日暮里駅前プロジェクトについて

[匿名さん]

まだ少し先ですが、今年の秋から販売開始予定だそうです。
ＨＰからもまだ具体的なイメージが沸きませんが、日暮里ってどんな町になるんでしょう？

[22: 匿名さん]

>>21 そう、外国いき多いので皆が使えないという京成もポイントの一つなんだよね。
いつも乗り換えている駅なんだけど、今度MRいったついでに日暮里周りも歩いてみっか。
どもども。

[23: 匿名さん]

然しここのHP、装備レベルとか代表的な間取りとか一切情報なしですねぇ...
確か27日の週末からMR会員公開ですよね？　首長くしているので、もうちょっと
なんか情報だしてもらえないものでしょうかね。

[24: 匿名さん]

さっき（12時前？）、駅前で不思議な事件が起こってた。
救急車1台、パトカー4、5台がきていて、立入禁止のテープが貼られていたりして、何だかものものしい感じ。
でも、肝心の被害者がいなくなっちゃったらしくて、
「さっきまで路上で血を流して倒れていた○○さん、交番まできてください」って、アナウンスが流れてた。
大事になるのが面倒で、帰っちゃったのかな。

治安が悪いというほどでもないけど、日暮里はこういう街です。

[25: 匿名さん]

うちはなにしろ 7人連続婦女暴行事件の西新井駅近くの物件との比較ですから、
そのくらいでは驚きませんよ.. (^^) 　風俗も多いですもんね。　DINKS だもの
駅に繋がっていれば気にしないっす。　

[26: 匿名さん]

西新井ってドイト以外は行ったことがないので、よくわかりません。
高田渡のコンサートいけばよかったなって、ちょっと後悔してます。
当日、雨だったんでやめちゃったんだけど。

もう一つ、おもしろい話を思い出したんで。

これも駅前を歩いていると、前を歩く＊＊＊風のお兄さんが、携帯で電話中。
「たのむよ、あと10万なんとか回してくれないかなー」「この前のお金もまとめて返すからさー。月末まで金を用意しないとまずいんだよー」
交渉難航の模様。
「いまさ、指がないから働けないんだよ」
えっ？　電話を持つ手には白い包帯が……。ビバッ！　日暮里。

[27: 匿名さん]

>>24-26
治安ネタは荒れる原因になるだけ。　ここがソープの送迎ポイントくらいは
皆知っていると。　自分で調べりゃいいだけですんで、できれば”物件”ネタ
に絞って欲しいと希望。　（とはいうものの情報あまりに少ないが）

[28: 匿名さん]

すいません。MRが根津ということで、少しいじわるになっていまいました。
山の線の内側と外側、文京区と荒川区ではずいぶん雰囲気が違うので。
各自、自分で調べてね。
今朝JRにのったら、エスカレーターができていましたよ。

[29: 匿名さん]

　確かにね。　その分、文京区でマンション探すとなると、
すぐに坪単価300の世界ですからねぇ。　そうでないのは、坪250超だして、
電車の音聞きまくりとか。

[30: 匿名さん]

>>29 でもここの　下御隠殿橋って、20種類2500本/日とかの通過本数じゃ
なかったでしたっけ。　余程遮音しっかりしないと、電車大好きって人以外には
ちょっとね。

[31: 匿名さん]

線路から少し離れているので、音はほとんんど気にならないと思いますよ（もちろん個人差あるでしょうけど）。
Sガーデンよりやや線路に近いところに住んでいますが、京成がカーブでブレーキをかける音が少し気になる程度ですね。
駅前なら、喧噪にかき消されて、それも聞こえないと思います。

舎人線はSガーデンのすぐ横に橋脚ができていますが、静かなんですよね？

[32: 匿名さん]

>>31 参考になりました。　今電車直近のタワーマンション(賃貸）ですが、
20階とかだとかなり音が入ります一応サッシはT2等級ですけれども。　駅前の騒音も
あるし、２重サッシT4 とまではいかないまでもエアタイトT3くらいは欲しい気がします。　

[33: 匿名さん]

騒音が気になる人は、電車の音よりも救急車のサイレンのほうが気になるかもしれませんね。
駅前のロータリーに消防署があります。
ただ、夜はシャッターが閉まっているので、救急車は出動しないかも。
確認していませんが、この前の事件のときは、他の消防署から救急車がきていたような気がします。


日暮里で電車の音がそれほど気にならないのは、JRが谷底を走っていることが影響していると思います。

[34: 匿名さん]

>>33 なるほど。　今住んでいるところは高架の上を電車走っているので差は確かに大きいかな。
タワーの場合は上ほど遠くの音を拾ってやかましくなるので、どっちにしてもちゃんと遮音
対策は必須でやって欲しいですね。

[35: 匿名さん]

相変わらず情報殆どないですねぇ。 MRいくしかないかな (^^)

[36: 匿名さん]

明日いくので報告いれておきますねぇ..

[37: 匿名さん]

一言　部屋はいいけど高すぎ.... 80m^2 中-高層で 6800万ってのはいくらなんでもやりすぎ
でしょう。向き悪い方向に振っても 6000万超とか。　1m^2=75-85万　坪単価200万円台後半って
のは、いくら山の手線直結といっても、地ぐらいを考えればやりすぎといえよう。

[38: 匿名さん]

>>37
ご苦労様です。
びっくりするお値段ですね。誰が買うんでしょう。
それとも意外に売れちゃうんでしょうかねぇ。

[39: 匿名さん]

　元々割高には思えていたアインスタワーの5-10%増しまでを考えていましたが、”想定の範囲”外でした。
物件そのものは非常によいのですが、この値段だと当たり前以下に思えてきます。　いくら山の手線駅
直結といっても、一周の中で一番安いといわれていた地区ですからこの価格はちょっと理解に苦しみます。
TTT/CMTなど、格安な湾岸物件を見慣れてきたせいでしょうか... この価格でどういう人が買うのかちょっと
興味がありますね... うちはあっさりあきらめました。　余程時間を大切にしたい高給取りのDINKS 夫婦なら
兎もかく、子供ありとかのファミリー層だったら、280万/坪も払うんだったら、もうちょっと背伸びして
城西地区・1種住専の低層マンションあたりを狙ったほうが妥当にも思えますしね。

[40: 匿名さん]

　そう... 金もちDINKSに売るのだったら、もうすこし70m^2台とか狭くてよい気もするよね。
80m^2台中心で、ファミリー向け中心の広さで設計しても、ファミリー層が来るかなぁ...
まぁ日暮里にMR作らなかったのは、どさくさに紛れてあまり駅直近の雰囲気を調査しないで
買う人とかいるかもしれないし、正解ではあると思うけれども。　

[41: 匿名さん]

>>32 さん。　ちなみにサッシの遮音レベルはT2です。エアタイトとかの採用はありません。
まぁ最低限ですかね。

[42: 匿名さん]

サプライズな価格ですね。
販売ギャラリーに出かける気力なくしました。
高過ぎると散々叩かれたあの「芝浦の島」でさえ、
高層階南向き８０平方メートル台後半の３ＬＤＫが
坪当たり２４２−２４９万円の範囲で、大半の部屋を選べます。
きょうまで選択を先延ばししてきましたが、そちらに逆戻りします。

[43: 匿名さん]

駅前ということでちょっと興味ありでしたが、かなりびっくり価格のようでMR行ってもしょうがないような。
地権者住戸が多いのでは？というのも気になっていたので。

[44: 匿名さん]

地権者割合はちょうど大体40% です。　これに先に駐車場を割り当てたのか、
分譲200戸に対して駐車場は30%しか用意されません（これには地権者分は
含まれないことが明記されている）　駐車場代は3万から、6000万超の部屋に
優先権があるので、まず5000万台では100% 見込みないですね。　

[45: 44]

部屋そのものは非常に気に入りました。　ハウスメーカーらしい内装仕上げレベル
ですよ。　それなりに一杯のようなので週末の予約とかしてあるようだったら、
参考までに見にいってみるにはよい物件だと思います。　とても買えないけど...
坪280万だせるんだったら、文京区あたりに買うか、湾岸タワーの上層階いくとか
オプションつけまくりとかにいくよなぁ。

[46: 匿名さん]

同感。 日暮里でその値段はあり得んかな。

[47: 匿名さん]

同感。 荒川区でその値段はあり得んかな。


まねしてごめんね。

[48: 匿名さん]

真南の角や南東は非分譲（地権者住戸）だらけだったな。
なんだかな〜

[49: 匿名さん]

>>47 MRは文京区だし、そっちのイメージで売りたい気持ちも判らなくはない。
荒川区のマンションで坪280万？　ありえねぇ.. って言われますもの。

[50: 匿名さん]

荒川区民なので，あまり認めたくないのですが，皆さんの言うような価格設定が本当なら
荒川区民の大半は買えない（買わない）でしょうね。アクロシティができたときも，どん
な人たちが住むのか話題になりましたが，今回も他の地域の方々が購入するのでしょうか。
それにしては三井や地所の物件のような高級感がないような気がするのですが・・・

[51: 匿名さん]

いやいや荒川区は侮れないですよ

[52: 匿名さん]

>51
どう侮れないのでしょうか？

[53: 通りがかりのもの。。]

業界の人からの噂話・・・
日暮里駅前プロジェクトの坪単価は２１０万円らしい。。
日暮里アインスタワーが１９７万円だったらしい。。
アインスタワーより、高級物件になるのかなぁ・・・

[54: 匿名さん]

>>53 アインスの200万/坪下の物件は、48m^2とかしかなかった気がするけども。
92m^2/6240万とかの部屋までだったので 220万/坪程度までだったよね。
これよりは駅直結の分もあるので当然高くなるのは覚悟の上ではあったけど、
210万ってことだけは絶対ないよ。 (MR実際いったし）

[55: 匿名さん]

>>54

アインスで、92m^2/6240万は、最上階（28F）ですね。
真ん中の15Fは、東南角部屋でも坪195万強です。

駅前物件は、やはり高すぎでしょう。
駅前であることのマイナスもあるわけですし。
先日の盆踊りは、ステーションガーデンの横の路上で行われていました。
毎年、東京音頭を聞かされることは覚悟したほうがよさそう。

[56: 匿名さん]

両方MRいったものとしては、”南”向けに近いお見合いでない方向で、
230-240万/坪程度までなら十分許容範囲ですけれども、そんなレベルでは
収まっていなかったですね。

[57: 匿名さん]

>230-240万/坪程度までなら十分許容範囲

私は、それくらいが限界ですかね。15階以上南向きで。
それ以上出すなら、秋葉原近辺を考えています。タワーレジデンストーキョーとか。

[58: 匿名さん]

　DINKSでおのおの800万上とかの条件ならなにより時間重視でここもよいのでしょうが、
子持ちには80m^2はぎりぎりという広さで 6800万を払う気にはちょっとなりません。
より坪単価の安い TTT/CMT などの湾岸物件でしょうかね。　280万/坪まで出すなら
文京区内のマンションが視野にも入ってきますしね。　本郷のパークコートが
MR開きですんでまずは見にいってみるかと。
　TTTで外れた 120m^2 角部屋7000万ちょいってのが惜しかったなぁとか
思っているところです。

[59: 匿名さん]

パークコートは先日近くにいったので、現場を確認してきました。
住宅地の高台で、実にいい場所だと思いました。
ただ、私には高級すぎるので検討外ですね。坪300万はいくという噂ですから。

[60: 匿名さん]

まぁそうですね。　あくまで、坪280万だしてここなら、本郷のパークコートあたりで
300のほうが住環境的にはいいんでないかなぁということで、自分が買えるといっているわけでは
ありません。（当方普通のサラリーマンですので...)

[61: 匿名さん]

ＭＲ行ってきました。
内廊下であったり，主婦が喜ぶような細かな工夫が随所にあるなどはいいのですが，
私としては，次の２点が許せませんでした。
(1)エレベーターが３台しかない
大規模かつ超高層にもかかわらず，３台とは！　おそらくマンションから駅に行く
時間より，エレベーターを待つ時間のほうが長いのではないでしょうか。高層階
希望の私にとっては致命的でした。
(2)駐車場の保有率が極めて低い
約3割程度だそうです。少なすぎると思います。この物件を検討する方々は，車を
必要としないのでしょうか。資産価値にも影響すると思います。

注目していただけに，とても残念でした。

[62: 匿名さん]

>>61 地権者の分を含まずに30%といっているので、多分地権者には優先的に
配分が済んでいるせいでしょう。　ここみたいに地権者率40%とかいう場合には
ありがちなことではあります。　もっとも3.5万/月も出して、駐車場を維持しない
といけないということは、ほぼ毎日使う人に限定されるような気がするので、
その場合はあんまり駅直結の意味がないですよね... いらんといえばいらん気も
しますが。　

[63: 匿名さん]

ＭＲ行ってきました。
子供いないので狭い部屋狙いで価格もそこしかきいてませんが、
60m2前後の部屋は北側に集中しているしタワーの中では低層階の２０階以下で
限りなく4000万に近い3000万円台でした。ちょっと高いですよね。

あと気になったのはエレベータ台数もですが戸境壁が136mmしかないこと。
隣家と騒音問題とか発生すると困りますよね。床もボイドスラブは300mmあるけれど
二重床にグラスウールは挟まないそうです。

[64: 匿名さん]

ＭＲで「駐車場少ないですね」って聞いたら「ローン組んだら，毎月３万の出費は
きついんですよ」って言ってた。でも駐車場代払えない人間が，あの広さで4000万，
5000万払うのかね？　やっぱ価格設定に無理があるとしか思えない。

[65: 匿名さん]

>>63 戸境壁の136mmは、乾式工法としては非常によくある厚みですけれども？
最近は、吉野石膏あたりの製品採用だと、TLd-56等級とかの確保が可能ですから、
湿式工法200mmのコンクリート直壁”相当”は　確保できることになりますね。
実際には、施工してあるもの同士の比較ではやや劣るという評価らしいですけれども、
厚みだけで比較してもあまり意味ないです。　まぁタワーは軽く作らないと
いけないのが至上命題ですから、隣戸との壁が200mm コンクリートとかを要求すると
せいぜいが20階までしか普通いけませんから。　タワー自体はやめとけというのは
一つの見識ではありますね。

[66: “]

乾式としてはよくある厚みなんですね。なるほど。
乾式工法ってどんなものなのか少しだけ検索してみましたが、ぴしっと施工されて
いれば、防音にも良いとか。ただタワーの場合は長期間でゆがみがでないかどうか
不明で、もっともそれは補修をすればいいだけなんだけれども……ということが
ありました。良い勉強になりました。
>65さんありがとうございます。

[67: 匿名さん]

今日の夕方、チラシがポストに入ってました。
大手では、あまりやらないことだと思いますが、
ＭＲに人が集まっていないのでしょうかねぇ。

[68: 匿名さん]

>>67 少なくとも週末は大盛況でしたけれども、あの価格では要望書にはあんまり結びついてはいないんでしょうね。

[69: 匿名さん]

地権者について、教えてください。
地権者率40％というのは一般論として多いのでしょうか？
また、その割合が多いとどのような懸念があるのでしょうか？

[70: 匿名さん]

４０％ってのはもの凄く多いですよ。 問題点ですが;
1）土地の購入と引き換えに便宜をいろいろと前もって図っている場合が
多いということ。例えばここ地権者を含まずに、駐車場割合30%とかいっていますけれども、
　その意味するところは、地権者で、かつ車をもっていたい人には先に配っちゃったあと
　ってことです。　最近は少ないけど、等価交換時の条件の一つとして、駐車場の永続的な
　無料での利用権を与えているなんてパターンはいくらでもあります。
2) 管理に対する意識が、購入して入ってきた人と違うことが多い点。 例えば3/4の議決権が
　必要な規約改正で、地権者にとって不利なことがあれば、一致団結されてしまえば
　全部否決可能です（上の駐車場の不公正是正など）
3) 地権者の住戸の間取り図は公表されていないこと。SIや2重床など、水周りに可変性の高い
　方式を採用している場合、好みの煩い地権者だと、かなり変わった間取りにしていることが
　あります。普通の分譲仕様ですと、水音などのトラブルを避けるために水周りゾーンを
　限定していますし、真上・真下の住居は同じ間取りである可能性が高いですが、地権者住居の
　下や隣だと、極端な話、自分の主寝室の隣が風呂だったり、真上が風呂だったりする可能性が
　あって、これが入居してみないと分かりません。　タワーでは、戸境壁の遮音はなかなか困難
　ですから、これは結構問題となる可能性が高いです。

[71: 70]

まぁ ここは比較的低層階に集中させているので、3) はあまり当たらないかもしれないけど、
上下左右のどこかが地権者住居ってのは避けるのが常識とされている点だけコメント。