ナビューレ横浜タワーレジデンス

[匿名さん]

新しいスレッドを作りました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39660/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[341: 匿名さん]

管理費が高いのは
エントランスや共用施設に、余計なものが多すぎるんだよ。

[342: 匿名さん]

ついでに固定資産税と都市計画税は１９年度完成物件のために対象外。

[343: 匿名さん]

>342

どういうこと？　減額措置が無いってこと？

[344: 匿名さん]

というか、ここって
完成は19年２月、入居開始が19年３月末だから
「年度」で言うと、まだ平成18年度の予定なんですが・・・・・

[345: 匿名さん]

管理費３万前後の部屋が多いね。一方修繕積立は４千円〜９千円しかない。その他、
インターネット費用とかを合わせて４万前後。
修繕積立費用が思ったよりもすくないから、すぐもっと高くなると思う。
勝手な想像だけどすぐに５万になるんじゃないの。
１０年もすると、６〜７万でもおかしくない、かな？
耐震等級１級だから、大きい地震がきても倒壊しない程度。その場合の修理費は大変だろうね。
ガラス代が多かったりして。。。

管理が悪いとマンションすぐ資産価値さがるのも事実。ケチるつもりはないだろうけど、
割に合わないと思えば別選ぶしかないよ。


固定資産税とかの税金は３０万ぐらい。月に換算すると２．５万。

これで駐車場を持つ人はうらやましいよ。ちなみに横浜駅前とＭＭと駐車場代を比べたら
横浜駅前の方が高いの当たり前じゃないの。マンションの駐車場ならこんなもんじゃない。

よって、部屋によって違うけど、

駐車場３．１万、修繕・管理費４万、固定資産税・都市計画税２．５万　＝　９．６万
＋住宅ローンを毎月払うことになる。

ここからなら子供は私立に行かせたい、と思う人が多いのでは。
大きなお世話だろうけど、先の計算までちゃんとして、
良く考えてから購入した方がいい。

なにも気にしなくて良いぐらいの金持ちになりたい。

[346: 匿名さん]

>>338
ＭＭＴの管理費は約1.5倍、駐車場代は1.1倍ですね。

[347: 匿名さん]

ＭＭＴより高級と言う事じゃないですか？

[348: 匿名さん]

毎月の管理費と修繕積立金の合計はフォレシスと同額ぐらいだそうです。
ナビューレもフォレシスも建物の中心部分にタワーパーキングが入るので維持点検費がかかるようです。

[349: 匿名さん]

北西の土地を某ビルがかったらしいので、高層マンションがたつのでしょうか？
そうしたら、北西の高層階も眺望が望めないということか・・・。
管理費は、やっぱ高いですね。パーキングの点検維持費は駐車場代に含めるべき
でしょうね。値段下げたようで、管理費で元をとる作戦か？

[350: 匿名さん]

管理費や修繕積立金は、分譲後の管理組合の考え方次第でしょう。
この様子では、どの会社に管理を委託するかも含めて再検討が必要でしょうね。
個人的には、茶室・音楽スタジオ・ダンススタジオ・スパはいらないので、潰してコンビニにでも賃貸したい。

[351: 匿名さん]

管理組合設立時は、販売会社が初め取り仕切りますし、役員の人選もしかり。
入居者は最初が肝心でしょう。たぶん、計画されている内容でも見直せば
管理費はいくらでも安くなります。でも修繕積立は、早めにきちんとした
計画をたてることが必要でしょうね。販売時の計画はまったくあてにならない
ですから。まあ、管理費安くして修繕費が高くなり、差し引けば、あんまり
かわらないんでしょうがね。

[352: 匿名さん]

ここが高級だから管理費が高い？そんなことはないでしょう。高級＝管理費高いなの？？

いずれにしても、払えない人ばかりが集まったら悲惨だね。最初は綺麗な建物でも
変な管理してぼろぼろになっていくだろうね。

[353: 匿名さん]

安くて、管理費が高い所が有るの？
それなりの設備が付いているから管理費が高くなるんじゃないのかな？

[354: 匿名さん]

そうだよね。管理するものがあるから、管理費が高くなってるんだろう。

[355: 匿名さん]

＞＞346
ＭＭＴの管理費はナビューレの1.5倍ということですか？
すごいですね。抽選落ちてよかったかも。。。

私は先日、管理費が高いのは四重のセキュリティーのためと説明を受けました。
人が24時間受付にいるので、人件費がかかるというのです。

確かにタワーパーキングの維持費もかかりそうですね。
あの立地では借りる人がいるかどうか。
借りる人が少ないと将来的には管理費を上げざるをえないでしょうね。

[356: 匿名さん]

価格発表会に行かれた方ー

70平米台の価格変更もお教えいただけませんか？

[357: 匿名さん]

販売元は管理でも将来にわたって儲けることを考えているので
管理組合で議題にあげても、なんだかんだで業者を変えると大
変だとか、維持できなくなるだとか言って来ますよ。
人件費が一番高いとの説明がされていましたが、これには専門
会社も多くあり、信頼できるところもあるので、惑わされずに
いろいろ比較検討すれば管理費もかなりやすくできると思いま
すけどね。大抵は高く見積もられています。ぼったくられない
様に入居者でがんばってください。

[358: 匿名さん]

三菱のマンションて、タワーズ、ＭＭタワーもそうだったけど、見た目をすっきり綺麗にするこ
とを優先して、住みやすさ（実用性）からすると？のが多いね。
80mm2以上の広さがありながら、掃除機や日用品を保管する物入れ、納戸がない間取りが多い。
確かに共用部（内廊下）や内装のセンスはカッコいいと思うことが多いけど、日常生活をシミ
ュレーションすると？となる。（狭い間取りでもトイレに手洗いを付けてくれるのはいい。）

[359: 匿名さん]

>>357
管理費と管理委託費をごっちゃにされていませんか？
管理委託費をぼったくる業者は確かに多いですが、管理費は組合の会計に帰属するものです。
分譲時における戸別管理費の設定がおかしかったりして、組合設立後に見直すケースはあります。
ただ、デベが販売対策上不当に安く誘導してたりして、組合財政が設立後赤字になったりするケースの方が多いと思いますけど。
いずれにしても管理組合の理事長さんは、業者（管理会社）に管理委託費値下げの余地がないか、強く打診してみるべきですね。
同時に戸別の管理費や積立金の設定、組合の収支やバランスシートが適正であるかなど、入念な検証が必要でしょう。
個人的には、ここやフォレストの理事長には絶対なりたくないですね。

[360: 匿名さん]

だから〜、フォレストじゃなくてフォレシスだっての。

[361: 匿名さん]

>360
いつまでたっても覚えられないような頭じゃ心配しなくても理事長なんてなれませんから〜(笑)

[362: 匿名さん]

どなたか消費税について聞いた方はいらっしゃいますか？
パークタワーのスレでは消費税について問題になっているようです。
引渡しまでに消費税の税率が上がったらその分を追加徴収するとの事。
仮契約時には税率が上がっても追加徴収はないと言っていたため、問題になっています。

ナビューレの場合はどうなのでしょう？

[363: 匿名さん]

>>361
混ぜっ返すしか能の無いヤシも同様ね

[364: 匿名さん]

>>363
ヤシって何?? _・)ぷっ

[365: 匿名さん]

管理組合結成後　管理費を下げることは本当に可能なのでしょうか？　どうしてこんな金額になるのか・・・。
販売価格は確かに全体的に下げてるけど（1,000万以上の部屋も）、私が希望していた部屋は下がっていなかったので、管理費をみて愕然としました。
でも、ほしいな〜・・・

[366: 匿名さん]

>>365
損益計算書と明細をよく見て、無駄な経費がないか検証するところから始めましょう。
管理会社に支払っている委託費は、特に入念な検証・確認が必要なところ。
次に貸借対照表や未収金明細などもみて、資金状況も確認しましょう。
経費削減でいくら収支が好転しても、未収金が多くてキャッシュフローに余裕がないと、
戸別の管理費下げるのはなかなか難しいです。

[367: 匿名さん]

なんだか　価格を下げて客寄せして　管理費で長期に渡ってもとを取る。なーんて気が・・・
管理会社替えるのは難しいのかな〜・・・。あんな共用施設もいらないから　管理費下げて〜
駐車場も多すぎる気がするし、駐車場余ったら管理費に上乗せなんてあるのかな〜。これ以上上がったら無理！

[368: 匿名さん]

>>367
３５９さんが書いてる事を参照されたし。管理費は組合の帰属。
組合から徴収する管理委託費で、長期に渡り搾取するのがデベ系列管理会社の使命。
共用施設不要論については同意。
駐車場の稼動収入不足などで組合財政が切迫すると、管理費上乗せは充分あり得る。
あと３４５さんが書いてるが、ここは固定資産税も高いんで要注意。

[369: 匿名さん]

ガラス張りのコミュニティールームなんかやめて、そこは植栽にし、スパ・ダンススタジオ・音楽スタジオをなくして、そこをコミュニティールームにすればいいのに・・・。
名案だと思いませんか〜

[370: 匿名さん]

ここは「固定資産税が高い！」「管理費が高過ぎ！」と言う人は住まなくて結構・・・ってな物件なんですよ。
管理費が高くたって、駐車場代が高くたって、積立修繕費が値上がりしたって、消費税がＵＰしたって、
それでも問題無く支払いが出来る人達を募集してるんです。
販売価格だけを見た時には乗り気だった私ですが、管理費の設定を見て諦める事としました。
でもインテリアの参考の為にＭＲへは行く予定です。

[371: 匿名さん]

>>370

ここが、もし８千万とか９千万とかの部屋ばかりのマンションなら、そうも言えるけど
実際には５千万台の部屋だって、多数あるんですよ？
その価格帯の部屋を買いたい人にとっては、やっぱり相場より管理費が高すぎですよ。

[372: 匿名さん]

共用施設の内、ダンススタジオは確実に不要ですね。あと、スパもどうかな？

音楽スタジオについては、４階のアトリエが横浜市の方針で
「音楽・芸術などの創作活動」が目的の人だけが購入できることになってるので
（ポートサイド地区は、そうした人たちが多く住む街にするという横浜市の計画）
建前上そういう施設がないとイケナイのかもしれませんがね。

[373: 匿名さん]

そうした不要な施設はやめて、そこをコミュニティルームにしてほしい。
一方、現在そうした施設として計画されてる部分を、自転車置き場などにした方が良い。

一戸につき自転車１台は、ファミリーにはツライ。

[374: 匿名さん]

管理費の高さは、私も気になっていたんですが
共用設備の豪華なタワーマンションは、こんなもんかな？と思ってました。

しかし、近隣の他のマンションと比べてみると・・・・・

たとえばＭＭタワーズの93平米の部屋（28F。西南角部屋。8120万円）の場合
管理費は¥21,400／月でした。一方、ナビューレで同価格帯の部屋では
¥35.900／月になります。

　や　っ　ぱ　り　高　す　ぎ　で　す

セキュリティが充実してるから？　う〜ん、それなら
フォレシスなんかは、もっと高くなくてはおかしいですよね。

24時間常駐管理？　そんなの今時のタワーマンションなら常識では。

[375: 匿名さん]

>>374
それって、修繕積立金とか含めたら、毎月いくらとられるの？？？
だいたい、管理費なんて、本来は物件価格と正比例するもんじゃない。
（バブル期の億ションは、べらぼうに高くて、最近やっと住民が目覚めて管理会社を変えて数分の一に
なったって記事を前に読売の連載で読んだ記憶があるが。）

[376: 匿名さん]

修繕積立金は60平米で\5000・80平米で\6600・100平米で\8000となってます。

このへんは、まあ妥当なところでしょう。　問題はやはり管理費かと。

[377: 匿名さん]

どうせ系列の三菱系の管理会社にボッタクリさせて
マージンを受け取って儲けよう、ということなんでしょうね。

たぶん、これから競争の激しくなる業界だし
数年後に他社に見積もりさせたら、３割は安くなるはず。

もっとも、管理組合が実際に管理会社の鞍替えを計画し始めたら、
デベ側が必死になって妨害工作に走るでしょうけどね。

鞍替え推進派の管理組合役員が怪文書で中傷されたりとか。（笑）

[378: 匿名さん]

>>374
総戸数が少ないからでは？
フォレシスは巨大団地だから、戸数割にすると安くなるんでしょ？

[379: 匿名さん]

>>374

え〜？　MMTなら管理費が21800円のところが、ナビューレだと35900円になるのかよ？

すごい割高じゃないですか。物件価格が同じでも、支払いは年間で16万８千円
10年で168万円、30年で500万円も高いことになるぞ！　それだけの差額があれば
部屋のランクも１つ違ってくるだろうに。

[380: 匿名]

不必要な共有施設が多すぎるからでしょう。フォレシスは少し多くなったようですが、ＭＭＴの時は周辺にホテルが多いですから必要な場合はそちらを利用という考えでした。当然、ＭＭ地区の施設や店舗の割引カードが発行されました。

[381: 匿名さん]

しかも管理費って、ローンと違って
「●年で払い終わる」ということが無いんだよな。
住み続ける限り、永遠に払い続ける・・・・

[382: 匿名さん]

>381
そうなんですよ。だから、当面はそりゃ払えるだろうけど、給与所得がなくなった瞬間に
結構な負担なりそうな気がしてかなり不安です。

[383: 匿名さん]

>>380
ナビューレも、すぐ近くのスカイビルとかに
温泉もスポーツクラブもあるんだから、それの割引券でもくれた方が
よっぽど良いのにね。そのぶん、トランクルームを増やして欲しい。
今のままだと、全戸数の３割ちょっとにしか行き渡らない。

スパなんて、よく利用されるのは最初の珍しいうちだけで
そのうち閑古鳥になるのが、今から目に見えてる。
ダンススタジオ？若いお姉ちゃんがいっぱい利用してくれるんなら
協力してやらんこともないけど。まあ、しかし
ここの物件の購入年齢層をみるかぎり、それは・・・・・

[384: 匿名さん]

>>378
>フォレシスは巨大団地だから
なんでフォレシスが巨大団地なの？
最高級タワーマンションでしょ？！

[385: 匿名さん]

計算してみると、もし駐車場も借りた場合には
ローン返済額の５割に当たる額を毎月、管理費として払わなければならないんですね・・・
私は正直、かなり本気で購入する気マンマンでしたが
こういう話を聞く内に、「もう一度、考え直した方が・・・」って感じになってきました。

[386: 匿名さん]

三菱って、表面だけ綺麗にして中身（住み易さ）はダメダメって物件多いよな。

[387: 匿名さん]

表面もキレイかな？　三井や野村などに比べて
なんか地味〜な感じの物件が多いような気がするけど。

ナビューレは珍しく、三菱らしからぬ華やかさを感じたんだけどねぇ。

[388: 匿名さん]

ここって、そんなに管理費バカ高なんですか。知らなかった。
価格表だけ見ると、横浜駅から徒歩５分とは思えないほど
手頃な価格の部屋が多い（その代わり、眺望の良い部屋は超割高だけど）ように
思ってしまったんですが、やはり思わぬ「落とし穴」があるって事ですか。

[389: 匿名さん]

こんな管理費払えるかよ。馬鹿にするのもいい加減にしろ！！
これなら値下げなんてしなくてよかったよ。
東向き、南向きなんてほとんど値下がりしてないから管理費だけ高くされて不公平だ。
修繕積立金だって今は安くしてるけどすぐ高くなるのは目に見えてる。

[390: 匿名さん]

こんな老人ばかりのマンションにダンススタジオ？？
頼むからそんな不要なもの作るなよ。