芝浦アイランド ケープタワー その２

[匿名さん]

まもなくモデルルームもオープン！


芝浦アイランド公式サイト
http://www.shibaura-island.com/


過去スレ
1. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39030/

[参考スレ]
グローヴタワー
6. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39034/
5. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40539/
4. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38484/
3. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38968/
2. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39525/
1. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41249/


[スムログ 関連記事]
【芝浦界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.15】
https://www.sumu-log.com/archives/3104/
マンション共有部BBQガーデンの希少性：芝浦アイランド ケープタワー　
https://www.sumu-log.com/archives/3527/
マンション内コンビニ運営の考察
https://www.sumu-log.com/archives/9694/

[423: 匿名さん]

事前説明会の時より、どの部屋もおおむね価格が
数十万円〜百万円程度UPしてましたね。
割と強気なのかな、今度は。
2月の最終価格発表ではどうなるか．．．。

[424: 匿名さん]

>>423

価格が下がったところもありましたよ。
その分、他のところへしわ寄せがいったのではないでしょうか。調整という程度だと思います。
ここまで、価格を出してきている訳だから、これ以降はほとんど変動はないと思います。

逆に、これ以上あがったら、魅力がうすれますね。
不動産決定要因として、価格はNo1という人がほとんどでしょうから。

[425: 匿名さん]

豊洲物件の話がよく出ているけど
港区で山手線沿線のケープが欲しい人と
豊洲物件がなぜかぶるのか、理解できない。
だいぶ立地が違うけど誰か影響されてるの？

[426: 匿名さん]

お台場方面眺望の部屋を検討中ですが将来間に高層建築物が建つ可能性ってどの程度
ありそうでしょうか？

[427: 匿名さん]

今日、芝浦島のMRの前やケープ現地の前にカテリーナの営業が待機してて
強烈な客引きしてました。キャピタルの営業もMRのまん前でビラ配ってましたね。。。
みんな厳しいのでしょうか？

[428: 匿名さん]

>>427
キャピタルは豊洲や勝どきでもチラシ配ってるわな。
比較的良い部屋はもう売れてるにしても、そうでないのは
残ってるんだろね。

>>425
かぶってるというか、両方検討してる層は多いよ。
立地もそう違うとは思えん。どっちも「海が見える」のがウリなんだし。
つーか俺自身、港区でも江東区でも中央区でもどーでも良いんだな。
生まれてからずっと都民だから23区内というのは捨てられないところだけど。

[429: 匿名さん]

北向きの部屋ってどう思いますか？販売価格が割安なため
予想利回りが他よりさらによくてびっくり。

[430: 匿名さん]

GT検討したけど手が出なかったが、ケープで再検討中。
もともと島の面開発は、やはり捨てがたい。
GTとは価格は当然だが、三方運河のあの開放感と眺望、
陽当りはかなり惹かれる。
MRで見た感じ、内装、グレードも遜色ない。
＋３分も価格から割り切れるな。
でも投資向きかな。

[431: 匿名さん]

最近の株高から去年前半より高額物件の売れ行きは良いとはいえ
高額物件購入者はやっぱり限られているものだから
カテやキャピの営業が必死なのは仕方ないかな。
カテもキャピも販売物件は６千万円から１億超だし、
グローブの時にさんざん、このやり方で引っ張ってきたみたいだけど
今回は三井も自信があるから、目くじらたてずに鷹揚に構えているね。

港区で１００㎡以上を希望する当方としては
嫌悪施設なし、１００年コンクリート使用、免震、
豪華なロビー・ラウンジ・ゲストルーム、豊富な共用施設、
ホテルと同等のサービス【ベットメーキングなど】、優れた眺望、
完璧なセキュリティ、内廊下等、
全てを満たすと１億超でも手が出ないから
【ちなみにこれらほぼ満たす赤坂タワーレジデンスは、ため息ばかり】
これらの条件のうち、それぞれ幾つかを満たしてる
ケープ・カテ・キャピの中でじっくり比較検討したいと思っております。

[432: 匿名さん]

ショールームに行ってきました。結構真剣に検討しているのですが駐輪場の少なさが気になりました。
戸数分(1095台)しかないって少なくないですか？
あと、デジタル放送への対応とか戸内のLAN配線(Owners Styleではプレミアム住戸のみの
オプションに入ってた)とか知ってる人がいたら教えてください。

[433: 匿名さん]

>>432

最近の大規模超高層は、どこも戸数分の駐輪場しかない傾向ですね。
勝どきのTTTや、同じ田町のCMTもそうでしたよ。

実は、駐輪場が少ないことは、自分もかなりの懸念事項です。
自転車で駅まで行くことが多そうですので。

[434: 432]

>>433
そうなんですよね。田町駅まで11分で、駅前に駐輪場があれば利用したくなります。
CMT位の距離であれば、自転車を持たない人も多いのかもしれないけど。

[435: 匿名さん]

昨日の構造説明会に参加されたかたいますでしょうか？
どのような話だったか教えていただけると（簡単でかまいませんので）
助かります。
ちょっと聞いた話だと、超高層というだけで一般的な中ー低層マンションより
耐震力？が高いみたいな話があったみたいですが（ここはさらに１．２倍）
本当なのでしょうか？？

[436: 匿名さん]

構造の話になると荒れる傾向があるのですが、昨日の構造説明会に出ましたので私の理解の
範囲で少しだけ。（突っ込まれてもこれ以上は答えられません。）
超高層ビルの耐震基準は「稀に発生する地震（震度5強）」に対する耐震性と「極稀に発生
する地震（芝浦の地盤から換算すると震度6強とのこと）」に対する耐震性の2段階で定義
されている。前者に対する層間変形角が1/200以内、後者に対しては1/100以内であることが
求められるが、ケープではこれが各々1/240、1/120となっている。層間変形角が1/100以内で
あれば、被災時にも補修をすれば引き続き居住可能なレベルと想定している。
あとは、各階で地震発生時にかかる加速度のシミュレーショングラフや階層別のコンクリート
強度のデータが紹介された。「極めて稀に発生する地震」の際には、下層階では家具が
倒れる（300ガル以上の力がかかる）と想定されるが、中高層階（10階+α階くらいから上）では、
シミュレーション上は家具が倒れない程度になる。（揺れが高周期化するので、絶対量としては
揺れるが加速度は低い。）
・・・という感じです。少し難しい言葉が出たと思いますが、ネット検索すると色々と情報を
引き出せます。

[437: 匿名さん]

構造と地震について

競合物件のCMT（ここと同じ鹿島施工）のページに参考になる記述がある。
ページの中央くらい。
http://www.c-m-t.com/structure2.html

高層物件の場合、超低層階？以外については免震の効果はそれほど大きくない。

[438: 匿名さん]

ＣＭＴを持ち出して免震の話をすると荒れるんだよ！！！
ケープの話のみで行きましょう。

[439: 匿名さん]

>>431
>赤坂タワーレジデンスは、ため息ばかり

昔、あの敷地に勤めていたので（勤務先がバレるな．．）
興味本位で資料見てたら本当に私も溜息．．．。
最上階は6億円以上って、うわぁー。

十数畳もあるラグジュアリーバスルームとか、38畳のリビングとか
一度は所有してみたいものです。
でもケープの固定資産税の予測でさえ「えっ！」とか思ってる私には
全然ムリムリ。赤坂、好きだったけどな。

[440: 匿名さん]

毎日掃除してくれるお手伝いさんがいるなら広いお部屋はいいですよね〜。
最近のお金持ちの方はとても広いお部屋に住んでいても奥様が掃除していらっしゃるみたいで・・・。赤坂タワーレジデンスくらいのマンションに住むならスーパーにも行かないくらいの生活水準でないと違和感がありますよね。
私は庶民なので、無理せずケープタワーでほのぼの暮らしたいです。

[441: 匿名]

前向きに検討しています。今現在自由ヶ丘に戸建てを賃貸しているのですが、この辺には新築、中古とあまり物件も出ない
上に、出ても億ションなどで、とても手が出ません。主人は自営業で４０代後半なので、ローンもおりにくいとは思います。
おりても高額では無いと思います。音や匂い気にならない訳ではありませんが、この値段なら、しょうがないと思ってい
ます。住めばみやこだと思うし、大規模なので、近所付き合いもなさそうですし。でも、子供がいるから、付き合いもあ
るのかしら？港区に住みたい、ミーハーな感じの人とかが多いのかな？と少し心配です。
ただ、第一希望の物件、かなり安いので、倍率もすごそう・・・。公開抽選も裏があるって言うし・・・。ウチは頭金
もほとんど無いし、自営なので、優遇される事は無さそうですが・・・。

[442: 匿名さん]

ああ、倍率高いのかなあ・・・。
抽選当たりますように！
しかし、ヘリポートの音を確認したくて現地に何度か足を運んでいますが、まだ確認できて
ないんですよね・・。年間平均すると2回/日らしいのですが。
爆音、聞いてみたいです。

[443: 匿名さん]

今週の週刊ダイヤモンド見た人います？マンション特集
ＣＭＴとグローブが資産性が満点評価とかやはり高い評価だったけど
意外だったのは田町の中古が高いこと
田町中古築１０年平均坪単価２１４万円だってさ

[444: 匿名さん]

>>443
田町は中古物件が少ないからじゃない？ 島が出来上がったらさらに中古も上がるよ。
新築タワーもこれから予定が無いからキャピタルみたいに投資家群がりそうですね。

[445: 匿名さん]

週刊ダイヤモンド見ました。
アイランドに関してはランキングに取り上げられていたのはグローブでしたね。
ケープ検討者としてはケープも知りたかった。というか、ランキング外なのだろうか・・・。
個人的にはケープの眺望と内廊下が気に入っています。廊下の形状は好みあるでしょうが、寒いの苦手なので
絶対内廊下希望。いま住んでいるところは北側外廊下なので寒い！それに、北側の部屋も寒くて。
ベランダで洗濯ものも干せるようにはなっていましたが、外から見えないように工夫されてましたし、
物干しのある位置の部屋の窓は腰高になっていたから、部屋からも洗濯があまり視界に入らないように
工夫されてるなとか、マンションのつくりは細部にわたってポイント高し。
でも、ＭＲのＯＰができるかどうかわからないとりあえずのＯＰだったり、
どうも、建物自体がいいのにプレゼンでイメージ先行が多いのがほんとに残念。ＭＲのベランダにも堂々と
実際に置いてはいけない大きな鉢とか置いてあるし、キムタクはベランダでお茶してるけど、
共用部分だからいろいろ置いちゃいけないなら、
あのテーブルだっていちいち部屋から使うときだけ出すってこと？と突っ込みたくなります。
ウソが多くて。でも、わかりきったこととすればいいのか？
それでも、総合的にココ買いたいですけど。

[446: 匿名さん]

>>445
まだ販売も開始してないから取り上げてないのでは？
同じ島だからグローブとともにケープもそれなりに評価されるのでは！！

[447: 匿名さん]

>>443
週刊ダイヤモンド買いました。
中古が値崩れしにくい駅（新築の築１０年中古の単価比率８５％以上）として、山手線沿線では
田町、品川、広尾、恵比寿、代官山、目黒、原宿、西新宿、日暮里があげられています。
新築マンションは先高感から売れ行き好調で、例の問題で中堅以下は逆風なのに対し、
大手の物件は売れるという二極化が進んでいるとの記事もありました。

[448: 匿名さん]

そんな記事ひとつで舞い上がっちゃだめだよ。
投資物件として考えているなら別だけど、自分のライフサイクルを考えて物件選びしなきゃね。
資金計画もちゃんとしましょう。ちなみにＭＲで提示された固定資産税は減免措置込みの金額だからね。

[449: 匿名さん]

そうそう。
長く住む愛しの我が家にするんだから。
紙面の資産価値うんぬんに踊っちゃだめ〜。っと言いつつ踊ってます、私。
固定資産税の減免措置の件、あまりＭＲで言わないから、５年後はどうなるんだと
突っ込みたくなりますね。

[450: 匿名さん]

では、あの資金計画表に出てくるのって減免措置込みなんですか？

[451: 匿名さん]

ちゃんと資金計画しようよ。そんなことも確認しないでン千万の買い物しちゃうの？
これから金利もあがるし、所得税や消費税もあがる。そういうことを見込んで決断しないと
ローン破産しちゃうよ！
まさか年金でローン払うような計画立ててないだろうね！？

[452: 匿名さん]

田町っていっても、内側と外側で違いはありますよ。
特に芝、三田近辺は資産価値が高いです。
芝浦は外側。内側程でもはないにしろ資産価値が下がりにくいことは確かでしょうが。

まあ、あまり舞い上がらずに。
この物件は、デメリットも大いにある物件ですから、
慎重に検討しましょう。

上の方で書かれていましたが、ヘリの爆音を聞いたことがない、
まま購入することのないように。

[453: 匿名さん]

芝、三田は今も資産価値が高いので
芝浦のほうが上げ幅が良いと思われます。
（その際は固定資産税も上がりますが（泣））

[454: 匿名さん]

カテは山手線内という立地の分の高値が原因で大量の売残り、
まとめて事業者向け販売。キャピタルは立地も価格もよく残り僅か。
グローブは高値原因で残ってるけど、完成までには自然完売の様子。
ケープは明確なデメリットの分、適正価格で仕様はグレード高。

[455: 匿名さん]

ヘリの音、平均1日2回。
この界隈の開発が進むにつれて
ヘリの便数も増えますよね。

[456: 匿名さん]

ケープ北面の都営住宅やバス会社、ポンプ場に関して情報をお持ちの方はいますか？
南面の芝浦水再生センターは既に稼動していなく、いつ再開発されるか分からないと
別物件で言ってました。

[457: 匿名さん]

今日で阪神大震災から１１年ですね。
実際のところ地震対策はどうなのでしょうか？
芝浦は埋立地のイメージとは異なり、山の手の地盤と同様の洪積層だそうですが
高層建築が長周期地震動に弱いという点だけが引っ掛かります。

[458: 匿名さん]

別物件の担当の方は、勉強不足なのでしょうか？（→偽証？）
↓東京都下水道局芝浦水再生センターについては下記を参照してください。
http://www.gesui.metro.tokyo.jp/odekake/syorijyo/03_01.htm
バリバリ稼動中ですよ！
私はむしろ南面に水再生センターがあるおかげで、
長期的に富士山方面の眺望が確保できると考えています。
北面の都営芝浦四丁目第二アパートは１９７１年の建設で古いのですが、
都営住宅の中では、ものすごく古いという訳でもないので
しばらくは建て替えとかは無いのでは？と思っています。
富士急行の営業所ですが、ここは近い将来開発されるとにらんでいます。
同じく北面の東京都下水道局芝浦ポンプ所ですが、
こちらもバリバリ現役稼動中ですので現状維持でしょう。
下水道施設は水は低きに流れるの原理と同じで
湾岸エリアとは切っても切れない関係のようですね。
そして、下水道施設は施設の性格上、ほぼ永久的に存続すると思われます。

[459: 匿名さん]

ホリエモン捕まったの？

[460: 匿名さん]

そうですよね。今日現地付近歩きましたが、水再生センターも稼動してました。

[461: 匿名さん]

別物件担当ではなく、本気で心配している者です。間違った情報かもしれませんが
ケープ南面の海岸通りと引込み線の間にある施設は既に稼動をやめていると聞きました。
港南1側の施設は現在稼動中で、これからも心配ないことは知っています。

[462: 匿名さん]

汚泥処理工場のことですね。
これについては周知の事実です。
あそこは運河ルネッサンスによって生まれ変わる予定です。
ただし実現にはまだ数年から十数年要しようですね。

[463: 匿名さん]

ところで、通学区の芝浦小学校の情報をお持ちの方はいますか？
小学生の子供の教育環境を知りたいのです。

[464: 匿名さん]

芝浦小学校の情報はいろいろ欲しいですね。

東京ガスの土地売却に伴い、芝浦小学校がそちらに移転されるかも知れませんね。

http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01759.html

[465: 匿名さん]

458で投稿したものです。
運河をはさんでケープタワーの南側真向かいのことですね。
これは確かに下水道局の旧汚泥処理工場（港南3-1-33）で、
現在は稼動停止していますね。
この施設の地下構造物の撤去には大変な費用がかかるため
地上部を撤去したうえでの暫定利用になるとのことです。
（暫定利用で何に使われるかは不明。）
また、将来にわたって下水道局が土地を手放すことはなく、
最終的には下水道の新しい処理施設を建設するらしいです。

[466: 匿名さん]

465さん、461です。貴重な情報感謝します。ありがとうございました。
島のポンプ場についてはグローブの地下にも関連施設が通っているそうで
移設される可能性は極めて低い（ない）との事でした。

[467: 匿名さん]

466さん、正確な情報を収集されていますね。
465ですが、私もケープタワーの購入を真剣に検討しています。
おっしゃるとおり、グローブタワーの敷地地下には
（専用テニスコート、サクラ広場のあたり）、
西新橋、芝地域の下水が流入する竹芝幹線が埋設されています。
筆（土地）の登記では、地上権が設定されていて、
地上権の設定範囲：東京湾平均海面下１５．1９ｍ〜２２．１８ｍまで
荷重制限：地表面において１０ｔ／㎡以下
になっています。

[468: 匿名さん]

芝浦アイランドと台場に定期航路ができるようですね。今朝の日経朝刊に載っておりました。
対象は、通勤と買い物用だそうです。

日経朝刊要旨
2007年4月〜　1日8便、
運行会社：観光汽船興行（東京　中央区）
40人〜50人の二双胴船で、3.5kmの距離を時速20kmで15分で結ぶ
ペットや自転車を積むことが可能

これに対し、三井不動産は、「島である以上、船も重要な交通手段」としているとのことです。

[469: 匿名さん]

住民以外は乗れないってことはできないとすれば、土日はかなり住民以外の人が使いそうですね。
実質的に観光船かと。

[470: 匿名さん]

観光船になれば、芝浦アイランドや周辺にもおしゃれ雑貨屋とかカフェとか出来るのでは？
住民だけが使うなんて、そこまで欲張りには考えませんが、雰囲気が良くなればいいですね。
乗り場はどこらへんになるのでしょうか。やはりケープ寄りのほうがグローヴ寄りより
停船できるスペースがありますよね。

[471: 匿名さん]

>>469
住民だけが利用可能とするには莫大なコストがかかるよ。
それを住民から平等に集めようとすると、船を使わない人からのクレーム必至。
いずれにせよ、交通手段が増えるのは大歓迎だあね。

[472: 匿名さん]

日の出埠頭まで歩かなくてもいいのはありがたいね！
ついでに天王洲行きと葛西臨海公園行きもお願いします！
浅草は都営浅草線で行くから〜！お願いしますっっ！！

[473: 匿名さん]

468

将来的には県境を越え、隣接県のウォーターフロントシティーである横浜ベイエリアや
舞浜・新浦安地区などにも航路が出来ると素晴らしいなぁと思います。
一日の時間の流れがゆったり感じられそう。

[474: 匿名さん]

舞浜には、横浜との定期航路ができる構想があるようですね。
また、豊洲もいろいろと考えているそうです。

距離が長くなり、東京湾に出るとなるとそれなりの大きさの船が要りそうですね。
舞浜や横浜を考えた場合には、需要の問題もさることながら、
芝浦の運河に船が入れるのかという問題もありそうです。

[475: 匿名さん]

474

ありがとうございます。日本の大都市も欧米のように日常生活にもっと航路があればと思います。

[476: 匿名さん]

素敵な情報ですね！運河ルネサンスの概要にもクルーズや水上交通の絵がありましたが
こうした形で発表されると嬉しいですね。実際に自分が使う頻度が少なくても、
島の活性化や生活の可能性が広がっていいです！

[477: 匿名さん]

乗り場はイラスト通りだとＡ３街区のあたりですかね
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/jigyo/unga-renaissance/shibaura-image...

[478: 匿名さん]

21日のモデルルームオープンの２日前に載せるあたりが、さすが。
なんだかんだ言っても欲しい島。
車、電車、船のアクセスに加え、
どうせヘリの爆音するなら、住民特権でヘリ乗り場も作ってくれ！

[479: 匿名さん]

定期航路の件、webのニュース情報は下記のサイトにありました。

http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p02061.html

[480: 匿名さん]

真剣に検討されている皆様へ。
次スレ建てました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39131/

[481: 匿名さん]

日の出埠頭からは葛西臨海公園までの船でてますよ。