日暮里駅前プロジェクトについて

[匿名さん]

まだ少し先ですが、今年の秋から販売開始予定だそうです。
ＨＰからもまだ具体的なイメージが沸きませんが、日暮里ってどんな町になるんでしょう？

[62: 匿名さん]

>>61 地権者の分を含まずに30%といっているので、多分地権者には優先的に
配分が済んでいるせいでしょう。　ここみたいに地権者率40%とかいう場合には
ありがちなことではあります。　もっとも3.5万/月も出して、駐車場を維持しない
といけないということは、ほぼ毎日使う人に限定されるような気がするので、
その場合はあんまり駅直結の意味がないですよね... いらんといえばいらん気も
しますが。　

[63: 匿名さん]

ＭＲ行ってきました。
子供いないので狭い部屋狙いで価格もそこしかきいてませんが、
60m2前後の部屋は北側に集中しているしタワーの中では低層階の２０階以下で
限りなく4000万に近い3000万円台でした。ちょっと高いですよね。

あと気になったのはエレベータ台数もですが戸境壁が136mmしかないこと。
隣家と騒音問題とか発生すると困りますよね。床もボイドスラブは300mmあるけれど
二重床にグラスウールは挟まないそうです。

[64: 匿名さん]

ＭＲで「駐車場少ないですね」って聞いたら「ローン組んだら，毎月３万の出費は
きついんですよ」って言ってた。でも駐車場代払えない人間が，あの広さで4000万，
5000万払うのかね？　やっぱ価格設定に無理があるとしか思えない。

[65: 匿名さん]

>>63 戸境壁の136mmは、乾式工法としては非常によくある厚みですけれども？
最近は、吉野石膏あたりの製品採用だと、TLd-56等級とかの確保が可能ですから、
湿式工法200mmのコンクリート直壁”相当”は　確保できることになりますね。
実際には、施工してあるもの同士の比較ではやや劣るという評価らしいですけれども、
厚みだけで比較してもあまり意味ないです。　まぁタワーは軽く作らないと
いけないのが至上命題ですから、隣戸との壁が200mm コンクリートとかを要求すると
せいぜいが20階までしか普通いけませんから。　タワー自体はやめとけというのは
一つの見識ではありますね。

[66: “]

乾式としてはよくある厚みなんですね。なるほど。
乾式工法ってどんなものなのか少しだけ検索してみましたが、ぴしっと施工されて
いれば、防音にも良いとか。ただタワーの場合は長期間でゆがみがでないかどうか
不明で、もっともそれは補修をすればいいだけなんだけれども……ということが
ありました。良い勉強になりました。
>65さんありがとうございます。

[67: 匿名さん]

今日の夕方、チラシがポストに入ってました。
大手では、あまりやらないことだと思いますが、
ＭＲに人が集まっていないのでしょうかねぇ。

[68: 匿名さん]

>>67 少なくとも週末は大盛況でしたけれども、あの価格では要望書にはあんまり結びついてはいないんでしょうね。

[69: 匿名さん]

地権者について、教えてください。
地権者率40％というのは一般論として多いのでしょうか？
また、その割合が多いとどのような懸念があるのでしょうか？

[70: 匿名さん]

４０％ってのはもの凄く多いですよ。 問題点ですが;
1）土地の購入と引き換えに便宜をいろいろと前もって図っている場合が
多いということ。例えばここ地権者を含まずに、駐車場割合30%とかいっていますけれども、
　その意味するところは、地権者で、かつ車をもっていたい人には先に配っちゃったあと
　ってことです。　最近は少ないけど、等価交換時の条件の一つとして、駐車場の永続的な
　無料での利用権を与えているなんてパターンはいくらでもあります。
2) 管理に対する意識が、購入して入ってきた人と違うことが多い点。 例えば3/4の議決権が
　必要な規約改正で、地権者にとって不利なことがあれば、一致団結されてしまえば
　全部否決可能です（上の駐車場の不公正是正など）
3) 地権者の住戸の間取り図は公表されていないこと。SIや2重床など、水周りに可変性の高い
　方式を採用している場合、好みの煩い地権者だと、かなり変わった間取りにしていることが
　あります。普通の分譲仕様ですと、水音などのトラブルを避けるために水周りゾーンを
　限定していますし、真上・真下の住居は同じ間取りである可能性が高いですが、地権者住居の
　下や隣だと、極端な話、自分の主寝室の隣が風呂だったり、真上が風呂だったりする可能性が
　あって、これが入居してみないと分かりません。　タワーでは、戸境壁の遮音はなかなか困難
　ですから、これは結構問題となる可能性が高いです。

[71: 70]

まぁ ここは比較的低層階に集中させているので、3) はあまり当たらないかもしれないけど、
上下左右のどこかが地権者住居ってのは避けるのが常識とされている点だけコメント。

[72: 匿名さん]

>>70さん

ありがとうございます。価格がこの地域の標準より高いのは、地権者の分が上乗せされてる
のかな、と思っていましたが、他にも色々問題があるのですね。特に３）は全く知りません
でしたので、とても参考になりました。ご丁寧に、ありがとうございました。

[73: 匿名さん]

>>71さん

そうですか。どうもありがとうございました。（とても参考になります。）

[74: 匿名さん]

約300戸で、エレベーター3基というのは少なすぎると思いますが、他のタワーマンションも同じようなものでしょうか？

[75: 匿名さん]

やっぱり地権者が多いのは気になりますね。
どうしても管理組合を結成したときに上下関係がありそうです

[76: 匿名さん]

>>74 いや少ないです。　超高層とかで階別に分けているとかだと、1台80戸くらいでも
渋滞を回避できますが、各駅停車のを100戸１台とかだと、低層階の満員通過が起こる
ことがあります。　今UR賃貸で、非常用込みで、350戸5台ですが、それでも朝たまに
低層階は通過になっていることがありますので。

[77: 匿名さん]

>他のタワーマンションも同じようなものでしょうか？

タワーのエレベーターに関しては、下記に関連の書き込みがありますよ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38157/res/272-272

[78: 匿名さん]

>>77 参考になりました。

[79: 匿名さん]

エレベータの1基当りの戸数は80を超えた辺りから、徐々にいらいらが始まり、
100戸を超えると、時間帯によっては、かなり不満がでるでしょう。

また、総基数も大事です。3基では無理ですが、基数が多いと停止階を決めたエレベータ制御が可能となります。
これが出来ると、だんご運転も回避出来ます。

[80: 匿名さん]

TTTあたりで、1400戸ごとに　4*4＋非常用2で18基とかでしたっけ。
やはりもっと大きな棟にならないと、停止階を絞れない（各駅停車になってしまう）
ので、低層階の通過リスクが上がりますね。

[81: 匿名さん]

>>77
にも書いてありますが、タワーマンションの場合は、エレベータの速度も結構大事ですよ。

気をつけないと、現在販売中のタワーでも ( 信じられませんが ) 105m/分の低コストの物を採用している所もありますから。
ここは、大丈夫でしょうが。