日暮里駅前プロジェクトについて

[匿名さん]

まだ少し先ですが、今年の秋から販売開始予定だそうです。
ＨＰからもまだ具体的なイメージが沸きませんが、日暮里ってどんな町になるんでしょう？

[42: 匿名さん]

サプライズな価格ですね。
販売ギャラリーに出かける気力なくしました。
高過ぎると散々叩かれたあの「芝浦の島」でさえ、
高層階南向き８０平方メートル台後半の３ＬＤＫが
坪当たり２４２−２４９万円の範囲で、大半の部屋を選べます。
きょうまで選択を先延ばししてきましたが、そちらに逆戻りします。

[43: 匿名さん]

駅前ということでちょっと興味ありでしたが、かなりびっくり価格のようでMR行ってもしょうがないような。
地権者住戸が多いのでは？というのも気になっていたので。

[44: 匿名さん]

地権者割合はちょうど大体40% です。　これに先に駐車場を割り当てたのか、
分譲200戸に対して駐車場は30%しか用意されません（これには地権者分は
含まれないことが明記されている）　駐車場代は3万から、6000万超の部屋に
優先権があるので、まず5000万台では100% 見込みないですね。　

[45: 44]

部屋そのものは非常に気に入りました。　ハウスメーカーらしい内装仕上げレベル
ですよ。　それなりに一杯のようなので週末の予約とかしてあるようだったら、
参考までに見にいってみるにはよい物件だと思います。　とても買えないけど...
坪280万だせるんだったら、文京区あたりに買うか、湾岸タワーの上層階いくとか
オプションつけまくりとかにいくよなぁ。

[46: 匿名さん]

同感。 日暮里でその値段はあり得んかな。

[47: 匿名さん]

同感。 荒川区でその値段はあり得んかな。


まねしてごめんね。

[48: 匿名さん]

真南の角や南東は非分譲（地権者住戸）だらけだったな。
なんだかな〜

[49: 匿名さん]

>>47 MRは文京区だし、そっちのイメージで売りたい気持ちも判らなくはない。
荒川区のマンションで坪280万？　ありえねぇ.. って言われますもの。

[50: 匿名さん]

荒川区民なので，あまり認めたくないのですが，皆さんの言うような価格設定が本当なら
荒川区民の大半は買えない（買わない）でしょうね。アクロシティができたときも，どん
な人たちが住むのか話題になりましたが，今回も他の地域の方々が購入するのでしょうか。
それにしては三井や地所の物件のような高級感がないような気がするのですが・・・

[51: 匿名さん]

いやいや荒川区は侮れないですよ

[52: 匿名さん]

>51
どう侮れないのでしょうか？

[53: 通りがかりのもの。。]

業界の人からの噂話・・・
日暮里駅前プロジェクトの坪単価は２１０万円らしい。。
日暮里アインスタワーが１９７万円だったらしい。。
アインスタワーより、高級物件になるのかなぁ・・・

[54: 匿名さん]

>>53 アインスの200万/坪下の物件は、48m^2とかしかなかった気がするけども。
92m^2/6240万とかの部屋までだったので 220万/坪程度までだったよね。
これよりは駅直結の分もあるので当然高くなるのは覚悟の上ではあったけど、
210万ってことだけは絶対ないよ。 (MR実際いったし）

[55: 匿名さん]

>>54

アインスで、92m^2/6240万は、最上階（28F）ですね。
真ん中の15Fは、東南角部屋でも坪195万強です。

駅前物件は、やはり高すぎでしょう。
駅前であることのマイナスもあるわけですし。
先日の盆踊りは、ステーションガーデンの横の路上で行われていました。
毎年、東京音頭を聞かされることは覚悟したほうがよさそう。

[56: 匿名さん]

両方MRいったものとしては、”南”向けに近いお見合いでない方向で、
230-240万/坪程度までなら十分許容範囲ですけれども、そんなレベルでは
収まっていなかったですね。

[57: 匿名さん]

>230-240万/坪程度までなら十分許容範囲

私は、それくらいが限界ですかね。15階以上南向きで。
それ以上出すなら、秋葉原近辺を考えています。タワーレジデンストーキョーとか。

[58: 匿名さん]

　DINKSでおのおの800万上とかの条件ならなにより時間重視でここもよいのでしょうが、
子持ちには80m^2はぎりぎりという広さで 6800万を払う気にはちょっとなりません。
より坪単価の安い TTT/CMT などの湾岸物件でしょうかね。　280万/坪まで出すなら
文京区内のマンションが視野にも入ってきますしね。　本郷のパークコートが
MR開きですんでまずは見にいってみるかと。
　TTTで外れた 120m^2 角部屋7000万ちょいってのが惜しかったなぁとか
思っているところです。

[59: 匿名さん]

パークコートは先日近くにいったので、現場を確認してきました。
住宅地の高台で、実にいい場所だと思いました。
ただ、私には高級すぎるので検討外ですね。坪300万はいくという噂ですから。

[60: 匿名さん]

まぁそうですね。　あくまで、坪280万だしてここなら、本郷のパークコートあたりで
300のほうが住環境的にはいいんでないかなぁということで、自分が買えるといっているわけでは
ありません。（当方普通のサラリーマンですので...)

[61: 匿名さん]

ＭＲ行ってきました。
内廊下であったり，主婦が喜ぶような細かな工夫が随所にあるなどはいいのですが，
私としては，次の２点が許せませんでした。
(1)エレベーターが３台しかない
大規模かつ超高層にもかかわらず，３台とは！　おそらくマンションから駅に行く
時間より，エレベーターを待つ時間のほうが長いのではないでしょうか。高層階
希望の私にとっては致命的でした。
(2)駐車場の保有率が極めて低い
約3割程度だそうです。少なすぎると思います。この物件を検討する方々は，車を
必要としないのでしょうか。資産価値にも影響すると思います。

注目していただけに，とても残念でした。

[62: 匿名さん]

>>61 地権者の分を含まずに30%といっているので、多分地権者には優先的に
配分が済んでいるせいでしょう。　ここみたいに地権者率40%とかいう場合には
ありがちなことではあります。　もっとも3.5万/月も出して、駐車場を維持しない
といけないということは、ほぼ毎日使う人に限定されるような気がするので、
その場合はあんまり駅直結の意味がないですよね... いらんといえばいらん気も
しますが。　

[63: 匿名さん]

ＭＲ行ってきました。
子供いないので狭い部屋狙いで価格もそこしかきいてませんが、
60m2前後の部屋は北側に集中しているしタワーの中では低層階の２０階以下で
限りなく4000万に近い3000万円台でした。ちょっと高いですよね。

あと気になったのはエレベータ台数もですが戸境壁が136mmしかないこと。
隣家と騒音問題とか発生すると困りますよね。床もボイドスラブは300mmあるけれど
二重床にグラスウールは挟まないそうです。

[64: 匿名さん]

ＭＲで「駐車場少ないですね」って聞いたら「ローン組んだら，毎月３万の出費は
きついんですよ」って言ってた。でも駐車場代払えない人間が，あの広さで4000万，
5000万払うのかね？　やっぱ価格設定に無理があるとしか思えない。

[65: 匿名さん]

>>63 戸境壁の136mmは、乾式工法としては非常によくある厚みですけれども？
最近は、吉野石膏あたりの製品採用だと、TLd-56等級とかの確保が可能ですから、
湿式工法200mmのコンクリート直壁”相当”は　確保できることになりますね。
実際には、施工してあるもの同士の比較ではやや劣るという評価らしいですけれども、
厚みだけで比較してもあまり意味ないです。　まぁタワーは軽く作らないと
いけないのが至上命題ですから、隣戸との壁が200mm コンクリートとかを要求すると
せいぜいが20階までしか普通いけませんから。　タワー自体はやめとけというのは
一つの見識ではありますね。

[66: “]

乾式としてはよくある厚みなんですね。なるほど。
乾式工法ってどんなものなのか少しだけ検索してみましたが、ぴしっと施工されて
いれば、防音にも良いとか。ただタワーの場合は長期間でゆがみがでないかどうか
不明で、もっともそれは補修をすればいいだけなんだけれども……ということが
ありました。良い勉強になりました。
>65さんありがとうございます。

[67: 匿名さん]

今日の夕方、チラシがポストに入ってました。
大手では、あまりやらないことだと思いますが、
ＭＲに人が集まっていないのでしょうかねぇ。

[68: 匿名さん]

>>67 少なくとも週末は大盛況でしたけれども、あの価格では要望書にはあんまり結びついてはいないんでしょうね。

[69: 匿名さん]

地権者について、教えてください。
地権者率40％というのは一般論として多いのでしょうか？
また、その割合が多いとどのような懸念があるのでしょうか？

[70: 匿名さん]

４０％ってのはもの凄く多いですよ。 問題点ですが;
1）土地の購入と引き換えに便宜をいろいろと前もって図っている場合が
多いということ。例えばここ地権者を含まずに、駐車場割合30%とかいっていますけれども、
　その意味するところは、地権者で、かつ車をもっていたい人には先に配っちゃったあと
　ってことです。　最近は少ないけど、等価交換時の条件の一つとして、駐車場の永続的な
　無料での利用権を与えているなんてパターンはいくらでもあります。
2) 管理に対する意識が、購入して入ってきた人と違うことが多い点。 例えば3/4の議決権が
　必要な規約改正で、地権者にとって不利なことがあれば、一致団結されてしまえば
　全部否決可能です（上の駐車場の不公正是正など）
3) 地権者の住戸の間取り図は公表されていないこと。SIや2重床など、水周りに可変性の高い
　方式を採用している場合、好みの煩い地権者だと、かなり変わった間取りにしていることが
　あります。普通の分譲仕様ですと、水音などのトラブルを避けるために水周りゾーンを
　限定していますし、真上・真下の住居は同じ間取りである可能性が高いですが、地権者住居の
　下や隣だと、極端な話、自分の主寝室の隣が風呂だったり、真上が風呂だったりする可能性が
　あって、これが入居してみないと分かりません。　タワーでは、戸境壁の遮音はなかなか困難
　ですから、これは結構問題となる可能性が高いです。

[71: 70]

まぁ ここは比較的低層階に集中させているので、3) はあまり当たらないかもしれないけど、
上下左右のどこかが地権者住居ってのは避けるのが常識とされている点だけコメント。

[72: 匿名さん]

>>70さん

ありがとうございます。価格がこの地域の標準より高いのは、地権者の分が上乗せされてる
のかな、と思っていましたが、他にも色々問題があるのですね。特に３）は全く知りません
でしたので、とても参考になりました。ご丁寧に、ありがとうございました。

[73: 匿名さん]

>>71さん

そうですか。どうもありがとうございました。（とても参考になります。）

[74: 匿名さん]

約300戸で、エレベーター3基というのは少なすぎると思いますが、他のタワーマンションも同じようなものでしょうか？

[75: 匿名さん]

やっぱり地権者が多いのは気になりますね。
どうしても管理組合を結成したときに上下関係がありそうです

[76: 匿名さん]

>>74 いや少ないです。　超高層とかで階別に分けているとかだと、1台80戸くらいでも
渋滞を回避できますが、各駅停車のを100戸１台とかだと、低層階の満員通過が起こる
ことがあります。　今UR賃貸で、非常用込みで、350戸5台ですが、それでも朝たまに
低層階は通過になっていることがありますので。

[77: 匿名さん]

>他のタワーマンションも同じようなものでしょうか？

タワーのエレベーターに関しては、下記に関連の書き込みがありますよ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38157/res/272-272

[78: 匿名さん]

>>77 参考になりました。

[79: 匿名さん]

エレベータの1基当りの戸数は80を超えた辺りから、徐々にいらいらが始まり、
100戸を超えると、時間帯によっては、かなり不満がでるでしょう。

また、総基数も大事です。3基では無理ですが、基数が多いと停止階を決めたエレベータ制御が可能となります。
これが出来ると、だんご運転も回避出来ます。

[80: 匿名さん]

TTTあたりで、1400戸ごとに　4*4＋非常用2で18基とかでしたっけ。
やはりもっと大きな棟にならないと、停止階を絞れない（各駅停車になってしまう）
ので、低層階の通過リスクが上がりますね。

[81: 匿名さん]

>>77
にも書いてありますが、タワーマンションの場合は、エレベータの速度も結構大事ですよ。

気をつけないと、現在販売中のタワーでも ( 信じられませんが ) 105m/分の低コストの物を採用している所もありますから。
ここは、大丈夫でしょうが。

[82: 匿名さん]

現状の人気のほどは、いかがなものなのでしょうか。
私は、周辺環境、価格の割高感、地権者戸数の多さにより見送ることにしました。

[83: 71]

エレベーターの件はコメントありがとうございました。
100戸で3基は、他のタワー型マンションに比べても、
見劣りするスペックのようですね。

ところで、新築マンションで値引きって聞いたことあります？
実際、売主が強気の物件でも値引きなどはあるのでしょうか？
電化製品なら当然のように値引き交渉しますが、マンションでは
中古くらいでしか聞いたことがありません。実情はどうでしょうか？

[84: 匿名さん]

TTTでまったく人気がなかったのできいてみましたが、値引きはしてもらえませんでした。
１０フロアーで、抽選申し込み３組しかなかったんですけどね。
本当に完売してるのかなぁ？

[85: 匿名さん]

売れなければ、値引きもあるでしょう。
モリモトのマンションとか、堂々と新価格を発表していますよね。
「キャンセル住戸発生！」なんていうのも、実は値下げだったりするようですし。

とりあえず、正式価格は下げてくれないかなー。

[86: 匿名さん]

山手線に直結だからきっと売れてしまう
と思います。
この辺に興味ない人は多いでしょうが、それでも
常磐線や京成線などを基盤として生活している
人には好立地です。
そうした人はかなりの数いると思います。
私もその一人ですけどね。

[87: 匿名さん]

山手線の駅直結とはいえ高すぎます。
営業の人は、賃貸に出すにしても売るにしてもこの立地なら
将来的に資産性が落ちることはまずないと言ってるけど、
常磐線、京成線沿線ならもっと安いところがあるし、
日暮里の街がこれから激変するとも思えません。
TXが開通しヨドバシができて騒がれている秋葉原だって
依然としてオタクの街でしょう。

[88: 匿名さん]

>常磐線や京成線などを基盤として生活している人

そんな人がターゲットなら、MRを文京区に作ったりしないでしょうかね。
荒川区の隣りは台東区、文京区はそのまた隣りです。
地元住民はあまりあてにしていなそうです。

[89: 匿名さん]

地元住民はあてにしていない…というのは再開発のことでしょうか？
それともこのタワーのこと？
荒川区は場所によっては隣文京区ですから台東区挟んでいない箇所もあるかと。
ＭＲの根津建設については微妙な笑いがこみ上げましたけどね。素直に日暮里につくればいいのに。

[90: 匿名さん]

>>89　まぁ前売っていたMRの流用ですから...

[91: 匿名さん]

隣の鶯谷に住んでいます。日暮里は鉄道アクセスという面では申し分ない。
山手線で都内主要ターミナルすべてに一本で行けるし、成田空港へもスカイライナーで51分。
成田空港へは、数年後には、36分で結ばれる。このアクセスの便利さだけでも資産価値ありま
くりでしょう。

日暮里駅前は、今は正直、冴えない。でも、再開発中だしね、化ければいいが。
でも、なかなかの文教地区だと思う。徒歩件に開成高校はあるし、東大のキャンパスも
自転車なんかで通えるし、上野の東京芸大や博物館も近く、近所は文壇達がかつて住んだ
街並みも濃い。比較するわけではないが、世田谷とか人気地区よりもずっと楽しめる街だと
思うが。結局、日暮里はツウの街なんだろうね。その分、お買い得とも言えるだろうけど。