ナビューレ横浜タワーレジデンス

[匿名さん]

新しいスレッドを作りました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39660/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[442: 匿名さん]

さすがに供給される物件が多いので、じっくり比較して購入を決められる人が多いようですね。
各物件とも良い点、悪い点があってなかなか決めかねているところです。
ナビューレは、やはり駅前物件ということで非常に魅力あるところですしデザインもなかなかです。
この立地では、価格もそんなに高くはないと思いますね。
さすがに掲示板で話題になっている管理費については、考えてしまいますが・・・。
とにかく、要望書は出したので、第一期の販売住戸の状況もみて考えようと思います。

[443: 匿名さん]

ローンの仮審査だしたとたんに担当さんやる気になったみたい。

人気のない部屋を「お得ですから」と勧められたんだけど、
いままでしぶってた東南角部屋に押し込んでくれた。
こりゃ、もらったかな？

[444: 匿名さん]

管理費見て東南角部屋の客が去っていっただけじゃないでしょうか・・・
初めの頃は、東と東南は人気だとか言ってたけど 現時点ではそうでもないのかな〜

[445: 匿名さん]

土地カンのある人はいいですが、そうでない人は申込前に現地と駅改札間を歩くことをオススメします。
アップダウンの繰り返しで、しかもかなり複雑な何種類もの経路。
お年寄りにはチト厳しいでしょうし、そごう閉店時間帯はずいぶん寂しい場所通るしかないんですね。
結局それが一番近道なんですけど。
シーバス乗り場からＪＲ改札口まで、３０代の早足でしっかり７分かかりました。
駅徒歩５分はあくまでも業法で定められた基準値で、アップダウンの多さなんかは関係ないですから。

[446: 匿名さん]

>>445
マンションから北口まで歩道橋が出来るから、今よりかなり近くなります。
それとそごう閉店時間帯でも、平日の北口だと代ゼミの学生や通勤の人が多くて寂しくは無いですよ。
それにあの辺りの歩道橋には全てエレベータかスロープが整備され、バリアフリー対応されてます。

[447: 匿名さん]

>>445
http://www.mm21railway.co.jp/eigyou/eki/yokohama.html

たぶん445さんが歩いたのは、中央口までじゃないのかな。
ただご覧のように、北口から東横線・みなとみらい線に乗るには改札に入ってから結構歩くから、
あながち的外れな指摘じゃないかも。

[448: 匿名さん]

>>447
でも東横やＭＭ線の不便については、何処へ住んでても同じじゃ無いかな？
京急やＪＲは北口階段を下りたら直ぐだし、相鉄ならそごう前の歩道橋を使って
中央郵便局脇の南口通路を使えば混雑しないで到着出来る。
今建設中の北口階段脇の通路が出来れば、それを使って郵便局の方へも行けるしね。

[449: 匿名さん]

かなり焦ってきたみたいね。営業の態度や応対からよくわかる。
第一期で即日完売難しそうとみたら、デベ社員名義で仮押さえでもしかねないね。
くるまのディーラーが自社登録するみたいに。

[450: 匿名さん]

ということはチャンスですね。

私も強気で人気の部屋に要望出します。

[451: 匿名さん]

東南角部屋希望です。

８０Ｃなら資金は十分ですが、クジとなると運が心配です。

[452: 匿名さん]

>>451
マンション、特に超高層の場合ハイサッシが多いから、南側は日差しが強烈ですよ。
フローリングなんか焼けて変色するし、Ｌｏｗ−Ｅガラスでどこまで防げるか確認した方がいいですよ。
それと、南から日があたるから逆光となり、昼間の眺望期待すると案外失望したりします。
むしろ昼間の眺望は、北側の方がきれいに見えます。
まあ、ここの場合北側は三井のマンションに視界を塞がれるから、眺望は期待できないけれど安いです。
管理費が法外に高いのは、どの向きも一緒ですけどね。

[453: 匿名さん]

抽選ってどうなんですか？
本当に公平にクジ引きみたいに何分の一の確率なんでしょうか？
実際は売り手側ですでに購入者が選ばれていて、掲示された倍率なんて絵空事な気がしてしまいます。

[454: 匿名さん]

>>453
倍率には嘘はないと思うが、当選者のあたりはついているだろうな。
逆に、落としたい相手も決まっている。ローン審査に不安がある客や住替えが難しそうな
客は、抽選操作で落としておくのが、デベの常套手段。お互いのためになると思うよ。
後でもめそうな客より、問題のない客を優先するのは当然だ。

[455: 匿名さん]

断言はできないけど、今の感じじゃ一部を除き事実上無抽選なんじゃない。
もちろん先方はそれを察知されないよう、あの手この手を使ってくるだろうが。
要望書入れてる部屋の倍率きいてみて、すぐに返答しないようならあなただけと思った方がいい。
しかしここ、やっとこさローン組んで買った奴らが高い管理費払えなくなり、滞納者が続出しそうだね。
組合収入減や滞納者への訴訟費用なんかで組合会計がひっ迫し、ただでさえ高い管理費が値上げなんて事もあるかも。
デベさんには購入前の審査を厳しくしてもらいたいもんだ。

[456: 匿名さん]

こんなのがありました。
http://www.wendy-net.com/flame/t_consult.html

[457: 匿名さん]

ごめんなさい。追記です。
↑のサイトの「ちょっと拝見」管理会社変更事例のマークステージ西大島を見てください。
ここは、最初から管理会社変更してます。頑張ればどうにかなるかな〜・・・

[458: 匿名なのよねん]

ここに住む住人は金持ちそうなので、
管理会社を替えることに賛同するとは思えないな．．．

[459: 匿名]

こんな管理費設定だと解ったので、
後の三井のタワーに注目したいと思ってます。

[460: 匿名さん]

>455
同感です。
ちょっと失礼な発言かもしれませんが、管理費が高いと思う方は
購入しないで欲しい、ぐらいに思います。
横浜駅近くというロケーションに納得してお金を払う人も居るのです。

言い方はあると思いますが、無理しては購入しない方がいいです。

[461: 匿名さん]

管理費の絶対値が高い、うんぬんじゃなく、適正じゃない（ぼったくり）じゃないか
ってことでしょ？払える払えない以前の問題。

[462: 匿名さん]

ここは北・南西・北西・南の下層階は、かなりお買い得価格だと思います。したがって金持ちばかりではないのでは・・・
460さんこそ金持ちばかりのところに住みたいのなら、タワーに住むべきではないと私は思います。タワーはどうしても価格差のある部屋ができてしまいますから・・・。

[463: 匿名さん]

というか、東南角部屋と高層階以外は、普通の値段のマンションだろ？　ここ。
お金持ちは、全体から見れば一部だけじゃないですか。

５千万円のマンション買うような庶民が、月に３万円もの管理費を
これから永遠に払えるのかね？　成城の億ションだって管理費は３万円もしないのに。

[464: 匿名さん]

>>460　は　デベ関係者じゃないの？　（笑）

>>455は、明らかに
「管理費が高すぎるから、将来きちんと払えなくなる人が増えて
　きっとトラブルになるだろう」と懸念している。

それを>>460はムリヤリ
「払えない奴は買わなきゃいいんだよね！」「買う人は、立地の良さから高いものと納得しているよ！」と
主旨をスリ替えてやがる。

俺は高層階の角部屋を買うつもりだけど、入居したら絶対に管理組合の役員になって
管理費は必ず２万円台に収まるように下げさせるよ。

[465: 匿名さん]

>>463
払えなくなれば売ればいいじゃん。
売れるでしょ。

[466: 匿名さん]

>>464
ガンガレ。期待してるぞ。交渉で2割引させることは普通らしいよ。大規模マンションは交渉力もあるしね。

[467: 匿名さん]

もりあがってますね。
詳しくないので、詳しい方に教えて頂きたいのですが、管理費とデベロッパーの利害関係
はどのようなつながりなのですか。

所有者となる住民が管理会社自体を変えてしまえれば（大変な労力だとは想像しますが）
住民が適正と思える管理費で管理していける、という理解で正しいでしょうか?

これをデベロッパーは阻止しようとするのでしょうが、最終的には住民に決定権があるのですよね？

御存知のかた、管理組合に所属されている方、教えてくださいませんでしょうか。

[468: 匿名さん]

>管理費は必ず２万円台に収まるように下げさせるよ。
値段ありきで話を進めると、思いもよらないところに弊害が来るぞ。
なぜこの値段かを把握する事が重要。

[469: 匿名さん]

460です。デベロッパーではないです。
金持ちでもないです。
客観的に見て管理費高いと思っています。それは皆さんと同じです。

ただこの管理費に適正な理由がある場合には、闇雲に大反対して管理費を下げ、
管理がずさんにならないようにしたいと言う気持ちでいます。

あまりにも部屋の値段が上から下まであるので、ただ闇雲に管理費高さに猛反対して、
必要なお金が集まらないことを心配しています。家の場合は、長く住みたいと考えて
いるので、なおさらです。

９０Ｅに住まれる予定の４６４さんのような方がいらっしゃると心強いです。
資産価値を考えつつ、管理費の適正価格を考えていただけそうな方だからです。

ただ何が適正か住民皆で見極める必要があると思います。
具体的に2万台に下げられるかは、管理する必要があるもに毎月どれくらの金額が
かかるのかを調べてからでも、決して遅くないと思います。
４６４さんとは、きっと管理組合の集まりでお会いするでしょう。

不愉快な思いをさせた方がいらっしゃいましたら、この場を借りて謝ります。
すみません、もう投稿もしないと思います。

[470: 匿名さん]

４６４さん本気ですか〜？　その時は私も微力ながら協力したいと思います。
でも４６４さんが抽選でハズレたら・・・。
多数の方が賛同してくれたらいいけど中には４６０さんの様な方もいらっしゃるし・・・。

[471: 匿名さん]

>>469
ただ闇雲に管理費高さに猛反対して、必要なお金が集まらないことを心配しています。
心配ご無用。資産価値を守るための必要経費とあればこしたことのない便利サービスを仕分ければ
良いだけ。あってもなくてもいい便利サービスを切っても、資産価値は変わらない。
基本的に、清掃業務、機器メンテナンス、警備関係を削らなければ、いいだけだよ。
コンセルジュとかはカットしてもいいと思うよ。あんなの取次ぎサービスだけだから
サービス案内のリストがあれば十分。コンセルジュを首にして、清掃費にまわす。
これでも経費がだいぶ浮く

[472: 471]

コストカットして、サービスレベルを落とすのは愚の骨頂だが、
管理会社のやっていることには無駄が一杯あるので、叩けば、無駄は落とせますよ。
コンセルジュをクビにするとかは賛否が別れると思うが、ほかにも
無駄のカットはできるはず。管理会社を入居時点からリプレースするのはリスクが大きいので、
今決まっている会社をグイグイやればいいと思うよ。客はこっちだし、大規模マンションの
優位性は管理会社に強く物がいえるところだから。大口客の値引き要請には、応えるのが
資本主義。

[473: 匿名さん]

たぶん、管理組合が三菱系管理会社に支払う管理委託費が高いのをまかなうため、
区分所有者、つまり購入者から徴収する管理費を高くしたのだと思う。
管理委託費は、管理費の帰属する組合一般会計から支出されるからね。
修繕積立金は高い管理費との辻褄をあわせるために、一時金で逃げて相対的に低く
抑えた訳だ。
ただ、将来の大規模修繕に見合う金額か確認しておかないと、あとで高額の一時金
を臨時徴収されるハメに陥り、また大モメだね。

管理会社は管理委託費を、一般的に原価を積み上げそれに粗利益を加算して決める。
この原価の中で構成比率が高いのは人件費。
コンセルジュみたいにベタ張りだと、一人分の人件費として原価計上しているはず。
だから人件費部分を見直すべきという、471さんの言っている事は正しい。
加えて管理会社が管理委託費からいくら粗利益を取っているか追及し、適正粗利益
に改めるよう総会で決議させるしかないね。

[474: 匿名さん]

↑確かに修繕積立基金は高いと思い、営業にも「基金が高いですよね」とは言いました。１０年後、２０年後にまとまった金額を徴収するようなことはないとも言ってましたが、わからないですね。

[475: 471]

管理会社のムダを許さない、不当な粗利益は吐き出させるた結果の管理費値下げであれば、
サービス低下はありえない。
Ｎと同規模タワーと比較して同程度のコストにするあたりが目標になると思う。
460さんのようなユーザーが管理会社のカモになるのでしょうな。
しっかり意識をもって管理会社をつかいこなせばいい。業者を使う基本ですよ。

[476: 匿名さん]

住民の階級に差がありすぎだなあ、ここは。

やっぱやめます。

[477: 匿名]

販売価格の一部を管理費で埋め合わせしている様な意見が多いですね。三菱地所の単独売主なら別ですが売主の中心は三菱倉庫ですから三菱地所系の管理会社とは利益の合算は考えられません。管理費は共有施設やセキュリティ・サービス・管理上必要なんでしょう。管理費に不満があるならこの物件は諦めた方が良いでしょう。

[478: 匿名さん]

>>476
そんなこと言ったら、タワーマンションはどこも住めないよ。

[479: 471]

＞管理費は共有施設やセキュリティ・サービス・管理上必要なんでしょう。
なんでしょうとしているところに甘さがあるね。
勘違いしてもらっては困るが、管理費の無駄を省いて、修繕積み立てなどの実のある方に資金をシフトさせる
ことが目的だ。総額の支払いを押さえたいのも山々だが、その中身が肝心なんだよ。
管理費というものは、立地や建物の仕様にはほとんど依存しないのだから無駄なものは無駄なの。

[480: 匿名さん]

コンシェルジェについては無くしてもほぼ問題なかったです。（経験者です。）
やはり、管理委託先を替えるのには数年かかりました。定例の管理組合の集会には委託会社が
べったりで、準備含めすべてやっていましたし、コストカットについての議案については
いろいろと理由をつけて否決にもっていっていましたが、徐々に意識ある人に役員がかわり
ようやく管理の方法の見直しなどがおこなわれて管理費もずいぶん安くなりました。
そのかわり修繕費は適正価格へ、ということで高くなりましたが定期的な修繕も入札で行う
ようになりました。なかなか購入まえから適正な管理を見極めることが難しいと思いますが、
意識あるかたが動けばきっと改善されると思いますよう。
みなさん、がんばってください。せっかく良い立地の物件ですからね。

[481: 匿名さん]

結局人任せなヤツばっかり。

[482: 匿名さん]

セキュリティについては、かなりしっかりしていますね。
お隣のパークタワーと比べると一目瞭然でした。
治安はそれほど悪くは無いと思いますが、近隣にショッピングセンターも
できるので、やむおえないのでしょうか。
ＭＭ地域のマンションもこんなものなんでしょうかねー。

[483: 匿名さん]

>>478
確かにタワマンに階級差はつきものだが、それは主に上下階の販売価格差に起因するもの。
ここはそれに加えて方位による階級格差も歴然だから、入居後の組合運営は一層荒れるだろうね。
北側は高層階でも安く、隣の席の営業マンは「投資用にいいかもしれません」なんて説明をして
いたくらいだから。
実際、マンション内に管理運営を巡って派閥がいくつも生まれて、委任状の取り合いやら怪文書
の流し合いなんて泥仕合を繰り広げている所もある。
みなとみらいの眺望を眺めながらゆったりと優雅に暮らそうとしても、いざ入居したら最初から
こうしたゴタゴタに巻き込まれ、それどころじゃなかったなんて事にならないといいね。

[484: 匿名さん]

北西にも高層マンションが建つかもしれないんでしょうか？
＊＊ビルが用地を買ったと聞きました。

[485: “]

>>476
販売妨害の疑いがあるので、削除依頼出しておきました。
アクセス禁止にもしてもらいます。

[486: ↑]

マイナスイメージは全部販売妨害？
いいことしか書いてない掲示板で満足？
皆さん怖がって書かなくなり、これで掲示板が廃れなきゃいいけど。

[487: 485]

>>486
476は完全なアラシです。情報もない。
削除、アクセス禁止処分が適当です。

【こういった投稿自体が荒れる原因となりますので、極めて好ましくありません。
　意見を述べることを制限することも参加者が行うべきではありません。
　あなたが販売会社の方であって、どういった根拠で販売妨害なのかを説明
　頂いた上で、削除依頼されるのであれば、判断させて頂きます。　管理人】

[488: ↑↑↑]

おそらくデベ関係者なんだろうけど、いよいよなりふり構まってられなくなったかな？
営業妨害じゃなく「販売妨害」と書くあたり、販社の人間と推測させるに十分だね。
476さんはただ単に、スレみて感想書いてるだけでしょ。
アクセス禁止だなんていってもし実現しちゃったら、よけいヒンシュク買ってかえって
自分たちの首を絞める結果になりなねないよ。わからないかなあ。

[489: 匿名さん]

＞住民の階級に差がありすぎだなあ、ここは。
住居の価格差が激しいマンションにはありがちですよ。
私は都内のタワー型マンションに住んでいて買い替えを希望していますが、現在住んでいるマンションにも
港区・新宿区にもマンションを持っているほか伊豆・軽井沢に別荘をもっている方がいます。
以前、管理組合の理事をやっていたのですが、理事会の時に雑談でお話を伺っていると
別荘もしくはリゾートマンションをお持ちの方や、ゴルフの会員権をかなりお持ちの方が
少なくありませんでした。
私のところは今住んでいるマンションのローンだけで四苦八苦していますが、そんなこと、恥ずかしくて
言えませんでした。

[490: 匿名さん]

>>487
管理費が高いと言えば買うなと言い、買うのやめると言えばアクセス禁止にしろと言う。
そんなんだから人気がないんだよ。要望書すら全然出てないじゃない。こりゃ完売は厳しいね。

[491: 匿名さん]