MJR新宮中央 W棟＆E棟について ＰＡＲＴ3

[匿名さん]

MJR新宮中央 W棟について建設的な話しをしましょう。
契約者の方や物件を検討中の方はもちろんのこと
ご近所の方の情報をお待ちしてます。
よろしくお願いします。

所在地：福岡県糟屋郡新宮町中央駅前二丁目8番2（地番）
交通：鹿児島本線 「新宮中央」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：78.24平米～93.70平米
売主・事業主：九州旅客鉄道
販売代理：三井不動産リアルティ九州

物件URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/shingu_chuo/index.html?utm_medium=referr...
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

[781: 匿名さん]

劣化していくマンションにしがみつくのは耐えられないから
新たなマンションへ移り住む～779さんの考えもわかるが
皆がそのような行動をすれば、マンションスラム化が進んでしまう。

[782: 匿名さん]

エコカラットいいですよね。空間の印象はもちろん、空気も毎日の暮らしも快適にしてくれそう！

[783: 匿名さん]

やっぱりリビングにエコカラットがいいですかね？

[784: 匿名さん]

エコカラットの効果は分かりませんが、見た目のデザインが良いので気になっています。エコカラットの壁を見るとぐっと高級感が高まりますね。

[785: 匿名さん]

>779
>住人が共用部分を傷つけないように監視の強化をお願いします。
>こちらも総会でしっかり意見させていただきますよ

何を意見するのでしょうか？30年後にはボロボロになるので住み替えたほうが得策とでも意見するの？

誰もが住みたいと思えるよう管理状態を維持していくことは大切です。鉄筋コンクリート造の建物って、６０年くらいは建物として使えるので、計画的にきっちり修繕がされていれば、十分に使えるし外観も共用部分も正常に保つことは可能ですよ。逆に、適正な修繕が行なわれていないマンションならば、４０年くらいで資産価値は地に落ちるでしょう。そうならないためにも、住民一人ひとりの意識が問われるのです。

[786: 匿名さん]

779ではありませんし、ここが気に入っているので貶めるつもりはありませんが、さすがに30年もすれば、どんなに修繕しても、劣化するのは覚悟しといた方がいいと思いますよ。修繕費で何もかも全てを新品同様することは不可能だと思いますし。10～20年経つと周辺道路もどんどん劣化していくし、どうしても町全体は古くなります。それはどこも同じですよね。少なくとも30年後に今と同じ雰囲気を保てていることはないでしょう。

785さん（おそらく778さんですよね？）の気持ちも分かりますが、779さんが前におっしゃってることも一理あると思いますよ。

仮にここの90㎡以上角部屋上層階を新築と同時に賃貸で借りたとしたら、駐車場代も込みで安くても14万くらいはするでしょうから、10年住んだとして、管理費、固定資産税などを考慮しても、購入→売却とさほど支出は変わらないかもしれませんね。大雑把な計算ですが、上手く売れれば賃貸より安く住める可能性もありますし、仮に損したとしても大損はしないでしょうね。

[787: 匿名さん]

エコカラットはあとからでもつけれるみたいですよ。
テレビのうしろにと考えてますが、実際にテレビ台を購入してみてバランスを確認してからにすることにしました。

[788: 匿名さん]

軍艦島を見ればこのマンションの将来がわかる

[789: 匿名さん]

14万で借り手つくかは見物ですね。
同地区では半額程度のファミリー向け賃貸物件がありますから。
頑張って欲しいものです。

[790: 匿名さん]

785さん
誰もが住みたいような管理状態を維持するにはどうしたら良いのでしょうか？管理会社任せっていうわけではないと思いますので教えてください。

[791: 匿名さん]

>>786
せいぜい8万、出して10万までかな。もちろん駐車場込みで。

[792: 匿名さん]

>786
おっしゃる通り30年後は劣化しているのは確実。
劣化していくことを反論しているというよりは
>754や>769や>775や>779が「ボロボロ」を
連発しているからだろう。

百道や千早には築20年超のマンションがゴロゴロ
あるが、外観見る限りは築年数を感じさせないほど
管理されている。
湊坂も同様。子供は少なくなったが、他の分譲地
に比べ手入れされているので、きれいな閑静な住宅街
という雰囲気はそのまま。

[793: 匿名さん]

>786
安くても14万と考えているようだが、高くても14万というのが正しいだろう。
駅前の分譲マンションが賃貸で12万、新築賃貸マンションが8万ほど。
いづれも新築のため、10万前後の価格としているが、築年数10年を超えると
80㎡以上でも7万～8万が相場である。

10万以上の物件はニーズがないのか？借り手がいないまま募集状態が
長期間続いているところもあり。

[794: 匿名さん]

借り手がつくかどうかとか、賃貸に出したいとか言ってるわけではなく、775さんは分譲レベルで、この立地が気に入っているようなので、同じ条件として同マンションで新築時に賃貸として借りた場合を想定したまでなので、借り手がつくかどうかとかそういう話じゃありません。

ちなみに資金がおありのようなので、90㎡以上、角部屋、上層階を想定しました。現在、トラスト70㎡台2階でも12万で出ているようですし、オーナーの購入価格から考えたら、実際はもっと高いかと思います。

それと百道は分かりませんが、千早や湊坂は車で通り過ぎるだけだと分からないと思いますが、歩いてみるとやはり古さは否めません。マンションのメンテナンスとなると資金的にも全て新しくするわけにもいかないでしょうし、30年後に外観、廊下、エレベーター、郵便受け周辺など全てがずっとピカピカであるわけではないので、そのへんは少しは覚悟というか現実的に想定しておいた方がいいと思いますよ。

[795: 匿名さん]

マンションは劣化するとスラム化が心配。
マンションだと大規模改修には住民の総意が必用。でも是非改修したいという住民と改修はまだまだしなくていいという住民の齟齬が。
戸建だと補修は各戸で好きに出来るけどね。
また住人の高齢化で、管理費の支払いに困る世帯が増え、全国の分譲マンションの約4割で管理費滞納が起きているといわれている。

[796: 匿名さん]

百道の友人宅に行きましたけど、築20年弱でした。管理は行き届いてるようですが、エントランスドア、エレベーターの劣化は激しい様子でした。気をつけたいです。

[797: 住まいに詳しい人]

マンションのスラム化はすでに都会で発生してる分譲マンションにおける課題の一つです。スラム化のパターンはいくつかありますが、もっとも一般的なパターンは管理組合及び理事会に対する住民の無関心です。管理費・修繕積立金さえ支払っておけば管理会社が全部やってくれると考えているマンション住民は意外と多いものです。スラム化させない為に大切なのはマンション内の良好なコミュニティと管理組合・理事会への積極的参加が重要です。12年前後に行う大規模修繕は定期的に必ず実施できる修繕積立金であるか、駐車場使用料は管理費に取り込まれ年度毎の余剰金は修繕積立金に振り替えますが、余剰金が出る適切な管理費、駐車場使用料となっているか、購入者全員が入居し管理組合が発足したら出来るだけ早い時期に検証する必要があります。また、大規模修繕は築40年間で3回実施するというのが国土交通省のガイドラインです。マンション共用部分の修繕・改修は計画的に実施しなければなりません。理想のマンション造りは入居した時から始まります。
ちなみに、大規模修繕実施は総会において普通決議で実施できます。総会は委任状を含めて過半数の出席により成立し、普通決議は委任状、出席者の過半数で承認されます。従って住居者全員の総意でなく、仮に60戸のマンションでしたら総会は31人以上の委任状を含めた出席者で成立し、普通決議事項は16名以上の同意者があれば成立します。

[798: 匿名さん]

絶対に修繕しておいた方がいい箇所というのがあるでしょうから、そういったところを優先させるとエントランスやエレベーター内装、ポストなど、美観に関するところは後回しになりそうですね。一気に老朽化するわけではないし、徐々に劣化していくので住人も慣れてしまい、最終的には「そこまでしなくてもいい」となりそうですね。余計なことにお金かけるなら自分の家の中を改装したいし。
共用部は多くの人が使用する場所なので、劣化も早いでしょうし、10年くらいでかなり古い感じにはなるでしょうし、30年後もなんとか維持していきたいという気持ちは分かりますが、ちょっと無理だと思います。

[799: 匿名さん]

共用部は10年でかなり古い感じになりますか。

[800: 匿名さん]

798
10年も経過すると皆さん劣化状態に慣れてしまい、お金をかけるなら共用部よ自分の家って感じになるんですかね。ところで12年に1度程度４～５０万の修繕積立一時金が今後必要というマンションも多いようですが、これは一般的なことでしょうか。