新浦安の新規物件 その２

[匿名さん]

一般的な新規物件用にその２を作りました。

前スレです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40288/

38街区用には専用のスレがありますので、そちらをどうぞ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39242/

[322: 匿名さん]

千代田線や常磐線は凄いね。
でも埼京線はもっと凄すぎだったぞ。
東急田園都市線も凄いよ、乗れない。行きだけでなく帰宅時もラッシュ。
京葉線に引っ越しては今までで一番ラクな通勤だよ。ホント。帰宅時に
ラッシュなんてないから。帰宅時なら余裕で雑誌が読めるよ。

[323: 匿名さん]

埼京線は別名痴漢電車というだけに手を動かす余裕くらいはあると思ったが。

[324: 匿名さん]

323
そのみちのプロの方のようですが、どの路線がいちばん良いのですか

[325: 匿名さん]

僕は元東西線出身です。東西線は7時から8時半くらいまで激混み。一方京葉線は、7時半から8時半くらいまでが激混み。
ただ、東西線は、浦安から茅場町まで、乗客が減ることはないけれど、京葉線は、新浦安から新木場がピーク（約10分）。
新木場で大半の乗客が降ります。また、武蔵野線経由の京葉線だったら、結構、舞浜で降りてくれることもあり、
その場合、新浦安から舞浜がピーク。

なお、時刻表については、浦安発の東西線だと、２−３分に一本電車が来るけれど、
京葉線の場合、快速や特急の通過待ちがあるため、朝のラッシュ時でも電車３本のうち1本は6分から8分くらいこないよ。
本数が増えれば、混雑も緩和するんだろうけれど、、とにかく、混雑のピークのポイントだけでみると、
東西線も京葉線も変わらないよ。

一方、夜（復路）は、京葉線の方がはるかに楽。なぜか夜は、混まない。（といっても、8時過ぎの電車にしか
乗ったことがないんで、６−８時はよくわからない）。
東西線は茅場町から常に混んでる状態。なぜか、夜が遅くなればなるほど、人が増え、特に金曜の午後10時を
過ぎると、乗客の半分が酔っ払ってる（ちょっとオーバーか）状態。３−４年間で、喧嘩も3度くらい見た。

[326: 匿名さん]

３２２

同意。大阪から転勤してきた時、田園都市線であざみ野から都内に通っていたが、朝のラッシュは
半端じゃなかった。それに快速がすくなく３０分以上も死ぬ思いで載ってないといけない。
２年も住まず転居したよ。あれ思うとあの方面いいとこだけど住む気がしない。

それに比べれば京葉線は朝のラッシュ時でも普通なら殺人的ということはないし、なにより込んでる
時間が10分もないというのが大きい。やっぱり世間からみて楽なほうだと思うけど、沿線の開発も
すすむのでこれからは心配。まだ増発の余地はあるのかな？10年以上前は座れることもあった！

乗ってる人は中年サラリーマンが多いね。沿線別には一番金持ちらしい。女性が多いのは京王線とか
らしいけど。雰囲気が全然違うものね。女性専用車がないのはマナーがいいのか、込み具合がしれて
るのか。

[327: 匿名さん]

新浦安から都心に向かうなら、景色がいい点も京葉線のいいところ。
晴れた日に海側のドアにへばりついていれば東京湾越しに房総半島の反対側の景色も楽しめます。

[328: 匿名さん]

冬の晴れた日には、ディズニー越しに富士山がみえるのもうれしい。

[329: 匿名さん]

近年の浦安周辺について僕の思うところを書かせてください。

最近、良く週刊誌等で浦安の名前が出るようになってきた。人気出てきたからだ。
思うに、この浦安人気は、地方分権基本法が平成８年に成立して以来、
現在に到るまで進められているから３位一体改革と密接な関係があると思うのだ。
つまり、①税収による財源を国から地方へ委譲②国から地方への補助金の廃止。等は
地方分権における改革の流れである。
地方自治体にも競争・淘汰の時代がやってきたのだ。
財政難に陥る自治体が相次ぐ中、ＴＤＬが大部分を占める浦安市の財源は豊かである。
厳しい建築規制、緑地整備、公園の配置・計画、育児施設の充実等は金があるから実現する。
そういった意味で、浦安市の存在が今、注目を集めるようになったのも自然の流れであり
全く不思議ではない。
地方分権改革の進行すればするほど、魅力的な町になっていくでしょう。
将来性あると思える。

ただ、先日話題になった高洲Ｂ地区、某社の予定価格の２．５倍の落札はちょっと
行き過ぎのように思えてしまう。まっ　遠い将来、そのくらいあがるかもしれませんがね。。

最後に、都内のＫ区の工場跡地等に大量に建築される超〜高層マンション達の将来性には
疑問を感じてしまう。

みなさまはどう思われますかね。

[330: 匿名さん]

ピコロ

[331: 匿名さん]

>>330
やめとけ。いや、やめてください。

[332: 匿名さん]

平成17年度で野村入札した高洲の土地の近辺は、路線価をみると、平米単価で¥180,000。
今回入札した価格は¥21,021,427,000、土地の広さは44525平米なので、購入した平米単価は¥472,126。
入船や今川戸建て地区の平米単価は約¥240,000程度になるので、野村高洲は戸建て地区のほぼ2倍の地価で購入したことになる。
野村不動産が購入した価格は駅近戸建て地区の土地価格からも異常な高値であることが分かる。

また、千葉県が想定した落札価格は¥8,627,000,000であり、平米単価は¥193,756である。
千葉県が想定した落札価格でさえ、平成17年の路線価に比べ高めの設定であったのにも関わらず、
それを2.44倍の価格で落札した野村不動産。やはり異常高値である。
当面、路線価としては、この落札価格に追いつくことはないだろう。

しかし、千葉県の予定落札価格が結構高めだったので、来年の路線価は意外な高値となるのか
注目である。

[333: 匿名さん]

やはり例外的なケースとしての見方ですか。私もそう思うのですが報道ではもう一社200億円を
越えた入札をした会社があるとのことで、必ずしもそうでないのかとも考えられます。しかし
たまたま情報合戦で2社がどうしても欲しいと競り合って上がった結果ということもありえます。

あまりと言えば突出の度合いがすごく、今回の価格の持つ意味を読みあぐねるのですが、あれ以来
高洲の土地取引価格は上昇しているのでしょうか？不動産屋さんに聞いてみたいところです。
「駅遠30分以上なのにあの価格」と言うことについても新浦安は別基準という意見もあるようですが、
駅近の美浜や、入船はどんな傾向なのでしょう。

[334: 332]

現在、都心もしくは、都心近郊の大規模マンション用地が渇枯しているとのことだ。
マンション用地に適したとみる土地には、
路線価よりはるかに高い価格で売買が成立するケースが多い。
高洲の件は、企業庁が価格を公表したため、一般市民に売買価格が分かったが、
一般売買では、価格が分からないので、あまり騒ぎにならない。
新浦安に限ったことではなく、東京都心の特に広大な土地には、
ほぼ、高値での売買成立になっていると見て、間違いないだろう。

路線価はあくまでも参考値であり、土地を欲しい者がいれば、
値段がつりあがるのは資本主義経済の構造上、発生してしまうことである。

現在都心もしくは都心近郊で起こっている土地価格の吊り上りを、
バブルとみるか、今後も安定した高値に落ち着くかは、誰も分からないが、
その土地にその価値があれば、落ち着くところまで上昇し、
価値がなければ、やがて反落する可能性は高い。

[335: 匿名さん]

なるほど、今回の土地は都心近郊の数少ない「かたまった広さ」であることに価値があるという
ことですか。だから、そのすぐ側の一戸建ての数十坪の土地が「即」同じ価格になるということ
ではないと言うことですね。

と言うことであれば、新浦に残る他のマンション用地も今の状況だと同じかそれ以上で取引され
そうで、戸数制限や建設費の高騰を考えると今後はすべてかなりの高額物件になりそう。

一方、今回の野村値つけは、浦安全体の路線価に即ではなくてもじわりじわりと影響を与えるのも
間違いない。ＸＸ地所によれば、浦安地区の土地マンションとも、ここ１-２年公示価格以上の
１０％上昇しており、これが今回の件で加速されて２-３倍はともかく（こうなった時は世の中
全体もバブル）２０％とか３０％になる可能性は十分ありうる。

[336: 匿名さん]

今後原油はどうなる？鉄はどうなる？インフレになる？新浦安のマンションの供給量は増える？
潤沢で魅力的な自治体の全国での割合は増えるの？等考えれば新浦安の未来派わかるような気がします。
どうでしょうか？

[337: 匿名さん]

原油も鉄もインフレもわからないので、新浦安の未来もわかりませんね。

[338: 匿名さん]

新浦安に住んで７年になります。
最近の過熱状態をみるととても不思議な気持ちになります。
だって、新浦安っていっても、とっても狭い土地の話ですよ！
それほど大騒ぎするほどの場所とは思えません。
もちろん私は新浦安が大好きです。
でも、テレビなどで武蔵野あたりの成熟した住宅地を見るにつけ
新浦安の狭さを感じています。何年経とうがあんなふうには成熟できない。圧倒的にスケールが違いますから。

[339: 匿名さん]

世の中全体バブル化しないのであれば、いいか悪いか（買いづらくなる）は別にして、
今しばらくは新浦安の価格は他地域と比較して「相対的に」上昇するだろうと思います。

しかしいくら上昇しても結果的に、都内西地域の高級住宅地、例えば二子玉川あたりと並ぶこと
はないでしょう。そこまでブランドイメージが伸びるとは思えないしおもえないし、必要以上に
高くする？要素の自由業的な金持ちは少ないし。

感覚ですが、現在６割位の相対価格が８割くらいまでいけば恩の字？じゃないですか。二子玉川で
築３年駅８分１００平米８０００万とか（例）ですから、こちらは１２０平米で８０００万とか。
そのへんで落ち着くのではないでしょうか？

[340: 匿名さん]

武蔵野を始めとする東京西部と比べると確かに思うところはありますよね。
向こう方へ行くと「やっぱ、こっちの方が本物かな」って。
でも帰ってきてマリナイーストに入ると「あー、ここもかなりいい」って思います。

違う価値でどっちもいいのだと思います。こちらは空の広さとか、海が近いとか。
ただこちらは今まであまり知られていなかったので少し過熱している時期なんでしょう。

ただ、今の価値は町全体が新しいというところに拠っている部分も多く、マンションだけだと
２０年後に東京西部のような成熟した街になっているのかというと、結構厳しいように思えます。
むしろ今過疎化が叫ばれている大規模団地の危険性は、住民の均質など同じように包含しています。

でも、これも住民の叡智でそうはならないようにできると思うし、財政などそうさせない好条件も
浦安は持っています。

[341: 匿名さん]

>338

同感ですね。新浦安は猫の額ほどの場所だから、開発しつくされたらもう話題にならないのじゃないの？
住宅地として成熟するといっても限りありますから。
その時が来ると中古マンションは暴落とまでは行かなくても、今のような価格はとても維持出来ないでしょう。

[342: 匿名さん]

また間違ったミスリードが多いね。
さんざん新浦安を他の優良な地域と比べて無意味で的外れな分析しかしていないから、頓珍漢に聞こえてしまう
のは私だけでしょうか？蓋を開けてみればＢ地区の地価は三井のモアナの３倍に跳ね上がっていますね。
現実を見つめ間違いに気づきましょう。

[343: 匿名さん]

３４２
　そうですね。妄想は自由ですが、価格が３倍に上昇してしまった事実から物事を分析しないと
新浦安の今後を予測するのは難しいですね。

[344: 匿名さん]

近辺の中古マンション価格は変ってないけどね。
原価の一部が３倍になったからといって、最終製品の価格がどうなるかは分からない。
野村不動産が大赤字になって終わり、の可能性も有る。

[345: 匿名さん]

344
そんなことばかりいってるからミスリード？なんていわれちゃうんですよ。

[346: 匿名さん]

私も新浦安が大好きで自己所有もしているのでその価値が上昇することを喜ぶに吝かではないのですが、客観的にみて３３９さんあたりが妥当だと思います。３４１さんのような悲観的な見方はしていませんが。

３４２さんや３４３は、３倍に上がったことから、最終的に都内のどの地域くらいと同等になると考えているのですか。

[347: 匿名さん]

　昔モアナビラの掲示板に大企業の取締役と零細企業の社長？が新浦安のマンション価格の今後についてあつく
語っていたけど、いまのところ社長？のいっていることが正しかったようですね。
大企業のサラリーマンの目の節穴ぶりがおもしろい。モアナの過去レスみると面白いですよ。
　しかし確かにモアナの地価の３倍で高洲のＢ地区は落札されましたがマンション中古価格が今の３倍になるというのは
私も難しいとおもうけどね。２倍ぐらいならありえるかも。

[348: 匿名さん]

３３９さんに同意見ですね。
妥当な価格としては、東京駅まで同じくらいの時間の
二子玉と比べるのは妥当ですね。
私も世田谷の８割くらいまでの上昇はありうると見ています。

３倍としか見られないのは、あまりに点でしか捉えられない証拠です。
まさか、新浦安が代官山や白金台あたりまで、すでに上昇したと
思ってるのでしょうかね。

[349: 匿名さん]

３４８
別にいま３倍になるとはおもってはいないでしょ。地価が上昇するときは魅力ある場所が同時に高くなると
思ってるんじゃないですか？
ライブドアもなんであんなに上がったの？と考えると市場は常に正しい判断をするとは言えないですね。

[350: 匿名さん]

>>349
>Ｂ地区の地価は三井のモアナの３倍に跳ね上がっていますね。
今３倍になってるという人の意見だが。

>ライブドアもなんであんなに上がったの？
流動性の高い株と流動性の低い不動産を比べるのはいかがなものかと
思うが、せめて比べるなら、新興市場銘柄ではなく、流動性の高い
東証一部の銘柄にしてもらえないか。

>市場は常に正しい判断をするとは言えないですね。
同意。野村は高値掴みの可能性もあるが、販売はまだ先のため、
今の段階では何とも言えない。野村が東京近郊が全体的に
インフレになると先を見越しての価格かもしれないし。

[351: 匿名さん]

またまたお門違いな意見ばかりですね。しっかりと現実をみて自分の妄想を話してください。
今回モアナの地価よりＢ地区は３倍の値段をつけました。２倍ではないということを考えてください。
３倍の価格で取引されたのです。夢ではないのですよ。この意味するところは大きいです。
企業はあなた（３４９、３５０）のような浅い考えで３倍の価格などつけません。
ミスリードはよくありません。

[352: 匿名さん]

３５１
そうですね。現にグランデは野村の取得価格の影響で分譲価格が跳ね上がった模様。

[353: 匿名さん]

やれやれ、様々な視点からの意見交換・情報交換ができればいいとおもうのに。

[354: 匿名さん]

大企業の決定に間違いは無い、これが一番のミスリードだな。
大企業も失敗はする。ダイエー、カネボウ等等、いくらでも例はある。
それより、近辺の中古マンション価格が変らない理由を教えてくれ。
これも現実だぜ。

[355: 匿名さん]

354
最近新浦安の中古価格あげているようだよ。知り合いの不動産屋が出物がないとボヤイテタ。

[356: 匿名さん]

新築の大量供給が続いてるので、ちょっと条件の悪い中古はほんと安くなってる。
価格が変らないのは健闘してる証。

[357: 匿名さん]

354
個人の妄想よりは野村を信用します。視野が狭い妄想より
生き残りをかけた企業の分析から導き出した答えのほうが信頼できます。
あたりまえでしょう。子供と話しているようでこまっちゃうな。金ボーやダイエーをたとえに出すなんて
相対的になってしまい話になりません。まるで粗悪な評論家の意見ですよ。

[358: 匿名さん]

このプチバブルがいつまで続くか解らないから、野村はなるべく早い時期に
売り切りたいだろうね。
B街区の販売開始はいつ頃になるんだろうか。

[359: 匿名さん]

358
この考えがおかしいよね。本格的な地価上昇はこれからだよ。野村が３倍の価格をつけたのはつい先日よ。
もうだめだね。ミスリードというか・・・・・

[360: 近隣住民]

まだあと５年くらいは大丈夫でしょう。これまでに入居された方は
５年後に売っちゃえば儲かると思えますが、それ以上は厳しいんじゃないかな。
大手デベが高額で買ったから、安心みたいな事をかかれてますが、
地価が上がると固定資産税もあがりますよ。５年程度で売るのならいいのですが、
住み続けるには税金が上がらない方が楽だと思いますけど。
しかも２０年後、３０年後の価格は果たしてどうなっているのか・・・。

[361: 匿名さん]

３６０
大手が高額で買ったから安心？
ただ事実をいってるだけでしょ。
固定資産税があがりますよ？
喜んでいると思ってるんですかね。おめでたいね。
あなたみたいに上がって欲しいとか下がって欲しいということで話しているわけではないんです。
現実問題として新浦安のマンション価格は上昇していくといってるんですよ。低次元すぎてだめだな。

[362: 匿名さん]

「さんばーい、さんばーい」と、どっかの布団の宣伝のように連発される方は、その３倍で
今後浦安のマンションの坪単価がどれくらいまで上昇すると思われているのですか？
今１５０万くらいとして（１２０平方Mで５５００万）４５０万ですか。ということは１億６５００万。

先にあげた二子玉川１００平方８０００万で坪２４２万。

[363: 匿名さん]

（３６２　続き）
この２４２万でも１２０平方Mで９５８０万。先にいった８掛けで７６７０万こんなところでは。

[364: 匿名さん]

マーケットはみずもの。取らぬ狸の皮算用にならないように。

まず中古は新品よりも何もなければ価格は下がる。車でも同様。
ただし希少価値など、多くの人が新しさ以上に求める価値があれば別のプレミアムが
中古である価格の減少分を埋めてあまりある場合に、価格は上昇する。
その際の価格決定要因の重要なひとつは、需給関係。
売りたい人が多くて買いたい人が少なければ、売買は低い価格でしか成立しない。
逆もまた然り。

現在千葉の新浦安や幕張のマンションを購入している層は、比較的に均一化している。
その意味で売ろうとする時期も似通ってくる可能性がある。
また、現在のマンション大量供給についても、モノが沢山生産されれば希少価値は少なくなる。
すなはち価格は下がり気味になる。

だから、仮に新浦安の中古物件が新品よりも高い値段がつく時代がくるとしたら、
タイミングを見極めて早めに売り抜けないと、永久にそういう時代が続くかは誰も断定できない。
甘い期待をこめれば別だけど・・・。土地は美人投票的な部分もあるし、ディベロッパーがしかけて
くる面もあるので。

[365: 匿名さん]

362-364
同感です。このスレでも、市場原理や経済が理解できるグループと
アダムスミスさえ知らない経済オンチのグループに２極化してますね。
３倍３倍しか言えない方に、マーケット理論を語っても、そもそも経済
の基礎知識がどっかのスラブのようにボイドしているので、
理解しがたいようですね。ただ唯一理解できることが、
野村が３倍の価格で買ったこと、これだけのようです。

[366: 匿名さん]

グランデでは、野村の影響でこんな状態だそうなｗ

>今日のちらしに１２７平方Ｍの予定販売価格はは６３００万台までしたが６８００万と訂正します。
と小さいお詫びがありました。

>『高洲の土地が上がりましたから、こちらも上げざるを得なくなった』って言ってましたよ。

さすが密畏怖

[367: 匿名さん]

３６５
馬化としかいいようがないね。あなたの意見だと市場原理で生き残るのはあたまのいい学者になりますな。
理論なんてものは後付けでしかないんだよ。それすらわからないんだから何をしてもうまくいかないんだろうな。
それがわからないと生き残れませんよ。
しかも『野村が３倍の価格で買ったこと、これだけのようです』とこの野村が３倍で購入した意味すらわからない
頭の脳力の人間に何を説明しても無駄でしょう。
こんかいグランデが野村にあわせて値段が跳ね上がりましたね。これが始まりです。
現実をみてから考えましょう。

[368: 匿名さん]

素人ですが・・・価格抜きでこのエリアのイメージが良く住んでみたいです。

[369: 匿名さん]

>あなたの意見だと市場原理で生き残るのはあたまのいい学者になりますな。
学者大臣だった小泉首相のブレーン竹中により強引にも不良債権処理が完了し、
確実に日本経済は最悪だったデフレを脱却しつつありまますが？
グリーンスパンにしろバーナンキにしろ、頭が良くなくては、
経済をひっぱれません。ま、次元の違う話なのでご理解いただけないでしょうが。
新浦安は、サラリーマンの上層が集まる地域なので、
ご引越しされたら、話を合わせるのが大変そうですね。

[370: 匿名さん]

>新浦安は、サラリーマンの上層が集まる地域なので、
高洲なら大丈夫。それなりな人たちがたくさんいる。

[371: 匿名さん]

何だか薀蓄大会になってますね。
今、分かっているのはこれから販売される物件が、今までより値上がりすることだけ。
そして野村が高値で買ったのは「今回の物件が」高値でも売れると思ったから。
今後、既存の中古物件相場もつれて多少上がるでしょうが、未来永劫地価が上がるとは
あまり考えられないのですが。高島平や多摩ニュータウンのようにならないように頑張ってください。
あ、あと本当のサラリーマンの上層部はもっと都心や西部にいると思いますよ。
新浦安は、８００万〜１５００万円くらいの中層部だと思いますが。