日暮里駅前プロジェクトについて

[匿名さん]

まだ少し先ですが、今年の秋から販売開始予定だそうです。
ＨＰからもまだ具体的なイメージが沸きませんが、日暮里ってどんな町になるんでしょう？

[62: 匿名さん]

>>61 地権者の分を含まずに30%といっているので、多分地権者には優先的に
配分が済んでいるせいでしょう。　ここみたいに地権者率40%とかいう場合には
ありがちなことではあります。　もっとも3.5万/月も出して、駐車場を維持しない
といけないということは、ほぼ毎日使う人に限定されるような気がするので、
その場合はあんまり駅直結の意味がないですよね... いらんといえばいらん気も
しますが。　

[63: 匿名さん]

ＭＲ行ってきました。
子供いないので狭い部屋狙いで価格もそこしかきいてませんが、
60m2前後の部屋は北側に集中しているしタワーの中では低層階の２０階以下で
限りなく4000万に近い3000万円台でした。ちょっと高いですよね。

あと気になったのはエレベータ台数もですが戸境壁が136mmしかないこと。
隣家と騒音問題とか発生すると困りますよね。床もボイドスラブは300mmあるけれど
二重床にグラスウールは挟まないそうです。

[64: 匿名さん]

ＭＲで「駐車場少ないですね」って聞いたら「ローン組んだら，毎月３万の出費は
きついんですよ」って言ってた。でも駐車場代払えない人間が，あの広さで4000万，
5000万払うのかね？　やっぱ価格設定に無理があるとしか思えない。

[65: 匿名さん]

>>63 戸境壁の136mmは、乾式工法としては非常によくある厚みですけれども？
最近は、吉野石膏あたりの製品採用だと、TLd-56等級とかの確保が可能ですから、
湿式工法200mmのコンクリート直壁”相当”は　確保できることになりますね。
実際には、施工してあるもの同士の比較ではやや劣るという評価らしいですけれども、
厚みだけで比較してもあまり意味ないです。　まぁタワーは軽く作らないと
いけないのが至上命題ですから、隣戸との壁が200mm コンクリートとかを要求すると
せいぜいが20階までしか普通いけませんから。　タワー自体はやめとけというのは
一つの見識ではありますね。

[66: “]

乾式としてはよくある厚みなんですね。なるほど。
乾式工法ってどんなものなのか少しだけ検索してみましたが、ぴしっと施工されて
いれば、防音にも良いとか。ただタワーの場合は長期間でゆがみがでないかどうか
不明で、もっともそれは補修をすればいいだけなんだけれども……ということが
ありました。良い勉強になりました。
>65さんありがとうございます。

[67: 匿名さん]

今日の夕方、チラシがポストに入ってました。
大手では、あまりやらないことだと思いますが、
ＭＲに人が集まっていないのでしょうかねぇ。

[68: 匿名さん]

>>67 少なくとも週末は大盛況でしたけれども、あの価格では要望書にはあんまり結びついてはいないんでしょうね。

[69: 匿名さん]

地権者について、教えてください。
地権者率40％というのは一般論として多いのでしょうか？
また、その割合が多いとどのような懸念があるのでしょうか？

[70: 匿名さん]

４０％ってのはもの凄く多いですよ。 問題点ですが;
1）土地の購入と引き換えに便宜をいろいろと前もって図っている場合が
多いということ。例えばここ地権者を含まずに、駐車場割合30%とかいっていますけれども、
　その意味するところは、地権者で、かつ車をもっていたい人には先に配っちゃったあと
　ってことです。　最近は少ないけど、等価交換時の条件の一つとして、駐車場の永続的な
　無料での利用権を与えているなんてパターンはいくらでもあります。
2) 管理に対する意識が、購入して入ってきた人と違うことが多い点。 例えば3/4の議決権が
　必要な規約改正で、地権者にとって不利なことがあれば、一致団結されてしまえば
　全部否決可能です（上の駐車場の不公正是正など）
3) 地権者の住戸の間取り図は公表されていないこと。SIや2重床など、水周りに可変性の高い
　方式を採用している場合、好みの煩い地権者だと、かなり変わった間取りにしていることが
　あります。普通の分譲仕様ですと、水音などのトラブルを避けるために水周りゾーンを
　限定していますし、真上・真下の住居は同じ間取りである可能性が高いですが、地権者住居の
　下や隣だと、極端な話、自分の主寝室の隣が風呂だったり、真上が風呂だったりする可能性が
　あって、これが入居してみないと分かりません。　タワーでは、戸境壁の遮音はなかなか困難
　ですから、これは結構問題となる可能性が高いです。

[71: 70]

まぁ ここは比較的低層階に集中させているので、3) はあまり当たらないかもしれないけど、
上下左右のどこかが地権者住居ってのは避けるのが常識とされている点だけコメント。

[72: 匿名さん]

>>70さん

ありがとうございます。価格がこの地域の標準より高いのは、地権者の分が上乗せされてる
のかな、と思っていましたが、他にも色々問題があるのですね。特に３）は全く知りません
でしたので、とても参考になりました。ご丁寧に、ありがとうございました。

[73: 匿名さん]

>>71さん

そうですか。どうもありがとうございました。（とても参考になります。）

[74: 匿名さん]

約300戸で、エレベーター3基というのは少なすぎると思いますが、他のタワーマンションも同じようなものでしょうか？

[75: 匿名さん]

やっぱり地権者が多いのは気になりますね。
どうしても管理組合を結成したときに上下関係がありそうです

[76: 匿名さん]

>>74 いや少ないです。　超高層とかで階別に分けているとかだと、1台80戸くらいでも
渋滞を回避できますが、各駅停車のを100戸１台とかだと、低層階の満員通過が起こる
ことがあります。　今UR賃貸で、非常用込みで、350戸5台ですが、それでも朝たまに
低層階は通過になっていることがありますので。

[77: 匿名さん]

>他のタワーマンションも同じようなものでしょうか？

タワーのエレベーターに関しては、下記に関連の書き込みがありますよ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38157/res/272-272

[78: 匿名さん]

>>77 参考になりました。

[79: 匿名さん]

エレベータの1基当りの戸数は80を超えた辺りから、徐々にいらいらが始まり、
100戸を超えると、時間帯によっては、かなり不満がでるでしょう。

また、総基数も大事です。3基では無理ですが、基数が多いと停止階を決めたエレベータ制御が可能となります。
これが出来ると、だんご運転も回避出来ます。

[80: 匿名さん]

TTTあたりで、1400戸ごとに　4*4＋非常用2で18基とかでしたっけ。
やはりもっと大きな棟にならないと、停止階を絞れない（各駅停車になってしまう）
ので、低層階の通過リスクが上がりますね。

[81: 匿名さん]

>>77
にも書いてありますが、タワーマンションの場合は、エレベータの速度も結構大事ですよ。

気をつけないと、現在販売中のタワーでも ( 信じられませんが ) 105m/分の低コストの物を採用している所もありますから。
ここは、大丈夫でしょうが。

[82: 匿名さん]

現状の人気のほどは、いかがなものなのでしょうか。
私は、周辺環境、価格の割高感、地権者戸数の多さにより見送ることにしました。

[83: 71]

エレベーターの件はコメントありがとうございました。
100戸で3基は、他のタワー型マンションに比べても、
見劣りするスペックのようですね。

ところで、新築マンションで値引きって聞いたことあります？
実際、売主が強気の物件でも値引きなどはあるのでしょうか？
電化製品なら当然のように値引き交渉しますが、マンションでは
中古くらいでしか聞いたことがありません。実情はどうでしょうか？

[84: 匿名さん]

TTTでまったく人気がなかったのできいてみましたが、値引きはしてもらえませんでした。
１０フロアーで、抽選申し込み３組しかなかったんですけどね。
本当に完売してるのかなぁ？

[85: 匿名さん]

売れなければ、値引きもあるでしょう。
モリモトのマンションとか、堂々と新価格を発表していますよね。
「キャンセル住戸発生！」なんていうのも、実は値下げだったりするようですし。

とりあえず、正式価格は下げてくれないかなー。

[86: 匿名さん]

山手線に直結だからきっと売れてしまう
と思います。
この辺に興味ない人は多いでしょうが、それでも
常磐線や京成線などを基盤として生活している
人には好立地です。
そうした人はかなりの数いると思います。
私もその一人ですけどね。

[87: 匿名さん]

山手線の駅直結とはいえ高すぎます。
営業の人は、賃貸に出すにしても売るにしてもこの立地なら
将来的に資産性が落ちることはまずないと言ってるけど、
常磐線、京成線沿線ならもっと安いところがあるし、
日暮里の街がこれから激変するとも思えません。
TXが開通しヨドバシができて騒がれている秋葉原だって
依然としてオタクの街でしょう。

[88: 匿名さん]

>常磐線や京成線などを基盤として生活している人

そんな人がターゲットなら、MRを文京区に作ったりしないでしょうかね。
荒川区の隣りは台東区、文京区はそのまた隣りです。
地元住民はあまりあてにしていなそうです。

[89: 匿名さん]

地元住民はあてにしていない…というのは再開発のことでしょうか？
それともこのタワーのこと？
荒川区は場所によっては隣文京区ですから台東区挟んでいない箇所もあるかと。
ＭＲの根津建設については微妙な笑いがこみ上げましたけどね。素直に日暮里につくればいいのに。

[90: 匿名さん]

>>89　まぁ前売っていたMRの流用ですから...

[91: 匿名さん]

隣の鶯谷に住んでいます。日暮里は鉄道アクセスという面では申し分ない。
山手線で都内主要ターミナルすべてに一本で行けるし、成田空港へもスカイライナーで51分。
成田空港へは、数年後には、36分で結ばれる。このアクセスの便利さだけでも資産価値ありま
くりでしょう。

日暮里駅前は、今は正直、冴えない。でも、再開発中だしね、化ければいいが。
でも、なかなかの文教地区だと思う。徒歩件に開成高校はあるし、東大のキャンパスも
自転車なんかで通えるし、上野の東京芸大や博物館も近く、近所は文壇達がかつて住んだ
街並みも濃い。比較するわけではないが、世田谷とか人気地区よりもずっと楽しめる街だと
思うが。結局、日暮里はツウの街なんだろうね。その分、お買い得とも言えるだろうけど。

[92: 匿名さん]

近くに有名進学校、有名大学があるだけで文京地区になるのだろうか？
日暮里はどちらかというと下町でしょ（少なくとも山手線の外側は）。
歩いている人の雰囲気や格好もぱっとしないと思うのだが。

[93: 匿名さん]

開成が近いと進学予備校もいっぱいあるんだよ
幼児から予備校あるしね

[94: 匿名さん]

街の性格だから、雰囲気は善し悪しもないでしょう。
自分の主観で許せたり許せないところはあると思うが、日暮里は十分に許容範囲。
日暮里は、繊維街があるせいか、女性も多いと思います。年配の方もいれば、
若い人もいるし。今は、大型のショッピング施設もないから、駅前は静かな方ですね。

日暮里の西側は下町の色が濃く残る。隣の三河島はリトルコリアとして有名。
歩いて台東区に入れば、三社祭りのにぎわいが、5月になれば味わえる。
そのまま歩けば浅草も近いし、そういう人間っぽいところが好きです。
駅を超えて反対側は、谷中銀座に歩いていけるし、大きな邸宅も立ち並ぶ、
高級住宅街もある。こういうコントラストも刺激的じゃないかな。

休みの日の過ごし方としても、日暮里は魅力的だと思うけどね。

[95: 匿名さん]

ほめ殺しですかね？

[96: 94]

マンションは日暮里駅の東側だった。失礼。

[97: 匿名さん]

>>94
一番目立つ（と言うか、日暮里の象徴である）ラブホ街の話をしないのはなんで？
と言うか、そもそも何で山手線の駅で最も発展が遅かったのか考えないとね。
京成との接続駅なのに快速止まらないし（これは京成がダメなだけかもしれんが）。

[98: 94]

先ほど、日暮里駅前を散歩してきました。駅前は静かです。
日暮里から西日暮里にかけて、死んだような街があり、ここに
ラブホやビジネスホテルが数軒あります。この程度なら、
ラブホ街というほどではないですが、そもそも、活気がないの
は気になります。

ちなみに再開発の北地区は、まだ開発に入っておらず、昔からの商店が
残っています。ここが開発されれば、また街の表情は変わるでしょう。

日暮里の開発が遅れたのは何ででしょうね。行政が再開発にやる気がなかったから？

[99: 匿名さん]

>>98
ラブホは、鶯谷のことじゃないですかね？
三平の家の裏あたりまで続いていますから、それを日暮里といえないこともありません。
ま、生活にはあまり関係ないでしょう。

再開発が遅れたという意味ではなく、発展しなかったという意味では？

[100: 98]

発展しなかったのは、駅前の土地利用が高度化できなかったらかと。
反対側の谷中は坂が多いのと霊園などでＮＧ。西日暮里側は、昔からの
地主が多く、駅前再開発ができなかった。大型のテナントも誘致できなかった。
そこに進出してくる企業も無かったわけですが。
もうちょっとがんばれば、せめて北千住くらいのにぎわいはあったかも知れません。
常磐線も終点は上野で日暮里は一停車駅だし、そもそも、多くの客は北千住から
千代田線にそのまま直通で流れていくから、日暮里自体がそれほど通過しない。
京成も押上線経由で都心ルートがあるし、日暮里はパットはしないよね。。。
高崎線や宇都宮線は通過だし。その意味では、停車駅の赤羽の方が駅前は開けている。
やはり、発展する街は郊外からのターミナルにならないとダメかな。
と書きつつ、ターミナルになっても、今のままでも、徒歩1分のマンションは最高に
魅力的なので、どっちでもいいと思っています。

[101: 匿名さん]

理由はなんであれ、発展しない土壌があったということでしょう。
これからも雰囲気ががらっと変わって、お上品な街になる感じではありませんね。
発展していない割に、パチンコ屋や風俗がたくさんあるような街ですから。
ある意味、日暮里なりの発展ですね。

私も98さんと同じで別に発展して欲しいとは思っていませんが、日暮里にしては高すぎませんか。

[102: 98]

日暮里だから高い、という発想があまりなかったので、
皆さんの意見は参考になります。山手線の沿線駅で、上品な雰囲気って
駅は他にないし（目黒とか恵比寿も、日暮里と大差ないと思う）、結局、
どこも一緒だ思えたので、日暮里は魅力的です。将来の資産価値は、
よくわかりません。駅近なので、そんなに落ちるとは思っているの
すが…。

向きによっては、坪200万を切る部屋もありましたが、北なので。
そういう割安志向で考えています。

[103: 匿名さん]

確かに、恵比寿や目黒も、上品とはいえない街ですね。
そう考えると、日暮里も恵比寿のように再開発で化けるかもしれませんが、
今のところ若者はほとんどいませんから期待薄です。
マクドナルドが撤退したくらいですからね。

ちなみに住まいサーフィンで見ると、日暮里の相場は坪176万円です。
徒歩8分の平均のようです。

[104: 匿名さん]

今日、第一期販売価格表がきましたが、なかなか面白い売り方をするものですね。
ブロックごとにまとめて売るのかと思いましたが、、、
これで、人気のあるところは、結構倍率つくんじゃないですか？

[105: 匿名さん]

荒川区民優先分譲の人気はどうだったのでしょう？

[106: 匿名さん]

荒川区民優先分譲は10/8から登録開始みたいですよ。
区民優先住戸が結構多かったですが、うまるんでしょうかねぇ。。

[107: 匿名さん]

購入希望者のうち、荒川区民優先販売対象者は５０％位とのことです。
それを考えると、多くもないのでは。

[108: 匿名さん]

>>104
>人気のあるところは、結構倍率つくんじゃないですか？

南東の角部屋ですかね？　坪278〜298万円もしますよね。
今の値段ではとても買う気にはなれないのでMRにも行ってませんが、
世の中には金持ちがいるもんですね。びっくり。

[109: 108]

南西の角部屋でした。ごめんなさい。

[110: 98]

登録する人はいます？　南側の部屋はとても手が出ないので、
北向きの安い部屋で登録しようと思います。一般枠です。
倍率つきそうだな・・・。

[111: 匿名さん]

みなさん隣の２棟は気にならないのですか？
南西〜西側はこの２棟と「こんにちは」状態になり、眺望が遮られますし、
開放感がありませんよね。
「タワー」を買う意味がないような・・・。
北〜東〜東南は眺望が抜けるでしょうが、こちら側の眺望ってどうなんでしょう。
やっぱり富士山とか東京タワーとか六本木ヒルズが見えないと寂しいな・・・
と思うのでウチはパスしました。

すみません、私はそもそもタワーがあまり好きではなく、眺望が良いことだけが
メリットだと思うタイプなので（そういう人間もいるということで御勘弁を）。
駅直結はすごく良いですけどね。