ナビューレ横浜タワーレジデンス

[匿名さん]

新しいスレッドを作りました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39660/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[461: 匿名さん]

管理費の絶対値が高い、うんぬんじゃなく、適正じゃない（ぼったくり）じゃないか
ってことでしょ？払える払えない以前の問題。

[462: 匿名さん]

ここは北・南西・北西・南の下層階は、かなりお買い得価格だと思います。したがって金持ちばかりではないのでは・・・
460さんこそ金持ちばかりのところに住みたいのなら、タワーに住むべきではないと私は思います。タワーはどうしても価格差のある部屋ができてしまいますから・・・。

[463: 匿名さん]

というか、東南角部屋と高層階以外は、普通の値段のマンションだろ？　ここ。
お金持ちは、全体から見れば一部だけじゃないですか。

５千万円のマンション買うような庶民が、月に３万円もの管理費を
これから永遠に払えるのかね？　成城の億ションだって管理費は３万円もしないのに。

[464: 匿名さん]

>>460　は　デベ関係者じゃないの？　（笑）

>>455は、明らかに
「管理費が高すぎるから、将来きちんと払えなくなる人が増えて
　きっとトラブルになるだろう」と懸念している。

それを>>460はムリヤリ
「払えない奴は買わなきゃいいんだよね！」「買う人は、立地の良さから高いものと納得しているよ！」と
主旨をスリ替えてやがる。

俺は高層階の角部屋を買うつもりだけど、入居したら絶対に管理組合の役員になって
管理費は必ず２万円台に収まるように下げさせるよ。

[465: 匿名さん]

>>463
払えなくなれば売ればいいじゃん。
売れるでしょ。

[466: 匿名さん]

>>464
ガンガレ。期待してるぞ。交渉で2割引させることは普通らしいよ。大規模マンションは交渉力もあるしね。

[467: 匿名さん]

もりあがってますね。
詳しくないので、詳しい方に教えて頂きたいのですが、管理費とデベロッパーの利害関係
はどのようなつながりなのですか。

所有者となる住民が管理会社自体を変えてしまえれば（大変な労力だとは想像しますが）
住民が適正と思える管理費で管理していける、という理解で正しいでしょうか?

これをデベロッパーは阻止しようとするのでしょうが、最終的には住民に決定権があるのですよね？

御存知のかた、管理組合に所属されている方、教えてくださいませんでしょうか。

[468: 匿名さん]

>管理費は必ず２万円台に収まるように下げさせるよ。
値段ありきで話を進めると、思いもよらないところに弊害が来るぞ。
なぜこの値段かを把握する事が重要。

[469: 匿名さん]

460です。デベロッパーではないです。
金持ちでもないです。
客観的に見て管理費高いと思っています。それは皆さんと同じです。

ただこの管理費に適正な理由がある場合には、闇雲に大反対して管理費を下げ、
管理がずさんにならないようにしたいと言う気持ちでいます。

あまりにも部屋の値段が上から下まであるので、ただ闇雲に管理費高さに猛反対して、
必要なお金が集まらないことを心配しています。家の場合は、長く住みたいと考えて
いるので、なおさらです。

９０Ｅに住まれる予定の４６４さんのような方がいらっしゃると心強いです。
資産価値を考えつつ、管理費の適正価格を考えていただけそうな方だからです。

ただ何が適正か住民皆で見極める必要があると思います。
具体的に2万台に下げられるかは、管理する必要があるもに毎月どれくらの金額が
かかるのかを調べてからでも、決して遅くないと思います。
４６４さんとは、きっと管理組合の集まりでお会いするでしょう。

不愉快な思いをさせた方がいらっしゃいましたら、この場を借りて謝ります。
すみません、もう投稿もしないと思います。

[470: 匿名さん]

４６４さん本気ですか〜？　その時は私も微力ながら協力したいと思います。
でも４６４さんが抽選でハズレたら・・・。
多数の方が賛同してくれたらいいけど中には４６０さんの様な方もいらっしゃるし・・・。

[471: 匿名さん]

>>469
ただ闇雲に管理費高さに猛反対して、必要なお金が集まらないことを心配しています。
心配ご無用。資産価値を守るための必要経費とあればこしたことのない便利サービスを仕分ければ
良いだけ。あってもなくてもいい便利サービスを切っても、資産価値は変わらない。
基本的に、清掃業務、機器メンテナンス、警備関係を削らなければ、いいだけだよ。
コンセルジュとかはカットしてもいいと思うよ。あんなの取次ぎサービスだけだから
サービス案内のリストがあれば十分。コンセルジュを首にして、清掃費にまわす。
これでも経費がだいぶ浮く

[472: 471]

コストカットして、サービスレベルを落とすのは愚の骨頂だが、
管理会社のやっていることには無駄が一杯あるので、叩けば、無駄は落とせますよ。
コンセルジュをクビにするとかは賛否が別れると思うが、ほかにも
無駄のカットはできるはず。管理会社を入居時点からリプレースするのはリスクが大きいので、
今決まっている会社をグイグイやればいいと思うよ。客はこっちだし、大規模マンションの
優位性は管理会社に強く物がいえるところだから。大口客の値引き要請には、応えるのが
資本主義。

[473: 匿名さん]

たぶん、管理組合が三菱系管理会社に支払う管理委託費が高いのをまかなうため、
区分所有者、つまり購入者から徴収する管理費を高くしたのだと思う。
管理委託費は、管理費の帰属する組合一般会計から支出されるからね。
修繕積立金は高い管理費との辻褄をあわせるために、一時金で逃げて相対的に低く
抑えた訳だ。
ただ、将来の大規模修繕に見合う金額か確認しておかないと、あとで高額の一時金
を臨時徴収されるハメに陥り、また大モメだね。

管理会社は管理委託費を、一般的に原価を積み上げそれに粗利益を加算して決める。
この原価の中で構成比率が高いのは人件費。
コンセルジュみたいにベタ張りだと、一人分の人件費として原価計上しているはず。
だから人件費部分を見直すべきという、471さんの言っている事は正しい。
加えて管理会社が管理委託費からいくら粗利益を取っているか追及し、適正粗利益
に改めるよう総会で決議させるしかないね。

[474: 匿名さん]

↑確かに修繕積立基金は高いと思い、営業にも「基金が高いですよね」とは言いました。１０年後、２０年後にまとまった金額を徴収するようなことはないとも言ってましたが、わからないですね。

[475: 471]

管理会社のムダを許さない、不当な粗利益は吐き出させるた結果の管理費値下げであれば、
サービス低下はありえない。
Ｎと同規模タワーと比較して同程度のコストにするあたりが目標になると思う。
460さんのようなユーザーが管理会社のカモになるのでしょうな。
しっかり意識をもって管理会社をつかいこなせばいい。業者を使う基本ですよ。

[476: 匿名さん]

住民の階級に差がありすぎだなあ、ここは。

やっぱやめます。

[477: 匿名]

販売価格の一部を管理費で埋め合わせしている様な意見が多いですね。三菱地所の単独売主なら別ですが売主の中心は三菱倉庫ですから三菱地所系の管理会社とは利益の合算は考えられません。管理費は共有施設やセキュリティ・サービス・管理上必要なんでしょう。管理費に不満があるならこの物件は諦めた方が良いでしょう。

[478: 匿名さん]

>>476
そんなこと言ったら、タワーマンションはどこも住めないよ。

[479: 471]

＞管理費は共有施設やセキュリティ・サービス・管理上必要なんでしょう。
なんでしょうとしているところに甘さがあるね。
勘違いしてもらっては困るが、管理費の無駄を省いて、修繕積み立てなどの実のある方に資金をシフトさせる
ことが目的だ。総額の支払いを押さえたいのも山々だが、その中身が肝心なんだよ。
管理費というものは、立地や建物の仕様にはほとんど依存しないのだから無駄なものは無駄なの。

[480: 匿名さん]

コンシェルジェについては無くしてもほぼ問題なかったです。（経験者です。）
やはり、管理委託先を替えるのには数年かかりました。定例の管理組合の集会には委託会社が
べったりで、準備含めすべてやっていましたし、コストカットについての議案については
いろいろと理由をつけて否決にもっていっていましたが、徐々に意識ある人に役員がかわり
ようやく管理の方法の見直しなどがおこなわれて管理費もずいぶん安くなりました。
そのかわり修繕費は適正価格へ、ということで高くなりましたが定期的な修繕も入札で行う
ようになりました。なかなか購入まえから適正な管理を見極めることが難しいと思いますが、
意識あるかたが動けばきっと改善されると思いますよう。
みなさん、がんばってください。せっかく良い立地の物件ですからね。