[490: 匿名さん]

>>487
管理費が高いと言えば買うなと言い、買うのやめると言えばアクセス禁止にしろと言う。
そんなんだから人気がないんだよ。要望書すら全然出てないじゃない。こりゃ完売は厳しいね。

[491: 匿名さん]

[492: 匿名さん]

[493: 匿名さん]

[494: 匿名さん]

>>485=487
落ち着きなよ。
買いたい気持ちは十分わかったからさ。
欲しいところが貶されるのを見るのはつらいのも十分理解している。
でも人の意見を無下に切り捨てては駄目。
>>476はわからんでもないが、>>488や>>490は全うな意見。
これがもし削除されたら、それこそ僕はこのマンションを欲しくなくなる。
なぜかわかるよね？

[495: 494だが]

ふと思った。
実は485=487が荒らしで、釣られた？？？
考えすぎかな。。。

[496: 匿名さん]

>>490
要望書なんてとりあえず出すもので通常どの部屋も4,5倍は付きますよね？
実際登録する人はそのうちの一人か二人なんだろうけど。
それが全然出ていないとなるとかなりヤバイですね。

[497: 匿名さん]

ここの管理費の異常な高さを見てあっけにとられ、やめました。
（まあ物件自体も高いけど）
管理費を高いと思っている人の方が大勢だと思うけど、
そうでない人もいるようで、後から管理組合で話し合うのも大変そうですね。
他にしようと思っていますが、このばか高管理費の件でＮから他へ流れる人が
多くいそうで心配。

[498: 132]

他にしようと思っていますが、このばか高管理費の件でＮから他へ流れる人が
多くいそうで心配。

他にするなら、心配する必要なし。
他にしたくないなら、心配するだろう。
497はそのどちらでもなく、あきらかに分裂している。

[499: 匿名さん]

管理費の高さと、それに比べ修繕積立金（月々）の安さが気になりますね。
私も、無駄金は払いたくありません。
昨日MRで、管理費の用途や、修繕積み立て計画について質問したのですが、
計画作成中（当初15日完成予定だったものが遅れているらしい）との事で、現時点ではまともには
答えてもらえませんでした。
ただ単に「高い」といっても説得力がないので、計画出来次第入手（営業の方から郵送してもらうことになりました）
して、それを見てから、良し悪しを判断しようと思っています。
（でも、発表してしまった数字に合うよう、つじつま合わせしているだけかもね。）

ちなみに先週末私が要望書を出した南側中層階、今のところ無抽選の様子。やっぱり不人気？
このままなら、慌てて決めずに、第二期を待ってみようかとも思います。

[500: 匿名さん]

管理費を高くすることによって、
低所得者の申し込みをけん制しているのかなあ

[501: 匿名さん]

>>477
＞三菱地所の単独売主なら別ですが売主の中心は三菱倉庫ですから三菱地所系の管理会社とは利益の合算は考えられません。

裏事情に多少詳しいのでお教えしておきます。
デベロッパーと管理会社の関係は、江戸時代のお代官様と農民間のそれとほぼ同じと思って差し支えありません。

管　理　会　社　は　デ　ベ　ロ　ッ　パ　ー　に　絶　対　逆　ら　え　な　い　の　で　す。

営業協力と称して不良在庫を買わされ、やむを得ず賃貸にまわす事もしばしばです。
ひどい時には一定のキックバックを要求されたりもします。
尚、ここがそうだと断言している訳ではありません。
アクセス禁止マニアの方がいらっしゃるようですので、一応お断りしておきます（笑

[502: 匿名さん]

>>501
要するに、時期を見て、管理会社をリプレースすればいいだけだろ。
ぼったくりもなくなり管理費問題も解決する。

[503: 匿名さん]

[504: 匿名さん]

＞要するに、時期を見て、管理会社をリプレースすればいいだけだろ。
そんな簡単にいくもんかねぇ？
三菱だからって事を購入のポイントにした人だっているだろうし。
理事会、管理組合は入居早々荒れるって事ですかいねぇ？
そんなマンション、買う気にはなれんなぁ・・・
パス決定かな。

[505: 匿名さん]

商業棟や建設予定の業務棟も含めて、管理会社は包括管理受託する予定なんじゃないかなぁ。
そのあたり確認してみる必要あるね。
仮にそうだとしたら管理会社切替は一層面倒だと思う。
下手すると商業棟や業務棟部分で取れない粗利益を、住宅棟部分で賄っている可能性も否定できないし。

[506: 匿名さん]

商業棟や業務棟部分の尻拭いをするわけか、だめだなこりゃ。

[507: 匿名さん]

>>504
三菱というのが最大の懸念材料でしょ。なに寝ぼけたこといっているの？
立地のよさですよ。ここのポイントは。管理会社が＊＊なら替えるだけ。

[508: 匿名さん]

管理会社がマヌケなら替えるだけ。

[509: PART １]

もちろん管理費は値下げ可能です。今の管理費金額は、販売時の説明事項ですから、委託管理契約は未だ締結されていません。
入居後、管理組合設立総会時に、組合員（入居者）の過半数の賛成があって、初めて、管理会社との業務委託契約が締結・発効されるのです。だから大丈夫。

[510: PART ２]

重要なことは、三菱グループの息がかかってない購入者が理事長になり、イニシアティブをとって管理会社と交渉し、委託契約内容の明細を提出させることから始めましょう。
←何方かが営業に手配されたとの事でしたから、入手後にまた掲示板へ情報公開お願いします。

きっと突出した項目があるはずですし、三菱コミュニティは、管理報酬として、管理委託業務費総額の１５％ぐらい取っているはずですので、この％を削減させることも必要です。
その削減目標を１０％減の、５％におくといいでしょう。（つまり、委託業務費が高額になればなるほど、彼らの報酬が高くなると言う仕組みになっているのです）

[511: PART ３]

ご存知かもしれませんが、管理委託業務費には、直接委託（三菱コミュニティが直接業務を行う）と間接委託があります。この間接委託が曲者で、三菱コミュニティが関連会社などに、再委託しそこから、マッチポンプ式にバックマージンを吸い上げています。この再委託業務を、管理組合との直接契約にすることで、この部分で３割程度削減が見込まれますが、管理組合の業務が増えますので、自立した管理組合になることが大切なのです。
（ex:エレベーターや施設・設備の保守点検業務）それとともに、コンシェルジェ部分の人件費の削減です。ホテルと同じサービスを受けたいなら、個人的には、煩わしい管理組合のあるマンションより、お金で済むホテルやサービスアパートメント住まいの方がよっぽど快適だと思うのですが。
それは、即ち理事の仕事が増えるということですが、こんな高い管理費を支払うくらいなら、出来る範囲で管理組合活動に従事するという仲間はきっと集まるはずです。投資用ならどうでもいいことですが。

[512: PART ４]

ご自身でご入居なさる予定の皆様、管理組合で、デベロッパーの息が掛かっている役員かどうか見極める方法は、意見交換の際「管理組合役員は、ボランティアでやっています」とか「みんな、管理会社にお任せすれば安心です」とおっしゃるかどうかです。
そういった方々は、十中八九三菱系列の息がかかっていると考えて間違いありません。
一例として、法人名義の区分所有者や名士的な人物（ex:地元の零細or中小企業オーナー）が挙げられます。外資系大企業や上場企業などでは、内規で互恵取引を規制していますが、そういった締付のない、個人商店やワンマン企業の実力者には、三菱グループや鹿島建設が互恵取引を持ちかける替わりに、管理会社及び修繕工事の請負を既存の会社が死守するよう命令するのです。だからそういった方々は、利権確保のため、区分所有者全員から搾取しようと、必死に管理会社や施工者をかばい、自立した管理組合にならないように、あらゆる手を使って妨害してきます。

そのためにも、管理準備委員会の段階から、仲間作りを始めておく必要があります。他の購入者にとっても、サービスが低下せずに、管理費が値下げされるのなら、異を唱える人はいないはずです。
それに難色を示すのは、恐らく三菱系列側の息のかかったメンバーですから、そういった人たちを、決して理事長・副理事長・分科会部長にしてはいけません。
そうなるぐらいなら、自ら理事長に立候補しましょう。立候補した動機が「管理費見直し」であると明言すれば、きっと支持者も多いはずです。

自家用物件として真剣に購入をお考えの皆様、デベに負けず管理組合活動で結束して、ローコスト・ハイパフォーマンスの管理を実現させましょう。

[513: 匿名さん]

こういう情報が聞きたかった。私は人事にしませんよ。はじめが肝心ですね。
がんばりましょう。

[514: 514]

いいスレだ。512の見識に敬意を表したい。
みんな頑張ろう！！

[515: 匿名さん]

このスレで、管理費値下げに反対した奴は、デベロッパーのいいなりのヘタレか、
デベロッパーの息のかかった野郎ということだな。
なんかすっきりした。管理費を値下げするのをいやがる馬鹿がいるというので不思議に
思っていた。

[516: 匿名さん]

購入前・管理組合設立前から、これだけ揉めるマンションも珍しいね。
ただ煩わしい事には巻き込まれず、安穏とした生活を送りたい人が結構いるのもまた事実。
最近書かれている事は決して間違ってないと思うけど、平穏無事に暮らしたい自分としては、ここは見送ろうかなと思っている。
マンションは管理を買え、とよく言うしね。
前の方に書かれてた携帯電話の件で、「対応してない、室内では使えないと思った方がいい」とはっきり言われたのも一因かな。
問題はこうした事実を知らずに購入して、後になってとまどうその他大勢の安穏族だね。

[517: PART ５]

皆様、当選したら、営業担当者に「管理組合設立準備委員会メンバーになる。もしメンバーになれなければ本契約しない」と明言しましょう。
デベロッパーも当掲示板を見ているはずですから、場合によっては、覚書を交わすか念書（とにかく書面）をとっておいた方がいいと思います。

デベがよくやるのは「うっかりしてました」「管理会社に伝えるのを忘れてましたので、総会のときに役員に立候補お願いします」と言って、
貴方を管理組合設立準備委員会から締出し、デベ言いなりの参加者だけの準備委員会で、管理会社の言い値の管理委託契約を承認させ、それを総会で決議するというものです。

皆様、デベの常套手段から身を守り、搾取されない自立した管理組合育成のために、団結して勉強していきましょう。

[518: 匿名さん]

>>516
同意です。
>>517さんみたいな人の主導で、管理費が安くなったもののマンションは荒れ放題では困ります。
なんか妙に手慣れてる感じだし、恐ろしいです。
こんな人たちこそほかに移って欲しい…