新浦安の新規物件 その２

[匿名さん]

一般的な新規物件用にその２を作りました。

前スレです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40288/

38街区用には専用のスレがありますので、そちらをどうぞ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39242/

[422: 匿名さん]

ある一定レベル以上の知識と理解力がないと、414は理解できないでしょうなあ。
414も417の前半も正しいと思うし矛盾していないが、417には理解できないようだ。

[423: 匿名さん]

414=422
は自分自身の妄想なんだからあなたのレベルはみんな理解不能です。
もう少し勉強しなければ笑われてしまいますよ。（笑）

[424: 414]

414のどこがおかしい？
企業の投資戦略としては、ごく常識的な事を言っているだけだが。

[425: 匿名さん]

まあみなさん興奮しないで落ち着いてください。
まず過去のモアナの掲示板を見ることを進めます。そこには今回のように新浦安の今後の地価に関しての
意見が多数よせられていますが参考になりますよ。

[426: 匿名さん]

４２４？
まあ能書きはいいから。もう少し頭があるのだから考えなさい。どういう仕事をふだんしているのだろうか？

[427: 匿名さん]

424
野村があなたと同じ投資戦略？それでは野村はつぶれます。

[428: 匿名さん]

中古でいえば最近コスモ新浦安が７５平米で４２００万円の売り出しが、１ヶ月以上経っても
買い手がつかず３９８０万円に値下げしてた。
７５平米で４２００万円とは強気だなー・・と思った。
３９８０で売れるかな？　

[429: 匿名さん]

ＭＥ２１の未分譲土地に関する最新情報。

シンボルロード突き当たり商業用地は数多くの商談があるものの、まだ双方の条件があう業者が
いない状況だそうです。カーサデカンポ北の事務所用地も同様のようですが、このような誘致
施設は事務所といっても、近くの科研ビルや東京電力のように全館事務所ばかりでなく、一階は
レストランやお店でもよく、そのような提案もあるようです。

さらに重要なことが。現在土地の使用用途計画が見直されていて、どうも住宅用地に変換される
土地がいくつかあるようです。その中には、現在碧浜以外に一箇所しか予定がない一戸建て用地
も増やす！方向も検討されている様子です。ＳＧ南東物件にそんな噂ありましたよね。

こうした計画は１−２年以内に発表される様子です。野村の件もあるので、ＵＲとしても住宅用地
として土地価格上昇のうちに売り切ってしましたいのかもしれませんね。この計画が発表されたら、
全体的にはどんな影響がでるのか？

[430: 匿名さん]

価格決定の原則＝需要曲線と供給曲線の交わるところと習いま
せんでした？

野村の判断材料にポートフォリオ云々などとややこしいことはない
でしょう。

あるのは経済合理性のみ。この原価に建築原価と利益を乗っけても、
需要がある（売り切れる）と判断しただけでしょう。

210億円の買い物をするときに、「儲けが出るかはわかりませんが、
ポートフォリオ云々・・・」という社内稟議に誰がハンコをつきま
すか？

[431: 匿名さん]

110万歩譲って2000万あがったとしよう。
　　それで、君はどうする？
　　　　売ったら、かりに5000万で買ったとしたら4割の上昇だけど、手取りの半分近くは税金に取られるよ。
　　　
　　それに、たとえどんな自信家でも、新浦が4割上がるなか、他の人気地区が（そう、新浦が大好きなチミタチが、
　　新浦を捨ててまで引越したいところ）が、全然あがってませんっていう輩はいないでしょう。

　　単純な話、チミの新浦御殿が4割上がれば、概ね、他の新浦御殿も4割上がる。よって新浦に
　　住み続けたいのであれば、チミの御殿が4割上がって、移り換えしてもも何の特もない。

　　じゃあ、新浦すてればどうなるか？
　　新浦捨てても、新しいところの物件価格が、新浦の上昇率−引越したいところの上昇率＞税金＋手間賃
　　が成立していなければ、ほとんど引っ越す経済的なメリットなんてない。今後多くの人たちが言ってる
　　ように、土地の二極化が進むのであれば、だれも、下がったほうに新浦捨てて引っ越す輩はいないで
　　しょう。ようは、チミが引越したいと思ってるところも、きっと上がっているんだな。
　　　
　　2000万上がってメリットを受ける人は、そもそも他（かここ）に住まいを持っていて、投資物件
　　としても一軒買える人ぐらい。買い替えしたら、新浦以外で、新浦の土地が（かりにだよ）4割上がるなか、ほとんど
　　上がらなかったところ、もしくは下がったところにでも引越さなかったら、経済的なメリットはない。
　　たしかに、ここみたいなスレで、「おれの判断は正しかったんだ」って自慢できるメリットはあるかな。
　　（ここに続出するモ穴購入者みたいに）

どのみち、多くのチミたちは、ローンパンパンに組まなければいけないくらいの所得がないんだから、
新浦が2割、3割上がるとかじゃなく、もっと他のことに頭使ったほうがいいんじゃない

[432: 匿名さん]

>431

価格があがる（もしくは少なくとも下がらないこと）の経済的メリットはあると思う。
売却⇒引越しの議論以外で。

①清算バランス
　ローンを返しても返しても、残債以下に物件時価が下がっていることの
　精神的なプレッシャーからは少なくとも解放されます。
　（いざというときは売ってしまえばきれいさっぱり。
　　かつ多少のおつりもでるということ）

②追担価値
　残債が減って、物件時価がそれ以上あれば、空き枠を追加担保に
　差し入れることで、借入余力が出ます。

　一段落したころに、どっかに別荘でも買おうかという場合に足し
　になるということ。

[433: 匿名さん]

431
もうすこし不動産の勉強をしてから書き込みしたほうがいいよ。それだけでだれも信用しないよ。

[434: 匿名さん]

432 ①ようは、人生かけての信用取引してるみたいなもんだから、失敗したときに担保が必ず上がっているとの
保証があれば、精神的に楽　（たとえその後、家賃８−１０万の賃貸に転居しなければいけなくとも）
　　②上がれば上がったで、まとそれを担保に借金を再度膨らます。で、またまた、精神的なプレッシャーを
受けもつ。
　　考え方の違いなんだろうけれど、こういう発想がなければ、資本主義経済はないりたたないよね。

433　不動産の勉強を他人に指摘する前に、人生の勉強をしたほうがいいかな。

ぼくだったら、自分の住居（家族が住んでる）担保に入れて大博打するんだったら、もっと勉強でもして、
Flow（給料：収入）増やす方法考えるけどね。

[435: 匿名さん]

434
通りすがりですが言ってる事が意味不明です。

[436: 匿名さん]

なぜか、野村を信用している人が多いようですね。
ここを見ていてふと疑問に思ったのだが・・・
とりあえず事実としては、野村が3倍の高値で買った＝現在または直近の需要がある（と野村が見ている）
ということだけでは？

で、あがった（過去形）のは事実だけどこれからも上がり続けるっていう根拠にはならないかと。
もっとほかの根拠がほしい気がする。
ま、ここで絶対にあがるっていっている人は、それを信用して買った人たちの地価下落分を責任もって
保障しましょうってなら信用もできるが（W）

[437: 匿名さん]

431さん
たしかマンションを売却したとき、売却益３０００万円までは無税なのではないのでしょうか？
私も記憶が定かではないので。

[438: 匿名さん]

436
あなたよりは野村を信用するのは当たり前でしょう。グランデがなぜ値上がりしたかもわからないんだから
もう話しにならないね。

[439: 匿名さん]

グランデが値上がりだって？笑っちゃうね。ありえん話だが単に間違いを訂正しただけだろ。
必死で買い煽りを入れている奴がいるがデベか近隣住民の高値売り抜けたい組だな。

[440: 匿名さん]

439
三井不動産の方に高洲Ｂ地区の影響で価格の変更がありましたと連絡を受けたのですがただの
記述ミスの変更なのでしょうか。

[441: 匿名さん]

久々に覗いてみたが、なんか豊洲系スレみたいな＊＊臭がするスレになってるな。

[442: 匿名さん]

客観的に見て、値段上がらない派は論理的な意見が多いが、
価格高騰派はただの感情論ばっかりだな。
反論するだけの理論も知識も知能もないため、ひたすら論拠無き他者攻撃をしているようにしか見えんな。

[443: 匿名さん]

新浦と豊洲にはどっちも盲目的な信者がいて、それがコマセになってるんだね。
まあ、コマセってのはどうしても臭うもんなんだよね。

[444: 匿名さん]

誰もが高くても売れると思い、郊外のどうしようもない物件にも高値が付いた20年前を思い出しますね。
今値上がりしているからといって将来も価値があるとは限りません。

そこまで考えて、相応のお金を払っても本当にここに住みたいか、でしょう。

[445: 匿名さん]

モアナ買えなかったからって僻むなよポートフォリオ（ｗｗｗｗ

[446: 匿名さん]

客観的に見て、価格高騰派は論理的な意見が多いが、
値段あがらない派はナンセンスなポートフォリオだとか現実を無視し実態をみない低脳な異見ばかりだな。
もう少し説得力ある反論を期待する。

[447: 匿名さん]

>444
そのとおりだと思います。
>445
意味のない書き込みは是非慎んでいただきたい。

[448: 匿名さん]

過去のモアナの掲示板でも今後の新浦安についてあつく激論を交わしていましたが今のところ
価格が３倍に跳ね上がったという事実からすると新浦安はすでに価格が高騰していると考えても
いいのではないかと思います。完全に値あがらない派の妄想（モアナ掲示板の異見と今の異見はまるっきり同じ）は
破綻してますね。そう考えるともう決着はついていますのでこれからも新浦安は地価が
高騰していくのか？というテーマになりますね。

[449: 匿名さん]

>440
高洲Ｂ地区が高値で落札されたからといって既に建設用地取得済み物件の価格変更を容易に受け入れる
あなたはまさにデベのカモですな。

[450: 匿名さん]

446=448
かなり必死のようであるが、せっかく買った一応新浦安マンションのローン地獄で生活が苦しいのか？

[451: 匿名さん]

４５０
でも３倍の値上がりは事実でしょ。

[452: 匿名さん]

高洲地区住民です。
私自身はこの地区がとても気に入っています。マリナイーストから外れているとけなす人もいますが、
かえって閑静な暮らしやすい土地だと思います。海浜公園の存在も開放的な気持ちにさせる要素ですね。

しかし正直な気持ちとしてこのＢ地区って、どうかな？と感じています。
バス停からも遠く、どうかすると鉄鋼通りから１０番系統バスの利用ですよね。
あまりイメージが良くないと思うのは私だけでしょうか。
開発がもっと進行すると変わってくるのでしょうかね。

[453: 匿名さん]

もともとは誰も欲しがらなかった地域が、意外と都心に近く、線路も増え、
ディズニーランドで近隣のイメージも良くなった。
今まで放っておかれたから、いくらでも美しい町並みが描ける。
方向性が見えてきたら当然値は上がります。

例え話。上場直後の会社の株なら３倍に値上がりも期待できますね。
で、あなたが株を買うとして、どの程度その会社の業績を調べますか？
株式市場で転売益を求めるなら、みんなが上がると思うか下がると思うかのほうが重要。
最近はあまりないようですが、高配当を期待して、持ち続ける気なら会社の業績が最優先。

家を投資と考える人は前者、自分の人生を楽しむ場所と考える人は後者ということになるのではないでしょうか。
私自身ここを買う人は多分後者だと思いますし、そうあって欲しいと思うのです。
しかし、３倍上がった、というのが強調されるようでは投資感覚ですね。
高値づかみになったらどうしようという不安があります。

[454: 匿名さん]

今日の新聞ちらしでは高洲の一戸建て用土地が坪１２５万で出ていました。
野村の１５６万に比べれば８０％です。やはり、野村は都心近郊のかたまった土地の
価値が上乗せされているのでしょうか。また詳しいことはわかりませんが、この１２５万
というのも少し前に比べれば高くなっているように思います。ただ強含みではありますが、
まだ「野村を契機に大ブレーク」したという感じにはなってないように見えます。

[455: 匿名さん]

投資感覚だろうが一生住むだろうが魅力ある場所なら地価の上昇は避けられないですよ。
個人個人がどう思おうが何の意味もありません。新浦安は暴騰前夜です。というか野村さんの一件でみんな
気づいてしまいました。残念。

[456: 匿名さん]

>451
正確には、転売を目的とした業者の仕入れ価格が一坪156万円だった売買事例が一件あるということ。
そのことと、その近隣の最終価格（消費者への販売価格）が今後どうなるかは、関係ない。
消費者への販売価格は、他地域との比較を含めた需給により決定され、業者のコストとは無関係。
「私はこれだけのコストがかかっていますから、それ以上で買ってくれないと困ります」
と言う業者の言い値で全て販売できるならば、倒産する企業はなくなる。

[457: 匿名さん]

今のところ、分譲すれば売り切れる状態。
野村の件が通過点となるか、はたまた、売り切りに苦労して、結果としてピークアウトする分岐点となるか。
要は、野村の販売がどうなるかで、近い将来がまた読めるでしょう。
本当に一特殊事象なのか、トレンドを表す象徴的な兆候なのか。

これから新浦安全体が、街として整備が進めば、価値が上がることもあるでしょう。
学校の雰囲気とかレベルとか、治安とか、癒される公共施設とか。
一方で、電車の混雑、道路の渋滞、地盤の不安定さが露呈してしまうとかのマイナス要因が顕在化しないように早く手を打った上で。

あとは、買い手と売り手の数の問題かな。そうでないと、ただ単純に固定資産税が上昇するだけで終わったりして。
まあ、ニュータウンの行く末を見守りましょう。
コンクリートジャングルの西葛西になるか、サンタモニカになるか。

[458: 匿名さん]

治安は既にかなり悪いよ。

[459: 匿名さん]

>サンタモニカになるか。

サンタモニカはないでしょ。ロングビーチかせいぜいレドンドビーチあたり。

[460: 匿名さん]

４２９にあったが、ＭＥ２１は住宅用地に用途変更される土地がでそう。一戸建て用地も増加。
少しは暴騰含みが沈静化するのか。

[461: 匿名さん]

住友の営業からきいた話ですが
野村は土地が買えてないから
無理して買ったみたいですよ
2年後の売れ行きなんて
上昇基調の時勢ではだれも
わからんのでハンコ押してしまったのでは？
といってましたが、、、
新浦安バブルもそろそろ崩壊？

[462: 匿名さん]

戸建て用地が増えるなんてのは、もう一年以上前から言われてることだよ。既定路線。

[463: 匿名さん]

新浦安の地価暴騰前夜の雰囲気をはだで感じられないのは致命的だね。まあ指をくわえて傍観していればいいんだよ。
わけのわからない評論は説得力なし。出直してきなさい。しかも４６１のような嘘まで出る始末。
救いようがないね。

[464: 匿名さん]

不幸なのは、新浦安の開発にあたって、県にも市にもまともな都市計画というものが存在しないことだ。
あるのは金勘定だけ。だから優良施設の誘致に失敗すると変な施設がボンボン建つ。もう取り返しは付かない。

[465: 匿名さん]

４６４
だからなんなの？新浦安暴騰前夜には変わりはないよ。いままで４６３のようなお門違いな人間ばかりだったため
新浦安は安値放置だったが野村がみんなをきづかせてしまった。三井も気づいてしまった。
一度みんなが気づいてしまったらゆっくりと
助走をつけて確実に地価上昇に向かいます。

[466: 匿名さん]

新浦安の中古１０％上昇とＴＶで紹介されてましたね。出物がすくないとぼやいてました。

[467: 匿名さん]

地価が上がるかという事とは別問題だが・・・
災害時、陸の孤島になる可能性は否めない土地って言うのがどうもね・・・
大きな地震がどっかで発生すれば、液状化の危険性のある場所は嫌だと地価下落に転じそう。

以下、浦安市発表の液状化に関する見解

地震動・液状化予測調査は、地形、地盤の状況から、地震動の増幅特性がほぼ同じ
であると予想される15 の地盤種に区分し、震度の大きさと液状化危険度を算出した。
震度は、震度６弱〜震度６強、液状化危険度は市内全域で「液状化の発生する危険
性が非常に高い」という結果になった。

[468: 匿名さん]

浦安の第二期埋立地は、山土を持ってきたもんじゃなくて、東京湾のヘドロを掬って盛っただけ
だからね。ブヨブヨだよ。25年くらい前、まだ表面が乾きたてのころは、子供が跳ねただけで
液状化が起きてた。今は少し深いところまで水が抜けてるとは思うが、震度6クラスが来たらイチコロだろう。

[469: 匿名さん]

液状化現象が起きるのかな?

[470: 匿名さん]

またうじゃうじゃ液状化うま鹿が出てきたな。どこでも投稿してるな。

[471: 匿名さん]

この話題は、六甲アイランドが今どんな風になってるかで決着ついてるからもういいよ。
結論はそれなりに影響はあったけど想定範囲内。十分対応可能。死者ゼロ。
４５７　液状化いやなら来るなよ。すきなとこ行けばいいじゃん。なんで来るのかなぁ。
純粋に心配してる人はこういう書き方はしないぜ。